Участок около дома не входит в общее имущество: должна ли УК содержать его и может ли взимать плату

Сделали обзор судебной практики про прилегающие территории для МКД. Разобрали аргументы УК и собственников, не желающих содержать и платить за содержание земельного участка, в состав общедомового имущества не входящего.

Небольшая напоминалка: вопросы по ЖКХ можно задавать в чате канала.

Пожалуйста, не надо слать вопросы в бот обратной связи или на почту ЖКХ Ньюс, а потом обижаться и психовать, что не ответили или попросили написать вопрос в чате.

Если есть сложности с использованием бота (нажатием на нужные кнопки), то в чат можно зайти и без него по ссылке @gkhchat или через поиск "Беседка ЖКХ".
Нужно обязательно прочесть правила чата и согласиться с ними (в самой верхней теме "Впервые в чате?") — скрин выше.
В закрепах каждой темы собраны ответы на популярные вопросы, поэтому их стоит просмотреть перед тем, как озвучивать свой.

=============

Для доступа в другой, закрытый чат для УО и ТСЖ, нужно написать мне что-то типа:
Здравствуйте. Хочу попасть в закрытый чат для УО и ТСЖ. Наша организация - [название] из города [название].
В течение суток я направлю ссылку на почту, которая указана у организации в ГИС ЖКХ.

Подготовила материал про ДомОнлайн.
Это система, которая помогает примерно 2500 управляющим организациям и ТСЖ вести учет собственников, проводить собрания, системно работать с должниками.

Разработчики сервиса рассказали, какой процент данных по физлицам оказался раскрыт в ЕГРН после 1 марта 2023 года (на основе статистики использования сервиса).

Самарское "правосудие"
или как старое письмо Минстроя отменяет императивные требования Жилищного кодекса РФ, а протоколы собраний появляются в ГИС ЖКХ до их составления

В Тольятти один собственник обратился с иском к другому собственнику — инициатору двух собраний — о размещении протоколов в ГИС ЖКХ.

Обоснование — ч. 1 ст 46 Жилищного кодекса РФ, согласно которой "решения и протокол общего собрания собственников [...] подлежат размещению в ГИС ЖКХ [...] лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания".

Оказывается, эта норма работает не по всей России.
Две судебные инстанции, включая Самарский областной суд, отказали в удовлетворении иска (дело № 33-11293/2023).
Им хватило того, что инициатор передал протоколы в управляющую организацию, а та направила их в ГЖИ.
Кроме того, суды написали, что документы есть в системе, а именно протоколы от (!) 20.06.2022 и 29.12.2022 "размещены в системе ГИС ЖКХ до (!) 13.06.2022 и до 11.12.2022 соответственно".

При этом истец ссылался на неполноту размещённых документов и их последующие неоднократные исправления.
Но все напрасно.
Не обязан в Самарской области инициатор размещать протоколы в ГИС ЖКХ. А все потому что:
— в ст. 46 якобы не предусмотрена обязанность инициатора размещать протокол в ГИС ЖКХ
(на самом деле — прямо прописана с использованием букв русского алфавита);
— собрание проводилось не через ГИС ЖКХ
(на самом деле — размещение протоколов не зависит от формы собрания);
— в законе о ГИС ЖКХ разместителем протоколов значится управляющая организация
(это как-то отменяет нормы Жилищного кодекса?);
— "в письме Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45051-АТ/04 дано разъяснение о том, что лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, направляет копию решения и протокол общего собрания в действующую управляющую организацию"
(актуальнейшее разъяснение с юридической силой уровня не меньше федерального конституционого закона, раз его умудрились противопоставить норме Жилищного кодекса РФ. Хотя... с учетом того, что в этой норме не нашли того, что там есть, это получается не противопоставление, а дополнение 🤔 как думаете?).

