Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.1

Посуточная аренда — лучшая вариант инвестиции в жилую недвижимость обеспечивающая самую высокую доходность.
Это одно из самых распространенных мнений и при правильно подходе так оно и есть.

Но, мало кто реально знает что скрывается "под капотом".

В этой серии постов я постараюсь вас напугать и отговорить от такого типа инвестиций и расскажу про трудности, с которыми придется столкнуться.
Каждый пост будет посвящен одной из причин.

1. Сезонность
В Одессе, как у курортного города, есть ярко выраженная сезонность.
Т.е. при правильной организации сдачи в сезон можно хорошо заработать. Ведь в город приезжает большое количество отдыхающих.
Перед выходными на въезде в город не редко собираются многокилометровые пробки.
Но, сезон в Одессе очень ограничен летними теплыми днями.
До июня туристов еще мало (предложение квартир в несколько раз больше чем отдыхающих), и в сентябре тоже наблюдается большой отток туристов.
Соответственно цена на аренду и заполняемость резко падает.
________
Можно попробовать сдать в межсезон квартиру на долгосрок (это прям лучший вариант), но, таких предложений от арендодателей будет тьма, а желающих жить в квартире только до лета, а потом искать новое жилье — нет.
Как результат, выгодно сдать квартиру будет сложной задачей.
_______

Еще один неприятный момент — коммунальные.
Их никто не отменял даже если в квартире никто не живет.
Летом они как раз таки самые низкие.
А с наступлением отопительного сезона вы будете получать неприятные счета.
И если у ваша квартира простаивает, вы будете фиксировать убытки.

Как следствие, может получиться так, что летом мы зарабатывали, а осенью/весной/зимой — теряем деньги.
#FRI_советы_и_лайфхаки

Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.2

В прошлом посте я писал про сезонность, если вы его еще не читали, прочитайте обязательно.
Сегодня мы поговорим про вторую причину:

2. Активная работа вместо пассивного дохода

На всяких вебинарах и мастер классах та и от риелторов можно часто услышать фантастические истории, как квартира сдавалась посуточно и окупилась за 5 лет. И что вы сможете точно также. И даже не напрягаясь.
Просто покупаете квартиру, сдаете ее в аренду через airbnb и booking и квартира начинает работать "на вас".

В реальной же жизни, если вы сами начали заниматься посуточной арендой, то вы начинаете работать на квартиру или она вам не принесет денег

Про какую такую активную работу я говорю:
1. Ведение аккаунтов сервисов по сдаче квартир. Работа с размещением, вопросами, отзывами. Организацию максимальной загрузки квартиры.
2. Общение с желающими жить в вашей квартире. (ответы на их вопросы до и во время пребывания)
3. Встреча и выселение гостей (если вы это не автоматизировали)
4. Уборка в квартире и смена белья. Доукомплектация расходниками.
5. Устранение каких-то поломок и неисправностей.
6. Оплата коммунальных.

Это то, что нужно делать постоянно.

Кроме этого:
1. Решение проблем с жильцами/соседями/полицией.
2. Мелкий и косметический ремонт квартиры.
3. Покупка украденной (случайно взятой) бытовой техники (фен, утюг, столовые приборы, ложка для обуви, пульты, полотенца, лампочки и т.п.)
_______

И все это нужно делать постоянно и хорошо, чтобы обеспечить себе:
- хорошую репутацию и отзывы
- полную загрузку
- высокую цену
_______

Поверьте, вся эта работа, даже с одной квартирой заберет у вас уйму времени и сил. А бонусом будет отсутствие возможности уехать куда-то летом, так как нужно заниматься квартирой.

И даже если вы будете безупречно работать, заниматься квартирой, она вряд ли вам окупится за 5 лет. Возможно за 7-9 лет.
______

Есть еще другой вариант — отдать квартиру в управление.
Все работу за вас будут делать другие люди.
Но в этом случае вы потеряете около 40-50% доходности от вашей квартиры.
И окупится она примерно через 12-14 лет.
#FRI_советы_и_лайфхаки

Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.3

По тэгу #FRI_советы_и_лайфхаки и вы можете найти все предыдущие и будущие советы на эту и другую тему :)

3. Амортизация
Если вы даете кому-то свою вещь в пользование, вы понимаете, что вам ее могут вернуть в уже пользованном состоянии.
Например, вы одолжили кому-то палатку. И понимаете, что в процессе ее эксплуатации, она может где-то порваться или где-то испачкаться.
Конечно, кто-то возьмет и будет аккуратно пользоваться вашей вещью, а кто-то наоборот.

Собственно сам факт того, что вещь изнашивается — неоспорим.

В случае с вашей квартирой, которую вы сдаете в аренду, все происходит точно также.
Рано или поздно квартира будет требовать ухода.
Потому что если не устранять "косяки", вы будете получать не очень положительные отзывы и оценки. Сдавать станет сложнее.

Поддержание квартиры в хорошем состоянии требует и времени и денег.
Сказать точно, как часто нужно будет делать косметический ремонт и чинить что-то в квартире — сложно.
Все зависит от арендаторов.

