🌱 НОВОСТИ ЖКХ. 🌿

❗️ Самая главная новость - за грубые нарушения лицензионных требований при управлении домом теперь предусмотрены отдельные штрафы, больше чем за обычные нарушения (раньше разницы не было). Сам закон вот, а вот как теперь выглядит ст. 14.1.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях:
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 150 тыс. до 250 тыс. рублей.
2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса (мое прим. – исключение касается нарушений в ГИС ЖКХ), - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 250 тыс. до 300 тыс. рублей.
3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 тыс. до 250 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 300 тыс. до 350 тыс. рублей.

😕 Рассматривать такие административки теперь будут жилищные инспекции, а не суды, как раньше.

✅ Перечень грубых нарушений ранее писала здесь.

Другие новости.
✔️ Приказом Минстроя России (05.02.2019 № 87/пр) утвержден перечень регионов и ЗАТО, в которых в 2019 году будут проведены проверки по выполнению программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Скачать список можно здесь.
✔️ Минстрой России приказом от 7 марта 2019 г. № 153/пр утвердил методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Предназначено для органов государственной и муниципальной власти. Скачать документ можно здесь.
✔️ Минстрой России опубликовал Письмо от 23 января 2019 г. № 1784-МЕ/04 по вопросу исключения из содержания жилья платы за обращение с отходами. Скачать и почитать можно здесь.

✔️ Стало понятно, кто причастен к изменению требований к оформлению протоколов общих собраний. На сайте Генпрокуратуры РФ написано, что это она написала в Минстрой информацию «о необходимости исключения выявленного коррупциогенного фактора».
Фактор, по мнению прокуратуры, заключался в том, что старый приказ не требовал прикладывать решения собственников к протоколу собрания, проведенного в очной форме. Если собрание было в заочной или очно-заочной форме, то такие решения прикладывались.
«Таким образом, устанавливались различные объемы документов в зависимости от избранной формы проведения собрания. Это давало правоприменителю необоснованно широкие пределы усмотрения, что являлось коррупциогенным фактором в виде широты дискреционных полномочий». Всем всё понятно.

По прокуратуре я ещё посмотрела опубликованную статистику работы в сфере ЖКХ за 2018 год. Отдельным постом выложу скрин и ниже цифры прокомментирую.

📈 Статистика работы прокуратуры за прошлый год. 📉

📌 Показатель по количеству выявленных нарушений органы прокуратуры держат. Сильно ронять нельзя – руководство скажет, что «направление надзора провалено».
С другой стороны, высоко поднимать тоже не особо можно, ведь тогда «несмотря на принимаемые меры состояние законности в сфере ЖКХ не улучшилось».
(это реальные цитаты из справок областной прокуратуры по результатам моей работы за разные года с разными результатами).
Хотя последнее - состояние законности не улучшилось - можно сказать и глядя на те цифры, что есть выше. И вообще не глядя на цифры.

📌 Заявлений в суд стали писать значительно меньше, а вносить представлений - больше.
Эффективность по ним – 66,6%. То есть в нашем случае на 100 представлений об устранении нарушений закона наказано 66 с половиной человека. Напомню, что представление считается эффективным, когда по нему наказали дисциплинаркой, а не когда приняли меры по устранению нарушений.
Хотя если наказывают, то признание и устранение нарушений предполагается. В любом случае, наказанные – не особо «показательный» показатель. Хотя от нас руководство всегда требовало держать его ближе к 100%.
Спросила у коллеги со Смоленской области, там эффективность накручена до 120%. 😱 Я рыдаю

📌 К административкам стали привлекать все чаще. На 20% увеличили число привлеченных к административной ответственности.
Цифра выглядит немного странно в совокупности с запретом на подмену контролирующих органов, в том числе жилищной инспекции, а также постоянным пропесочиванием нижестоящих прокуратур вышестоящими за нарушение этого запрета.
Коллеги подсказывают, что эту цифру дали «палки» по заполнению ГИС ЖКХ в отношении местных администраций.