Из всего этого апелляционный суд сделал вывод, что инициатор должен лишь передать протоколы в УК, а уже та обязана размещать документы в ГИС ЖКХ 🤷‍♀️
Районный суд пошел еще дальше и написал, что "обязанность по направлению протокола в ГЖИ субъекта РФ возложена только на инициатора собрания" (ну а если он все же принес протокол в УК, то той придется направить документ в ГЖИ) 🤦‍♀️.

P. S. Не спорю, что на практике у инициатора-собственника могут быть технические сложности с размещением протокола в ГИС ЖКХ (особенно у набивших оскомину "акакжебабушек"), и зачастую протоколы действительно выкладываются управляющей организацией. Но ведь это не дает оснований настолько бессовестно перевирать Жилищный кодекс РФ.

Коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества – перерасчет за весь 2022 год или только за последние 4 месяца

Если плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, начисляется по нормативу или среднемесячному, то ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ на этот случай давно предусматривает необходимость перерасчета платы по показаниям общедомового счетчика.

Проблема в том, что сам порядок перерасчета был утвержден лишь в 2022 году – постановлением Правительства № 92, которое вступило в силу с 1 сентября 2022 года.

В 2023 году настало время перерасчетов. Вопрос о том, за какой период нужно делать перерасчет, переместился в судебную плоскость, но и там не нашел однозначного ответа.

На прошлой неделе Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд подтвердил незаконность предостережения Инспекции государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области (дело № А44-2710/2023).

Инспекция считала, что при проведении перерасчета платы за коммунальные ресурсы для целей содержания общего имущества за 2022 год подлежит учету только период с 01.09.2022 по 31.12.2022, а ООО УО «Новострой» провело корректировку платы за период с января по декабрь 2022 года.

Краткое изложение позиции судов:
• в буквальном содержании Правил № 491 в редакции Постановления № 92 усматривается, что расчетным периодом для проведения перерасчета платы за коммунальные ресурсы является календарный год. Иного порядка корректировки Правила № 491 в редакции Постановления № 92 не предусматривают;
• при этом проведение перерасчета исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора предусмотрено частью 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ;
• поскольку Постановление № 92 вступило в законную силу с 01.09.2022, управляющая организация в 1 квартале 2023 года имела основания проведения в предусмотренном названным Постановлением порядке перерасчета за коммунальные ресурсы для целей содержания общего имущества МКД за 2022 год;
• «Позиция инспекции, изложенная в оспариваемом предостережении, не соответствует пункту 29(3) Правил № 491 и нарушает права общества».

Upd. от 20.06.2024.
Суд округа отменил судебные акты и отказал в иске.

Другая практика
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с Управлением "Жилищная инспекция Волгограда" департамента ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда и отказал ООО "УО г. Волгограда" в отмене предписаний (дело № А12-9801/2023).
«Доводы апеллянта о правильности перерасчета с 01.01.2022 по 30.12.2022 со ссылкой на положение подпункта "а" пункта 29(3) Правил № 491, которым предусмотрено осуществление перерасчета по истечении календарного года в первом квартале года, следующего за расчетным, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку установление в подпункте "а" пункта 29(3) Правил № 491 порядка перерасчета по истечении календарного года не свидетельствует о распространении действия Постановления Правительства РФ N 92 на период до 01.09.2022, то есть до вступления в силу указанного Постановления. Кроме того, данное Постановление не содержит указаний на распространение его действия на отношения, возникшие до введения его в действие».

Аналогичную позицию занял Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в деле об оспаривании привлечения ООО "УК "Уют" к административной ответственности по ст. 14.1.3 КоАП РФ (дело № А34-1004/2023).
Компания сделала перерасчет в связи с расторжением договора управления, но ГЖИ Курганской области не понравилось, что такой перерасчет затронул период с января 2022 года по сентябрь 2022 года. Суд встал на сторону инспекции.

С интересом ждем новой практики 🍿

Шаблоны документов по вопросам ЖКХ
- в свободном доступе можно найти на сайте ДомОнлайн в модуле docs.domonline.ru.

