Верховный Суд РФ рассмотрел спор между УК и застройщиком по поводу (не)передачи документации на МКД (определение от 30.03.2023 № 304-ЭС22-24319 по делу о № А45-31177/2021).
Спор возник в Новосибирске.
ООО УК «ВЕЛЕС» хотела получить от ООО «Специализированный застройщик «Союз-Инвест» техническую документацию на многоквартирный дом.
Дом был введен в эксплуатацию осенью 2017 года и тогда же передан в управление этой самой УК по договору с этим самым застройщиком. Застройщик передал часть документации, но не всю. Например, не хватало проектной документации на дом, плана земельного участка, схем сетей.
Последнюю претензию по этим и другим документам УК безрезультатно направила осенью 2021 года, а затем обратилась в суд.
Все нижестоящие инстанции отказали в иске. Основная причина отказа – пропуск срока исковой давности.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что пропуска срока здесь нет.
Логика такая:
• истребуемая документация в полном объеме в момент приемки дома находилась у застройщика, иначе дом не прошел бы эту приемку;
• обязанность по передаче документов возникает в силу прямого указания закона и не прекращается в течение всего периода эксплуатации дома;
• документация не относится к общедоступной и не может быть самостоятельно получена УК в соответствующих органах, но необходима для управления МКД;
• передача такой документации от застройщика к УК должна осуществляться одновременно с передачей в обслуживание дома, если более поздний срок не установлен нормативно (например, более поздний срок, продолжительностью в один месяц, предусмотрен пунктом 25 Правил № 491 в отношении инструкции по эксплуатации дома).
«Следовательно, застройщик не передал УК необходимую документацию в полном объеме, допустив тем самым противоправное бездействие, что влияет на выполнение истцом функции управления МКД, на содержание общего имущества в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы».
Верховный Суд РФ указал, что здесь речь идет о незаконном уклонении застройщика от передачи технической документации, что выражается в длительном невыполнении (ненадлежащем выполнении) предусмотренной законом обязанности.
❗️Так как не передача документов затрудняет управление домом и угрожает правам собственников, то застройщик не может быть освобожден от этой обязанности на протяжении всего периода эксплуатации дома.
«При длящемся уклонении от передачи данной документации, застройщик должен исходить из того, что соответствующий иск, направленный на устранение всяких нарушений прав собственников, может быть предъявлен к нему в течение всего периода эксплуатации дома, обеспечивая сохранность документации, а при необходимости – готовность к ее восстановлению.
Следовательно, застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на МКД, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить указанную документацию, и не имеет материально–правового интереса, подлежащего защите в этом случае».
Дело направлено на новое рассмотрение.
Спор возник в Новосибирске.
ООО УК «ВЕЛЕС» хотела получить от ООО «Специализированный застройщик «Союз-Инвест» техническую документацию на многоквартирный дом.
Дом был введен в эксплуатацию осенью 2017 года и тогда же передан в управление этой самой УК по договору с этим самым застройщиком. Застройщик передал часть документации, но не всю. Например, не хватало проектной документации на дом, плана земельного участка, схем сетей.
Последнюю претензию по этим и другим документам УК безрезультатно направила осенью 2021 года, а затем обратилась в суд.
Все нижестоящие инстанции отказали в иске. Основная причина отказа – пропуск срока исковой давности.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что пропуска срока здесь нет.
Логика такая:
• истребуемая документация в полном объеме в момент приемки дома находилась у застройщика, иначе дом не прошел бы эту приемку;
• обязанность по передаче документов возникает в силу прямого указания закона и не прекращается в течение всего периода эксплуатации дома;
• документация не относится к общедоступной и не может быть самостоятельно получена УК в соответствующих органах, но необходима для управления МКД;
• передача такой документации от застройщика к УК должна осуществляться одновременно с передачей в обслуживание дома, если более поздний срок не установлен нормативно (например, более поздний срок, продолжительностью в один месяц, предусмотрен пунктом 25 Правил № 491 в отношении инструкции по эксплуатации дома).
«Следовательно, застройщик не передал УК необходимую документацию в полном объеме, допустив тем самым противоправное бездействие, что влияет на выполнение истцом функции управления МКД, на содержание общего имущества в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы».
Верховный Суд РФ указал, что здесь речь идет о незаконном уклонении застройщика от передачи технической документации, что выражается в длительном невыполнении (ненадлежащем выполнении) предусмотренной законом обязанности.
❗️Так как не передача документов затрудняет управление домом и угрожает правам собственников, то застройщик не может быть освобожден от этой обязанности на протяжении всего периода эксплуатации дома.
«При длящемся уклонении от передачи данной документации, застройщик должен исходить из того, что соответствующий иск, направленный на устранение всяких нарушений прав собственников, может быть предъявлен к нему в течение всего периода эксплуатации дома, обеспечивая сохранность документации, а при необходимости – готовность к ее восстановлению.
Следовательно, застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на МКД, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить указанную документацию, и не имеет материально–правового интереса, подлежащего защите в этом случае».
Дело направлено на новое рассмотрение.
