О ПСЕВДО-ЖИЛЬЕ (АПАРТАМЕНТАХ ДЛЯ ЖИЗНИ)
Вот уже 10 лет апарты ругают за то, что они являются "лазейкой" для строительства жилья.
Частый вопрос журналистов - какова доля buy-to-let и buy-to-live. По нашим данным на заре рынка Мск и СПб были почти в одинаковых позициях. Но потом Москва стала наращивать псевдо, а Петербург - инвест.продукты. Почему? Нехватка жилья в Мск? Неверие московских девелоперов в инвест.потенциал апартов? Понимание, что управлять инвест.юнитами не легко, гораздо проще продавать их без обещанной доходности, с дисконтом?
Петербург выбрал путь доходности, решив проблему управления просто - почти у каждого девелопера апартов есть карманная УК. Но свежая УК без накопленных компетенций - это не панацея и не гарантия. Пандемия удачно объясняет все недополученные доходности. Но если бы не она, мы бы уже сейчас увидели неприкрытую "красоту" ярмарки обещаний, о которой я говорю с 2018 года (по итогам которого, кстати, обещанные доходности были 17%, реальные 7%).
Вот уже 10 лет апарты ругают за то, что они являются "лазейкой" для строительства жилья.
Частый вопрос журналистов - какова доля buy-to-let и buy-to-live. По нашим данным на заре рынка Мск и СПб были почти в одинаковых позициях. Но потом Москва стала наращивать псевдо, а Петербург - инвест.продукты. Почему? Нехватка жилья в Мск? Неверие московских девелоперов в инвест.потенциал апартов? Понимание, что управлять инвест.юнитами не легко, гораздо проще продавать их без обещанной доходности, с дисконтом?
Петербург выбрал путь доходности, решив проблему управления просто - почти у каждого девелопера апартов есть карманная УК. Но свежая УК без накопленных компетенций - это не панацея и не гарантия. Пандемия удачно объясняет все недополученные доходности. Но если бы не она, мы бы уже сейчас увидели неприкрытую "красоту" ярмарки обещаний, о которой я говорю с 2018 года (по итогам которого, кстати, обещанные доходности были 17%, реальные 7%).
И снова об апартах.
Достаточно взглянуть на строительную готовность объектов в Москве и Петербурге, чтобы понять, какая структура рынка нас ждет в ближайшие годы.
Кого-то обрадует пополнение апартаментов для жизни в Москве с возможностью (пока очень гипотетической) внезапного перевода в официальное жилье. Кого-то обрадует рост инвестиционных отелей в Санкт-Петербурге. Мы на этих графиках видим кое-что свое - назовем это девелоперскими вызовами :)) - т.е. те места, где бомбанет, но это пока не сильно заметно на графиках)
Достаточно взглянуть на строительную готовность объектов в Москве и Петербурге, чтобы понять, какая структура рынка нас ждет в ближайшие годы.
Кого-то обрадует пополнение апартаментов для жизни в Москве с возможностью (пока очень гипотетической) внезапного перевода в официальное жилье. Кого-то обрадует рост инвестиционных отелей в Санкт-Петербурге. Мы на этих графиках видим кое-что свое - назовем это девелоперскими вызовами :)) - т.е. те места, где бомбанет, но это пока не сильно заметно на графиках)
Смотрите, что мы нашли на питерском рынке: строить большие апарт-отели становится не модным.
В 2021 году средний размер нового проекта на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга сократился до 150 юнитов. Это в 5 раз меньше, чем 2 года назад. Не исключено, что игрокам рынка становится понятно, что управлять отелем под 1000 номеров не так уж и просто.
В 2021 году средний размер нового проекта на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга сократился до 150 юнитов. Это в 5 раз меньше, чем 2 года назад. Не исключено, что игрокам рынка становится понятно, что управлять отелем под 1000 номеров не так уж и просто.
Про торговые центры:
Вот все говорят, что он-лайн торговля убивает традиционные и не традиционные ТЦ. Фотографии заброшенных моллов в США появились в сети еще за несколько лет до пандемии. 40% универмагов в США закрылись за последние 5 лет (данные Bloomberg). Еще 25% из примерно 1000 торговых центров Америки закроются в следующие 5 лет (данные Coresight Research). Европа не отстает. The Guardian пишет, что в Великобритании в 2021 году закрылись более 8700 сетевых магазинов.
А у нас? А у нас рынок торговых центров прирастает, как ни в чем не бывало. Посмотрите на наши графики. За 10 лет в Москве объем кв.м. в ТЦ увеличился почти вдвое (на 95%), в Петербурге - на треть (33%). И до конца этого года еще будет пополнение - примерно 250 тыс.кв.м в Мск и 70 тыс. кв.м в СПб. Готовим корзинки, холщовые эко-сумки и удобную обувь.