Рекомендую брать максимально неломающуюся мебель.
И делать ремонт, при котором его будет легко освежить.
__________

Важно тут то, что любая амортизация прямо влияет на доходность недвижимости в отрицательную сторону.
Ее конечно же нужно учитывать при подсчете доходности и при принятии решения инвестировать в квартиру под сдачу.

Преимущества и недостатки покупки квартиры на старте продаж ч.1

В моих обзорах и прямых эфирах я часто говорю, что покупать квартиру на старте продаж - хорошая идея. Сегодня предлагаю разобраться почему это так. А завтра расскажу какие тут могут быть недостатки.

Для начала расскажу в каких случаях я рекомендую покупать квартиру на старте продаж, если:
1. Вам важно купить квартиру по максимально низкой цене.
2. Нет всей суммы за квартиру сразу и нужна рассрочка от застройщика
3. Вы хотите заработать на квартире и покупаете с целью перепродажи.

Не стоит покупать на старте продаж, если:
• вы не знаете застройщика. Он только выходит на рынок, у него нет ещё сданных объектов. Внимательно изучите разрешительные документы; убедитесь, что уже есть продажи. Проблемы с продажами могут повлиять на сроки строительства и финансирование ЖК и привести к проблемам в будущем.
• вы не уверены в себе. Если у вас нет стабильного дохода. Или вы понимаете, что не сможете выплачивать рассрочку, если не ограничите себя во всем: в развлечениях, отдыхе, комфортной жизни на несколько лет. Покупка квартиры все же должна быть приятным событием.

А теперь к преимуществам.

Преимущество 1 - Стоимость

В большинстве случаев стоимость квартиры на старте продаж ниже. По мере строительства дома, цена повышается. Это связно с тем, что объект на старте строительства и должен стоить дешевле, чем в уже построенном доме. Первых инвесторов, они начинают привлекать людей именно ценой.

Преимущество 2 - Возможность взять рассрочку

Чем раньше купим квартиру, тем больше останется времени на то, чтобы выплатить рассрочку, а значит наш ежемесячный платёж будет ниже. Некоторые застройщики предлагают долгосрочную рассрочку и после сдачи дома, что тоже может быть очень выгодно.

Если не успели купить квартиру на старте продаж, в хороших объектах остаются квартиры только от инвесторов. А это значит, что нужен кредит в банке или 100% оплата, чтобы купить квартиру.

Преимущество 3 - Можно выбрать классную планировку

«Самые лучшие помидоры продаются с утра». Так и с застройщиками и хорошими квартирами. Люди, которые приходят первыми, забирают лучшие этажи/виды из окон/планировки. Чем позже решили покупать, тем меньше останется вариантов.

Завтра поговорим про недостатки покупки квартиры на старте продаж. А пока на нашем блоге вышла статья со стартами продаж августа, вы можете почитать ее по ссылке.
#FRI_советы_и_лайфхаки

Преимущества и недостатки покупки квартиры на старте продаж ч.2

Я рассказал почему ✔️рекомендую покупать квартиры на старте продаж. Но как у любой медали, здесь есть две стороны. Если есть плюсы, значит есть и недостатки. Сегодня говорим о них.

После предыдущего поста мне задали интересный вопрос:
«Низкая цена - это «сыр в мышеловке» или выгодное предложение?»

Цена низкая - это компромиссы с обеих сторон.

1. Дома нет, вам нужно будет подождать. Строительство дома, ремонт, все это может занять 2-3 года.
2. Люди не готовы платить одну и ту же цену, за готовый дом и котлован, поэтому застройщик вынужден снижать цену.
3. Повышенные риски при покупке на старте продаж компенсируются ценой.

Бывают случаи, когда цена после сдачи дома не растёт. Например, на Каманина. Из-за высокого предложения и низкого спроса инвесторы совсем не заработали на этих объектах, так как цены не поднялись.

▪️Цена может не измениться, если:
• цена на старте продаж слишком высокая
• непривлекательный объект
• произошло экономическое потрясение. Например, был значительный курса доллара.

Итак, минусы покупки квартиры на старте продаж.

Недостаток 1 - Вам нужно подождать

На строительство 20-25 этажного дома уходит где-то 2 года. + Застройщик может задержать сроки.

Морально нужно быть готовыми к средней задержке в 6 месяцев. Если анализировать рынок и следить за объектами, можно спрогнозировать поведение застройщика и понять какая задержка может быть.

Недостаток 2 - Реальность может не соответствовать ожиданиям

Нужно быть к этому готовым. Вы покупаете визуализацию дома. По факту, лифты/окна/двор могут сделать другими. Могут поставить больше парковок и меньше детских площадок и так далее.

Лучше покупать на старте продаж у тех застройщиков, чьи объекты вы уже можете посмотреть и убедиться в качестве. Если у застройщика есть несколько очередей строительства, то можно посмотреть как сдавались первые дома и брать квартиру в следующих очередях.

❗️Важно! Я рекомендую на старте продаж ВСЕГДА покупать квартиру в рассрочку. Даже если у вас есть вся сумма на руках. Вы немного потеряете в деньгах, но это будет выгоднее в долгосрочной перспективе. Рассрочка помогает рисковать меньшей суммой денег.
Исключением может быть случай, когда вы на 100% уверены в надежности застройщика.