❗️Что пишут суды по первым отказам в продлении лицензий
Обобщила практику, которая только-только начала формироваться по "первой волне" перелицензирования.
Обратите внимание, что большинство судебных актов еще не вступило в силу. В таких случаях я обычно ничего не пишу, пока не вступит в силу. Но здесь думаю, что это не тот случай, и многим лицензиатам важно узнать новости как можно раньше.
По ходу развития событий буду дополнять материал (уже на сайте) и периодически тут анонсировать.
Обобщила практику, которая только-только начала формироваться по "первой волне" перелицензирования.
Обратите внимание, что большинство судебных актов еще не вступило в силу. В таких случаях я обычно ничего не пишу, пока не вступит в силу. Но здесь думаю, что это не тот случай, и многим лицензиатам важно узнать новости как можно раньше.
По ходу развития событий буду дополнять материал (уже на сайте) и периодически тут анонсировать.
Telegraph
Продление сроков лицензий УК: первая судебная практика
Многие управляющие организации недавно проходили процедуру продления сроков действия лицензий на управление многоквартирными домами. Первая попытка была в октябре 2022 года, потом сроки перенесли, и второй раз можно было обратиться за продлением в марте 2023 года.…
🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно
▪️В Санкт-Петербурге прокурор через суд обязал ТСЖ разработать программу производственного контроля качества воды
▪️В Калининграде жена вместо мужа-заявителя попыталась отменить решение органа жилищного надзора
▪️Спор о демонтаже балконного остекления и козырька, из-за которых намокает стена соседнего МКД (Челябинская область)
▪️В Нижнем Новгороде ТСН начисляло плату за «коммуналку» по неправильным сведениям из ЕГРН
▪️В Карелии УК добивалась доступа в квартиру для замены ОДПУ и капремонта инженерных сетей
выбирайте, кому что интересно
▪️В Санкт-Петербурге прокурор через суд обязал ТСЖ разработать программу производственного контроля качества воды
▪️В Калининграде жена вместо мужа-заявителя попыталась отменить решение органа жилищного надзора
▪️Спор о демонтаже балконного остекления и козырька, из-за которых намокает стена соседнего МКД (Челябинская область)
▪️В Нижнем Новгороде ТСН начисляло плату за «коммуналку» по неправильным сведениям из ЕГРН
▪️В Карелии УК добивалась доступа в квартиру для замены ОДПУ и капремонта инженерных сетей
😡 Начали с обмана, продолжили фальсификациями
Подписчики прислали продолжение истории с голосованием в «Электронном доме» (информационная система г. Москвы).
Собрание проводилось в д.12/9 ул. 1-я Текстильщиков.
Инициатор – ГБУ «Жилищник района Текстильщики».
Своей тактикой в этом доме собственники выбрали неучастие в голосовании.
Результат: в последний день голосования посыпались смс-ки о том, что они голосовали.
Люди запросили бюллетени у техподдержки, и им предоставили результаты чьего-то явно чужого творчества.
По протоколу (имеется в распоряжении автора канала) кворум составил 71% - хватило даже на принятие решений о капремонте.
Напомню, что для голосования в подобных системах можно выбрать не электронный способ, а сдать бумажные бюллетени администратору, который внесет данные в систему.
Администратором в первом онлайн-собрании является его инициатор (в данном примере – тот же Жилищник).
Ниже передаю слова собственника, вместо которого "проголосовали":
«Сразу оговорюсь, мы не совсем против ЭД, есть жители, которым эта площадка для проведения ОСС была бы удобна. Как показало данное ОСС, техслужба ЭД работает, и, если бы не она, мы не увидели своих "бюллетеней". Мы против того, как насильно в нее загоняла Управа и Жилищник, и того, что наши бюллетени сфальсифицировали. Нам нарисовали кворум и решения. При этом, мы с жителями договорились именно бойкотировать ОСС, чтобы оно считалось не состоявшимся».
«...Несколько человек пошли в ГБУ, чтобы прояснить ситуацию и увидеть свои бюллетени (которые не заполняли). Администратор из ГБУ утверждал, что хода голосования не видит и бюллетеней у него нет.
Жители ушли ни с чем, все еще питая надежду, что ГБУ не пойдет на подлог. Но от техслужбы ЭД начали приходить первые запрошенные бюллетени. К удивлению собственников, бюллетени были заполнены от их имени и подписаны подделанными подписями. В чате дома договорились, что каждый собственник, кто не голосовал, запросит в техподдержке свой бюллетень. На данный момент получено 12 бюллетеней, ожидаем остальные».
Подписчики прислали продолжение истории с голосованием в «Электронном доме» (информационная система г. Москвы).
Собрание проводилось в д.12/9 ул. 1-я Текстильщиков.
Инициатор – ГБУ «Жилищник района Текстильщики».
Своей тактикой в этом доме собственники выбрали неучастие в голосовании.
Результат: в последний день голосования посыпались смс-ки о том, что они голосовали.
Люди запросили бюллетени у техподдержки, и им предоставили результаты чьего-то явно чужого творчества.
По протоколу (имеется в распоряжении автора канала) кворум составил 71% - хватило даже на принятие решений о капремонте.
