📍 Собственник не согласился с начислением платы за ЖКУ, сославшись на незаключенность договора управления

Для одного из МКД Челябинской области ООО «Сфера ЖКС» сначала было назначено в качестве временной УО, а позднее избрано для управления тем же домом по результатам открытого конкурса. Соответствующие изменения в законном порядке вносились в реестр лицензий.

УО приступила к управлению домом и начала выставлять жильцам платежные документы. Однако один из собственников обратился в суд, чтобы признать квитанции за октябрь и ноябрь 2023 г. недействительными. Причина: об избрании УО по результатам конкурса он не знал, договор управления не получал и не подписывал. Следовательно, платить за ЖКУ не обязан, а ООО «Сфера ЖКС» не вправе требовать внесения соответствующей платы.

Суды трех инстанций с этими доводами не согласились и в иске отказали.

➡ Так как собственники не выбрали способ управления МКД, орган местного самоуправления правомерно назначил временную УО, а позднее провел открытый конкурс.

➡ Информация о победителе конкурса и проект договора управления были доведены до сведения собственников МКД путем размещения на досках объявлений. Это подтверждает соответствующий акт.

➡ По итогам открытого конкурса договор управления был подписан одним из собственников МКД — ФГАУ «Росжилкомплекс» Министерства обороны Российской Федерации.

➡ УО открыла на истца, как собственника жилого помещения в МКД, лицевой счет и выставляла ему платежные документы исходя из площади квартиры и тарифа, установленного по итогам проведенного конкурса.

Ссылаясь на положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ, суды указали: и орган местного самоуправления, который может устанавливать размер платы за содержание жилья при проведении открытого конкурса, и ООО «Сфера ЖКС» действовали правомерно (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14041/2024).

📍 Кто должен установить мусорные контейнеры – ТСЖ или региональный оператор

На контейнерной площадке двух МКД под управлением ТСН «Юрьева дом 3, 5» сгорели пластиковые мусорные контейнеры. Региональный оператор (АО «СпецАТХ») уведомил ТСН о необходимости установки новых контейнеров, товарищество этого не сделало. Регоператор обратился в суд с иском об обязании ТСН установить три контейнера объемом 1,1 куб. м.

Позиция регоператора:
— Площадка, где сгорели контейнеры, используется для нужд собственников МКД под управлением ТСН. Это указано в реестре мест (площадок) накопления ТКО и территориальной схеме обращения с отходами.
— Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления ТКО входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290 (п. 26(1)).
— Пунктом 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 предусмотрены обязанности УК и ТСЖ по установке на обслуживаемой территории мусоросборников и содержанию их в исправном состоянии.

Позиция ТСН:
— Установить контейнеры обязан регоператор, поскольку тариф на вывоз ТКО включает расходы на их приобретение.
— В плате за содержание и ремонт жилого помещения расходы на покупку контейнеров не заложены.
— В форме типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО, закреплена обязанность регоператора принимать необходимые меры по своевременной замене поврежденных контейнеров (пп. «д» п. 11).
— Утраченные в результате возгорания контейнеры принадлежали АО «СпецАТХ». Регоператор просто вывез с площадки установленные при сдаче дома в эксплуатацию металлические контейнеры, несовместимые с конструкцией мусоровоза, и поставил свои, из пластика. Документально это никак не оформлялось. Собственникам помещений и ТСЖ контейнеры не передавались.
— Содержание контейнерной площадки (п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ № 290) подразумевает ее уборку и ремонт и не включает установку контейнеров.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении требований регоператора (определение по делу № А62-9850/2022).

— По закону УК (ТСЖ) обязаны только создать площадку накопления ТКО, а устанавливать на ней контейнеры – не обязаны (ч. 1 ст. 36, ст. 39, ч. 2 ст. 154, ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ № 290, абз. 5 п. 2 Правил обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).

— Договорных отношений между регоператором и ТСН нет. Индивидуальных договоров между регоператором и собственниками помещений также нет. Значит, договоры с ними считаются заключенными на условиях типового договора (п. 8(17), 8.(18) Правил обращения с ТКО).