P. S. На вчерашнем прямом эфире было 🔥Было много вопросов про сроки сдачи разных ЖК. Спасибо за вашу активность. Запись можно посмотреть тут.
#FRI_советы_и_лайфхаки

Как купить квартиру с минимальным первым взносом (ПВ)

Сейчас вы можете видеть информацию от некоторых застройщиков о том, что можно купить квартиру совсем без первого взноса. Это скорее всего акционное предложение с ограниченным сроком. Как правило, у всех застройщиков есть ПВ, а такие предложения не всегда выгодные.

Первый взнос может быть разным. Обычно, он стартует от 10% процентов. У некоторых застройщиков может быть 20% и 30%. Но чаще встречается возможность взять квартиру с ПВ 10%, 25%/30%, 50% и 75%.

На примерах
▪️ ЖК Лидерсовский предлагает от 30% ПВ без удорожания.
▪️ ЖК Розенталь от 40%.
▪️ В трех новых жемчужинах (57,58,59) от Kadorr ПВ за квартиру может быть от 4% на старте продаж.
▪️ ЖК Посейдон - ПВ, при покупке квартиры в рассрочку, может составлять от 3%.

📌В зависимости от первого взноса, будет разный уровень удорожания. Для того, чтобы купить квартиру по максимально выгодной цене, ее нужно покупать на старте продаж при 100% оплате. Но в этом случае, у вас вырастают риски потерять всю сумму.

Я рекомендую, покупать квартиру на старте продаж, где-то с 30% первый взносом в рассрочку с небольшим удорожанием. Так вы не рискуете потерять все деньги, при этом покупаете квартиру выгоднее, чем если бы вы решили ее покупать уже в сданом доме.

✔️ Вывод:
1. Следим за стартами продаж
2. Проверяем специальные предложения от застройщиков, но при этом внимательно изучаем условия акции
3. Ориентируемся на 10% стоимости квартиры, как первый взнос
#FRI_советы_и_лайфхаки

🤦‍♂️ Как вернуть деньги от застройщика?

Передумали покупать квартиру или нашли лучше вариант и теперь хотите получить деньги обратно. Как это сделать?

Ответ в договоре. Нам нужно открыть пункт: 📝Одностороннее расторжение договора со стороны покупателя. Он предусматривает то, что при необходимости, застройщик обязан вернуть деньги инвестору.

Но все ли так просто? Важно обратить внимание на несколько нюансов:
📌 при каких условиях и как застройщик будет выдавать вам деньги
📌 в какой валюте будет происходит возврат
📌 в какие сроки вам вернут деньги: в течении 3 дней, 30 дней, года или только после реализации объекта
📌какая пеня при разрыве договора. Она может быть от 3% и до 30%, на эти цифра важно обратить внимание
📌 от какой суммы считается пеня

Еще по поводу пени.
❗️Внимательно читайте договор.

Представим, что вы решили вернуть свои деньги. И у вас в договоре прописано, что застройщик забирает неустойку в размере 10%. Две похожие ситуации и какие разные цифры.
1. Если у вас прописано, что пеня насчитывается от внесенной вами суммы. 👉Вы внесли 5000$ и соответственно потеряли 500$.
2. Если у вас прописано 10% от фактической стоимости квартиры, а она стоит 25 000$, получается мы теряем 👉 2 500$.

✔️Вернуть свои деньги можно. Но важно изучить все пункты договора во время заключения сделки, чтобы в дальнейшем избежать проблем. Больше про договор можно почитать тут.

#FRI_полезные_статьи
#FRI_советы_и_лайфхаки

👰🎩Сыграть свадьбу и получить рассрочку без удорожания – реально ли это?

Всем привет, ребят👋

Сегодня я расскажу о нашем кейсе, где клиенты убили 2-х зайцев одним выстрелом🤭

В “Stikon” есть очень крутая и постоянная акция “Молодая семья”👨‍👩‍👦 Суть ее заключается в том, что если квартиру покупает семья, которая находится в браке меньше 5-ти лет, то пара может получить жилье в рассрочку БЕЗ удорожания❌ Проще говоря, как при 100% оплате☝️
Даже на небольшой однокомнатной квартире получается ощутимая экономия💸 Например, при покупке в рассрочку на 2 года с первым взносом 30% переплата бы составила больше $3000, а с помощью акции от “Stikon” эти деньги можно направить в другое русло. Как вариант, использовать на свадебное путешествие 🧳👩‍❤️‍💋‍👨

В общем, уже несколько раз с нами покупали квартиры молодые пары, которые подстраивали свою роспись специально под покупку квартиры😉 Это еще раз доказывает, что настоящая любовь не только делает нашу жизнь лучше, но и помогает сэкономить неплохую сумму🤪


Парни и девушки, которые хотят побыстрее расписаться, теперь вы знаете, как минимум еще один способ, чтобы ускорить этот процесс. И ведь аргумент достаточно весомый🧐

Согласны?😜 Пишите в комментариях👇
#FRI_советы_и_лайфхаки

Хорошая картина хорошая не оттого, что нарисована дорогими красками, а оттого, что рисовал ее талантливый художник.