Напомню, что для голосования в подобных системах можно выбрать не электронный способ, а сдать бумажные бюллетени администратору, который внесет данные в систему.
Администратором в первом онлайн-собрании является его инициатор (в данном примере – тот же Жилищник).
Ниже передаю слова собственника, вместо которого "проголосовали":
«Сразу оговорюсь, мы не совсем против ЭД, есть жители, которым эта площадка для проведения ОСС была бы удобна. Как показало данное ОСС, техслужба ЭД работает, и, если бы не она, мы не увидели своих "бюллетеней". Мы против того, как насильно в нее загоняла Управа и Жилищник, и того, что наши бюллетени сфальсифицировали. Нам нарисовали кворум и решения. При этом, мы с жителями договорились именно бойкотировать ОСС, чтобы оно считалось не состоявшимся».
«...Несколько человек пошли в ГБУ, чтобы прояснить ситуацию и увидеть свои бюллетени (которые не заполняли). Администратор из ГБУ утверждал, что хода голосования не видит и бюллетеней у него нет.
Жители ушли ни с чем, все еще питая надежду, что ГБУ не пойдет на подлог. Но от техслужбы ЭД начали приходить первые запрошенные бюллетени. К удивлению собственников, бюллетени были заполнены от их имени и подписаны подделанными подписями. В чате дома договорились, что каждый собственник, кто не голосовал, запросит в техподдержке свой бюллетень. На данный момент получено 12 бюллетеней, ожидаем остальные».
за прошедшую неделю
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Собственники из Калуги обязали УК исполнить решение общего собрания
На собрании они приняли решение заключить договор об уборке подъездов дома со специализированной компанией, включить в квитанции счет за эти услуги. Договор поручалось заключить управляющей компании.
УК сделала то, что решили собственники. Договор был заключен, он исполнялся, и все было хорошо.
Однако один из жильцов пожаловался в ГЖИ на дополнительные расходы в своей квитанции. ГЖИ посмотрела протокол и решила, что решение имеет признаки ничтожности. На жалобу она ответила, что «можно сделать вывод о неправомерности выставления платы по строке «Доп. услуги» в квитанциях за февраль-март 2021 года».
После этой жалобы УК уведомила подрядчика о расторжении договора, чем остались недовольны другие собственники. Они тоже написали в ГЖИ и получили ответ, что в компетенцию инспекции не входит признание решений общего собрания недействительными.
Тогда собственники обратились в суд с иском об обязании УК заново исполнить решение собрания.
Суд удовлетворил их иск, поскольку ГЖИ не выдавала компании предписания, а само решение собрания не оспорено и не признано недействительным.
Он обязал УК выполнить решение в части заключения договора на уборку подъездов, а также взыскал по 1000 р. для компенсации морального вреда каждого из истцов.
Ссылки на судебные акты: апелляционное определение Калужского областного суда, определение Первого КСОЮ № 88-8195/2023.
Вот эта мотивировка «решение не оспорено, значит, должно исполняться» часто встречается в делах, когда собственники утвердили «свой» размер платы. Подробнее об этой практике было написано в материале «Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков».
На собрании они приняли решение заключить договор об уборке подъездов дома со специализированной компанией, включить в квитанции счет за эти услуги. Договор поручалось заключить управляющей компании.
УК сделала то, что решили собственники. Договор был заключен, он исполнялся, и все было хорошо.
Однако один из жильцов пожаловался в ГЖИ на дополнительные расходы в своей квитанции. ГЖИ посмотрела протокол и решила, что решение имеет признаки ничтожности. На жалобу она ответила, что «можно сделать вывод о неправомерности выставления платы по строке «Доп. услуги» в квитанциях за февраль-март 2021 года».
После этой жалобы УК уведомила подрядчика о расторжении договора, чем остались недовольны другие собственники. Они тоже написали в ГЖИ и получили ответ, что в компетенцию инспекции не входит признание решений общего собрания недействительными.
Тогда собственники обратились в суд с иском об обязании УК заново исполнить решение собрания.
Суд удовлетворил их иск, поскольку ГЖИ не выдавала компании предписания, а само решение собрания не оспорено и не признано недействительным.
Он обязал УК выполнить решение в части заключения договора на уборку подъездов, а также взыскал по 1000 р. для компенсации морального вреда каждого из истцов.
Ссылки на судебные акты: апелляционное определение Калужского областного суда, определение Первого КСОЮ № 88-8195/2023.
Вот эта мотивировка «решение не оспорено, значит, должно исполняться» часто встречается в делах, когда собственники утвердили «свой» размер платы. Подробнее об этой практике было написано в материале «Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков».
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Вы хотите, чтобы ваш дом был признан образцовым в стране? Есть, чем поделиться из своего опыта успешного решения вопросов проживания в жилфонде? Тогда поторопитесь подать заявку на конкурс лучших практик управления многоквартирными домами «Суперуправдом –2023»!
Номинации:
👍🏻лучшая работа совета МКД;
👍🏻лучшая работа ТСЖ/ЖСК;
👍🏻лучшая работа управляющей компании.
