📚 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️Чем может обернуться для истца завышение размера ущерба
▪️ Собственник оспорил решение департамента градостроительства о согласовании проекта ограждения территории МКД
▪️Спор о погашении долгов наследодателя по оплате ЖКУ за пределами срока исковой давности

Обновленные обобщения практики
▪️Плата за лифт отдельной строкой
▪️Залило квартиру из-за засора канализации. Кто виноват: соседи или УО

И еще на выходных поискала судебную практику и добавила примеров в свой ранее опубликованный пост по теме:
▪️Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года

Друзья, хочу обратить внимание на правила оказания помощи по проверке договоров управления.

1⃣ Помощь может быть оказана только вам, именно вам, кто давно подписан на канал, читает его и хоть немножко знает автора. Не надо пересылать информацию об "акции" своим знакомым — у меня нет ни малейшего желания тратить день (а то и два) на людей, которые пришли просто за халявой, а сам блог для них никакой ценности не представляет.

2⃣ Если оставляете заявку — пожалуйста, делайте её в обычном (не секретном) чате, без удаляющихся сообщений. А то оказывается, что проверка договора нужна к тому сроку, до которого телеграм уже удалит и заявку, и всю дальнейшую переписку. Я проверяю договоры не от скуки, а чтобы помочь тем, кому это действительно нужно и кто не может справиться с этим самостоятельно.

3⃣ Пожалуйста, не оставляйте заявки, если вы не сможете воспользоваться результатом проверки (то есть если УК не собирается вносить правки в давно заключенный договор управления).

4⃣ Проверка предполагает, что я проверяю договор и присылаю список сомнительных, незаконных условий со своим комментарием. Сюда не входит подготовка проекта изменений договор, консультации или сопровождение процесса внесения изменений.

До заявки прошу внимательно ознакомиться с порядком оказания помощи:
➡️ Вот общие условия
➡️ Вот дополнительно по проверке договора управления

🔥 Верховный Суд РФ передал жалобу ГЖИ Санкт-Петербурга на рассмотрение Судебной коллегии

Спор касается действий жилищной инспекции при обнаружении признаков ничтожности решения о смене управляющей компании (дело № А56-45663/2022).

Ситуация стандартная: поступило заявление о смене УК, а далее посыпались заявления собственников о неучастии в собрании. ГЖИ их учла и пришла к выводу о наличии признаков ничтожности принятого решения из-за отсутствия кворума. Далее последовал отказ во внесении изменений в реестр лицензий, который был обжалован.

Две судебные инстанции встали на сторону ГЖИ, а суд округа признал распоряжение инспекции недействительным, указав: если инспекции не нравится кворум, то она может обратиться в суд.

ГЖИ действительно обратилась в суд, только в Верховный — с жалобой за кассацию, и ВС РФ счёл доводы инспекции заслуживающими внимания. Вот эти доводы:

➡ отсутствие у ГЖИ права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания не исключает наличия полномочий по отказу во внесении изменений в реестр лицензий ввиду несоответствия заявления и документов требованиям, установленным в пункте 5 Порядка № 938/пр, в том числе в случае, если по результатам проведенной проверки выявлены признаки ничтожности такого решения;

➡ в силу прямого указания подпункта «е» пункта 5, пункта 9 Порядка № 938/пр ГЖИ не только имеет право, но и обязана исследовать решение на наличие признаков ничтожности, и в случае их выявления отказать во внесении соответствующих изменений в реестр лицензий;

➡ инспекция в указанном случае не определяет юридическую судьбу решения общего собрания собственников, а лишь оценивает поступивший комплект документов на предмет достоверности, комплектности, соответствия закону;

➡ вынесенный отказ во внесении изменений в реестр лицензии не влечет признание такого решения собственников помещений недействительным, в том числе не препятствует повторному обращению лицензиата с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий на основании такого решения собственников при условии предоставления документов, опровергающих ранее выявленные признаки ничтожности.

Позицию самого Верховного Суда РФ узнаем после новогодних праздников.