Вот все говорят, что он-лайн торговля убивает традиционные и не традиционные ТЦ. Фотографии заброшенных моллов в США появились в сети еще за несколько лет до пандемии. 40% универмагов в США закрылись за последние 5 лет (данные Bloomberg). Еще 25% из примерно 1000 торговых центров Америки закроются в следующие 5 лет (данные Coresight Research). Европа не отстает. The Guardian пишет, что в Великобритании в 2021 году закрылись более 8700 сетевых магазинов.
А у нас? А у нас рынок торговых центров прирастает, как ни в чем не бывало. Посмотрите на наши графики. За 10 лет в Москве объем кв.м. в ТЦ увеличился почти вдвое (на 95%), в Петербурге - на треть (33%). И до конца этого года еще будет пополнение - примерно 250 тыс.кв.м в Мск и 70 тыс. кв.м в СПб. Готовим корзинки, холщовые эко-сумки и удобную обувь.
Про облигации и акции:
В инсте fun.with.figures мы с Александром Шараповым планировали сегодня в прямом эфире покрутить рынок акций и облигаций в 4 странах (Россия, Великобритания, США и Франция), чтобы сравнить доходность этих инструментов с недвижимостью. Так накрутили, что решили перенести эфир на 2 декабря, т.е. через неделю. А пока маленький и легкий вброс - графики по России на размышление. Вдруг интересно будет.
В инсте fun.with.figures мы с Александром Шараповым планировали сегодня в прямом эфире покрутить рынок акций и облигаций в 4 странах (Россия, Великобритания, США и Франция), чтобы сравнить доходность этих инструментов с недвижимостью. Так накрутили, что решили перенести эфир на 2 декабря, т.е. через неделю. А пока маленький и легкий вброс - графики по России на размышление. Вдруг интересно будет.
Про торговые центры в розницу (кондо-ТЦ):
Не все знают, что малыми лотами можно продавать/покупать не только жилье, отели и апартаменты, но и бизнес-центры, и даже торговые центры. Мы вот знаем, практикуем и анализируем. Уже несколько лет следим, что происходит на рынке. Единственные, кстати.
Ситуация в Мск и СПб - в приложенной таблице. Невооруженным глазом 👁 видно, что порог входа и доходности очень приемлемые 🔎. Кстати, еще и цены почему-то упали за последние несколько месяцев. Стоит призадуматься.
Не все знают, что малыми лотами можно продавать/покупать не только жилье, отели и апартаменты, но и бизнес-центры, и даже торговые центры. Мы вот знаем, практикуем и анализируем. Уже несколько лет следим, что происходит на рынке. Единственные, кстати.
Ситуация в Мск и СПб - в приложенной таблице. Невооруженным глазом 👁 видно, что порог входа и доходности очень приемлемые 🔎. Кстати, еще и цены почему-то упали за последние несколько месяцев. Стоит призадуматься.
Про отели:
Строим прогнозы на будущее. Вывод пока такой: до конца 2021-го не восстановится рынок отелей 3-5 зв. до докризисных значений. В Москве (на графиках): загрузка всё еще ниже, чем в 2019-м, тарифы тоже (маленький спойлер - с тарифами всё ок только у отелей 5 звезд - сейчас они умудрились даже прибавить 3%).
Посчитали мы тут всё, посмотрели предыдущие кризисы, полистали макроэкономические астро-книги, похмурили брови. Получилось, что только к концу 2023 года будет такое же счастье в отельном бизнесе, как в 2019-м. Зато уж в 2024-м всё пойдет по нарастающей. Это если еще какой короно-штамм с красивым именем не появится.
Строим прогнозы на будущее. Вывод пока такой: до конца 2021-го не восстановится рынок отелей 3-5 зв. до докризисных значений. В Москве (на графиках): загрузка всё еще ниже, чем в 2019-м, тарифы тоже (маленький спойлер - с тарифами всё ок только у отелей 5 звезд - сейчас они умудрились даже прибавить 3%).
Посчитали мы тут всё, посмотрели предыдущие кризисы, полистали макроэкономические астро-книги, похмурили брови. Получилось, что только к концу 2023 года будет такое же счастье в отельном бизнесе, как в 2019-м. Зато уж в 2024-м всё пойдет по нарастающей. Это если еще какой короно-штамм с красивым именем не появится.
Начинаем новый год со взглядов назад.