Прием заявок - до 5 мая. Подведение итогов и награждение победителей состоится в Москве с приглашением лучших из лучших среди конкурсантов.
Подробности:
http://gkhkontrol.ru/2023/03/81889
***Конкурс проводится в рамках проекта «Клуб жилищных активистов» (НП «ЖКХ Контроль»).
#парнерскийматериал
Номинации:
👍🏻лучшая работа совета МКД;
👍🏻лучшая работа ТСЖ/ЖСК;
👍🏻лучшая работа управляющей компании.
Прием заявок - до 5 мая. Подведение итогов и награждение победителей состоится в Москве с приглашением лучших из лучших среди конкурсантов.
Подробности:
http://gkhkontrol.ru/2023/03/81889
***Конкурс проводится в рамках проекта «Клуб жилищных активистов» (НП «ЖКХ Контроль»).
#парнерскийматериал
🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно
▪️В Свердловской области УК без согласия собственников закрыла и перестала обслуживать мусоропроводы
▪️В Карелии суды чуть не отказали УК во взыскании задолженности из-за неподписанного акта выполненных работ
▪️В Коми суды указали потребителю, что он при оплате газа он может выбрать что-то одно: платить либо наличными, либо без комиссии (он хотел всё сразу)
▪️Залив квартиры из-за разрыва регулировочного крана: кто возместит ущерб (случай, когда запорное устройство расположено в межквартирном холле)
▪️Недобросовестная реклама услуг по поверке счетчиков (обобщение практики)
выбирайте, кому что интересно
▪️В Свердловской области УК без согласия собственников закрыла и перестала обслуживать мусоропроводы
▪️В Карелии суды чуть не отказали УК во взыскании задолженности из-за неподписанного акта выполненных работ
▪️В Коми суды указали потребителю, что он при оплате газа он может выбрать что-то одно: платить либо наличными, либо без комиссии (он хотел всё сразу)
▪️Залив квартиры из-за разрыва регулировочного крана: кто возместит ущерб (случай, когда запорное устройство расположено в межквартирном холле)
▪️Недобросовестная реклама услуг по поверке счетчиков (обобщение практики)
Договор управления - часто задаваемые вопросы
Условия договора - на что обратить внимание
▪️ Как проверить и согласовать условия договора управления
▪️ Невыгодные условия договора управления: отчётность УК
▪️ Невыгодные условия договора управления: использование общедомового имущества
▪️ Невыгодное условие договора управления: расторжение договора
▪️Какие условия ущемляют права потребителя, и их нельзя включать в договор, в том числе договор управления
Заключение договора
▪️Можно ли заставить УК заключить договор управления на условиях собственников
▪️Наделить председателя совета дома правом подписать договор управления: нужно ли две трети голосов
▪️Может ли один собственник подписать договор управления, если он не председатель совета дома
▪️ Правила заключения договора управления председателем совета дома. Разъяснения органа жилищного надзора
▪️ Управляющая организация по конкурсу может заставить собственников заключить договор управления
▪️ УК по конкурсу должна направить договор управления собственникам
Общее
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про договор управления
▪️Срок договора управления истек, УК уходит - что делать собственникам
Отчетность УК
▪️Как УК отчитывается, где искать отчет, судебная практика
▪️Пример формы отчёта (необязательный, возможный вариант)
💭 Другие темы-путеводители
😋 ЖКХ 📰 ЖКХ Ньюс
Условия договора - на что обратить внимание
▪️ Как проверить и согласовать условия договора управления
▪️ Невыгодные условия договора управления: отчётность УК
▪️ Невыгодные условия договора управления: использование общедомового имущества
▪️ Невыгодное условие договора управления: расторжение договора
▪️Какие условия ущемляют права потребителя, и их нельзя включать в договор, в том числе договор управления
Заключение договора
▪️Можно ли заставить УК заключить договор управления на условиях собственников
▪️Наделить председателя совета дома правом подписать договор управления: нужно ли две трети голосов
▪️Может ли один собственник подписать договор управления, если он не председатель совета дома
▪️ Правила заключения договора управления председателем совета дома. Разъяснения органа жилищного надзора
▪️ Управляющая организация по конкурсу может заставить собственников заключить договор управления
▪️ УК по конкурсу должна направить договор управления собственникам
Общее
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про договор управления
▪️Срок договора управления истек, УК уходит - что делать собственникам
Отчетность УК
▪️Как УК отчитывается, где искать отчет, судебная практика
▪️Пример формы отчёта (необязательный, возможный вариант)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🥕 Кому интересна тема садоводческих товариществ
Помогаю с контентом каналу МойСНТ (веду не я, но тексты мои).
Уже опубликован обзор последних глобальных изменений в закон о садоводах в нескольких частях.
Скоро пойдут случаи из судебной практики.
Думаю, что будет полезно руководителям СНТ и ОНТ, если среди вас есть такие ☺️: @mysntrf
Помогаю с контентом каналу МойСНТ (веду не я, но тексты мои).
Уже опубликован обзор последних глобальных изменений в закон о садоводах в нескольких частях.
Скоро пойдут случаи из судебной практики.
