📍 Спор с ТСЖ о доступе в кладовую и праве собственности на нее

Интересный спор произошел между одним из ТСЖ г. Кирова и собственником кладовой, расположенной на техническом этаже МКД. Товарищество пыталось признать право собственности на нежилое помещение отсутствующим, а собственник это право всячески отстаивал.

Позиция собственника П. В 2020 г. он купил кладовую в подвале МКД, а в 2021 г. ТСЖ стало препятствовать в пользовании этим помещением. Сославшись на решение ОСС от 2019 г. и «необходимость осуществления мероприятий безопасности в отношении общего имущества дома» сменило замки на двери подвала, новые ключи собственнику не предоставило. Однако спорное нежилое помещение не является общедомовым имуществом, и ТСЖ нарушает права П.

В исковом заявлении собственник просил:
— обязать ТСЖ предоставить ему ключи от шлагбаума для въезда на территорию МКД, а также ключи от подвала — для доступа в принадлежащее ему помещение;
— обязать товарищество воздержаться от нарушения прав истца на владение, пользование и распоряжение своим имуществом;
— взыскать с ответчика расходы на уплату госпошлины и 20 000 рублей — штраф на случай неисполнения требования о передаче ключей.

Позиция ТСЖ. Наличие кладовых в этой части подвала не предусмотрено проектной документацией от 2004 г. и препятствует обслуживанию общедомовых коммуникаций. Как раз здесь проходят трубы отопления, электрокабели освещения и др. ТСЖ решило привести подвал дома в первоначальное состояние — демонтировать незаконно установленные перегородки и (или) признать право собственности на нежилые помещения отсутствующим. А спорная кладовая не соответствует санитарным требованиям для нежилых помещений самостоятельного назначения.

Во встречном иске ТСЖ просило:
— признать отсутствующим право собственности П. на спорное нежилое помещение и обязать собственника предоставить ключи от этого помещения;
— взыскать с собственника П. неустойку за неисполнение судебного решения — 1000 рублей в день в течение первого месяца с последующим ежемесячным увеличением этой суммы на 1000 рублей до исполнения судебного акта.

Позиция судов.
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили иск собственника П., а во встречном иске отказали. Кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение.

К этому моменту вопрос с ключами и доступом собственника П. к кладовой уже решился. Истец сам поменял замок в подвал, сделал дубликаты ключей для всех собственников кладовых, экстренных служб и председателя ТСЖ.

А вот для определения статуса кладовой, суд первой инстанции назначил проведение экспертизы. Согласно ее результатам, проект спорного дома дорабатывался и в итоге предусматривал наличие хозяйственных кладовок в подвале. В техническом паспорте МКД имеются сведения о подвальном помещении, разделенном на кладовые.

Указанные в техпаспорте местоположение и площадь кладовой собственника П. полностью соответствует ее фактическим параметрам. С момента проектирования, строительства и ввода МКД в эксплуатацию это нежилое помещение имеет самостоятельное назначение.

Также суд установил:
— ТСЖ кладовой никогда не пользовалось и не владело, бремя ее содержания не несло;
— в кладовой нет приборов и оборудования, регулирующих работу общедомовых инженерных коммуникаций;
— сделки, на основании которых собственник П. приобрел кладовую, не оспорены;
— товарищество не опровергло довод истца о том, что прохождение через кладовую трубы отопления не означает принадлежность нежилого помещения к общедомовому имуществу;
— не доказана необходимость постоянного доступа к расположенному в кладовой трубопроводу для его обслуживания, а также, что наличие кладовой в подвале или действия истца препятствуют обслуживанию общедомовых коммуникаций;
— в материалы дела не представлены доказательства нарушения прав истца в настоящее время.

С учетом всех обстоятельств суд первой инстанции отказал в удовлетворении обоих исков.
Апелляционный и Шестой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений, а жалобы ТСЖ — без удовлетворения (определение № 88-14706/2023).

📍 Попытка взыскать с ФКР ущерб на 3,2 миллиона рублей из-за пожара в квартире

У жильцов одного из МКД Московской области сгорела квартира: огнем оказались повреждены кухня, прихожая и балкон, закоптились все комнаты. Как выяснилось, в рамках капремонта электромонтер ремонтировал общедомовую систему освещения (монтаж/демонтаж электрощитов), и при подключении квартиры к электросети произошло возгорание.

По оценке эксперта размер ущерба составил 3 229 900 рублей. Собственники обратились в суд с иском к ФКР и генподрядчику. Просили взыскать с ответчиков причиненный ущерб, расходы на его оценку и уплату госпошлины, компенсацию морального вреда. В общей сложности — 3 709 250 рублей. Ссылались истцы на то, что по вине ответчиков остались без мебели, одежды и предметов быта, жить в квартире невозможно.

Из акта комиссии УО следует, что возгорание произошло при указанных выше обстоятельствах. Истцов во время пожара дома не было. Ремонтные работы проводились на основании договора, заключенного во исполнение региональной программы капремонта.

ФКР (региональный оператор капремонта) заключил договор с исполнителем (генподрядчиком), а тот, в свою очередь, нанял субподрядчика. Вот последний и проводил в МКД строительно-монтажные работы.

Согласно результатам пожарно-технической экспертизы, выполненной после происшествия:
— очаг пожара находился в месте расположения холодильника;
— следы аварийного режима работы на обгоревшем проводе от холодильника не обнаружены;
— наиболее вероятной причиной пожара стало «тепловое воздействие, связанное с аварийным режимом работы электросети или электроприбора на сгораемые материалы в зоне очага пожара»;
— установить тип и механизм образования аварийного режима не удалось.