📌 По 81% материалов, направленных прокуратурой в правоохранительные органы для решения вопроса об уголовном преследовании, возбуждаются уголовные дела.
Эта цифра может показаться большой и вдохновляющей для собственников, но на практике все печальнее. Прокуратура продавливает возбуждение дел из материалов своих проверок, а потом эти дела долго и мучительно расследуются, и далеко не самая большая часть из них доходит до суда с обвинительным приговором. К примеру, установить факт подделки прокола собрания не сложно. А вот установить конкретного исполнителя преступления, чтобы в суде доказательств хватило – на порядок труднее.

📌 Еще одна цифра не влезла в табличку выше. Разрешенных жалоб в ЖКХ – 120 тыс, на 5,6% меньше, чем в 2017. Жаловаться меньше, конечно, не стали. Просто активнее перенаправляют в ГЖИ то, что должна рассматривать ГЖИ.

#вопрос_ответ про расчёт платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества ("ОДН"):
Должен ли учитываться норматив, если общее собрание собственников приняло решение о том, чтобы размер платы определялся исходя из показаний общедомового прибора учёта?

Практика традиционно противоречивая. Выбирайте, какая близка вам.

По последнему примеру, упомянутому в статье, позавчера АС Западно-Сибирского округа поддержал позицию, которая наиболее близка мне (на КР СОИ при управлении УО 354 ПП не распространяется, нужно пользоваться 491 ПП).

Надеюсь, дойдёт до ВС РФ, и мы, возможно, узнаем, кто прав - АС Западно-Сибирского округа или верна позиция АС Дальневосточного округа (354 ПП применимо к КР на СОИ, собственники могут принять решение оплачивать сверхнорматив за счёт своих денег).

А Вы за какую позицию?

Подписчик обратился с просьбой написать жалобу на ответ ГЖИ. В обращении речь об использовании общего имущества провайдерами без согласия собственников и бездействии управляющей организации. Моё скептическое мнение о роли УК и ГЖИ в этой ситуации писала здесь.

Попыталась объяснить бесперспективность сражений с ветряными мельницами, но житель оказался целеустремленным.

🤔 Почитав обращение и ответ, решила, будет полезно, если писать заметки по вопросу обращения в госорганы, чтобы уменьшить шансы на их плохое рассмотрение.
Тэг будет #ябудужаловаться Как наберётся много материала, составлю полноценную памятку.

❗️ В любом случае и в любой ситуации моя главная рекомендация - писать в первую очередь в саму управляющую организацию, с фиксацией факта обращения. Полученный ответ поможет понять позицию компании и написать в ГЖИ уже с учетом аргументов УК. При неполучении ответа жалобу дополните указанием на нарушение порядка рассмотрения обращений.

❌ Первоначальное обращение было направлено в прокуратуру, а в шапке написано «копия в ГЖИ, копия в УК».
Не надо так!
Если органы контроля знают, что обращение есть у кого-то ещё, то как семь нянек либо понадеются друг на друга и не будут сильно что-то проверять, либо один перенаправит обращение другому.
Прокуратура не поменяет органы жилищного надзора (об этом п. 4 в этой статье. Поэтому писать в прокуратуру есть смысл, когда вы получили ответ ГЖИ и он вас не удовлетворил.
Если все-таки местная прокуратура занимается подменой контролирующих органов, и вы хотите написать всем сразу, то пишите отдельные обращения в каждый орган.
✔️ Как писать в прокуратуру - здесь.
✅ Указывать в шапке заявления про копию имеет смысл иногда, в одном случае: когда обращение направляется в управляющую компанию. Упоминание о том, что копия якобы направлена в ГЖИ или прокуратуру, иногда обладает стимулирующим эффектом.

❌ ГЖИ в ответе пишет, что нет оснований для проведения проверки, цитируя ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ, хотя в обращении указано на ненадлежащее содержание общего имущества, которое можно найти в этой статье под формулировками:
«основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления обращений… о фактах нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, нарушения правил содержания общего имущества...».
✅ Поэтому предлагаю при написании обращений самим акцентировать внимание на эту статью, выделив нужные слова, подходящие к ситуации. Так мы проинформируем ГЖИ о том, что нет необходимости перепечатывать в ответ нам эту статью на целый лист А4, и поможем контролирующему органу найти в ней основание для проверки.