Кое-что обновила там на выходных, попозже добавлю новые документы, которые составляла в этом году.

На скрине - разделы модуля. Открываете ДомОнлайн.Документ, листаете вниз до этого меню, выбираете нужную категорию - выдаст список документов по теме.
Скачивать можно в PDF или Word.
Обратите внимание на описание, там могут содержаться важные оговорки.

Некоторые другие сервисы обещают непонятное количество непонятно каких документов за регистрацию, чтобы потом спамить своими предложениями.
ДомОнлайн же делится документами (более 200 шаблонов), чтобы читатели ими пользовались, а не чтобы собирать почты для рассылки спама ❤️

❄️ Всё (или почти) про уборку снега ❄️
обновленный #путеводитель по публикациям

Крыши и козырьки
🔥Как УО не потерять зимой сотни тысяч из-за балконных козырьков
🔥Кого лишают свободы за упавшую сосульку, и что нужно знать, чтобы этого не случилось
▪️Кто должен чистить козырьки балконов от наледи и снега — собственники или управляющая компания
▪️Для УК: правила содержания крыш в зимний период
▪️Ответственность УК за сосульки и снег
▪️На машину упала наледь с крыши. Положен ли «потребительский штраф» - позиция Верховного Суда РФ
▪️При очистке снега с кровли МКД повреждено остекление балкона. Обязано ли ТСЖ возместить ущерб
▪️ИП хотел денег за поврежденный снегом козырек, а в итоге всего лишился
▪️УК выиграла спор о падении снега на машину
▪️Как снизить размер ущерба, причиненного падением снега с крыши
▪️Автовладелице отказали во взыскании ущерба за снег, упавший на машину
▪️В Санкт-Петербурге суды разбирались, кто из двух УК должен 180 тысяч автовладелице
▪️Таблички о сходе снега на МКД не спасли УК от возмещения вреда автовладельцу

Придомовая территория
▪️Машины во дворе МКД мешают снегоуборочной технике — что делать управляющей организации
▪️Суд оштрафовал председателя правления ТСЖ за убранный «не туда» снег
▪️Штраф за складирование снега на придомовой территории
▪️Когда нужно чистить снег? Ответственность за несвоевременную уборку снега во дворе МКД
▪️Правила уборки снега с придомовых территорий многоквартирных домов
▪️Как ТСЖ, УО организовать уборку снега: практические рекомендации
▪️ДТП из-за снега на дворовом проезде. Можно ли взыскать ущерб с УК
▪️Границы участка под МКД не определены. Должна ли УК чистить дворовый проезд от снега
▪️Собственник взыскал с УК 1500 рублей за ненадлежащее содержание придомовой территории

Плата за уборку снега
▪️Законна ли плата за уборку и вывоз снега отдельной строкой - обобщение практики
▪️Плата за уборку снега «по факту» отдельной строкой в квитанции - случай в Верховном Суде РФ

Победы УК и ТСЖ над органами жилищного надзора
▪️Материалов полиции о падении снега оказалось недостаточным для наказания УК
▪️Суд отменил предупреждение за недостаточную уборку снега из-за недопустимых доказательств
▪️УК избежала штрафа за неуборку снега из-за нарушений при привлечении к ответственности
▪️Суд отменил штраф, назначенный за снег во дворе, так как акт достоверно не подтверждал правонарушение
▪️Отменен штраф, назначенный за нарушение лицензионных требований, из-за неправильного уведомления при привлечении к ответственности
▪️Суд отменил штраф за наледь на крыше, так как событие правонарушения не доказано
▪️Штраф за ненадлежащую уборку снега отменили из-за ненадлежащего протокола

Подготовили новую памятку: о чем и когда управляющая организация, ТСЖ, ЖСК должны уведомлять потребителей:
— в платежных документах;
— на сайте исполнителя;
— на информационных досках в (около) МКД;
— на стендах исполнителя;
— персонально;
— с помощью информационных табличек и вывесок.
(не брали только ГИС ЖКХ).

