Памятка для председателей ТСЖ по административной ответственности товариществ и самих председателей

Подготовлена и публикуется для профилактики нарушений и экономии бюджета, так как некоторые составы могут оказаться полной неожиданностью — как в части своего существования, так и суровости наказания.

Среди занимательных примеров:
— контейнерная площадка была обустроена не по правилам, поэтому ТСЖ "наказали" приостановлением деятельности этой площадки;
— ТСЖ пожаловалось в УФАС на энергосбыт, но не предоставило необходимых документов для проверки, за что получило штраф в 50000 р.;
— Другое ТСЖ оштрафовали на 50000 р. за то, что оно занизило собственникам размер платы за коммунальные услуги.

ТСЖ 📌 #ответственность

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 445620-8 о внесении изменения в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ
(в части необходимости соблюдения прав соседей при предоставлении жилых помещений для размещения граждан)

Проект внесен Правительством РФ из-за претензий Конституционного Суда РФ.

Законопроектом предлагается внести изменение в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса, предусмотрев, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом, и при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект
№ 452646-8 о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ
(о регулировании вопросов комплексного развития территории).

Популярные материалы за прошедшую неделю с других наших каналов

👮‍♂ Суд отменил предписание контролирующего органа Хабаровского края по поводу невосстановления работоспособности ОДПУ

📌 На какие запросы собственников ТСЖ может не реагировать

✅ Может ли ОСС уполномочить на подписание договора управления лицо, не являющееся председателем совета МКД

🔹 Суд обязал НО СК “Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов” в Ставропольском крае организовать капремонт фундамента и фасада МКД

📍 Собственники «не поделили» ключи от крыши МКД

В сентябре 2022 г. собственники одного из МКД г. Ярославля провели общее собрание и решили, что будут выходить на крышу дома только в исключительных случаях — для обслуживания и ремонта принадлежащего им оборудования, очистки снега с козырьков.
Выбрали жильцов, ответственных за хранение ключей, и установили правило: чтобы попасть на крышу, в общедомовом чате нужно обратиться к ответственным лицам не менее чем за 24 часа до проведения работ, а также указать причину, время начала и окончания этих работ. На это время доступ на крышу обеспечивается без выдачи ключей на руки.

Однако двое собственников МКД не согласились с такими ограничениями и обратились в суд.
При этом указали: с мая 2022 г., беспокоясь за состояние кровли и потенциальных расходов вследствие затопления, они неоднократно пытались получить ключи от крыши, но безуспешно. В исковом заявлении просили об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом и предоставлении им спорных ключей.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
Исходили из того, что собственники определили порядок доступа на крышу МКД. Решение общего собрания никем не оспорено, недействительным не признано. «Факт чинения препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме на момент рассмотрения дела не нашел своего подтверждения». Кроме того, в июне 2022 г. истцы уже обращались к ответственным лицам по поводу ремонта крыши, и доступ на нее им был предоставлен.

В кассационной жалобе истцы привели следующие доводы:
— согласно п. 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, один ключ от крыши должен находиться в одной из ближайших квартир верхнего этажа, а истцы как раз там и живут;
— нижестоящие суды ошибочно свели основной довод истцов к необходимости получить ключи для ремонта крыши, а также подчеркнули, что такой доступ истцам был предоставлен, поэтому их права не нарушаются;
предмет иска заключается в обязании ответственных лиц предоставить истцам ключи от крыши МКД, а не в организации ремонта.

Второй кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенные решения без изменений (определение № 88 – 22051/2023). Ответственные за хранение ключей лица определены на ОСС, поэтому ссылка истцов на Правила № 170 несостоятельна. Принятое в законном порядке решение общего собрания обязательно для всех собственников МКД. Предмет спора суды не меняли.

@gkhnews

📍 Опубликовано Распоряжение Правительства РФ от 10.11.2023 № 3147-р

Документ устанавливает индексы изменения размера вносимой платы за коммунальные услуги по регионам.

📍 Госдума РФ приняла во втором (и третьем) чтении законопроект № 150793-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ

Изменения касаются технического обследования многоквартирного дома при реализации программы капитального ремонта и внесения изменений в эту программу.

