📍 ЖКХ изнутри. Управляющий жилого комплекса: взгляд на профессию

Управляющий одного из жилых комплексов Новосибирска Жильцова Ксения Павловна рассказала читателям ЖКХ Ньюс о своей работе, поделилась положительным опытом взаимодействия с собственниками и оптимистичным настроем🥰, не забыв указать на трудности, которые приходится учитывать.

👉 https://gkhnews.ru/1499515-upravlyayushhij-zhk/

📍 УО из Кемеровской области проиграла спор ГЖИ по поводу ключей от подвала и крыши

В Инспекцию пожаловался председатель совета МКД. Он указал, что у собственников нет ключей от подвала и крыши, что является нарушением требований п.п. 3.3.5, 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170.

ГЖИ объявила УО предостережение, в котором предложила принять меры - предоставить ключи собственникам помещений, проживающим в близлежащих квартирах, с выполнением соответствующих надписей на входных дверях крыши и подвального помещения.

УО не хотела делиться ключами, поэтому обратилась в суд. В иске компания указала на необходимость ограничения доступа в технические помещения подвалов и чердаков, в которых проходят общедомовые коммуникации. По мнению УО, свободный доступ в подвал и на чердак влечет за собой угрозу причинения вреда общему имуществу. Хранение же ключей в диспетчерской службе не противоречит нормативным требованиям.

Суды трех инстанций, которые прошла бережливая УО, встали на сторону собственников и ГЖИ (дело № А27-23302/2023).

В пункте 3.3.5 Правил № 170 установлено, что входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй - в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.

В пункте 4.1.14 Правил № 170 предусмотрено, что входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).

Суды отметили, что хранение ключей в ближайшей квартире не равносильно свободному доступу жильцов или неограниченного круга лиц в чердачные и подвальные помещения.
Хранение ключей в диспетчерской не отменяет обязанности передать их комплект собственниками.

Суд первой инстанции сослался на судебную практику по этому вопросу: (постановления АС Северо-Западного округа по делу № А05-14103/2021, АС Волго-Вятского округа по делу № А82-20265/2021, АС Центрального округа по делу № А62-2820/2020).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Институт управления ЖКХ приглашает 19 - 20 декабря 2024 на двухдневный веб-семинар “Договор ресурсоснабжения с управляющей организацией - урегулирование существенных и иных условий”
____________________________________
Программа вебинара:

➡ Нормативное регулирование существенных и иных условий договора ресурсоснабжения, в том числе условий, регулируемых законодательством в сфере электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения

➡ Об основаниях включения и исключения многоквартирных домов - объектов энерго,-тепло,-водоснабжения и водоотведения при исполнении договоров ресурсоснабжения, заключаемых в целях предоставления коммунальных услуг и (или) содержания общего имущества в зависимости от наличия прямых договоров между РСО и потребителями в многоквартирном доме, а также в случаях прекращения таких прямых договоров

➡ Границы эксплуатационной ответственности и условия ее переноса на место установки ОДПУ. Организация эксплуатации внешних сетей и оборудования, расположенного за границей общего имущества в многоквартирном доме

➡ Условия о поставке ресурсов в нежилые помещения в МКД и о порядке перехода РСО на прямые договоры с потребителями коммунальных услуг

➡ Условия об установленных приборах учета в каждом МКД и об их использовании в зависимости от конструктивных особенностей МКД в качестве ОДПУ, ИПУ (в том числе в составе ОДПУ), расчетных (контрольных)

➡ О взаимоотношениях сторон по установке и организации эксплуатации ОДПУ, АСУ. О случаях и условиях участия ресурсоснабжающей организации в организации эксплуатации ОДПУ

➡ О взаимоотношениях сторон по предоставлению другой стороне информации, относящейся к исполнению договора, виды такой информации, порядок и сроки ее предоставления

➡ Об участии управляющей организации в исполнении отдельных обязательств ресурсоснабжающей организации при прямых договорах РСО с потребителями коммунальных услуг

➡ Условия договора по обеспечению качественного предоставления коммунальных услуг, в том числе: показатели качества, организация проведения контроля качества, взаимоотношение с потребителями, мероприятия по взаимодействию, оформляемые документы, ответственность сторон за исполнение соответствующих условий