С ремонтом это правило тоже работает☝️

Еще лет так 25 назад вы (или скорее всего ваши родители) были сами себе дизайнерами. Тогда еще не было ни такого широкого ассортимента материалов, ни специалистов, которые целенаправленно занимались бы дизайном и проектировкой удобных планировок. Поэтому каждый делал себе ремонт самостоятельно: сам рисовал перепланировку (если ее вообще можно было сделать), сам выбирал цвет обоев или стен, плитку, двери, люстры и все остальное. Я как сейчас помню ремонт из своего детства, когда на стену мелкими брызгами распыляли разную краску и стенка от этих манипуляций получилась в крапинку.)

Сейчас же существует много профессионалов своего дела, которые целенаправленно занимаются дизайном и проектированием планировок. Да, многие до сих пор “по старинке” продумывают ремонт сами, в надежде сэкономить деньги или банально не понимая ценности дизайнера. Но парадокс в том, что как раз таки с помощью опытного дизайнера ремонт становится дешевле, так как дизайнер может подобрать хорошие, но недорогие материалы.
Поэтому, если вы все еще собираетесь делать ремонт без такого спеца – вы допускаете серьезную ошибку🤚

Я считаю, что именно дизайн проект квартиры – это фундамент вашего ремонта. И именно профессионал должен его проработать.
Продумать все до мелочей на стадии дизайна будет намного удобней, чем уже после готового ремонта находить то, что можно было бы улучшить и переделывать🤷🏻‍♂️

Вот какие задачи для вас решит действительно хороший дизайнер:

✔️Хороший дизайнер следит за трендами. Он знает, какие решения и технологии сейчас популярны, а что уже неактуально
✔️Хороший дизайнер без проблем продумает функциональность квартиры, при этом будет учитывать ваши потребности
✔️Хороший дизайнер умеет работать с сочетанием цветов и материалов
✔️Хороший и опытный дизайнер уже знает, какие ошибки допускаются в ремонтах чаще всего, и не позволит допустить их вам
✔️Хороший дизайнер будет вести технический надзор ремонта и следить, чтобы все задуманное было реализовано.

Поверьте, лучше где-то сэкономить на материале и постелить немного дешевле плитку, чем сэкономить на дизайне. Я думаю вы не раз в своей жизни видели дорогие ремонты, где хозяин не скупился на материалы, но дизайн делал сам и получилось… Не очень.)

В общем, тыковки, не экономьте на дизайне. Он окупит себя. Самое главное, не ошибиться с его выбором.

А вы пользовались услугами дизайнеров?🤔Пишите в комментариях о своем опыте👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

В каком районе покупать недвижимость под сдачу?🗝

Сегодня поделюсь с вами тем, как можно проанализировать рынок долгосрочной аренды.

Для анализа рынка аренды я использую flatfy. Это такой агрегатор, который собирает данные сразу с нескольких досок объявлений, удобно их структурирует и отображает у себя в базе. То есть на нем можно быстро увидеть информацию по аренде сразу с нескольких источников, а это как раз то, что нам и нужно для анализа.

Я рекомендую использовать 2 фильтра:
1. Можно сузить зону поиска до микрорайона, чтобы посмотреть стоимость аренды квартир в конкретной области: https://a.radikal.ru/a34/2103/f2/a4f334d1fe50.jpg
2. Можно также отобрать объявления, которые были опубликованы не более месяца назад.

Дальше уже ручками перебираем объявления.)
Но не забываем, что при анализе нужно обращать внимание на:
✔️Ремонт (новый или откровенно убитый)
✔️Дом (новострой или старый фонд)
✔️Инфраструктуру рядом с домом (транспорт, парк, море, магазины, ВУЗы и все такое)

Таким образом, изучив нужный вам район, вы сможете сами оценить стоимость аренды в нем. Вуаля!)

Понравился пост? Поставьте реакцию, ведь это мотивирует меня писать больше🤝

#FRI_советы_и_лайфхаки

Какую квартиру купить под сдачу в аренду?

Продолжая нашу тему аренды, я решил поделиться с вами несколькими советами, которые помогут вам правильно выбрать квадратные метры для бОльшей доходности в будущем☝️

Для начала нужно определиться, на какой основе вы планируете сдавать будущее жилье – долгосрочно или посуточно.

Если остановили свой выбор на долгосрочной сдаче, то обращайте внимание на:
▪️Район. Лучше всего, если он будет спальным (например, Таирова, Черемушки, Поселок Котовского). Плюс, цена за м2 в этих районах – вполне приемлемая.
▪️Количество комнат. Например, сдать трешку всегда будет сложнее, ремонт обойдется в разы дороже, отбиваться она будет дольше, да и коммунальные платежи в случае простоя – гораздо выше. Поэтому оптимальный вариант - это однушка и двушка.
▪️Выбрать класс жилья. Самым дешевым вариантом будет квартира эконом-класса. Квартира элит-класса требует больших вложений и срок окупаемости у нее – самый большой. Поэтому оптимальный вариант – комфорт-класс. Тут и планировка чаще всего хорошая, и квартиру от застройщика вы получаете в нормальном состоянии.