Планируется, что изменения вступят в силу с 1 сентября 2024 года.

📍 Опубликован Федеральный закон от 14.11.2023 № 532-ФЗ "О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О статусе столицы РФ" и статью 157 Жилищного кодекса РФ".

Подробнее об изменениях: https://t.me/gkhnewsru/1431

📍 Обслуживающая организация при оспаривании предписания ГЖИ смогла склонить кассационную инстанцию на свою сторону

Собственники нескольких МКД Калужской области решили управлять домами сами (непосредственное управление), а для содержания и ремонта общего имущества заключили договоры с УК.
В 2022 г. ГЖИ Калужской области провела проверки по этим адресам и зафиксировала сквозное коррозийное разрушение приставных каналов дымоудаления, повреждение горизонтальных подсоединений индивидуальных отопительных котлов к этим каналам, а также факт ограничения газоснабжения.

В результате обслуживающая организация (УК) получила несколько предписаний об устранении нарушений. Не согласившись с ними, обратилась в суд. Ссылалась на то, что в рамках гарантийных обязательств устранять недостатки приставных каналов дымоудаления должен подрядчик, который их и монтировал. Предписания не конкретизируют, что именно нужно сделать. Да и ремонт конструкциям нужен капитальный.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали.
УК — обслуживающая организация, и заключенные с собственниками договоры не являются договорами управления. Однако это договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, а значит, на отношения сторон распространяются Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда № 170, Правила содержания общего имущества № 491, Минимальный перечень работ и услуг № 290.

Приставные каналы дымоудаления и горизонтальные присоединения к ним входят в состав общего имущества, которое УК обязана содержать в надлежащем состоянии в соответствии с заключенными договорами и нормами жилищного законодательства. Именно УК обязана принять действенные меры по приведению общего имущества МКД в нормативное состояние. При этом суды отметили, что УК взимает с собственников МКД плату не только за содержание и текущий ремонт общего имущества, но и за капремонт.

В ответ на довод УК о гарантийных обязательствах подрядчика, суды указали: «освобождение управляющей (в данном случае обслуживающей) компании от ответственности за несоблюдение санитарных и технических требований к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг в связи с отсутствием вины без достаточных оснований обременяет потребителей необходимостью обращаться за защитой своих прав и законных интересов к иным лицам, с которыми они не связаны никакими правовыми отношениями».

Устранение выявленных нарушений — составная часть содержания и текущего ремонта, носит для УК обязательный характер и направлено на поддержание МКД в нормативном состоянии в том числе до проведения капремонта.

Предписания не обязывают УК проводить капремонт, однако сама по себе необходимость его проведения не освобождает от обязанности содержать имущество в надлежащем состоянии. Предписания понятны, УК самостоятельно должна определить наиболее эффективный способ устранения нарушений.

Арбитражный суд Центрального округа с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение (дело № А23-7791/2022).

В рассматриваемом случае исполнимость предписания напрямую зависит от следующего:
— статуса лица, которому оно выдано, объема его прав и обязанностей в отношении обслуживаемых МКД;
— в рамках какого ремонта возможно устранение нарушений.

И кассационный суд обратил внимание на то, что УК — обслуживающая организация. Договоры, заключенные между ней и собственниками в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, являются договорами на оказание отдельных видов услуг и выполнение отдельных работ.
«Условия взаимодействия с таким исполнителем должны каждый раз согласовываться с собственниками, в то время как статус УО предполагает решение всего круга вопросов».

Действительно, обслуживающая организация обязана соблюдать требования Правил № 170, Правил № 491 и Правила пользования газом № 410. Но вменяя УК их нарушения, ГЖИ не конкретизирует эти нарушения, не указывает на необеспечение периодических проверок, уклонение от прочистки дымоходов и т. д. Кроме того, суд усмотрел противоречия в выводах коллег относительно капремонта.

@gkhnews

📍 Из-за ошибки в указании адреса УО пришлось дойти до Верховного Суда РФ по делу о взыскании задолженности

Управляющая организация обратилась в суд, чтобы за период с 18.09.2018 по 31.07.2019 взыскать с ФКУ «Реабилитационный центр» (далее — Учреждение) задолженность по оплате содержания и текущего ремонта общедомового имущества — 244 962 рубля и пени — 130 796 рублей.