➡ О взаимоотношениях сторон по ограничению и приостановлению предоставления коммунальных услуг потребителям в случаях, установленных в Правилах № 354

➡ Условия о расчетах по договору:
— с использованием ОДПУ или замещающей информации о показаниях ОДПУ
— о применении нормативов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
— об определении объемов коммунальных ресурсов, потребляемых на СОИ, в том числе с учетом отрицательных ОДН и с учетом перерасчетов платы за коммунальные услуги
— случаи применения повышающих коэффициентов
— случаи и порядок проведения корректировки платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на СОИ
— О применении требований к расчетам за коммунальные ресурсы

🗓 Семинар пройдет в дистанционном формате (онлайн) с 10:00 до 13:00 по мск.
Лектор по программе: Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.

📬 Контакты: 8-495-7409220, post@jilkom.ru

▶️ Зарегистрироваться

📍 Собственнику придется демонтировать самовольное балконное остекление, мешающее доступу УК к общедомовому имуществу

В г. Волгограде УК через суд обязала собственника квартиры демонтировать балконное остекление с козырьком, отливами и подоконником для предоставления доступа к общедомовой балконной плите с целью обследования, а при необходимости — проведения ремонтных работ.

Ранее, исполняя предписание жилищной инспекции, УК силами эксплуатирующей организации отремонтировала балконную плиту в одной из квартир МКД. При этом выяснила, что балкон этажом ниже самовольно остеклен алюминиевыми конструкциями с козырьком и выносом за границы кирпичного ограждения на 15 см. Между этим козырьком и вышерасположенной балконной плитой имеется зазор в 6 – 7 см, отливы выполнены с нарушением технологии, стыки не герметичны.

То есть, монтаж балконного остекления с козырьком, отливами и подоконником выполнен с нарушением строительных норм и правил. В результате при выпадении осадков балконная плита намокает и разрушается, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан. Все эти обстоятельства представители УК и эксплуатирующей организации зафиксировали в соответствующем акте.

Суды трех инстанций посчитали требования УК обоснованными (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 24122/2024)

Балконная плита относится к общедомовому имуществу, которое истец обязан содержать в надлежащем состоянии. В установленном порядке УК вправе требовать от собственников обеспечения доступа к общему имуществу для осмотра, проведения ремонтных работ, ликвидации аварии (пп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). Непредоставление такого доступа нарушает права УК, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Уже в кассационной жалобе ответчик настаивал: акт УК о том, что конструкция остекления приводит к намоканию балконной плиты, является недопустимым доказательством, а нижестоящие суды почему-то не назначили проведение экспертизы.

На это Четвертый КСОЮ отметил, что ответчик о назначении экспертизы не ходатайствовал, хотя такое право разъяснялось ему апелляционным судом. Незаконность содержащихся в акте выводов он также не доказал.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

✒ Обновления материалов (ежемесячный обзор)

В ноябре 2024 года на сайте ЖКХ Ньюс были (среди прочего) обновлены материалы:

➡ Споры УО/ТСЖ с прокуратурой об обязанности разработать производственную программу качества воды
➡ Если Фонд капремонта отказывает в перечислении денег на спецсчет
➡ Можно ли потратить корректировку с отопления на содержание общедомового имущества
➡ Нужно ли решение собрания на установку камер в МКД и сколько требуется голосов по видеонаблюдению
➡ Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений
➡ Может ли УК взыскать свои убытки с собственников после расторжения договора управления
➡ Жилец упал в подвале МКД: обязана ли обслуживающая организация возмещать вред здоровью
➡ Суды разбирались, нарушила ли РСО порядок ввода ИПУ воды в эксплуатацию
➡ Что должны учесть суды по делам о содержании внутридворовых проездов

📍 Как рассчитывать плату за воду и водоотведение, если к счетчикам сначала не допустили, а потом оказалось, что их сняли

В июле 2023 г. представителей ТСЖ «Надеждинский» (Екатеринбург) не допустили в квартиру для проверки ИПУ горячей и холодной воды. Товарищество составило акт об отказе в допуске, после чего рассчитало за июль и доначислило за июнь плату за ГВС и ХВС по нормативам потребления (на троих граждан) с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления.