❌ Инспекция отвечает, что собственники не обращались к ней по вопросу нарушения их прав. Поэтому в заявлении стоит обращать внимание на то, что ваши права собственника считаете нарушенными.
✌️Пользуясь случаем, передаю привет Жилищной инспекции РК по г. Воркуте от д. 20 по ул. Дончука. Ей собственник недвусмысленно написал, что ненадлежащим содержанием общего имущества его права нарушены. Сотрудник ГЖИ, видимо, не осилив обращение из 2 стр., отвечает, что «ни от одного собственника не поступали обращения по вопросу нарушения их прав…».

😠Иногда попадаются такие сотрудники, которым хоть что напиши, ответ будет плохим.
Например, на конкретную просьбу провести проверку соблюдения лицензионных требований в части ненадлежащего содержания общего имущества и незаполнения ГИС ЖКХ и выдать предписание (с указанием нарушений, лаконичных ссылок на НПА и суд.практику ВС РФ и региона) можно получить ответ без проверки типа:
«Закон устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав над иными формами защиты. Если Вы считаете, что действиями третьих лиц нарушены Ваши права и законные интересы, а также, если данные действия (бездействие) повлекли за собой убытки или упущенную выгоду, то Вы вправе обратиться в суд».
✌️Здесь передаю привет начальнику Владивостокского ТО ГЖИ Приморского края от Нейбута, 47.

❤️ Я люблю ГЖИ, на работе у нас с ней были классные рабочие отношения и полное понимание, но что пишут людям отдельные сотрудники и присылают мне подписчики и клиенты – это жесть. 😱

К прокуратуре это тоже, к сожалению, относится.
Везде работают люди, и эти люди разные. Часто из-за одного кривого ответа конкретного работника страдает авторитет госоргана в целом.

Будем верить, что таких меньшинство ☺️

📌 По теме последних сообщений опытный подписчик Михаил рекомендует, что
обращения лучше отправлять через ГИС ЖКХ. Тогда в ГЖИ считают, что оно официальное, а УО это бодрит и отвечают они быстрее.

Инструкция по написанию обращений через ГИС ЖКХ есть вот здесь.

Либо можно сохранить себе свежий упитанный путеводитель по ГИСу для граждан как отдельный файл (спасибо тому же подписчику), прикрепляю к сообщению.

🗃 ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ ЗА ЯНВАРЬ - МАРТ 2019.
чтобы интересное случайно не осталось непрочитанным

🔴 Рубрика вопрос_ответ
❓Как быть с оплатой строительного мусора при въезде в новостройку.
❓Нужен ли протокол, если не было кворума на очно-заочном собрании?
❓Про ТСЖ и его обязанность (нет) проводить годовое собрание собственников.
❓Как голосуют супруги при совместной собственности.
❓Про запрос реестра собственников у УК.
❓Как бороться с несогласованным использованием общего имущества.
❓Кто должен чистить крышу балкона от снега.
❓Можно ли общим собранием утвердить правила проживания в МКД и штрафовать за их нарушение.

и ещё 15 неотвеченных 😔

📌 Для УО и ТСЖ:
📍 Индексация платы за содержание жилья.
📍Как не попасть на административный штраф за нарушения законодательства о защите персональных данных.
📍Расчёт размера платы за "ОДН" (КР СОИ)

🗳 Про общие собрания.
✔️Новые требования к протоколу от Минстроя.
✔️Что вынести из вопросов на годовое общее собрание собственников.
✔️Что решить на годовом собрании членов ТСЖ.
✔️Может ли общее собрание отменить свое решение?

Разное.
🗑 Про отходы: ЧаВо от Минприроды
⚖ Статья про честь председателя совета дома.

📰 Новости.
❇️ Что нового появилось в ЖКХ в 2019 г.
❇️ Новое в январе, в феврале, в марте.
❇️ Статистика работы прокуратуры за прошлый год.