Думаю, что будет полезно руководителям СНТ и ОНТ, если среди вас есть такие ☺️: @mysntrf
Проверки_прокуратуры_ЖКХ_230412_075147.pdf
1 MB
😔 Друзья, мой материал по проверкам прокуратуры теперь доступен всем подписчикам канала
Что случилось
На канале одного роскварталовского "эксперта" и "члена" всего и всея документ был вывален в общий доступ без моего согласия (с отмазкой типа "прислали подписчики"). Удалён только после моих возражений и совершенно молча.
Что теперь
Раз материал попал в общий доступ, то брать за него плату не представляется возможным. Делюсь им выше только с вами. Пересылать коллегам можно, но только - пожалуйста! - с сохранением в посте ссылки на источник - @gkhvsem.
Если оплатили
Если кто-то уже оплатил материал до этой чужой бессовестной и по сути паразитической выходки, то не стесняйтесь и напишите мне (@gkhwsem) реквизиты, без вопросов верну деньги. Мне это не будет стоить столько денег, сколько распиаренному "эксперту" - репутации.
Что случилось
На канале одного роскварталовского "эксперта" и "члена" всего и всея документ был вывален в общий доступ без моего согласия (с отмазкой типа "прислали подписчики"). Удалён только после моих возражений и совершенно молча.
Что теперь
Раз материал попал в общий доступ, то брать за него плату не представляется возможным. Делюсь им выше только с вами. Пересылать коллегам можно, но только - пожалуйста! - с сохранением в посте ссылки на источник - @gkhvsem.
Если оплатили
Если кто-то уже оплатил материал до этой чужой бессовестной и по сути паразитической выходки, то не стесняйтесь и напишите мне (@gkhwsem) реквизиты, без вопросов верну деньги. Мне это не будет стоить столько денег, сколько распиаренному "эксперту" - репутации.
Про акты о некачественных услугах и работах
На днях в чате канала поднялся спор по поводу того, нужен ли председатель совета МКД для подписания актов о некачественных услугах.
Проблема в том, что наделение председателя таким правом происходит через решение общего собрания (даже если оставить за скобками спорный вопрос о необходимом количестве голосов).
При этом Правила предоставления коммунальных услуг №354 прямо предусматривают участие председателя совета МКД в подписании актов о некачественных коммунальных услугах.
Этот же порядок касается актирования некачественных работ по содержанию общедомового имущества.
Есть такие подписчики, у которых получилось составить акт без председателя совета МКД и получить на его основе перерасчет платы.
Однако я бы не рекомендовала сильно ориентироваться на такой опыт: без подписи председателя суд может отказать в перерасчете платы / в снижении задолженности при ее взыскании.
Например, Четвертый КСОЮ направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности: собственник ссылался на некачественные услуги, которые подтверждались многочисленными жалобами и актом, подписанными пятью собственниками (но без подписи председателя). Апелляционный суд поначалу решил, что некачественность услуг доказана, однако кассационная инстанция отметила, что должник не предоставил акта, подписанного председателем совета МКД. Закончилось дело в пользу УО (определение 4 КСОЮ № 88-16111/2022).
❌ Многие не то, что не подписывают акты с председателем, а полностью игнорируют порядок фиксации некачественных услуг. Это приводит к проигрышам в судах.
Например, на канале упоминалась попытка возмещения убытков из Ярославля и попытка взыскания неустойки за грязный подъезд из Белгорода.
Теоретически, факт нарушения может подтверждаться не только актом, но и показаниями свидетелей или заключением эксперта. Это прямо прописано в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22. Однако суды применяют этот пункт очень избирательно, в чем можно убедиться на примере обобщения практики по некачественному отоплению.
Часто АДС отказываются фиксировать заявки, особенно по содержанию жилья. Это незаконно, но имеет свои плюсы — собственники смогут составить акт без участия УК.
В Санкт-Петербурге было дело, когда собственник судился с УК по поводу оплаты некачественных услуг. В суд он принес аудиозапись, из которой следовало, что руководство УК запрещает составлять акты о несоответствии услуг требованиям или об их неоказании. Однако суд отказал собственнику: "в такой ситуации истец не был лишен возможности самостоятельно зафиксировать указанные факты в порядке, предусмотренном Правилами №354" (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-4089/2022).
❗️Правильно составленные акты нужны не только для перерасчета платы. Это важная штука, которая при смене управляющей компании поможет вытащить из старой УО "экономию", отраженную в годовых отчетах.
Поэтому не стоит пренебрегать процедурой, если есть возможность сделать все правильно.
На днях в чате канала поднялся спор по поводу того, нужен ли председатель совета МКД для подписания актов о некачественных услугах.
Проблема в том, что наделение председателя таким правом происходит через решение общего собрания (даже если оставить за скобками спорный вопрос о необходимом количестве голосов).
При этом Правила предоставления коммунальных услуг №354 прямо предусматривают участие председателя совета МКД в подписании актов о некачественных коммунальных услугах.
Этот же порядок касается актирования некачественных работ по содержанию общедомового имущества.