О похожем споре с участием той же ГЖИ я писала ранее. Там также подана жалоба в Верховный Суд РФ, поэтому с интересом ждем развития и второй истории тоже.

Upd. ВС РФ передал на рассмотрение еще одну жалобу ГЖИ Санкт-Петербурга — дело № А56-7057/2022.

📰 Новости ЖКХ

📍 Опубликован закон с изменениями про прямые договоры

📍 Опубликован закон с изменениями про полномочия председателя совета МКД

📍 Минстрой подготовил проект изменений в Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД

📍 Госдума РФ приняла законопроект, анонсированный как для "создания дополнительных условий, препятствующих деятельности недобросовестных управляющих организаций"

📍 Минстрой готовит изменения в единый стандарт предоставления компенсации расходов на оплату ЖКУ

📍 Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами

Верховный Суд РФ рассмотрел еще одно дело о направлении технической документации почтой
(прошлый спор публиковала здесь)

В Московской области по решению суда ООО «УК «Райцентр» было обязано передать ООО «УК «Пегас-сервис» техническую документацию на многоквартирный дом.
В районном отделе судебных приставов было возбуждено соответствующее исполнительное производство, которое пристав «благополучно» завершил в связи с исполнением.
При этом исполнение «подтверждалось» нотариальным свидетельством о направлении документов. В свидетельстве было отмечено, что его получение адресатом не подтверждено, письмо возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.
УК «Пегас-сервис» оспорила постановление пристава в суде, но проиграла три инстанции.

Только Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов, удовлетворил заявление УО и признал постановление пристава незаконным.

Судебный пристав-исполнитель должен удостовериться в совершении лицом комплекса действий, направленных на исполнение судебного акта в соответствии с требованиями действующего законодательства, которые привели к эффективному исполнению решения суда.

Фактическое исполнение требований, содержащихся в исполнительном документе, означает получение заявителем от третьего лица документации на многоквартирный дом.
Пристав-исполнитель исходил из содержания нотариального свидетельства. Однако в свидетельстве отсутствуют сведения о получении заявителем документов.
«После предъявления третьим лицом указанного свидетельства судебный пристав-исполнитель лишь располагал сведениями, согласно которым почтовое отправление не доставлено адресату и возвращено отправителю. Сведениями о противоправном поведении заявителя и намерении уклониться от получения документов судебный пристав, как следует из судебных актов, также не обладал».

Документы по-прежнему находятся в распоряжении ООО «УК «Райцентр». Таким образом, пристав-исполнитель фактически не установил надлежащее исполнение третьим лицом требований исполнительного документа.

При оценке действий ООО «УК «Райцентр» судебный пристав-исполнитель должен был учитывать:
➡ Правила управления многоквартирными домами № 416 устанавливают порядок передачи технической документации на МКД. Этот порядок позволяет определить состав общего имущества дома и его состояние, способствует надлежащему управлению МКД и качественному содержанию его общего имущества, что обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
➡ Однако направление документации почтовым отправлением исключает возможность заблаговременно указать дату, время и место передачи документации, а также составить акт приема-передачи, как это предусмотрено пунктом 22 Правил № 416, ровно как и заявить возражения по составу передаваемых документов.
➡ Кроме того, невозможно установить подлинный качественный и количественный состав отправленных по почте документов, такие документы могут быть не получены по причине утраты почтой при пересылке, поэтому законодатель и определил прием технической документации по акту приема-передачи.
➡ Обязательность оформления акта приема-передачи вызвана также тем, что именно в данном документе должны быть отражены имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документации в силу пункта 23 Правил № 416.

Нотариальное же свидетельство не подтверждает факт получения заявителем документов, а также не свидетельствует о согласии заявителя на подписание акта, об отсутствии у него возражений относительно комплекта документов или об отказе в принятии комплекта документов. Избранный ООО «УК «Райцентр» способ передачи документов не позволяет оценить полноту и достоверность пересылаемой документации, идентифицировать ее соответствие наименованиям документов, указанных в описи вложения, и фактически лишает заявителя возможности представить возражения и противоречит положениям Правил № 416.