ПРО ОТЕЛИ
Мы восстановились после салатов и игристого? Скорее да, чем нет. А отели после нескольких пандемийных волн? Скорее нет, чем да. Как иначе объяснить неутешительную динамику, которую нам дают аналитики STR, а мы над ней размышляем и хмурим брови.
Конечно, не всё так печально. Вот возьмем карту с анализом изменений загрузки. Например, в Северной Америке уровень загрузки восстановился до 82% от уровня 2019 года, а в Китае - до 81%. Видимо, и 100% не за горами. Европе не сладко - загрузка 2019 года вернулась примерно на половину (54%).
А что с доходностью? Посмотрим на карту с RevPar: лидеры те же - Северная Америка (75% от RevPar в 2019 вернулись) и Китай (76%). Европа грустит - доходность не восстановилась даже на 50% (41% от уровня 2019 года).
Сейчас придем в себя от первого рабочего дня в новом году и начнем строить прогнозы 😇
ПРО ОТЕЛИ
Мы восстановились после салатов и игристого? Скорее да, чем нет. А отели после нескольких пандемийных волн? Скорее нет, чем да. Как иначе объяснить неутешительную динамику, которую нам дают аналитики STR, а мы над ней размышляем и хмурим брови.
Конечно, не всё так печально. Вот возьмем карту с анализом изменений загрузки. Например, в Северной Америке уровень загрузки восстановился до 82% от уровня 2019 года, а в Китае - до 81%. Видимо, и 100% не за горами. Европе не сладко - загрузка 2019 года вернулась примерно на половину (54%).
А что с доходностью? Посмотрим на карту с RevPar: лидеры те же - Северная Америка (75% от RevPar в 2019 вернулись) и Китай (76%). Европа грустит - доходность не восстановилась даже на 50% (41% от уровня 2019 года).
Сейчас придем в себя от первого рабочего дня в новом году и начнем строить прогнозы 😇
ПРО ОТЕЛЬНЫЕ ПРОГНОЗЫ
Вот, например, PWC настроены оптимистично. Они предполагают, что некоторые британские отели вернутся к допандемийному уровню загрузки и доходности уже в 4 квартале 2022 года. Некоторые! Единичные. А в целом в Великобритании картина будет такая:
RevPAR в Лондоне к концу нового года будет 43-86% от уровня 2019, RevPAR в остальных районах - 64-100% от уровня 2019.
Скромный прогноз по динамике к 2021-му вообще чудесный - на картинке видно, что и загрузка, и тарифы, и ревпар растут стремительными темпами.
Вот, например, PWC настроены оптимистично. Они предполагают, что некоторые британские отели вернутся к допандемийному уровню загрузки и доходности уже в 4 квартале 2022 года. Некоторые! Единичные. А в целом в Великобритании картина будет такая:
RevPAR в Лондоне к концу нового года будет 43-86% от уровня 2019, RevPAR в остальных районах - 64-100% от уровня 2019.
Скромный прогноз по динамике к 2021-му вообще чудесный - на картинке видно, что и загрузка, и тарифы, и ревпар растут стремительными темпами.
Все прогнозы выше можно выкинуть в корзину с мусором.
В декабре 2014-го, мы сроднились со словом санкции и успели не слабо испугаться. Сейчас мы поняли, что бывает в разы хуже и страшнее. Дублирую инфу с инстаграма. Теперь, видимо, контент будет одинаковым.
Первый пост из нашей серии "5 лет после Крыма". Смотрим, как себя чувствовали рынки после декабря 2014-го, и до декабря 2019-го. Хотели и дальше посмотреть, но 2020-й получился, мягко говоря, не стандартным, поэтому следующая 5-ка анализа начнется с него.
В картинках - макроэкономика России и двух столиц. Дальше в постах - конкретные рынки недвижимости Мск и СПб, на основании нашей аналитики. Потом будут прогнозы. Какие, пока не знаю, но точно будут.
В декабре 2014-го, мы сроднились со словом санкции и успели не слабо испугаться. Сейчас мы поняли, что бывает в разы хуже и страшнее. Дублирую инфу с инстаграма. Теперь, видимо, контент будет одинаковым.
Первый пост из нашей серии "5 лет после Крыма". Смотрим, как себя чувствовали рынки после декабря 2014-го, и до декабря 2019-го. Хотели и дальше посмотреть, но 2020-й получился, мягко говоря, не стандартным, поэтому следующая 5-ка анализа начнется с него.
В картинках - макроэкономика России и двух столиц. Дальше в постах - конкретные рынки недвижимости Мск и СПб, на основании нашей аналитики. Потом будут прогнозы. Какие, пока не знаю, но точно будут.