В августе представители ТСЖ попали в квартиру и увидели, что вместо старых ИПУ с антимагнитными пломбами установлены новые счетчики. ТСЖ составило акт о несанкционированном вмешательстве в работу предыдущих ИПУ и о вводе в эксплуатацию новых ИПУ.

🪙 В квитанции за август товарищество:
— рассчитало плату за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления;
— доначислило плату за три месяца за ГВС, ХВС и водоотведение по нормативам потребления с коэффициентом 10.
Суммарные начисления за воду и стоки в платежке за август составили почти 108 тысяч рублей.

🪙 В квитанции за сентябрь ТСЖ снова начислило плату за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления.

Собственник нажаловался на начисления в Роспотребнадзор. Тот провел проверку и сделал вывод, что все начисления и перерасчеты за июнь-сентябрь неверные.

Основаниями для начислений служат надлежащие документы. ТСЖ представило только акт о выводе из эксплуатации демонтированных ИПУ и вводе в эксплуатацию новых счетчиков. Оно не подтвердило сведения о том, кто и когда установил антимагнитные пломбы на старые ИПУ, их свойства, срок эксплуатации, пригодность к эксплуатации на момент демонтажа ИПУ и сам факт их повреждения. То есть, безосновательны и начисления по нормативам с коэффициентом 1,5 и доначисления по нормативам с коэффициентом 10.

По итогам проверки Роспотребнадзор вынес постановление о привлечении ТСЖ к ответственности по ч. 1 ст. 14.4 КоАП РФ в виде предупреждения (оказание услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных требований). Это постановление ТСЖ оспорило в суде.

⚖ Однако суды двух инстанций оставили его в силе (постановление Семнадцатого ААС по делу № А60 – 24421/2024). Они согласились с тем, что факт несанкционированного вмешательства в приборы учета ГВС и ХВС подтвержден видеозаписью и актом от 11.08.2023, составленным ТСЖ в присутствии собственника.

Значит, у ТСЖ:
— Имелись основания для перерасчета платы за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 10 не более чем за 3 месяца, предшествующие 11.08.2023 (абз. 6 п. 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
— Не имелось оснований для начисления платы за июль-сентябрь за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления.

С момента составления акта о недопуске к счетчикам и до даты их проверки (но не более 3 расчетных периодов) следовало начислять плату за воду исходя из среднемесячного объема потребления. А по истечении 3 расчетных периодов (если проверка ИПУ так и не состоялась) – по нормативам потребления с коэффициентом 1,5 (п. 42, пп. «в» п. 59, пп. «г» п. 85, п. 85(3) Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Суд согласился с Роспотребнадзором в том, что даже при несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ воды, рассчитывать плату за водоотведение с применением коэффициента 10 нельзя. Это попросту не предусмотрено Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Пункт 87 этих правил, на который ссылается ТСЖ, касается иного случая.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

👌Обновили материалы про реестр собственников:

➡ Как получить реестр собственников для проведения общего собрания

➡ Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года

➡ Как ДомОнлайн помогает УО и ТСЖ вести учет собственников после закрытия ФИО в ЕГРН

📍 Спор ТСЖ и ОМСУ о признании квартиры бесхозяйным объектом недвижимости

В одном из МКД, сданном в эксплуатацию еще в 2007 г., ТСЖ обнаружило квартиру без собственника и «прореху» в оплате ЖКУ. Чтобы добиться постановки жилого помещения на учет в качестве бесхозяйного имущества (юрлицо-застройщик к этому времени уже было ликвидировано), товарищество обратилось к Администрации г. Екатеринбурга. Дальше — одно сплошное недопонимание и судебное разбирательство по иску ТСЖ о бездействии Администрации в ответ на его заявления.

Устанавливая хронологию событий, суд выяснил:

— Получив заявление ТСЖ от 04.05.2023, Администрация запросила в различных инстанциях сведения о собственнике спорной квартиры. Таковых нигде не оказалось.

— Инициировав обследование спорной квартиры, Администрация составила акт от 18.07.2023 о том, что объект недвижимости находится в пользовании гражданина С. (со слов соседей). То есть, бесхозяйным не является.

— В октябре 2023 г. ТСЖ повторно обратилось к Администрации с заявлением о постановке квартиры на учет в качестве бесхозяйного объекта.