Определение № 305-ЭС23-16912 от 12.12.2023 по делу № А41-84151/2022

📚 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️Созданное собственниками ТСН пыталось взыскать неосновательное обогащение с бывшего ТСЖ
▪️ТСЖ посчитало тротуар самовольной постройкой и не очищало его от снега
▪️Ответственность расчетного центра за обсчет потребителя на 32 копейки

И еще несколько полезных УО и ТСЖ статей:
▪️Потребительская неустойка на сумму ущерба от залива квартиры: взыскивают ли ее суды
▪️Как уменьшить потребительский штраф за неудовлетворение требований собственника о компенсации ущерба
▪️Правильный акт о заливе – защита от попыток обогатиться за счет УК (ТСЖ) + чек-лист

Новости ЖКХ — обзоры и обобщения

📍 Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД

📍 Верховный Суд РФ опубликовал Постановление Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке”

📍 Аналитическая справка 14 ААС по результатам обобщения по спорам, связанным с обжалованием ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) ГЖИ

📍 Вопросы применения законодательства об энергоснабжении, оказании коммунальных услуг и иных отдельных видах обязательств — рекомендации НКС при АС Уральского округа

😄 Домофонщики обиделись на публикации органа жилищного надзора

Началось всё в сентябре 2022 года.
Служба Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора опубликовала на своей странице во Вконтакте пост про оплату домофонов. Пост содержал мнение руководителя Службы Микушевой Ольги Михайловны и такой вывод: “в рассмотренных случаях УК вправе самостоятельно определять подрядчиков по обслуживанию домофонов и предъявлять собственникам плату за данную услугу. Заключение прямых договоров с собственниками со стороны ООО «Центр Домофон» признано не соответствующим жилищному законодательству. Собственникам следует оплачивать услуги по обслуживанию домофонов по квитанциям УО”.

Следом вышел пост “Как вернуть деньги, уплаченные жителями компании ООО «Центр Домофон» по незаконно заключенным прямым договорам?”

Публикации настолько возмутили ООО “Центр Домофон”, что оно обратилось в суд с исками:
1⃣ о признании не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию сведения, содержащиеся в посте с заголовком «Дали правовую оценку спорной ситуации между управляющими компаниями и ООО «Центр Домофон» на официальной странице ответчика, об обязании разместить на официальном сайте опровержение (дело № А29-1850/2023);
2⃣ о признании действий по размещению информации относительно ООО «Центр Домофон» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» незаконными; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца (дело № А29-17034/2022).

По мнению ООО «Центр Домофон», его деловая репутация страдает от того, что жители теряют доверие к организации; они полагают, что информация, поступающая от государственных органов, является априори верной. То есть когда жители читают спорный пост (цитаты), они понимают, что организация ведёт незаконную деятельность, заключение прямых договоров является незаконным.

Суд первой инстанции удовлетворил требования в рамках первого дела и отказал истцу во втором споре.
Апелляционная инстанция в обоих случаях встала на сторону органа жилищного надзора.

Итоговый счет — 2:0 в пользу Службы.

Обоснование победы надзорного органа:
— Суд первой инстанции не отличил оценочные суждения и мнения, которыми в действительности являются сведения, опубликованные в спорном тексте, от утверждений о фактах, подлежащих защите в порядке статьи 152 ГК РФ.
— Служба имеет право размещать на своей странице информацию относительно результата рассмотренных обращений, в том числе касающихся деятельности истца. Служба опубликовала информацию в сети «ВКонтакте» по результатам рассмотрения обращений от жителей нескольких МКД, раскрыла результат рассмотрения обращений.
— Информирование ответчиком о своей деятельности путём выражения официальной позиции и высказывания своего мнения относительно сложившейся ситуации, связанной с применением жилищного законодательства и принадлежности домофонов к общедомовому имуществу, не является предметом судебной защиты в порядке статьи 152 ГК РФ, поскольку не могут быть проверены на предмет соответствия их действительности.
— Размещённая информация носит только разъясняющий характер.
— Фактически ответчик выразил оценочные суждения по социально значимому для собственников вопросу.