Свои требования мотивировала тем, что на праве оперативного управления Учреждению принадлежит несколько квартир в МКД г. Сочи по ул. Худякова, д. 23. По результатам открытого конкурса и на основании договора, заключенного с Департаментом городского хозяйства г. Сочи в апреле 2016 г., в спорный период именно УО управляла указанным домом. Учреждение свои обязанности по оплате услуг УО не исполняло, претензию о погашении задолженности оставило без удовлетворения.

С учетом срока исковой давности суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав с Учреждения задолженность по оплате услуги и пени — 187 097 рублей, а также расходы по уплате госпошлины — 5235 рублей.

В апелляционной жалобе Учреждение указало на то, что УО не вправе обращаться в суд с настоящим иском, так как в спорный период не управляла домом № 23, договор с Учреждением не заключала. Апелляционный суд согласился с этими доводами и в удовлетворении иска отказал. Кассационный суд оставил это решение без изменений.

При этом оба суда руководствовались следующим:
— Протокол конкурса и договор управления касаются домов № 23 — стр. 1 и 2. А квартиры, принадлежащие Учреждению на праве оперативного управления, расположены в доме № 23.
— УО ссылалась на то, что в период действия договора органы местного самоуправления переименовывали адрес и вносили изменения в ФИАС. Однако Учреждение представило сведения, согласно которым в адресной системе есть указание на три дома — № 23, № 23 стр. 1, № 23 стр. 2.
— Управляющая организация не представила документы, подтверждающие обслуживание общего имущества в МКД № 23.

Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение № 305-ЭС23-8455).

Ссылка Учреждения на отсутствие договора с УО несостоятельна. В соответствии со ст. 39, 158 ЖК РФ, отсутствие заключенного договора не освобождает законного владельца помещений от несения расходов на содержание имущества. При этом не доказано, что в период с 18.09.2018 по 31.07.2019 Учреждение исправно оплачивало соответствующие услуги или домом в этот период управлял не истец.

Согласно письму Департамента городского хозяйства от октября 2022 г., в спорный период дом № 23 по результатам открытого конкурса находился под управлением УО.
В письме от января 2023 г. ГЖИ Краснодарского края подтвердила эти сведения и указала: орган местного самоуправления ошибочно указал в конкурсной документации сведения о доме № 23 как о двух домах — № 23 стр. 1 и № 23 стр. 2. В отношении этих адресов и был заключен договор управления.

Также, «согласно справке о присвоении регистрационного адреса от 20.12.2013 № 14324, выданной Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи Краснодарского края, МКД площадью 12920,5 кв. м на 166 квартир (стр. 1) и 13657,9 кв. м на 167 квартир (стр. 2) присвоен единый адрес: г. Сочи, ул. Худякова, д. 23».

УО ссылалась на указанные обстоятельства, но апелляционный и кассационный суды не дали оценки этим доводам. Суд первой инстанции также не исследовал документы, которыми УО обосновывала свою позицию, и рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.

@gkhnews

📍 Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект о внесении изменений в статьи 194 и 202 Жилищного кодекса РФ

Из пояснительной записки:

🖌 "Учитывая, что рассмотрение лицензирующим органом заявлений о предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД не требует каких-либо действий, требующих значительных временных затрат, законопроектом предлагается внести изменение в статью 194 ЖК РФ, установив срок для рассмотрения заявления пять рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов, а также общий срок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии, который также не может превышать десять рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов".

🖌 "Кроме того, для оптимизации процесса лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами целесообразно перевести проведение соответствующего квалификационного экзамена в электронную форму.
Реализация сдачи квалификационного экзамена в электронной форме возможна при соответствующем внесении изменений в часть 2 статьи 202 ЖК РФ".