— Расходы на покупку контейнеров могут включаться в валовую выручку регоператора (п. 90 Основ ценообразования в области обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 № 484. В единый тариф АО «СпецАТХ» такие расходы включены (в 2023 году – более 11,5 млн. руб.).

— Регоператор ежегодно уведомляет ОМСУ о том, на каких площадках планируется разместить контейнеры, и обязан заменять принадлежащие ему поврежденные контейнеры (пп. «д» п. 11 типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО). Новые контейнеры должны быть равнодоступны всем потребителям, оплачивающим вывоз ТКО по единому тарифу. На деле же из года в год АО «СпецАТХ» по предложению ОМСУ устанавливает их только на площадках МКД под управлением УК «Жилищник».

— Плата за содержание жилого помещения не включает расходы на приобретение мусорных контейнеров. Нельзя обязать УК (ТСЖ) купить такие контейнеры без соответствующего решения ОСС.

— С момента принятия Правил № 170 правовое регулирование «мусорных» вопросов изменилось. Поэтому «указанные Правила должны применяться во взаимосвязи с нормативными положениями, вступившими в силу в более поздний период, в частности с Основами ценообразования в области обращения с ТКО, принятыми в 2016 году и предусматривающими в установленных случаях обязанность по приобретению мусоросборников за счет тарифной выручки региональными операторами».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Если вы являетесь поставщиком услуг ЖКХ, то дочитайте этот пост до конца.

Хотим рассказать вам о новом продукте “Личный кабинет поставщика” от Платёжного сервиса А3, который облегчит вашу работу.

С его помощью вы сможете:

✅ Подключиться к приему платежей в ТОП-банках страны;

✅ Обеспечить прозрачность всех операций с помощью единого реестра вместо сотни платежек, что сэкономит время ваших сотрудников;

✅ Исключить риск ошибочных платежей с помощью актуализации и валидации ЛС;

✅ Оперативно подключиться без интеграции.

Платёжный сервис А3 работает на рынке с 2010 года, имеет общий пул поставщиков более 900 компаний и 40+ банков.

Переходите по ссылке, регистрируйтесь и подключайтесь к Личному Кабинету поставщика услуг даже без помощи технического специалиста!

Реклама. ООО "Платёжный сервис А3". ИНН 7702726396. erid: 2SDnjc7h3hk

📍 Конституционный Суд РФ не стал рассматривать жалобу на пункт 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг №354

Заявитель превратился в должника из-за пересчета стоимости газа с применением повышающего коэффициента в связи с выявлением несанкционированного вмешательства в работу счётчика. Виновным в таком превращении собственник посчитал пункт 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг № 354, который “позволяет поставщикам газа применять установленный в ней порядок перерасчета к отношениям, регулируемым Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 года № 549”.

Позиция Конституционного Суда РФ (определение № 2406-О от 26.09.2024):
➡ Подозреваемый в неприятностях заявителя пункт устанавливает общее требование о недопустимости несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также порядок и последствия выявления такого вмешательства, направлен на предупреждение и пресечение безучетного потребления коммунальных ресурсов со стороны недобросовестных потребителей.
➡ Эта норма, в том числе с учетом подпункта «б» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, не исключает применения содержащихся в ней правил к отношениям, которые возникают при поставке газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, в части, не урегулированной Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан. норму нельзя расценивать как нарушающую конституционные права заявителя.

📍 Спор УО и собственника о необеспечении доступа в квартиру для замены канализационного лежака

В одном из МКД г. Санкт-Петербурга представитель собственника (А.) подписал отказ от капремонта инженерных коммуникаций, проходящих через квартиру. При этом документ содержал разъяснения об ответственности собственника, в том числе касающейся устранения или возмещения ущерба, вызванного ненадлежащим состоянием инженерных сетей в принадлежащем ему помещении.

Спустя некоторое время после этих событий собственник обратился в УО по поводу засора канализации. И тут ему «аукнулся» отказ в допуске подрядчика для проведения работ: УО сообщила собственнику о необходимости своими силами заменить участок канализационного лежака, находящегося под полом квартиры, чтобы устранить засор и не допустить поднятия стоков.