Есть такие подписчики, у которых получилось составить акт без председателя совета МКД и получить на его основе перерасчет платы.
Однако я бы не рекомендовала сильно ориентироваться на такой опыт: без подписи председателя суд может отказать в перерасчете платы / в снижении задолженности при ее взыскании.
Например, Четвертый КСОЮ направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности: собственник ссылался на некачественные услуги, которые подтверждались многочисленными жалобами и актом, подписанными пятью собственниками (но без подписи председателя). Апелляционный суд поначалу решил, что некачественность услуг доказана, однако кассационная инстанция отметила, что должник не предоставил акта, подписанного председателем совета МКД. Закончилось дело в пользу УО (определение 4 КСОЮ № 88-16111/2022).
❌ Многие не то, что не подписывают акты с председателем, а полностью игнорируют порядок фиксации некачественных услуг. Это приводит к проигрышам в судах.
Например, на канале упоминалась попытка возмещения убытков из Ярославля и попытка взыскания неустойки за грязный подъезд из Белгорода.
Теоретически, факт нарушения может подтверждаться не только актом, но и показаниями свидетелей или заключением эксперта. Это прямо прописано в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22. Однако суды применяют этот пункт очень избирательно, в чем можно убедиться на примере обобщения практики по некачественному отоплению.
Часто АДС отказываются фиксировать заявки, особенно по содержанию жилья. Это незаконно, но имеет свои плюсы — собственники смогут составить акт без участия УК.
В Санкт-Петербурге было дело, когда собственник судился с УК по поводу оплаты некачественных услуг. В суд он принес аудиозапись, из которой следовало, что руководство УК запрещает составлять акты о несоответствии услуг требованиям или об их неоказании. Однако суд отказал собственнику: "в такой ситуации истец не был лишен возможности самостоятельно зафиксировать указанные факты в порядке, предусмотренном Правилами №354" (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-4089/2022).
❗️Правильно составленные акты нужны не только для перерасчета платы. Это важная штука, которая при смене управляющей компании поможет вытащить из старой УО "экономию", отраженную в годовых отчетах.
Поэтому не стоит пренебрегать процедурой, если есть возможность сделать все правильно.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Ну и самое интересное - опубликовано определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ про кондиционеры на фасаде.
Раньше практика судов различалась - нужно ли получать согласие на общем собрании или нет.
Верховный Суд РФ написал, что согласие нужно. ⤵️
Раньше практика судов различалась - нужно ли получать согласие на общем собрании или нет.
Верховный Суд РФ написал, что согласие нужно. ⤵️
Forwarded from ЖКХ Ньюс
Кто и о чем судился
Управляющая организация из Москвы – ООО «Эксплуатационно-управляющая компания „Жилые кварталы“» обратилась с иском к собственнику квартиры.
Компания требовала демонтировать наружный блок кондиционера, размещенный на девятом этаже дома со стороны квартиры ответчика, а чтобы у ответчика всё наверняка получилось – еще и взыскать судебную неустойку по 500 р. за каждый день неисполнения решения суда.
Обоснование иска:
• в договоре управления прописана обязанность собственников не развешивать на фасаде кондиционеры без согласования с УК;
• общее собрание не принимало решений об установке кондиционеров на фасаде, который является общедомовым имуществом.
Как рассмотрели дело нижестоящие инстанции
Районный суд обязал собственника демонтировать блок кондиционера и установил судебную неустойку – 100 р. за день просрочки.
Апелляционный суд со всем этим согласился: нет решения собрания – не должно быть и кондиционеров; размещение кондиционеров нарушает права собственников и мешает УО содержать общедомовое имущество.
Кассационная инстанция направила дело на новое апелляционное рассмотрение. Такой поворот и был обжалован управляющей организацией в Верховный Суд РФ.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что заново дело стоит рассмотреть самой кассационной инстанции.
Вот что Верховный Суд РФ думает по поводу размещения кондиционеров на фасаде, а также по поводу Второго кассационного суда общей юрисдикции (КСОЮ) и его мотивировки по делу.
На установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов.
— Органом управления МКД, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом, является общее собрание собственников.
— Несоблюдение собственником установленного порядка пользования общим имуществом и размещение на общем имуществе личного оборудования без решения общего собрания противоречат закону и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам.
Сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав собственников, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось.
— Ссылка на не уменьшение общего имущества не отвечает требованиям ч. 1 ст. 379.7, ч. 3 ст. 390 ГПК РФ, предоставляющим кассационной инстанции право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права. Кассационный суд не может исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, поскольку это обстоятельство нижестоящие суды не устанавливали.
— Более того, обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества, не являются юридически значимыми при разрешении вопроса о соблюдении одним из собственников установленного законом порядка пользования общим имуществом.
Вопрос о наличии материально-правового интереса УК как истца должным образом судом не разрешен.
Доводы ответчика об отсутствии у УК права на обращение в суд были отклонены нижестоящими судами со ссылкой на предусмотренную статьёй 161 Жилищного кодекса РФ обязанность управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества и на установленную договором управления обязанность собственника без согласования с УО не допускать установку на фасаде дома наружных технических устройств, не предусмотренных проектом дома.
