Как вам такая схема?
1. Собственник истребует у управляющей организации копии актов приемки выполненных работ по установленной форме за три года (через суд).
2. Управляющая организация пытается исполнить решение суда, составляет акты, направляет председателю совета МКД на подпись, а он (по договоренности с истцом?) отказывается их подписать.
3. Собственник просит суд установить судебную неустойку за неисполнение решения суда.
4. Суд определяет, что за каждый день непредоставления копий актов УО будет должна собственнику по 500 р.

На самом деле собственник просил 4500 р. в день, но районный суд уменьшил просимое.

Отряхнуться от таких выплат управляющей организации удалось в апелляции.
Верховный Суд Республики Башкортостан указал, что схема нерабочая, а точнее: неисполнение судебного акта вызвано не действиями УО, которая направила акты, а действиями иных лиц — председателя совета МКД.

«Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7, при наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (статья 406 ГК РФ) должник не обязан уплачивать судебную неустойку».

Таким образом, если задержка в исполнении судебного решения произошла по причине, не связанной с действиями того, кто должен его исполнить, судебная неустойка не взыскивается.

Кассационный суд тоже не помог собственнику в получении «пассивного дохода» и оставил жалобу истца без удовлетворения (определение Шестого КСОЮ № 88-17224/2023).

Для УО и ТСЖ — свежая практика ВС РФ по контейнерным площадкам

Муниципалитет обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к пяти управляющим организациям по поводу размещения контейнерных площадок около МКД.

Суд обязал ответчиков установить контейнерные площадки на указанных в иске придомовых территориях, а в случае неисполнения решения суда – ежемесячно платить администрации по 10 000 р. неустойки.
Он исходил из того, что обустройство контейнерной площадки является обязанностью собственников и ответчиков, как управляющих организаций, и неисполнение последними такой обязанности противоречит закону.

Одна из компания дошла до Верховного Суда РФ и убедила его направить дело на новое рассмотрение.

Нижестоящие суды отклонили ее довод о наличии площадки около дома: они установили, что площадка чужая, а соседская управляющая компания жадничает и не разрешает ею пользоваться другим УК.

Верховный суд РФ согласился и не согласился с коллегами.

Согласился он с мыслью, что в случае невозможности устройства площадки в пределах границ земельного участка МКД ввиду сложившейся застройки управляющая организация вправе разместить ее на другой территории в рамках гражданско-правового договора, сохраняя обязанность по ее содержанию.

Не согласился он с тем, что суды возложили на УО обязанность поставить контейнерные площадки на определенных придомовых территориях и при этом не установили, а возможно ли на этих территориях вообще поставить площадки, не нарушая существующие требования к размещению таких площадок.

«Возлагая на ответчиков обязанность по установке на придомовой территории контейнерной площадки, в целях исполнимости судебного решения суды должны исследовать вопрос о соответствии размещения данной площадки вышеуказанным требованиям. Однако данные обстоятельства судами не исследовались, и им не была дана надлежащая правовая оценка».

Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС23-10375 по делу № А03-604/2022

Для УО и ТСЖ,
кто еще не успел доработать договоры управления и уставы по газовым поправкам

В ноябре в порядке эксперимента решила изменить порядок оказания платных услуг, а именно их оплаты.
Теперь заказать подготовку устава или проверку договора управления можно в качестве поддержки канала и оплатить — путем доната на любую ту сумму, в которую сами оцените результат работы.

Не меняются:
— сам порядок оказания услуги (описан в боте обратной связи);
— ограничения (тоже можно посмотреть в боте при оформлении заявки). Они связаны с тем, что времени у меня мало, и я физически не могу помочь всем. Хочется уделить свое время тем, кто действительно в этом нуждается и кто воспользуется результатом моей работы ❤️

Оставить заявку можно в боте обратной связи — @gkhnewsbot.

Подготовили новую памятку — об административной ответственности ТСЖ и председателя правления:
https://t.me/tsgpravo/120

Похожая памятка для управляющих организаций публиковалась ранее.

Всё это добавлено в Библиотеку ЖКХ, которую можно найти в боте обратной связи @gkhnewsbot.

Если вы хотите открыть спецсчет по капремонту на имя регионального оператора,
то не забудьте решить вопрос по работе с должниками.