“Само по себе несогласие с выраженной Службой позицией не означает порочащий характер сведений. Спорный текст по своему характеру не содержит определённого утверждения о проявлении недобросовестности при осуществлении производственно-хозяйственной деятельности либо допущении нарушений деловой этики или обычаев делового оборота, которые умаляют деловую репутацию истца. Мнение в тексте не изложено в оскорбительной форме. Из материалов дела также не следует, что спорный пост повлиял на деловую репутацию истца, и это, в свою очередь, сказалось на общественном мнении, снизило конкурентоспособность на рынке, создало препятствия для осуществления экономической деятельности. Позиция истца о том, что у жителей многоквартирных домов формируется негативное мнение об Обществе, не основана на каких-либо допустимых доказательствах”.

В Кемеровской области с председателя совета МКД взыскали задолженность по оплате вознаграждения самому себе

Управляющая организация ООО «Академия ЖКХ» обратилась в суд, чтобы взыскать с председателя совета МКД задолженность за ЖКУ почти за три года.
Но кроме обычной "коммуналки" в списке претензий оказалась задолженность по выплате вознаграждения самому председателю МКД.

Ответчик в свою защиту указывал:
— с председателя пытаются взыскать плату за оказанные им же услуги;
— управляющая организация сама имеет задолженность перед ответчиком — как раз по выплате вознаграждения;
— раньше председатель и УО устно договорились, что собранные с собственников деньги (на вознаграждение) будут поступать на погашение оплаты за ЖКУ. Так как председатель считал эти договоренности действующими, то нарушил сроки оплаты не по злому умыслу. Он рассчитывал на взаимозачет требований.

Однако суд встал на сторону управляющей организации:
— решение о порядке выплаты вознаграждения принимается на общем собрании;
— закон не принуждает УО к взаимозачету, он возможен по взаимной договоренности сторон;
— оплата собственником (пусть и председателем) ЖКУ и выплата ему вознаграждения — это различные самостоятельные правоотношения, поэтому председателя должен оплачивать ЖКУ, а УО имеет право взыскивать задолженность.

Таким образом, по мнению судов, нет оснований для уменьшения задолженности за ЖКУ на сумму причитающегося председателю вознаграждения.

С председателя взыскали 50000 р. задолженности, из которых почти 3000 - за вознаграждение самому себе.

Апелляция в утешение добавила, что стороны при соответствующей договоренности не лишены права в будущем произвести взаимозачет.

№33-9137/2023 😋 @gkhvsem

Самарский областной суд считает, что председателя совета МКД можно наделить правом единолично принимать решения о текущем ремонте дома. И для этого даже не нужно набирать две трети голосов 🤯

К такому выводу суд пришел в деле об оспаривании результатов общего собрания, на котором председателем совета МКД выбрали работника управляющей организации, а также приняли решение:
«Наделить Совет МКД (Председателя Совета МКД) полномочиями по формированию плана текущего ремонта общего имущества собственников МКД и подписанию актов выполненных работ».

Суд первой инстанции согласился с истцом и указал, что решение требует две трети голосов, а столько набрано не было, поэтому его следует признать недействительным.

Однако областной суд обратил внимание, что наделение совета МКД полномочием на принятие решений о текущем ремонте требует не две трети, а более 50% от общего числа голосов собственников (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
А дальше суд понесло – он стал разбирать возражение истца о том, что для наделения аналогичными полномочиями председателя совета МКД ну уж точно необходимо наличие двух третей голосов.

Рассуждение апелляционной инстанции строилось таким образом:
• Кворум в две трети голосов необходим, в частности, для принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а именно – «наделение председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников».
• Часть 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ содержит в перечне полномочий совета МКД принятие решения о текущем ремонте в случае передачи такого полномочия решением общего собрания собственников.
• «Буквальное толкование норм указывает на то, что квалифицированное большинство - две трети голосов - необходимо не по всем вопросам о наделении председателя совета МКД какими-либо полномочиями, а лишь полномочиями, которые не поименованы в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, то есть полномочиями, которые не отнесены к полномочиям Совета МКД, либо которые отнесены к компетенции общего собрания собственников».