Так как собственник с ремонтом не торопился, УО обратилась в суд. Учитывая возражения ответчика, уточнила иск и просила уже просто обеспечить доступ в квартиру для замены лежака собственными силами.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили и возложили на собственника заявленную обязанность. Исходили из того, что «истец несет обязанность по обеспечению нормального функционирования инженерных систем многоквартирного дома и имеет право на осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного общедомового оборудования, на выполнение необходимых ремонтных работ в отношении общего имущества собственников, расположенного в квартире ответчика».
Сам ответчик не вправе препятствовать УО в исполнении ее обязанностей, а также нарушать права других собственников МКД.

Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 - 19499/2024).

➡ Довод ответчика: А., подписавший отказ от капремонта, является не его представителем, а посторонним лицом.

Выводы суда: полномочия А., как представителя собственника квартиры, явствовали из обстановки, в которой он действовал (находился в квартире, принял решение в отношении капремонта канализационного лежака). Если ответчик не согласен с действиями А., то выяснять это они должны между собой. У сотрудников УО и подрядчика не было оснований сомневаться в полномочиях представителя. При этом из позиции ответчика следует, что он одобряет действия А.

➡ Довод ответчика: акт о непредоставлении доступа в квартиру для проведения капремонта не соответствует Положению о порядке создания и организации деятельности комиссии по установлению фактов воспрепятствования выполнению работ по капремонту (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.11.2018 № 874).

Выводы суда: правового значения этот довод не имеет, так как капремонт уже завершен и речь идет о допуске УО в квартиру для осмотра и ремонта общего имущества. Такой допуск ответчик обязан предоставить в силу закона.

➡ Довод ответчика: в документах, касающихся непредоставления доступа в квартиру, имеются противоречия.

Выводы суда: даже после начала судебного разбирательства ответчик не пустил работников УО в квартиру, тем самым подтвердив, что возражения сводятся не к ненадлежащему уведомлению, а именно к отказу обеспечить доступ для проведения ремонтных работ.

Институт управления ЖКХ приглашает на веб-семинар “Изменения по НДС при УСН с 2025 года. Налоговая амнистия по дроблению бизнеса” 7 ноября 2024 года.
Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ)

Программа семинара:
➡ Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ)
➡ Начисление НДС с реализации коммунальных услуг и (или) коммунальных ресурсов, потребляемых на СОИ при покупке коммунальных ресурсов у РСО в объеме, соответствующем и несоответствующем реализации потребителям коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
➡ Начисление НДС при корректировке платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на СОИ, проводимой в 1 квартале 2025 года
➡ Применение освобождения от НДС по операциям, связанным с выполнением работ, оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Ведение раздельного учета по видам работ, услуг
➡ Начисление НДС с реализации работ, услуг по содержанию общего имущества при выполнении всех или отдельных видов работ, услуг подрядными (специализированными) организациями
➡ Сравнение вариантов налогообложения НДС операций по реализации коммунальных услуг, коммунальных ресурсов и работ, услуг по содержанию общего имущества
➡ Авансовый НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Применение с 2024 года налоговой амнистии по дроблению бизнеса
Семинар пройдет в дистанционном формате (онлайн)

Режим занятий: с 10:00 до 13:00
Лектор по программе: Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.
Контакты: 8-495-7409220, post@jilkom.ru

Подробности по ссылке: https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=37999

📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей

В г. Пензе на земельном участке с кадастровым номером ***3004:28 находится МКД (под управлением ООО «Централ плюс»), а также проложена подземная тепломагистраль с установлением границ охранной зоны теплосетей.

Согласно акту ПАО «Т Плюс» от 22.11.2022, в границах этой зоны обнаружена стихийная автостоянка, сушилка для белья и площадка ТКО. Ссылаясь на то, что размещение этих объектов создает угрозу нарушения нормальной работы теплосетей и их повреждения, возникновения аварийных ситуаций, причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде и имуществу, ПАО «Т Плюс» обратилось в суд с иском к УО.