Другие памятки всегда доступны в боте обратной связи @gkhnewsbot — в разделе "Библиотека ЖКХ".

Тинькофф запустил платформу для оплаты услуг ЖКХ без комиссии.

Платформа объединяет в одном месте плательщиков и провайдеров — поставщиков услуг ЖКХ. С помощью нее можно настроить автоматическое выставление и оплату любых коммунальных услуг, то есть сервис сам подгружает счета, оплачивает их и направляет уведомление пользователю. На текущий момент уже более 1 000 компаний-провайдеров по всей России подключены к сервису на прямом договоре.
В скором времени будет возможность обмена реестрами по счетчикам, что еще больше упростит передачу информации между поставщиком услуг и потребителем. Для коммунальщиков это может означать рост собираемости платежей и снижение операционных расходов.

Обновила свое пособие по проведению общих собраний собственников

Кто планирует проведение общего собрания, но не знает, как это правильно сделать, посмотрите описание, возможно, книга вам подойдёт.

Кажется, я поторопилась с обновлением книги 😅
Намечаются новые поправки👇

Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с управляющих организаций неосновательного обогащения за ликвидацию несанкционированной свалки

В Рубцовске (Алтайский край) жители 8 домов носили мусор на общую площадку, которая была за ними закреплена. Эти 8 домов управлялись пятью управляющими организациями. Администрация предложила им согласовать эту площадку, но была проигнорирована.
После этого муниципалитет исключил площадку из реестра, хотя физически она никуда не делась. Жители продолжали носить туда мусор, площадка не убиралась, вокруг нее образовалась несанкционированная свалка.

За ликвидацию свалки администрация заплатила 16 тысяч рублей, которые и хотела взыскать с управляющих организаций, так добровольно они ничего оплатить не изволили.

Три судебные инстанции отказали в иске.
Они не напрягались с обоснованием и просто указали, что муниципалитет не доказал вину УК, в частности, что именно их жители носили мусор на площадку рядом со своими домами. Мусор на фотографиях похож на отходы из частного сектора.

Верховный Суд РФ направил спор на новое рассмотрение, чтобы теперь суды разобрались в деле нормально, а именно установили:
• соответствует ли изначальная точка накопления ТКО нормативным требованиям, возможно ли ее размещение на придомовой территории;
• вывозил ли регоператор мусор с самой площадки, собиралась ли плата за услугу;
• по каким причинам возникла несанкционированная свалка, если выяснится, что муниципалитет выполнял свои обязанности, а УК открещивались от содержания площадки;
• есть ли договоры с регоператором, каким способом они заключены – фактически с управляющими компаниями или непосредственно с собственниками в рамках договора публичной оферты либо же путем совершения конклюдентных действий, когда жители складируют ТКО в установленных местах накопления, а региональный оператор в силу своих публичных обязательств вывозит отходы;
• кто является правообладателем участка, на котором образовалась свалка.

Если свалка образовалась на землях, государственная собственность на которые не разграничена, то возмещение возможно из федерального и регионального бюджетов - если не установлено, что свалка вызвана действиями третьих лиц или умышленными неправомерными действиями органа местного самоуправления. То есть надо установить и это. А после этого надо выяснить объемы софинансирования.

Кроме того, необходимо проверить, имеется ли в регионе программа по организации, обустройству площадок накопления ТКО и было ли софинансирование в рамках этой программы городскому округу Рубцовск, охватываются ли такой программой возмещение расходов по ликвидации несанкционированных свалок или обустройство и содержание органом местного самоуправления мест размещения ТКО вне земельных участков, относящихся к общему имуществу МКД.

Такие рекомендации Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ изложила в определении № 304-ЭС23-15350 от 01.12.2023 по делу № А03-9103/2022.