✔️ В дополнение к статье про обращения в ГЖИ подписчик Александр (спасибо ему) переработал ст. 20 ЖК в удобоваримый и читабельный вид, чтобы было удобнее искать, что входит в государственный жилищный надзор.

✔️ Со своей стороны я рекомендую ссылаться не только на эту статью, но и указывать, что нарушаются лицензионные требования, и указывать какие именно.

Всё картинки прикрепляю ниже. С телефона, конечно, мелковато.

🌱 В чате канала вчера обсуждали субботники, а именно явку и как замотивировать собственников выйти навести красоту на своей придомовой территории. Пришли к выводу, что заставлять не полезно, надо выманивать шашлыками да самоварами.

🔍 Я поискала примеры вдохновляющих объявлений. Множество из них построены по схеме: либо выходи, либо плати штраф.
Посмотрела судебную практику. Как обычно, в судах согласья нет, есть 2 позиции:

❌ 1. Старое кассационное определение Пермского краевого суда от 14.03.2011 по делу N 33-2353.
Прокурор обратился в интересах оштрафованного за невыход на субботник инвалида. Просил признать решение собрания, установившего штраф 300 руб. с квартиры, недействительным.
Суд указал, что установление платы за невыход на субботник в сумме 300 рублей, противоречит законодательству, регулирующему порядок и систему формирования платы за содержание жилья.
Инициаторы собрания настаивали на том, что участие в общих мероприятиях (субботниках) относится к бремени содержания жилья; следовательно, невыход на субботник влечет за собой взимание с лица компенсационной выплаты, которая определена собственниками помещений в многоквартирном доме в сумме 300 рублей.
Однако суд написал, что объем и степень участия собственника в содержании имущества устанавливается не произвольно, а определяется соразмерно его доле в этом имуществе. «Эти требования при принятии решения об установлении платы не учтены, что свидетельствует о его незаконности».

✅ 2. Свежее апелляционное определение Курганского областного суда от 16.10.2018 по делу N 33-3111/2018.
Оспаривалось решение общего собрания, на котором была установлена сумма оплаты за невыход на субботник в размере 500 руб.,
Истец, видимо, почитав предыдущее решение суда, заявил, что оплата за невыход «противоречит законодательству, регулирующему порядок и систему формирования платы за содержание жилья».
Однако суд сослался на п. 2.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, которая появилась в кодексе в конце 2017 года. Согласно ей к компетенции общего собрания собственников относятся принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке.
«Проведение субботника не входит в стоимость содержания и текущего ремонта. Собственники помещений своими силами проводят улучшение и благоустройство принадлежащей им территории. Общее собрание обладает полномочиями решать вопросы благоустройства территории, в том числе и посредством проведения субботников. В данном случае собственниками помещений на общего собрании принято решение о взимании платы за отказ собственника участвовать в улучшении благоустройстве земельного участка и территории».
Суд пришел к выводу, что решение законно и принято в рамках компетенции собрания.

❎ 3. Еще было апелляционное определение Саратовского областного суда от 19.07.2017 по делу N 33-3934/2017.
Там ЖСК взыскивал задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг.
Суд исключил из задолженности взнос 200 руб за неучастие в субботнике. ЖСК настаивал на том, что вопрос о благоустройстве придомовой территории был разрешен общим собранием собственников, поэтому надо взыскать 200 руб за неучастие.
Суд отказал на там основании, что «ответчик о нем (собрании) не была извещена».

📌 Вывод. Можете рискнуть повторить опыт коллег, установив на общем собрании 2 формы участия в субботнике: трудовую и денежную, и сформулировав это на собрании как вопрос благоустройства.

Но я всё равно за идею с самоваром. И печеньками. ☕️🍪

ГЖИ Смоленской области не знает, какая ответственность предусмотрена для УК, если та не направит им протокол собрания.
Точнее, думает, что её нет.

В других регионах страны такая ответственность есть. Точнее, о ней пишут, например, ГЖИ Новосибирской области, ГЖИ Челябинской области, ГЖИ Кировской области, ГЖИ Республики Алтай...