В исковом заявлении просило:
— запретить использование той части земельного участка, которая находится в охранной зоне, под автомобильную стоянку;
— обязать УО установить в указанной зоне дорожный знак «Стоянка запрещена», перенести сушилку для белья и площадку ТКО за пределы охранной зоны;
— на случай несоблюдения вынесенного решения взыскать с УО судебную неустойку в размере 1000 рублей.

Суд первой инстанции в иске отказал: ПАО «Т Плюс» не доказало, что действия УО нарушают его права и законные интересы, ограничивают возможность проведения организационных и технических мероприятий по обеспечению безопасной и штатной работы теплосетей.

Сушилка для белья не имеет прочной связи с землей, может быть легко демонтирована и перенесена. Кроме того, она не относится к объектам, размещение которых в охранных зонах тепловых сетей запрещено (п. 5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей № 197). По этим же причинам не может мешать истцу и площадка ТКО, представляющая собой три контейнера на колесах, огороженных с трех сторон профлистами.

Также суд отметил, что УО не наделена правом единолично устанавливать дорожные знаки на придомовой территории. Если автомобильная дорога (дворовый проезд) расположена в кадастровых границах земельного участка МКД, то этот вопрос решают собственники дома.

Что касается автостоянки: решение ОСС о ее организации на спорном участке отсутствует. При этом «на ответчика не может быть возложена обязанность по перемещению автотранспортных средств, не находящихся ни в его собственности, ни в общей долевой собственности правообладателей помещений в доме за пределы охранной зоны, даже при условии доказанности кратковременного нахождения таких объектов в охранной зоне».

Апелляционный суд решил иначе. Отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования частично: запретил УО использовать часть спорного участка под автостоянку, обязал убрать сушилку за пределы охранной зоны и установить в этой зоне дорожный знак «Стоянка запрещена». Также взыскал судебную неустойку — 100 рублей за каждый день неисполнения вынесенного решения, начиная со второго месяца вступления его в законную силу и до фактического исполнения.

Свое решение суд мотивировал тем, что Типовые правила № 197 прямо запрещают размещение каких-либо объектов в охранной зоне тепловых сетей (п. 1 — 3, 5). И, вопреки выводам нижестоящего суда, п. 5 содержит открытый перечень объектов, запрещенных к размещению в пределах охранных зон теплосетей. При этом факт нахождения сушилки и автостоянки на спорном участке подтвержден материалами дела.

Арбитражный суд Поволжского округа с этими выводами не согласился и оставил в силе решение суда первой инстанции (дело № А49 – 116/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

ТСЖ «Оптимум» управляло четырьмя МКД в г. Екатеринбурге, в том числе домом № 50 по ул. Сурикова. В 2022 году собственники помещений в этом доме решили выйти из-под управления ТСЖ «Оптимум» и образовали ТСЖ «Сурикова, 50».

В 2023 году Арбитражный суд Свердловской области возложил на ТСЖ «Оптимум» обязанность в трехмесячный срок провести его реорганизацию в форме выделения с переходом части прав и обязанностей к ТСЖ «Сурикова, 50».

Вслед за этим ТСЖ «Оптимум» получило предостережение жилинспекции о том, что председателем правления ТСЖ может быть исключительно собственник помещения в МКД под управлением ТСЖ, являющийся его членом и избранный в состав правления (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Решением ОСЧ были досрочно прекращены полномочия членов правления ТСЖ «Оптимум» и избран новый состав правления. В него не вошла действующий председатель правления И., поскольку та являлась собственницей квартиры в доме 50, выделившегося из ТСЖ «Оптимум».

Новое правление ТСЖ «Оптимум» выбрало нового председателя, а И. получила уведомление об увольнении на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в связи с неизбранием на должность.

И. посчитала увольнение по данному основанию незаконным и обратилась в суд с требованиями о восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула и компенсации морального вреда.

В иске И. указала, что в 2022 году была выбрана председателем и подписала с ТСЖ трудовой договор сроком на 2 года. ТСЖ расторгло трудовой договор досрочно по решению ОСЧ, а не в связи с неизбранием на должность. Раз основание для увольнения сформулировано неправильно, приказ об увольнении незаконен, и ее следует восстановить на работе.