Что касается посуточной аренды, то я бы рекомендовал учитывать такие моменты:
▪️Опять же, район. Только в этом случае, лучше рассматривать квартиру в центре или у моря, например в Аркадии. Такое жилье всегда пользуется спросом у туристов.
▪️Комнаты. Тут или студии, или однушки с возможностью размещения дополнительных спальных мест. Это увеличивает спрос на квартиру.)
▪️Планировка. Это значит, что по итогу все пространство должно использоваться рационально. Ведь зачем платить лишние деньги за ненужные м2, которые будут отбиваться еще долго?)

И самое главное, ребят, неважно, какую цель вы преследуете при покупке квартиры, главное выбирать проверенного застройщика. Ну а в остальном вы, если что, знаете к кому обращаться😉

#FRI_советы_и_лайфхаки

Советы: как купить квартиру с минимальными рисками☝️

Всем привет, ребят🤝 Сегодня расскажу вам о нескольких факторах, которые нужно учесть, чтобы снизить риски при покупке жилья в новострое.

Прежде всего хочу сказать, что покупка квартиры в первичке – это всегда, как ни крути, определенный риск. Серьезно, ну не бывает совсем безрисковых покупок🤷🏻‍♂️ Тем не менее, с этим риском можно работать и наша задача в рамках ReDWall – максимально обезопасить покупку квартиры для покупателя. В общем, сделать так, чтоб наши клиенты находились в полной безопасности и осознавали возможные риски, которые возникают при покупке квартиры.

Есть несколько основных типов рисков:
1. Недострой – самый опасный и страшный риск.
2. Задержки сроков сдачи – довольно распространенный, к сожалению, риск.
3. Несоответствие обещаний застройщика и то, как на самом деле выглядит объект. Наверняка вы видели красивые и многообещающие картинки с визуализацией проекта, а по факту – все выглядело печально.)

Как себя обезопасить?
Для начала нужно проверить и проанализировать репутацию застройщика:
•Что строил?
•Сколько строил?
•Как строил?
•Вписывался в сроки или задерживал?
•Если задерживал, то на сколько?
•По какой причине задержал?
•Почитать или узнать отзывы жильцов: довольны ли они домом и тем, что в итоге получили от застройщика? Спойлер: недовольные будут всегда, но нужно смотреть на то, какие претензии повторяются чаще всего.

Далее нужно проверить документы застройщика на строительство:
✔️Есть ли у застройщика документ на землю?
✔️Получил ли он градостроительные нормы и ограничения на строительство дома?
✔️Соответствует ли целевое назначение участка под то, что строит непосредственно застройщик?
✔️Есть ли разрешение на строительство?

Это те документы, которые нужны застройщику для того, чтобы построить дом. Их наличие говорит нам о том, что у застройщика серьезные намерения, раз он уже успел потратиться, чтобы получить все эти документы. К тому же, это говорит еще и о том, что вероятность возникновения проблем с этим застройщиком – невелика.

В общем, репутация застройщика должна быть максимально безупречной.

Как еще можно себя обезопасить? Например, купить квартиру в рассрочку. Да, возможно в этом случае будет определенная переплата, но зато снижаются риски, ведь мы не отдаем сразу всю сумму.

Полезная информация? Ставьте реакцию👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

Как выбрать ЖК и не ошибиться ☝️🧮

Всем привет, друзья👋 Сегодня хочу поговорить о том, как не допустить фатальных ошибок при выборе жилого комплекса.

В большинстве случаев, приобретение квартиры – это скорей эмоциональная, а не рациональная покупка. И к сожалению, люди часто покупают “картинку”, вместо того, чтобы изучить застройщика и все с ним связанные нюансы. Приводит это к тому, что человек допускает серьезную ошибку, потому что визуализация не равно реальный результат. Именно поэтому на “картинку” нужно смотреть в последнюю очередь.

Для того, чтобы грамотно подойти к вопросу покупки квартиры, для начала необходимо определиться – что именно мы ищем, какие у нас приоритеты и что мы хотим получить от жилья. Только после этого, отталкиваясь от своих пожеланий и бюджета, можно приступать к поискам. Я бы действовал по такому алгоритму:

▪️На сайте ЛУН.ЮА фильтруем и выписываем все ЖК, которые подходят по расположению и срокам сдачи. Таким образом получаем список комплексов, которые теоретически нам подходят.
▪️Более подробно рассматриваем отобранные объекты: читаем информацию и отзывы об этих ЖК, ознакамливаемся с ценами и вычеркиваем те объекты, которые не нравятся/не подходят.
▪️Изучаем планировки. Оставляем только те комплексы, в которых нам подходят планировки.
▪️Выясняем условия оплаты – устраивают они нас или нет.

Каждый этап в плане выбора квартиры – это путь от широкого к узкому. Мы берем максимально широкий круг объектов и постепенно уменьшаем его количество в рамках нашего запроса и критериев до тех пор, пока не останется 2-3 наиболее подходящих варианта. После чего мы детально изучим всю информацию об этих ЖК: надежность застройщика, его репутацию, наличие документов на строительство, инфраструктуру дома и другие моменты. И среди нескольких ЖК выберем своего фаворита, где благополучно купим квартиру.