«При новом рассмотрении дела суду кассационной инстанции следует учесть изложенное и по результатам рассмотрения кассационной жалобы принять законный и обоснованный судебный акт» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Совет многоквартирного дома (демоверсия)
Председатель обратилась в суд с иском к ООО "Управление специальных работ" о признании договора расторгнутым и обязании запретить совершать определенные действия.
Суд расторг договоры и запретил выставлять собственникам квитанции на оплату услуг по техническому обслуживанию переговорно-замочных устройств (домофона) и системы контроля и управления доступом на придомовую территорию.
До этого председателя наделили полномочиями на предоставление интересов собственников в суде, а также приняли решение об отказе в одностороннем порядке от исполнения ранее заключенных индивидуальных договоров с ООО "Управление специальных работ" на техническое обслуживание системы контроля и управления доступом на придомовую территорию (СКУД), а также переговорно-замочных устройств (ПЗУ). Все заботы по СКУД и ПЗУ возложили на УК с установлением соответствующей платы.
Домофонщики добровольно решение собрания не исполнили и продолжили собирать деньги, что явилось основанием для обращения председателя в суд.
Суд исходил из того, что
- собственники, являясь потребителями оказываемых ООО "Управление специальных работ" услуг, вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору;
- собственники приняли решение об отказе в одностороннем порядке от исполнения ранее заключенных договоров и поручении заключить такие договоры управляющей организации на общем собрании;
- о принятых на собрании решениях и об одностороннем отказе от договоров ответчик был уведомлен собственниками в лице председателя совета дома, уполномоченного на совершение от имени собственников соответствующих действий.
Определение Первого КСОЮ № 88-2842/2023
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно
▪️В Калуге по жалобе УК жилищная инспекция предписала собственнику убрать остекление балкона
▪️Два дома по одному адресу и проблемы ТСЖ из Ставрополя с размещением информации в ГИС ЖКХ
▪️Собственник из Башкирии попытался признать договор с обслуживающей организацией недействительным
▪️Собственник из Москвы пытался взыскать с другого собственника свои расходы на ремонт котельной
▪️Самовольная замена проектного остекления балкона и архитектурный облик МКД (случай из Санкт-Петербурга)
выбирайте, кому что интересно
▪️В Калуге по жалобе УК жилищная инспекция предписала собственнику убрать остекление балкона
▪️Два дома по одному адресу и проблемы ТСЖ из Ставрополя с размещением информации в ГИС ЖКХ
▪️Собственник из Башкирии попытался признать договор с обслуживающей организацией недействительным
▪️Собственник из Москвы пытался взыскать с другого собственника свои расходы на ремонт котельной
▪️Самовольная замена проектного остекления балкона и архитектурный облик МКД (случай из Санкт-Петербурга)
Чего только не попадается в практике судов.
В Хабаровске управляющая организация после ремонта чердачного перекрытия без всякого стеснения довыставила всем собственникам оплату за текущий ремонт дополнительной строкой в квитанции. И это безо всякого решения общего собрания 🤯
А когда по иску двух собственников (это только двух жителей смутило? 😦) суд обязал компанию исключить начисления из их квитанций, организация продолжала настаивать на правомерности своих действий вплоть до кассационного суда.
Суды обратили внимание на то, что первоначально факт разрушения чердачного перекрытия был установлен в феврале 2019 года, работы по ремонту чердачного перекрытия выполнены лишь в мае 2021 года.
«Доводы жалобы о том, что произведенные работы по ремонту чердачного перекрытия являлись неотложными и вызваны обстоятельствами, которые управляющая организация не могла предвидеть и предотвратить являются необоснованными».
Дальше управляющая организация указывала, что собственникам не выставлялась плата за ремонт в обычном порядке.
Однако размер платы за содержание и ремонт, а также перечень работ устанавливаются в договоре управления. Согласно договору управления, его цена определяется как сумма платы за коммунальные услуги и содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. На момент заключения договора управления плата за услуги и содержание и ремонт составила 21 руб. 47 коп., из них управление домом - 2 р. 02 к., содержание - 16 р. 80 к., ремонт - 2 р. 65 к.
Выяснилось, что впоследствии УО сама (🤯) «утвердила тариф», согласно которому установила повышенную плату за услуги и работы по управлению МКД, перераспределило утвержденный общим собранием и договором размер платы на другие расходные обязательства.
Собственники такое перераспределение не согласовывали.
«Наличие у управляющей организации права на возмещение понесенных расходов, связанных с выполнением неотложных работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не освобождает ее от соблюдения установленного законом порядка изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества и проведения необходимых процедур, связанных с таким согласованием».
Определение Девятого КСОЮ № 88-2015/2023
В Хабаровске управляющая организация после ремонта чердачного перекрытия без всякого стеснения довыставила всем собственникам оплату за текущий ремонт дополнительной строкой в квитанции. И это безо всякого решения общего собрания 🤯
А когда по иску двух собственников (это только двух жителей смутило? 😦) суд обязал компанию исключить начисления из их квитанций, организация продолжала настаивать на правомерности своих действий вплоть до кассационного суда.