➡ Районный суд принял во внимание решение арбитражного суда о реорганизации ТСЖ «Оптимум», предостережение ГЖИ и пришел к выводу о законности увольнения И. на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ.

➡ Областной суд отменил это решение и удовлетворил иск И., руководствуясь тем, что по п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ может быть уволен только работник, трудовой договор с которыми заключался в результате избрания по конкурсу на замещение соответствующей должности. В то время как И. изначально не было среди «конкурсантов» (претендентов на должность председателя), поскольку в правление она не вошла.

➡ Кассационный суд отменил определение областного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 12064/2024):
- Из-за особенностей правового регулирования деятельности ТСЖ трудовой договор с председателем правления товарищества может быть прекращен на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в случае избрания на эту должность другого лица.
- Поскольку И. является собственницей квартиры в доме, который перешел под управление ТСЖ «Сурикова, 50», она не могла быть избрана ни в состав правления ТСЖ «Оптимум», ни его председателем.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

✒ Обновления материалов (ежемесячный обзор)

В октябре 2024 года на сайте ЖКХ Ньюс были (среди прочего) обновлены материалы:

По вопросам управления МКД
➡ Можно ли в 2024 году поменять управляющую компанию досрочно
➡ 5 причин, почему жителю могут отказать в предоставлении информации или документов
➡ Может ли УК взыскать свои убытки с собственников после расторжения договора управления

Про оплату ЖКУ
➡ 5 случаев, когда применяется «муниципальный тариф» на содержание жилья
➡ Попытки собственников сослаться на незаключенность договора управления при начислении/взыскании платы за ЖКУ
➡ Долги предыдущего собственника по взносам на капремонт. Случаи из практики
➡ Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября
➡ Конституционный Суд РФ про оплату коммунальных услуг без счётчиков

Про обращение с отходами
➡ Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с УК денег за ликвидацию несанкционированной свалки
➡ Споры с регоператором о замене неисправных мусорных контейнеров

Про придомовую территорию
➡ Собственники платят за содержание придомовой территории, даже если участок не сформирован
➡ Попытки добиться беспрепятственного прохода/проезда через соседний двор
➡ Парковка за 18 000 рублей в месяц
➡ Обустроить стоянку на месте зелёной зоны не так просто

Про содержание и ремонт
➡ Насколько открытыми должны быть продухи — с доступом кошек в подвалы МКД или без него
➡ Возмещение за счёт ФКР расходов на ремонт лифтов
➡ Проблемы со спецсчетом из-за названия товарищества
➡ Кто должен ремонтировать/восстанавливать почтовые ящики в подъезде
➡ Отказы банков в перечислении денег со спецсчёта на капремонт

Разное
➡ Самоуправство в ЖКХ: за что могут привлечь по ст. 19.1 КоАП РФ
➡ Верховный Суд РФ разбирался, как считать задолженность ТСЖ за воду перед застройщиком
➡ Собственник пытался взыскать с РСО расходы на водонагреватель

📍 Попытка автовладельца взыскать с УО и охранной организации ущерб за повреждение машины на стоянке

В Краснодарском крае кто-то проник на одну из подземных автостоянок и, нанеся неизвестное вещество, повредил лакокрасочное покрытие на машине истца. В рамках уголовного дела эксперт оценил стоимость ущерба в размере 268 000 рублей.

Решив взыскать эту сумму, а заодно неустойку, «потребительский» штраф, компенсацию морального вреда и плату за некачественно оказанные услуги, автовладелец обратился в суд с иском к УО и организации, охраняющей автостоянку. Солидарно просил взыскать с ответчиков 833 262 рубля. Суды не сразу сошлись в выводах по этому делу, и в итоге оно дважды доходило до Четвертого КСОЮ.

➡ Районный суд полностью отказал в удовлетворении иска.

— Поврежденный автомобиль принадлежит истцу, а машино-место — его супруге. Именно с ней УО заключила договор управления подземной автостоянкой. В свою очередь, между ответчиками заключен договор об оказании охранных услуг и обеспечении пропускного режима в блок-секцию подземной стоянки.