Было полезно? Ставьте реакцию😏🔥

#FRI_советы_и_лайфхаки

ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ СЕЙЧАС ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?🤔🔐

Всем привет, ребят✌️Сегодня хочу ответить на этот, пожалуй, самый часто задаваемый вопрос, волнующий многих из вас👇

Начну с того, что все зависит от того КОГДА вы хотите заехать в квартиру. Допустим, в случае, если вы планируете заселиться в 2022 или 2023 году — практически 90% жилых комплексов, которые будут сдаваться в это время, уже строятся🏗 Срок строительства одного дома (выше 15-ти этажей) в среднем занимает от 2-х до 3-х лет, а у некоторых застройщиков и дольше. Фактически, если вы будете откладывать покупку — больше вариантов не станет, а наоборот — количество квартир только уменьшится, потому что их раскупят. Кроме того, цены будут меняться и, скорее всего, не в вашу пользу. Ни для кого не секрет, что по мере строительства застройщики поднимают стоимость💸 Поэтому, если вы понимаете, что хотите получить заветные ключи в ближайшие 2 года — вам 100% нужно выбирать квартиру уже сейчас.

И совсем другой разговор, когда сроки сдачи дома для вас не важны. Тогда, конечно, можно подождать и выбрать объект, который западет в душу и понравится вам больше всего.

Кстати, распространенная ошибка среди покупателей — думать, что для покупки квартиры сначала нужно накопить БОЛЬШУЮ СУММУ первоначального взноса. Это заблуждение! Представим ситуацию: человек долго откладывал деньги и наконец накопил внушительную сумму для первого взноса. Этот же человек хочет побыстрее заселиться. Он думает, что если заплатит большой первоначальный взнос, то быстрее заедет в квартиру. Но так это не работает, к сожалению или к счастью. Почему? К моменту, когда наш герой накопит свою сумму — он переплатит за стоимость квартиры просто потому, что возьмет ее на этапе, когда застройщик уже поднял цены. Кроме того, в наличии останется скудный выбор квартир, так как лучшие варианты разберут еще на старте продаж.

Такие дела, друзья. Думайте сами, решайте сами — покупать сейчас или потом.)

Было полезно? Ставьте реакцию😉

#FRI_советы_и_лайфхаки

ПУНКТЫ ДОГОВОРА, НА КОТОРЫЕ НУЖНО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА☝️

Всем привет, друзья🙌 Сегодня поговорим о том, что должен помнить каждый покупатель квартиры от застройщика.

Первое и самое важное — при покупке квартиры НЕЛЬЗЯ ИГНОРИРОВАТЬ договор, нужно ВСЕГДА обращать на него внимание. Что такое договор?🧐 Это важный документ, который должен нас обезопасить и защитить наши права. Ведь в случае проблем вряд ли кому-то из нас хотелось бы ходить по судам, махать договором перед застройщиком и нанимать юристов… Всем хочется купить квартиру и не иметь никакой головной боли. Поэтому в первую очередь всегда выбирайте надежного застройщика с хорошей репутацией. В таком случае вам, скорей всего, вообще не придется прибегать к договору.

Теперь пройдемся по основным пунктам договора и какие из них в обязательном порядке нужно изучить:

▪️Реквизиты: застройщика и свои собственные. Сверить свои фамилию, имя, отчество, идентификационный код, прописку и все остальное. Это очень важно, потому как в дальнейшем при помощи этого договора вы сможете оформить право собственности на себя.
▪️Цифры: прописана ли сумма за покупку квартиры и к какому курсу валют привязана оплата.Чаще всего в договоре сумма указывается в долларах, но оплата производится в гривне. Также нужно обратить внимание на то, односторонней ли является привязка к курсу или нет.
▪️Сроки сдачи объекта: правильно ли они указаны.
▪️Статус недвижимости: что конкретно вы покупаете. В договоре должно прописываться то, что именно застройщик передает вам — квартиру или апартаменты, а также характеристики: этаж, секция, площадь, количество комнат, состояние квартиры.
▪️Условия, при которых ЗАСТРОЙЩИК может разорвать с вами договор.
▪️Условия, при которых ВЫ можете разорвать договор с застройщиком.
▪️Размер неустойки, которую вы должны оплатить застройщику, если разорвете с ним договор по своей инициативе.
▪️Есть ли пеня со стороны застройщика за задержку сроков сдачи. Как правило, ее нет, но некоторые строительные компании все же ее прописывают. И для вас это плюс.
▪️Переуступка: платная или бесплатная. Кто не знает, переуступка — возможность передать право на квартиру в процессе строительства дома. Как правило, процедура эта платная.
▪️Каким образом, в какие сроки и какой валютой вам будут возвращены ваши средства в случае расторжения договора с застройщиком.
▪️Дополнительные расходы после подписания договора с застройщиком — есть ли они.

Друзья, я рассказал вам об основных, самых распространенных и важных пунктах договора при покупке квартиры от застройщика. Но не забывайте, что договор договору рознь и в любом случае нужно вычитывать этот документ от корки до корки, ведь он — гарантия вашей защиты, безопасности и спокойного сна по ночам :)

А вы всегда читаете договоры? Ставьте 👍, если да!