Эта проблема то и дело всплывает в чате.
По ней уже писался небольшой пост, где сами подписчики рассказывали, что ФКР не хочет заниматься ни платежками, ни тем более взысканием долгов.
И вот свежий случай из судебной практики.

В Новосибирской области член совета МКД попыталась обязать управляющую организацию организовать работу по взысканию задолженности за капремонт.
В доме был открыт спецсчет, но на имя регионального оператора, а не УК. Собственники «благополучно» накопили задолженность более полумиллиона рублей.

Позиция совета МКД: работать с должниками по капремонту обязана УК.
— взнос на капремонт входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги,
— управление обеспечивается, среди прочего, посредством ведения претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (подп. "ж" пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД №416),
— согласно договору управления обязанности по планированию, организации услуг и выполнению работ, связанных с кап ремонтом общего имущества МКД, по оформлению платежных документов и направлению их собственникам помещений возлагаются на УК.

Поэтому истец просила обязать УК организовать работу по взысканию задолженности и неустойки (пени) в отношении неплательщиков, а также обязать компанию предоставлять совету МКД отчет по такой работе: начиная со сведений о должнике и заканчивая номерами исполнительных производств.

Позиция УК: компания не владелец спецсчета и ничего собственникам не должна.

Суд согласился с позицией управляющей организации, так как собственники:
— не меняли владельца спецсчета,
— не уполномочивали УК действовать по вопросам взыскания задолженности в фонд капитального ремонта,
— не принимали решений об определении дополнительных расходов, связанных с ведением претензионно-исковой работы.
По мнению суда, УК не обладает правом на взыскание задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в рамках полномочий, предусмотренных жилищным законодательством (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88-17629/2023).

Управление Ставропольского края – государственная жилищная инспекция решило(а) посоревноваться с ГЖИ Московской области в оригинальности причин для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

Собственники одного из МКД решили сменить управляющую организацию с ООО «Бастион» на УК «Сервис-Регион».
Однако компании отказали во внесении изменений в реестр лицензий:
— представленные документы к заявлению не прошиты и не заверены надлежащим образом;
— уведомление о расторжении договора управления с предыдущей управляющей компанией направлено не председателем совета МКД, а инициатором собрания;
— получателем является не ООО «Бастион», а директор ООО «Бастион».

Две судебные инстанции пришли к выводу, что отказ незаконный:

— при заверении копий документов используется текстовый штамп "копия верна", дата и подпись. К заявлению приложен оригинал протокола, что исключает необходимость его заверения, как копии документов.

— Инспекция указывает, что только председатель совета МКД имеет полномочия по представлению интересов собственников МКД. Однако закон не содержит указание на такие полномочия председателя совета МКД, как и не содержат обязательных требований к содержанию уведомления об отказе от договора. Порядок № 938/пр не регламентирует форму и средства, которые должны быть соблюдены/выполнены при уведомлении переизбранной управляющей компании о расторжении с ней договора управления.
"Поскольку в протоколе не рассматривался вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на уведомление ООО «Бастион» о расторжении договора управления, то уполномоченным лицом в данном случае является инициатор
проведения собрания".

— согласно выписке из ЕГРЮЛ местонахождением ООО «Бастион» является адрес: РФ, Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30, кв. 28. Исполнительным органом ООО «Бастион» является директор. В соответствии с уведомлением о передаче документов, ключей и прочего, оно направлено по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, уведомление получено ООО «Бастион».
"Таким образом, при направлении уведомления по адресу юридического лица, оно считается полученным именно юридическим лицом вне зависимости от того, что адресовано директору юридического лица" (дело № А63-8671/2023).

В Долгопрудном Московской области собственники решили создать ТСН через региональную систему – ЕИАС ЖКХ МО. Решение устояло в трех судебных инстанциях.

Загвоздка с созданием товариществ состоит в том, что Жилищный кодекс требует: протокол должен быть подписан всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений о создании товарищества и об утверждении его устава.

Именно на это и указывал собственник-истец, который решил через суд признать решение о создании ТСН "Набережная 19/2" недействительным и ликвидировать товарищество.

Другие доводы: ненадлежащее уведомление, некорректная работа системы, продление срока голосования (без которого не было бы кворума), ненаправление оригиналов решений в ГЖИ.

Он настаивал на искажении сведений ЕИАС ЖКХ МО в результате технического сбоя и даже просил назначить компьютерно-техническую экспертизу с учетом того, что «некорректную работу системы подтверждает задвоение и затроение указанной в решениях собственников площади помещений, а, соответственно, и количества голосов».