— Вред имуществу причинен неустановленными лицами. Основания полагать, что это произошло в результате действий (бездействия) ответчиков, отсутствуют.
Истец и другие собственники машино-мест не предоставляли УО право заключать договор об оказании услуг по хранению их личного транспорта. Не предусматривает таких услуг и договор между ответчиками. Охранник обеспечивает охрану только общего имущества и территории подземного паркинга.

— УО не оказывает истцу услуги по организации платной парковки. Заключение между истцом и УО договора на охрану автомобиля или принятия его на хранение не доказано.

— Изучив договор по управлению подземной стоянкой, суд указал, что «собственниками машино-мест производится оплата по надлежащему содержанию и ремонту машино-мест и общего имущества автостоянки, а не оплата услуг по охране автомобилей».

➡ Апелляционный суд с этими выводами не согласился и посчитал: между сторонами сложились правоотношения, по которым УО обязана предоставлять парковочное место и обеспечивать охрану транспортного средства. Доказательства того, что автомобиль принимался без обязательств по его хранению, УО не представила. В итоге, руководствуясь заключением эксперта, взыскал с нее ущерб, штраф и компенсацию морального вреда.

➡ Четвертый КСОЮ направил дело на новое рассмотрение: нижестоящая инстанция установила не все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу. Например, апелляционный суд не выяснил действительные правоотношения сторон и назначение платежей, которые производит собственник машино-места в рамках договора управления стоянкой.

➡ При новом рассмотрении дела апелляционный суд согласился с выводами районного суда и решением об отказе в иске. Четвертый КСОЮ оставил вынесенное определение без изменений (определение по делу № 88 – 26519/2024).
«Предметом заключенного между сторонами договора не являлось хранение автомобиля, доказательств приема-передачи автомобиля на хранение ответчику не представлено, как и не представлено доказательств, что именно действия (бездействие) УО повлекли ущерб имущества истца».

📍 Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке

Собственники помещений МКД в Новосибирске на ОСС уполномочили:
- Совет МКД – на определение сдающихся в аренду объектов общедомового имущества, утверждение ставок арендной платы, определение условий договоров аренды;
- ООО «УК ЖКХ-партнер» – на заключение на конкурсной основе договоров аренды общедомового имущества в соответствии с условиями, определенными советом МКД.

Во исполнение решения ОСС совет дома:
- организовал кадастровые работы;
- сформировал в пределах общедомового участка два «миниучастка» в пространстве между ограждающей стеной и фасадом дома (10 и 19 кв.м.) для дальнейшей сдачи в аренду;
- определил существенные условия договоров аренды этих частей участка;
- провел конкурс на право заключения договора аренды, победителем которого стал ИП С.

УК заключила с ИП С. договор аренды двух частей земельного участка для размещения и эксплуатации объекта социально-бытового назначения на условиях, определенных советом МКД:
- размер арендной платы – 615 руб./ кв.м. с ежегодной индексацией;
- срок аренды – 49 лет;
- возможность монтажа перегородок, крепежей без причинения ущерба несущим конструкциям МКД;
- возможность уступки права аренды с согласия совета дома.

Однако один из собственников нажаловался в Стройнадзор на возведение пристроек под лоджиями. Стройнадзор обследовал участок и выявил монолитные фундаментные плиту и парапет, а также приваренный к ним и закрепленный на наружной стене МКД металлический каркас.

Мэрия г. Новосибирска решила: предприниматель возводит объект капитального строительства, разрешение на которое не выдавалось. Поэтому подала иск к ИП С. о запрете строительства на участке.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении этого иска (постановление Седьмого ААС по делу № А45 – 27811/2023):
- Не доказано, что строительные работы несут угрозу причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ).
- В судебном заседании представитель истца не смогла пояснить, на основании чего был сделан вывод о возведении объекта капитального строительства, для которого необходимо получение разрешения.
- Из представленного предпринимателем заключения экспертизы следует, что пристройки не являются объектами капитального строительства, на их возведение не требуется разрешение, все конструкции соответствуют строительным нормам и безопасны.
- Мэрия не оспорила представленное в материалы дела заключение экспертизы и не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
- Выполненные работы соответствуют паспорту фасада дома, согласованному с городской мэрией.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

❗️ С 1 января существенно повышается стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.