Отсюда суд делает вывод, что при передаче председателю совета МКД полномочий, которыми обладает совет МКД, не требуется квалифицированного большинства голосов в две трети, поскольку полномочие по формированию плана текущего ремонта поименовано в полномочиях самого совета (части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ). Оно не относится к исключениям из правила, установленного пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, требующего принятие решения двумя третями голосов при передаче председателю совета МКД полномочий, выходящих за пределы компетенции самого совета МКД.
Дополнительно суд отметил, что председатель совета МКД является членом совета МКД, в связи с чем «его полномочия совпадают с полномочиями совета».
(№ 33-12659/2023)

Видимо исходя из этой же логики, чуть ранее Самарский областной суд признал недействительным решение общего собрания об утверждении председателя совета МКД уполномоченным лицом «по взаимодействию с управляющей организацией».
Со ссылкой на тот же криво сформулированный п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ суд указал, что решение должно приниматься большинством голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (№ 33-10389/2023).

Другими словами, по мнению Самарского областного суда, на взаимодействие с УК (что вправе делать любой собственник — например, направлять обращения, получать информацию), нужно две трети голосов, а единоличное принятие решения о текущем ремонте можно не просто отдать председателю на свое усмотрение, но и даже не нужно собирать для этого две трети голосов.

😋 @gkhvsem

⚡️Верховный Суд РФ опубликовал определение Судебной коллегии по жалобе ГЖИ Санкт-Петербурга (определение № 307-ЭС23-16472 от 16 января 2024 г.)

Важный вывод: инспекция при рассмотрении заявления о смене УО вправе:
— проводить проверку;
— устанавливать наличие признаков ничтожности решения собрания;
— отказывать во внесении изменений в реестр лицензий при наличии оснований, предусмотренных Порядком №938/пр.

Предыстория для тех, кто пропустил:
Ситуация стандартная: поступило заявление о смене УК, а далее посыпались заявления собственников о неучастии в собрании. ГЖИ их учла и пришла к выводу о наличии признаков ничтожности принятого решения из-за отсутствия кворума. Далее последовал отказ во внесении изменений в реестр лицензий, который был обжалован.
Две судебные инстанции встали на сторону ГЖИ, а суд округа признал распоряжение инспекции недействительным, указав: если инспекции не нравится кворум, то она может обратиться в суд.

Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе акты нижестоящих судов.

Мотивировка самого Верховного Суда РФ:

• При рассмотрении дела суд округа сослался по позицию, изложенную в различных определениях Верховного Суда РФ применительно к случаям проведения жилищной инспекцией проверочного мероприятия в рамках государственного жилищного надзора и ее полномочиям на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД (часть 12 статьи 20 Жилищного кодекса РФ), указав, что административный орган не наделен правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников без обращения в суд.
• Вместе с тем суд округа не учел, что предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение лицензионных требований.

• Изменения в реестр лицензий вносятся в соответствии с Порядком № 938/пр, а именно при рассмотрении заявления административный орган проверяет среди прочего отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания.
• ГЖИ в ходе проверки заявления выявила признаки ничтожности, что является прямо предусмотренным основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

«В данном случае жилищная инспекция не определяет юридическую судьбу решения общего собрания собственников помещений в МКД, а согласно пункту 6 Порядка № 938/пр проверяет заявление и документы, представленные заявителем, на предмет соответствия условиям, предусмотренным подпунктами «а» – «е» пункта 5 этого порядка».

Также суд отметил: доводы о том, что жилищная инспекция не могла проводить обозначенную проверку, запрашивать дополнительные материалы и информацию, не соответствуют требованиям Порядка № 938/пр.

Жаль, что суд подробнее не высказался по поводу учета заявления собственников о неучастии в собрании, но он будет рассматривать еще пару жалоб той же ГЖИ, поэтому посмотрим, добавит ли он что-нибудь к уже написанному.

А56-45663/2022 😋 @gkhvsem