— Администрация разослала запросы еще раз, но с прежним результатом. Ни в ЕГРН, ни в Роскадастре, ни в других инстанциях о собственнике ничего не знали. В реестре госимущества Свердловской области и реестре федерального имущества квартира не числилась.

— Получение ответов заняло определенное время, поэтому лишь 09.02.2024 Администрация сообщила ТСЖ о принятых мерах и подготовке проекта постановления «О проведении мероприятий для признания права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на бесхозяйное жилое помещение».

— 11.04.2024 соответствующее постановление было принято, а 28.06.2024 Администрация приняла квартиру на учет как бесхозяйный объект недвижимости.

Кроме того, истец представил в материалы дела заявление на имя председателя ТСЖ, в котором гражданин С. указал на принадлежность ему спорного жилого помещения.

Учитывая все обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу: Администрация не бездействовала, а «наличие правопритязаний на объект лица, осуществляющего правомочия собственника, исключает признание такого объекта бесхозяйным». То есть, оснований для удовлетворения иска нет.

Апелляционный суд согласился с тем, что Администрация производила действия по постановке жилого помещения на учет как бесхозяйного (определение по делу № А60 – 72144/2023).

ТСЖ настаивало: ответчик нарушил срок исполнения соответствующей муниципальной функции (превысил его на 127 дней), что отодвигает возможность проведения капремонта сетей, проходящих через квартиру. На это суд указал, что нарушение сроков не свидетельствует о бездействии Администрации.

Вопреки доводам ТСЖ, ответчик принял меры по постановке квартиры на учет не после подачи иска в суд, а ранее. В рассматриваемом случае признание жилого помещения бесхозяйным нельзя рассматривать как добровольное удовлетворение требований товарищества, поэтому возмещать ТСЖ судебные расходы Администрация не должна.

«Учитывая в совокупности изложенные обстоятельства, фактическое исполнение требований заявителя, отсутствие у объекта признаков бесхозяйной вещи, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ЖКХ изнутри. Специалист УК: взгляд на профессию

Герой сегодняшнего интервью — Ирина Волынкина, специалист УО из Ленинградской области. Как и другие подписчики, с которыми мы общались ранее, Ирина выполняет множество разноплановых задач, трудносовместимых (на первый взгляд).

"Я совмещаю несколько функций в одном лице: уборка территории, крыши, инженер, помощник сантехника и электрика, заполняю ГИС, готовлю отчёты, письма, экономические обоснования. Если требует ситуация, веду диалог/переписку с ГЖИ. Готовлю документы для проведения ОСС, провожу ОСС.
Кто-то может подумать, что я того, но мне интересно пробовать новое, постоянно чему-то учусь. Например: спилить самосев, откорчевать пни, вскопать клумбы и посадить цветы. Запустить в доме отопление, перепустить стояки, слить/заполнить лежаки. Промыть канализацию. Или участвовать в замене канализационных выпусков, включая земляные работы (отрывка и закапывание траншеи). Поменять лампочки и почистить плафоны. Почистить снег и лёд с крыши зимой. Разобрать ненужные кирпичные перегородки с помощью кувалды. По заявкам провожу осмотры, обследования в квартирах (в т. ч. инструментальные), по МКД в целом, составляю акты. Вычертить что-то в AutoCAD, провести расчёт — это тоже. Как инженеру ПГС мне интересно совмещать теорию с практикой. И изучать нормативно-правовую базу, специфичную именно для ЖКХ.".

Ирина уделила очень много внимания взаимодействию с собственниками, а также дала отличные рекомендации начинающим специалистам.

👉 https://gkhnews.ru/1499517-speczialist-uk/

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 654233-8 о внесении изменений в Федеральный закон "О водоснабжении и водоотведении"

Законопроектом предлагается закрепить обязанность организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, а также организаций, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию объектов в рамках концессионного соглашения, и планирующих осуществлять регулируемые виды деятельности с использованием этих объектов, разработать инвестиционную программу, которая в обязательном порядке утверждается региональным органом регулирования тарифов.

Авторы рассчитывают, что проект позволит урегулировать не только вопросы по обязательному утверждению инвестиционной программы, но и включению в такую программу мероприятий по капитальному ремонту, а также осуществлению контроля за выполнением ремонтных работ.

Также предлагается в обязательном порядке утверждать планы текущего и капитального ремонтов на долгосрочный период (не менее пяти лет).