Например, сейчас 100 выписок из ФГИС ЕГРН обойдутся физлицу в 460 р., а юрлицу — в 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут выложить за те же 100 выписок 29 000 р.

Поэтому актуализировать информацию о собственниках надо уже сейчас, пока ажиотажный спрос, вызванный таким повышением, не уронил ФГИС ЕГРН.
Для автоматизации этой задачи можете использовать сервис учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.

Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии. Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).

Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.

➡ Оставить заявку

📍 Суды разбирались, законно ли общее собрание членов ТСЖ утвердило разные размеры платы для собственников жилых и нежилых помещений

С июля 2021 года собственник нежилого помещения в МКД под управлением ТСЖ «Комендантский проспект дом 35 корпус 1» (г. Санкт-Петербург) просил товарищество обосновать увеличение платы в квитанциях. Но только в августе 2022 года ТСЖ к ответу на претензию приложило утвержденную на ОСЧ смету расходов.

Оказалось, что указанный в смете размер платы за содержание общего имущества для собственников нежилых помещений в 2 раза выше, чем для собственников квартир. Собственник офиса посчитал, что это несправедливо, и обратился в суд для признания решения ОСЧ об утверждении сметы недействительным.

Суды трех инстанций согласились с тем, что исковые требования подлежат удовлетворению (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16552/2024):

— Размер платы за содержание общего имущества для собственников и жилых, и нежилых помещений зависит от размера расходов на содержание общего имущества и площади помещения, принадлежащего собственнику (ст. 39, 158 ЖК РФ).

— Установить разный размер платы за содержание общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений можно, но не произвольно, а с соблюдением требований разумности и с учетом определенных обстоятельств, которых в данном случае не имеется.

— При проведении ОСЧ не соблюдена процедура уведомления, кворума не было (с учетом исключения из подсчета 3663,2 голосов «нечленов» ТСЖ).

— Шестимесячный срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку об оспариваемом решении ОСЧ он узнал только в августе 2022 года, а с иском обратился в ноябре 2022 года (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

— На информационных стендах в МКД результаты голосования ОСЧ не размещались. В ГИС ЖКХ выгружено только две страницы протокола без приложений. Никаким другим способом сведения о решении ОСЧ до собственника не доводились.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

🔵Нужна помощь с разъяснением текущего отраслевого законодательства и планируемых изменений?
🔵Необходимо всегда быть в курсе последних новостей в сфере ЖКХ?
🔵Интересен опыт коллег из разных регионов?

Информационный портал «‎Управление ЖКХ» - организатор масштабных деловых мероприятий с 20-летним опытом, ждет вас в телеграм ✔️

В канале:

➖ Возможность быть в курсе всех профильных мероприятий
➖ Онлайн - комьюнити специалистов из разных регионов
➖ Новости отрасли
➖ Конкурсы
➖ Изнанка деловых мероприятий
➖ Разъяснения экспертов
➖ И многое другое

Подписывайтесь на телеграм - канал 🧐

📍 Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ

По жалобе гражданина жилинспекция проверила, как ТСЖ «Надежда» (г. Улан-Удэ) начисляло плату за отопление в 2020 – 2022 годах. Выяснилось, что дом оборудован ОДПУ тепловой энергии, но плата за отопление выставляется собственникам не по его показаниям, а по нормативам. В результате переплата за три года, зачисленная в резервный фонд ТСЖ, составила более 3,5 млн. рублей.

ГЖИ обратилась в суд и просила признать такие действия ТСЖ незаконными, а также обязать товарищество произвести перерасчет платы за отопление с учетом показаний ОДПУ.