#FRI_советы_и_лайфхаки

ПОКУПАЮ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ? 3 ПРАВИЛА ✔️

Друзья, привет🤝 Сегодня поговорим о трех важных моментах, которые нужно учитывать при покупке жилья для сдачи в аренду. Итак, поехали😎

1️⃣Сначала нужно определиться ДЛЯ КАКОГО ВИДА АРЕНДЫ вы покупаете жилье — для посуточной или долгосрочной сдачи. В чем разница? Для долгосрочной сдачи лучше покупать однокомнатную квартиру-студию с продуманной квадратурой, в которой жильцам будет комфортно жить и проводить время. Желательно, чтобы метраж квартиры был не самым малогабаритным во избежание дефицита места. Тут же могу порекомендовать следовать простому правилу — покупать квартиру “как для себя”, потому что скорей всего жильцы будут жить в ней продолжительное время. Придерживаясь этого правила, такая квартира с большей вероятностью будет пользоваться популярностью среди арендаторов. В случае с посуточной сдачей нужно понимать, что арендатор — скорей всего приезжий и надолго у вас не задержится, а квартира ему нужна, по сути, только для ночлежки. Поэтому для посуточной сдачи лучше покупать небольшую квартиру — подойдет как смарт, так и студия или обычная однушка.

2️⃣Дальше, РАЙОН. Дело в том, что “спальники” не всегда подходят для посуточной сдачи. Почему? Все просто: как я уже писал выше, арендатор — скорей всего приезжий. Он наверняка захочет увидеть ту же Дерибасовскую, а ехать со спального района — захочет меньше :) Поэтому сразу будет искать квартиру ближе к центру или морскому побережью. А вот для долгосрочной сдачи арендаторы с большей вероятностью будут рассматривать спокойные (читайте — спальные) и уютные районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Профит для арендодателей: чаще всего квартиры в спальных районах стоят дешевле🙃

3️⃣ПЛОЩАДЬ. И в первом, и во втором случае не стоит покупать большие квартиры. Почему? Потому что увеличивается срок окупаемости вашей недвижимости. Кроме того, чем больше квартира — тем больше денег уходит на ремонт и дороже обходятся коммунальные услуги. Поэтому лучше рассматривать небольшие квартиры с правильной планировкой.

Ребят, как вы считаете, на что еще нужно обращать внимание? Пишите в комментариях👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

ИНСТРУКЦИЯ: КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОВЕРИТЬ, СДАСТ ЛИ ЗАСТРОЙЩИК ЖК ВОВРЕМЯ🎯

Есть несколько факторов, по которым можно с легкостью определить — успеет застройщик построить ЖК или нет:

1. Заявил ли застройщик реальный срок строительства
Некоторые застройщики умышленно (а возможно иногда неумышленно) вводят покупателя в заблуждение, заведомо называя нереальные сроки строительства🤷🏻‍♂️

Идея застройщика тут проста: каждый покупатель квартиры хочет, чтобы его дом был построен как можно скорее. Собственно, это и обещает строительная компания, называя ложные сроки сдачи дома. Человек, поверив застройщику, покупает квартиру, а потом сроки строительства понемногу начинают смещаться. Сначала на один квартал, потом еще на один, и еще на один и так далее🙄

Реальный срок, за который в среднем в Одессе строят многоквартирный, многоэтажный дом (обычно это от 17 до 24 этажей) — 2,5-3 года с момента старта строительных работ
Есть исключения вроде Кадорра, но на то оно и исключение)

Если же видите, что застройщик заявил срок сдачи через полтора-два года и это не малоэтажный дом — готовьтесь к задержке.

2. История застройщика.
Если застройщик уже что-то строил (например, другие ЖК или другие секции в этом же доме), то можно проанализировать:
➖была ли задержка
➖если да, то какая

Для этого находим информацию о том, какой срок был заявлен изначально (при желании эта информация достаточно легко находится, также ее можно узнать, обратившись за подбором к нам :). И потом смотрите — когда дом был сдан и какая была задержка.*
*Если заморочиться, можно найти информацию не только на сколько месяцев была задержка, а и сколько переносов было со стороны застройщика и на какой срок🙃


3. Если дом уже находится в активной фазе строительства, тоже можно понять как обстоят дела с темпами строительства у застройщика.
Для этого нужно оценить, сколько было построено с момента старта стройки и как быстро дом «растет».
Пы.Сы. Возможно, вы не знали, но застройщик вряд ли сможет построить за месяц более 2-х этажей. Все-таки бетон должен успевать затвердеть:)

Еще можно посмотреть ход строительства по месяцам на lun.ua. И тем самым визуально оценить, насколько активно застройщик ведет работы и как у него с темпами строительства

А если нет желания и времени разбираться во всех нюансах с ЖК и застройщиками самим — обращайтесь в RedWall и мы все это сделаем за вас😎

Друзья, а каким способом вы проверяете, сдастся ли ЖК в срок? Напишите в комментариях👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

3️⃣ способа купить квартиру дешевле

Есть довольно-таки распространенное во всех сферах правило, которое звучит следующим образом — “быстро, качественно, недорого”. Фишка этого правила в том, что одновременно могут сойтись лишь два из трех параметров. Например, можно построить дом быстро и качественно, но стоить это будет дорого. Собственно, в нашем случае это правило работает именно так — если мы хотим приобрести квартиру недорого и при этом не готовы жертвовать качеством, то придется пожертвовать временем.