Однако и в экспертизе, и в удовлетворении иска, и в удовлетворении двух жалоб истцу было отказано.
Суд решил, что все соблюдено, ничего существенно не нарушено, кворум имелся, протокол сформирован автоматически, никаких негативных последствий для истца не наступило.

По мнению судов:
— информационная система является специальным защищенным информационным ресурсом, непосредственно взаимодействующим с ЕСИА и Госуслугами;
— нет необходимости в применении специальных технических компьютерных познаний при разрешении спора о законности принятого решения;

"Доводы кассационной жалобы о том, что суд не проверил и не оценил доводы о вмешательстве в работу ЕИАС ЖКХ МО, что привело к искажению сведений, противоречат содержанию судебных актов, указавших на отсутствие признаков сбоя в работе системы...
Доводы кассатора о некорректном отражении в решениях собственников площади принадлежащих им помещений (задвоение) не свидетельствуют о неправильности выводов суда о наличии кворума при проведении собрания и принятии решений, собственники, принявшие участие в голосовании, не присоединились к иску., не заявили о неправильном подсчете принадлежащих им голосов, из протокола собрания также не следует, что подсчет кворума произведен в задвоенном или затроенном размере" (определение Второго КСОЮ № 88-28300/2023).

Напомню, что по теме онлайн-собраний есть три подробных материала:
▪️Порядок проведения + примеры из судебной практики (материал с вебинара)
▪️Обобщение опыта самих подписчиков (что понравилось, с какими трудностями столкнулись)
▪️Как выбрать информационную систему для онлайн-голосований

Рекомендую тем, кто еще не видел и интересуется темой собраний, проводимых через информационные системы.

🔥 В Волгоградской области управляющая организация элегантно избежала возмещения ущерба.
Он возник в результате очистки кровли от снега, который приземлился на козырек из поликарбоната над входом в нежилое помещение.

Собственник нежилого помещения хотел срубить с УК 47 800 р. под видом ущерба, потребительскую неустойку, компенсацию морального вреда в 100 000 р., штраф, 7000 р. за экспертное заключение и 50000 р. за услуги представителя.

В результате собственник лишился и козырька, и денег. А еще его обязали демонтировать крыльцо, рекламные конструкции, кондиционер, систему видеонаблюдения, вернуть фасаду прежний облик и прибраться за собой.

Хронология событий:
• В январе 2022 года на козырек падает снег.
• В марте 2022 года собственник обращается с иском о взыскании ущерба. Из-за непоняток с подсудностью дело удается затянуть так, что первая инстанция рассматривает спор только летом 2023 года.
• Параллельно – в июне 2022 – УК обращается с иском о демонтаже всего того, что собственник нежилого помещения навешал на общедомовое имущество без решения общего собрания собственников.
• В декабре 2022 апелляционная инстанция удовлетворяет иск УК о демонтаже всего и вся.

После такого разбирательства суды отказали в иске собственника и взыскали с него расходы на представителя УК в размере 35000 р.

Была назначена экспертиза, которая показала, что ущерб козырьку составляет не 47 800 р., а 7945 р. без учета износа. За эту экспертизу с собственника дополнительно взыскали 10000 р.

Суд исходил из незаконности действий истца по размещению спорной конструкции.

«На ООО "Инвест", исполнявшего свою обязанность по содержанию общего имущества МКД путем очистки кровли от скопления снега и наледи, не может быть возложена ответственность за последствия повреждения козырька, поскольку, во-первых, это повреждение стало возможным только в силу незаконного размещения истцом данной конструкции на фасаде здания, а, во-вторых, с учетом установленной обязанности истца по демонтажу козырька, затраты на его восстановление не образуют реального ущерба в понимании статьи 15 ГК РФ».

Во взыскании потребительских плюшек было отказано также по причине того, что собственник – ИП, а помещение сдается в аренду в качестве предпринимательской деятельности, поэтому действие Закона о защите прав потребителей на него не распространяется.

Определение Четвертого КСОЮ № 88-32181/2023

Участок около дома не входит в общее имущество: должна ли УК содержать его и может ли взимать плату

Сделали обзор судебной практики про прилегающие территории для МКД. Разобрали аргументы УК и собственников, не желающих содержать и платить за содержание земельного участка, в состав общедомового имущества не входящего.