📍 Спор гарантирующего поставщика и ОМСУ о типе домов — «многоквартирный» или «дом блокированной застройки»

Предыстория
В Архангельской области сетевая организация написала гарантирующему поставщику письмо, в котором предложила организовать установку общедомовых приборов учета электроэнергии в домах согласно приложенному списку.
Статус 50 домов вызвал у гарантирующего поставщика сомнения, поэтому он обратился в Администрацию МО «Каменское» за разъяснениями и подтверждающей документацией.

В дальнейшем события развивались следующим образом:
Администрация направила гарантирующему поставщику технические паспорта, которые должны были подтвердить статус домов как многоквартирных.
↓
Поставщик в ответ сообщил Администрации, что 46 домов отвечают признакам домов блокированной застройки, и именно эти сведения отражены в ГИС ЖКХ.
↓
Администрация просто взяла и изменила в ГИС ЖКХ статус домов на «многоквартирные».
↓
А раз дома многоквартирные, то и устанавливать приборы учета электроэнергии должен гарантирующий поставщик.

Не обрадовавшись такой перспективе, он еще раз обратился в Администрацию с просьбой пересмотреть позицию в отношении указанных 46 домов.
В ответ получил письмо, из которого следовало: оснований для смены типа домов в ГИС ЖКХ и актуализации техпаспортов нет. Из-за наличия элементов общего имущества (чердак, единый ввод системы отопления, водопровода и земельный участок), дома являются многоквартирными и состоят на кадастровом учете с соответствующим назначением.

Обращение в суд
Не согласившись с позицией Администрации, гарантирующий поставщик обратился в арбитражный суд. В иске просил:
— признать незаконным решение Администрации об отказе во внесении изменений в ГИС ЖКХ и актуализации техпаспортов на дома;
— обязать ответчика изменить в ГИС ЖКХ тип спорных 44 жилых домов (с «МКД» на «дом блокированной застройки») и инициировать внесение аналогичных изменений в техпаспорта.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
Гарантирующий поставщик свои доводы не обосновал, а вот Администрация представила акт осмотра отдельных домов от 26.01.2023. Он свидетельствует о том, что в домах имеются элементы общего имущества — чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, дымоходы печей отопления и др. Кроме того, участок под каждым блоком не выделен.

В некоторых домах проводилась реконструкция. Например, в техпаспорте одного из них содержатся сведения о печном отоплении, отсутствии водопровода и канализации. А в акте от 26.01.2023 указано, что дом подключен к системе водоснабжения, отопление — от индивидуального котла, система канализации — общая выгребная яма. То есть, спорные дома отвечают признакам многоквартирных.

Арбитражный суд Северо-Западного округа с выводами коллег не согласился и направил дело (№А05-10468/2022) на новое рассмотрение.

Судя по техпаспортам и фотографиям, спорные здания — это одноэтажные деревянные дома на две или три квартиры с общими стенами без проемов. Каждая квартира имеет отдельный выход на земельный участок (крыльцо, веранду, пристройку), индивидуальное печное отопление, а в некоторых случаях – водопровод, выгребные ямы.
То есть, дома вполне отвечают признакам домов блокированной застройки (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При этом в техпаспортах нет сведений о наличии в этих домах мест общего пользования.

Кассационный суд изучил акт от 26.01.2023 и отметил: «перечисленные в акте системы жизнеобеспечения, в том числе внутридомовые системы (если допустить наличие таковых), сами по себе не подтверждают наличие мест общего пользования, отвечающих критериям общедомового имущества применительно к ч. 1 ст. 36 ЖК РФ».

Что касается техпаспортов с устаревшей информацией: в рассматриваемом случае по мере изменения технического состояния домов, капремонта или реконструкции именно Администрация должна корректировать техническую документацию. Также кассационный суд обратил внимание на то, что в законе нет требования об обязательном образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.

Популярные случаи из практики с других наших каналов за прошедшую неделю

✅ Полномочия на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения

👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Санкт-Петербурга за нарушение лицензионных требований при управлении МКД

😋 Если спецсчет открыт на имя регионального оператора, то никто не хочет заниматься должниками

📌 Непредвиденные расходы ТСЖ нельзя выставить в квитанциях без решения ОСС

🔹 Суд признал незаконными требования прокуратуры о перерасчёте платы за отопление