Позиция ТСЖ:

— Взносы на содержание и ремонт, оплату коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ в порядке, установленном ОСЧ и правлением (ст. 144, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

— ОСЧ утвердило Порядок оплаты за ЖКУ и Положение о резервном фонде. Согласно этим документами, плата за отопление начисляется собственникам по нормативам потребления и оплачивается равномерно в течение года. Положительные разницы между фактическими поступлениями за отопление от собственников («по нормативам») и платежами в пользу ресурсоснабжающей организации («по показаниям ОДПУ») зачисляются в резервный фонд, расходуются на содержание МКД, а также могут направляться на лицевые счета собственников.

— Собственники и члены ТСЖ вправе принимать любые решения, касающиеся распоряжения их личными средствами.

Однако суды трех инстанций не согласились с таким подходом и признали действия ТСЖ незаконными (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 18329/2024):

— Договор теплоснабжения является публичным, поэтому его условия не могут противоречить обязательным правилам, утвержденным Правительством РФ и иными уполномоченными органами госвласти, являются ничтожными в части, ухудшающей положение потребителей (ст. 426 ГК РФ).

— Поскольку МКД оборудован ОДПУ и не оснащен ИПУ тепловой энергии, плата за отопление рассчитывается по формулам 3 и 3(4) приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг № 354 на основании показаний ОДПУ.

— Решение ОСЧ о начислении платы за отопление по нормативам является ничтожным, поскольку принято за пределами его компетенции (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 УК отремонтировала подъезд после пожара и без решения ОСС добавила в квитанцию дополнительную строку

В апреле 2022 г. УК выполнила косметический ремонт подъезда, а в мае этого же года по вине неустановленных лиц в нем произошел пожар. В ответ на обращение одного из жильцов УК сообщила, что текущий ремонт делать не будет: ущерб причинен на сумму 137 985 рублей, а это слишком много, да и общим собранием собственников не предусмотрено. Согласно актам выполненных работ, УК ограничилась лишь помывкой стен, потолков и др.

Однако ГЖИ Магаданской области посчитала, что этого недостаточно, так как внутренняя отделка подъезда в копоти, кое-где отслоилась побелка и краска. Инспекция предписала принять меры по приведению отделки подъезда в надлежащее состояние. УК не нашла ничего лучше, как провести повторный косметический ремонт и компенсировать эти расходы, выставив собственникам плату за проведенный ремонт дополнительной строкой в квитанциях.

И тут в дело опять вмешалась ГЖИ, куда стали обращаться недовольные собственники. Как итог, УК получила еще одно предписание — с требованием произвести перерасчет платы с исключением из квитанций дополнительных платежей за «ремонт подъезда № 2 после пожара, согласно предписанию ГЖИ № 12/20 от 12.04.2023».

УК посчитала предписание незаконным и обратилась в суд.
В исковом заявлении указала:
— других способов исполнить предписание ГЖИ, кроме как провести еще один ремонт, она не нашла;
— понесенные расходы в размер платы за содержание жилья не входят, «так как имели непредвиденный характер, выходящий за пределы «нормального» планомерного содержания общего имущества».

Суд первой инстанции иск УК удовлетворил.
При этом сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, согласно которому «если выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) управляющей организацией будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме». В рассматриваемом деле, по мнению суда, как раз такой случай.

Также суд отметил, что представитель ГЖИ затруднился указать иной способ устранения копоти со стен и потолков подъезда, а также отслоения штукатурно-окрасочного слоя, чем тот, который выбрала УК.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал (дело № А37 – 217/2024). Ссылаясь всё на то же постановление № 6464/10, он указал: «все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме».

Говорить о непредвиденных расходах УК не приходится. Работы были проведены в целях исполнения предписания ГЖИ, выданного через год после пожара. Также УК не вправе в одностороннем порядке увеличивать размер платы за содержание жилья, определенный договором управления. И в данном случае решение ОСС об утверждении дополнительных платежей отсутствует.

Подписание собственниками акта приемки-сдачи работ по косметическому ремонту «не свидетельствует об одобрении действий управляющей компании по выполнению таких работ, услуг и о соблюдении ею требований статей 44, 45, частей 1, 7 статьи 156, статьи 162 ЖК РФ».