Поэтому первый способ сэкономить — это купить квартиру на ранних этапах строительства (идеально — на предстартах и стартах продаж). Это позволит сэкономить, потому что застройщики на ранних этапах строительства, как правило, продают жилье дешевле. Сюда же — попросить у застройщика скидку или согласовать индивидуальные условия рассрочки. Работает это, конечно, не всегда и не со всеми застройщиками, но мы в ReDWall всегда стараемся согласовать самые лучшие условия для наших клиентов.

Второй способ — купить квартиру по акции. Периодически застройщики делают скидки и проводят различные акции. Чаще всего это случается на стартах продаж или накануне праздников, например перед Новым Годом или ко Дню Строителя. И это неплохая возможность сэкономить на покупке квартиры. А вот о том, как отличить действительно хорошую акцию от простого маркетингового хода — я уже писал тут.

Третий способ — внести большой первоначальный взнос. Тут все очевидно: чем больше ПВ — тем меньше удорожание. Внеся 100% оплату, вы купите квартиру максимально выгодно. Но опять-таки в зависимости от этапа строительства размер этой самой выгоды может быть разным, иногда он может даже превышать 20%. Что в этом случае необходимо знать? Нужно быть уверенным в застройщике, у которого берете квартиру. Если уверен в застройщике, значит понимаешь, что покупаешь недвижимость выгодно.

П.С. Что касается акций, то это не обязательно должна быть история о скидках. Это вполне может быть акция с рассрочкой без удорожания и сэкономите вы не меньше, а может даже и больше.

И да, не стоит забывать, что магии, чуда или какой-то волшебной таблетки не существует. Бывают только определенные условия, при которых можно купить квартиру выгодно.

Согласны с этим? Напишите в комментариях👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

Гайд по ЖК, в которые выгодно инвестировать сейчас (есть перспективы роста цены)

Как и обещал в прямом эфире, делюсь с вами списком объектов недвижимости, в которые можно вкладываться, чтобы заработать или сохранить свои сбережения.

Что ж, не буду томить:
1. СкайСити+ (хороший вариант под аренду)
Это ЖК от Будовы, который расположен на Варненской. Цены в нем стартуют от 820$ за м2, а сдачу обещают во 2-м квартале 2022 (6-7 секции) и в 4-м квартале 2023 (8-9 секции).

2. Пространство на Инглези (по «Программе надежности» под перепродажу или аренду)
Если любите риск :)
P.S. «Программа надежности» — это:
• скидка -15% (уже включена в стоимость);
• 25% первый взнос;
• рассрочка без удорожания;
• привязка к строительной готовности;
• оплата ремонта за 3 месяца до сдачи дома.
Цены в ЖК от 840$ за м2, сдачу 1-2 домов планируют на 1-й квартал 2023 года, но сразу нужно быть готовым к задержкам (как показывает практика по предыдущим объектам, есть вероятность, что застройщик не впишется в обещанный срок).

3. Авторский район (тоже хорош под аренду)
Этот ЖК от Ривьеры Девелопмент. Расположен в Фонтанке и цены в нем стартуют от 620$ за м2. Сдача 2-4 дома — во 2-м квартале 2022.

4. БЦ Акварель (аренда или перепродажа)
Это бизнес-центр от СК “Акварель” и расположен он в Киевском районе, на Таирово. На данный момент цены начинаются от 860$ за м2 (с 1.10.2021 будет от 910$ за м2). Сдачу обещают на 2-й квартал 2022 года.

По всем объектам под перепродажу доходность должна быть не меньше 10% годовых☝️Под аренду - около 7%.
И это самые привлекательные новострои для инвестирования на данный момент.

Если было полезно — дайте знать и напишите комментарий👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

Навигация по каналу: хештеги и рубрики

Друзья, чтобы вам было проще ориентироваться на канале и находить посты по темам, сделал навигацию в виде рубрик и тегов.
И вот что у меня получилось:

#FRI_новости — еженедельный дайджест и другие новости по недвижимости;

#FRI_анонсы — новый контент на YouTube (обзоры, сравнения, FAQ и другое);

#FRI_эфиры — прямые эфиры со мной;

#FRI_акции — акции, скидки и предложения от застройщиков;

#FRI_полезные_статьи — дайджест от ReDWall и статьи на блоге;

#FRI_советы_и_лайфхаки — мои рекомендации, инструкции, гайды и памятки для покупателей;

#FRI_старты_продаж — посты с актуальными стартами продаж в новостроях;

#FRI_интересное — полезные заметки от меня на тему недвижимости;

#треш_планировка — рубрика с примерами непродуманных и неудобных планировок;

#ЖК_в_котором_я_бы_КУПИЛ_квартиру — рассказываю про новострои, которые мне нравятся и в которых я бы хотел жить;

#ЖК_в_которых_я_НЕ_купил_бы_квартиру — тут собраны новостройки, в которых я не рекомендую покупать квартиру;

#FRI_кейсы — успешные сделки с нашими клиентами;

#FRI_про_застройщиков — актуальная инфа про строительные компании Одессы;

#ошибки_покупателей — рассказываю про распространенные ошибки.