Суды обратили внимание на то, что первоначально факт разрушения чердачного перекрытия был установлен в феврале 2019 года, работы по ремонту чердачного перекрытия выполнены лишь в мае 2021 года.
«Доводы жалобы о том, что произведенные работы по ремонту чердачного перекрытия являлись неотложными и вызваны обстоятельствами, которые управляющая организация не могла предвидеть и предотвратить являются необоснованными».
Дальше управляющая организация указывала, что собственникам не выставлялась плата за ремонт в обычном порядке.
Однако размер платы за содержание и ремонт, а также перечень работ устанавливаются в договоре управления. Согласно договору управления, его цена определяется как сумма платы за коммунальные услуги и содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. На момент заключения договора управления плата за услуги и содержание и ремонт составила 21 руб. 47 коп., из них управление домом - 2 р. 02 к., содержание - 16 р. 80 к., ремонт - 2 р. 65 к.
Выяснилось, что впоследствии УО сама (🤯) «утвердила тариф», согласно которому установила повышенную плату за услуги и работы по управлению МКД, перераспределило утвержденный общим собранием и договором размер платы на другие расходные обязательства.
Собственники такое перераспределение не согласовывали.
«Наличие у управляющей организации права на возмещение понесенных расходов, связанных с выполнением неотложных работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не освобождает ее от соблюдения установленного законом порядка изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества и проведения необходимых процедур, связанных с таким согласованием».
Определение Девятого КСОЮ № 88-2015/2023
В связи с этим 👆 напомню основные публикации канала по теме:
Плата за содержание жилья
Утверждение размера платы
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про утверждение размера платы за содержание жилья
▪️Законна ли оплата с метров квартиры, а не с доли в общем имуществе (+разбор мифов)
▪️Частые ошибки при установлении размера платы
▪️Как управляющая компания должна обосновывать своё предложение по размеру платы за содержание жилья
▪️Почему УК не стоит игнорировать запрос собственников о предложениях по размеру платы
▪️Что нужно знать о размере платы за содержание жилья в новостройке
▪️Можно ли начислить плату в размере «по факту выполненных работ на основе заявок»
▪️Сбор платы за содержание жилья при непосредственном управлении МКД
▪️Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации
Размер платы от муниципалитета
▪️5 случаев, когда применяется «муниципальный тариф» на содержание жилья
▪️Собственники утвердили муниципальный тариф, а муниципальный акт утратил силу: до какого момента действует тариф
▪️Могут ли собственники оспорить муниципальный тариф (+пример из Башкирии)
Индексация размера платы за содержание жилья
▪️Как УК проиндексировать плату за содержание жилья, чтобы ГЖИ осталась довольна
▪️Ошибки при индексации платы за содержание жилья: на что обратить внимание
▪️Можно ли увеличить плату за содержание общедомового имущества из-за повышения НДС
Дифференцированный размер платы
▪️Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений
▪️Как не платить за лифт при проживании на первом этаже
Дополнительно
▪️Как получить с управляющей компании штраф за ошибки в начислении платы. Инструкция
Плата за содержание жилья
Утверждение размера платы
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про утверждение размера платы за содержание жилья
▪️Законна ли оплата с метров квартиры, а не с доли в общем имуществе (+разбор мифов)
▪️Частые ошибки при установлении размера платы
▪️Как управляющая компания должна обосновывать своё предложение по размеру платы за содержание жилья
▪️Почему УК не стоит игнорировать запрос собственников о предложениях по размеру платы
▪️Что нужно знать о размере платы за содержание жилья в новостройке
▪️Можно ли начислить плату в размере «по факту выполненных работ на основе заявок»
▪️Сбор платы за содержание жилья при непосредственном управлении МКД
▪️Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации
Размер платы от муниципалитета
▪️5 случаев, когда применяется «муниципальный тариф» на содержание жилья
▪️Собственники утвердили муниципальный тариф, а муниципальный акт утратил силу: до какого момента действует тариф
▪️Могут ли собственники оспорить муниципальный тариф (+пример из Башкирии)
Индексация размера платы за содержание жилья
▪️Как УК проиндексировать плату за содержание жилья, чтобы ГЖИ осталась довольна
▪️Ошибки при индексации платы за содержание жилья: на что обратить внимание
▪️Можно ли увеличить плату за содержание общедомового имущества из-за повышения НДС
Дифференцированный размер платы
▪️Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений
▪️Как не платить за лифт при проживании на первом этаже
Дополнительно
▪️Как получить с управляющей компании штраф за ошибки в начислении платы. Инструкция
📌 Возможен ли штраф за неучастие в субботнике
Обновила свою статью по этой теме, добавив примеров из практики.
Обновила свою статью по этой теме, добавив примеров из практики.
Telegraph
Возможен ли штраф за неучастие в субботнике
Некоторые ТСЖ и ЖСК практикуют применение штрафных санкций к собственникам, которые не участвуют в субботнике – весенней уборке придомовой территории. Отдельные управляющие организации тоже любят приписать в объявлениях о субботнике что-то мотивирующее, например…