📌 Ответственность за ненаправление протокола в ГЖИ предусмотрена довольно общей статьей 19.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Непредставление сведений (информации)»:

Непредставление или несвоевременное представление в государственный орган (должностному лицу), орган (должностному лицу), осуществляющий (осуществляющему) государственный контроль (надзор),сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом (должностным лицом) его законной деятельности, либо представление таких сведений (информации) в неполном объеме или в искаженном виде, …влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 рублей; на юридических лиц - от 3000 до 5000 рублей.

До 2018 года, когда надо было направлять копии, а не оригиналы, также штрафовали по ст. 19.7 КоАП РФ.

Например, Ульяновский областной суд постановлением по делу N 4А-274/2016 оставил в силе решение мирового судьи о назначении управляющей организации штрафа 3000 руб.

Варвара Сергеевна уже сравнивала с бракоразводным процессом требование закона о направлении протокола по смене УК той организацией, которую бросают. Многие инициаторы и вновь выбранные организации сами направляют оригинал протокола в ГЖИ, не доверяя своим старым компаниям.

На сайтах Инспекцией, которые знают ст. 19.7 КоАП РФ, содержатся рекомендации компаниям, которые не получили от собственников оригинал протокола: запросить документы письменно или даже обратиться в суд.
Некоторые УК так и поступают. У одного подписчика канала организация в суде требует от инициаторов предать протокол, который они не стали составлять из-за отсутствия кворума на собрании, сорванном самой УК 😐

❇️ 3 ошибки при подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий.

Вновь выбранные управляющие организации (УО) часто сталкиваются с тем, что жилищная инспекция отказывается вносить изменения в реестр лицензий.

Например, встречалась с тем, что жилищная инспекция одной из причин отказа указывает на отсутствие документов, подтверждающих извещение собственников о результатах собрания. Однако этот документ не является ни обязательным приложением к проколу собрания, ни необходимым приложением к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий. Но если Ваша УО планирует управлять домами на территории Московской области, то лучше приложите подтверждение того, что собственники ознакомлены с итогами голосования.

Также к протоколу о выборе управляющей компании и утверждении условий договора с ней не забудьте приложить проект самого договора управления, за условия которого голосуют собственники. Иногда забывают прикладывать даже это.

Почитав практику арбитражных судов, пришла к выводу, что одними из наиболее частых причин бывают такие:

📍 1. Договор управления подписан с собственниками, обладающими менее чем 50% голосов.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) договор управления заключается путем составления 1 документа, подписанного сторонами. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, выступают одной стороной договора.

На практике чаше всего проблемы возникают, если УО не знает о том, что стороной договора управления выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, и подписывает договор с любыми одним-двумя собственниками, либо когда договор от имени собственников подписывает председатель совета дома.

В Санкт-Петербурге управляющая организация к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий приложила договор, который был подписан только председателем совета дома. ГЖИ отказалась внести изменения в реестр лицензий, и суды ее поддержали: «документов, свидетельствующих о том, что указанное в договоре лицо действует от имени других собственников в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (подписание договора председателем совета дома на основании доверенности) или является собственником, обладающим более чем 50% голосов, не представлено». Определением Верховного Суда РФ от 18.05.2018 N 307-ЭС18-5142 отказано в передаче этого дела N А56-6941/2017 для пересмотра.

❗️ Суды подчеркивают, что достаточное количество голосов «ЗА» выбор конкретной управляющей организации, утверждение условий договора управления на общем собрании не доказывает реализацию выбранного способа управления и выбора конкретной управляющей компании, поэтому необходимо подписать договор с собственниками, обладающими достаточным количеством голосов.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 12.10.2018 по делу N А33-32618/2017 также признал законным отказ ГЖИ: протокол был подписан на первый взгляд достаточным количеством собственников, однако часть из жителей подписала договор еще до даты принятия собранием решения о выборе управляющей организации и утверждения условий договора. ГЖИ и суды посчитали эти подписи ненадлежащими, и за их вычетом оценили количество подписавших как недостаточное, а договор – как незаключенный.