Результаты комплексной судебной экспертизы оказались следующими:
— очаг возгорания находился в месте, где стоял холодильник, причиной возгорания стал аварийный режим работы его электротехнических деталей;
— наиболее вероятно, что источником возгорания стал мотор холодильника, а привело к этому «перенапряжение в результате возникновения аварийного режима работы в питающей электросети при включении электричества»;
— эксперт исключил из возможных причин возгорания неосторожное обращение с огнем, поджог, короткое замыкание в электросети холодильника;
— рыночная стоимость восстановительного ремонта составляет 1 501 849 рублей, а поврежденного имущества — 177 439 рублей.

Выводы судов
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично: взыскал с ФКР в пользу истцов причиненный ущерб — 1 679 289 рублей, компенсацию морального вреда, расходы на оплату экспертизы, уплату госпошлины и юридических услуг — еще 159 796 рублей. Расходы на оплату судебной экспертизы суд распределил следующим образом: с ФКР — 92 950 рублей, с истцов — 85 800 рублей.

Удовлетворяя иск частично, суд исходил из результатов экспертизы и ответственности ФКР перед собственниками МКД за ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению капремонта привлеченными им подрядчиками (ч. 6 ст. 182 Жилищного кодекса РФ).

Апелляционный суд отказал во взыскании компенсации морального вреда, а в остальном оставил вынесенное решение без изменений. При этом указал, что в данном случае правоотношения сторон не регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1, а «иным законом не предусмотрено взыскание с регионального оператора в пользу граждан компенсации морального вреда в связи с причинением имущественного вреда».

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил решения нижестоящих судов без изменений (определение по делу № 88 – 17494/2023).

📍 Можно ли отключить воду и не платить за нее, если в квартире никто не живет и нет счетчиков

Жительница Свердловской области обратилась в суд, чтобы обязать УК отключить и опломбировать запорную арматуру в ее квартире, прекратить начисление платы за водоснабжение, а также пересчитать начисленные суммы за период с 03.02.2017.

Доводы истицы
Квартира пустует, а сама она зарегистрирована и проживает по другому адресу. УК навязывает предоставление коммунальных услуг, в которых собственница не нуждается. Несмотря на неоднократные обращения в управляющую компанию, урегулировать вопрос во внесудебном порядке не удалось.

Позиция управляющей компании
В ответах на поступавшие обращения УК сообщала истице о невозможности отключить и опломбировать запорную арматуру в ее квартире, указывала на право собственницы установить ИПУ воды. Так как счетчика в квартире нет, а техническая возможность его установки имеется, основания для перерасчета платы отсутствуют.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Если квартира не оборудована индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, а отсутствие технической возможности для его установки не подтверждено, перерасчет платы при временном отсутствии потребителя в жилом помещении не производится.
Исключение — подтвержденный документами случай, когда все проживающие в жилом помещении лица отсутствуют в результате действия непреодолимой силы (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Истица не доказала, что техническая возможность установки счетчика в квартире отсутствует, а под исключение ее ситуация не подпадает.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение.
Применив по ходатайству ответчика срок исковой давности, он удовлетворил иск частично: возложил на УК заявленные обязанности, но указал, что перерасчет платы нужно сделать с 17.09.2019 по 25.04.2023 (день вынесения судебного решения).

Сославшись на п. 96 Правил № 354, суд указал: добросовестный потребитель может до начала временного отсутствия в квартире обратиться к УК с заявлением об отключении и опломбировании запорной арматуры, отделяющей внутриквартирное оборудование от внутридомовых инженерных систем. УК должна такое отключение произвести.

Также апелляционный суд учел третью группу инвалидности истицы, ее регистрацию и фактическое проживание по другому адресу, неоднократные обращения к УК по поводу отключения запорной арматуры и отсутствие материальной возможности для установки счетчиков.

Кассационный суд с выводами апелляционного суда не согласился. И вот почему:

— Положения п. 96 Правил № 354 применимы только в случае, если потребитель имеет право на перерасчет коммунального ресурса. Однако суд первой инстанции правильно указал, что в силу положений п. 86 истица таким правом в настоящее время не обладает.

— Истица не оспаривала, что техническая возможность для установки приборов учета в ее квартире есть. Их отсутствие обосновала материальными трудностями.

— Обязывая УК отключить и опломбировать запорную арматуру, апелляционный суд не выяснил наличие такой арматуры в квартире истицы.

— Обязанность УК по перерасчету платы за коммунальную услугу установлена в качестве санкции только в случае предоставления этой услуги ненадлежащего качества. В иных случаях, если незаконные действия УК нарушают права потребителя, предусмотрены другие меры ответственности.

— Не доказано, что с 17.09.2019 по 25.04.2023 истица не пользовалась коммунальными услугами. За перерасчетом платы в этот период она к УК не обращалась. Последнее такое обращение было в 2018 г.

С учетом всех обстоятельств Седьмой кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение. На этот раз апелляционный суд оставил первоначальное решение об отказе в иске без изменений (определение по делу № 33 – 16938/2023).

Популярные случаи из практики с других наших каналов за прошедшую неделю

😋 В Волгоградской области управляющая организация элегантно избежала возмещения ущерба

✅ Председатель совета МКД взыскала с бывшей УК доходы от использования общедомового имущества

👮‍♂ ГЖИ Сахалинской области не добилась признания недействительным решения ОСС о включении налогов в состав платы за содержание общего имущества МКД

📌 Можно ли сместить правление ТСЖ, которое лоббировало интересы своих членов

🔹 Суд признал обоснованным предостережение прокуратуры Калининского района г. Уфы о недопустимости нарушений при установке и обслуживании запорно-переговорного оборудования