Ещё не купили билеты? Цены повышаются сегодня!

Друзья, билеты стремительно расходятся.

Мы повышаем цены сегодня в 21:00.

Те, кто ещё не купил - отложите шампур, плз, и купите билеты сейчас. 😉

Те, кто ещё думает - решайтесь, не пожалеете!

👉 https://expo.flipio.ru
👉 https://expo.flipio.ru
👉 https://expo.flipio.ru

Кому окружение для роста?

Друзья, я собираю #мастермайнд-группу.

5-7 человек, которые разделяют ценности роста, открытости и осознанности.

Встречи каждые 2 недели, делимся целями, удачами и неудачами, важными инсайтами и запросами.

Обсуждаем каждого до получения состояния просветления. 💡

Участники группы работают в недвижимости и имеют оборот от 10 млн / мес.

Если узнали себя, записывайтесь на звонок, обсудим. 👇

#осознанность

Друзья,

Хочу в рамках клуба попробовать новый формат.

Для предпринимателей, которые:
- Ищут эффективное окружение
- Хотят активного роста
- Активно проявляются
- Занимаются недвижимостью
- Имеют оборот от 10 млн. / мес.

👉 Если узнали себя, записывайтесь на звонок, обсудим: https://calendly.com/flipio/call

Как мы из сарая хотели сделать гостиницу

(6/7 часть отчета об апреле)

В апреле отказались от проекта по редевелопменту бывшего здания с офисами и магазином в гостиницу.

Проект был грандиозный (по нашим меркам😉) и поэтому разбор ниже тоже не будет коротким.

Итак, от брокера пришёл объект — отдельно стоящее здание недалеко от центра Краснодара на 2600 м (подземный этаж + 3 этажа + мансарда).

Наша стратегия:

🔹 сделать малометражную нарезку под гостиничные номера,
🔹 натянуть оригинальную концепцию,
🔹 посадить управляющую компанию,
🔹 продать по номерам как ГАБ с доходностью 10-15% годовых.

Считаем проект.

🔸Вход — 70 млн.
🔸Ремонт — 90 млн.

Нарезаем на 80 апартаментов по 2,9 млн. + 15 офисов по 1,6 млн.

🔸Итого выручка — 260 млн.

Кажется, прилично. Выезжаю в Краснодар, начинаем встречаться со специалистами, прорабатывать узкие места и склеивать единое видение проекта.

И начинаются проблемы.

🎓 Мы хотели построить жилье для студентов и преподавателей близлежащего университета, но те оказались обеспечены отличными общежитиями на территории кампуса.

🍳 Никто из наших консультантов не верит, что мы сможем продать номера без кухни или кухонного уголка. Вне летнего сезона, когда уходит спрос на краткосрочное пребывание, номера нужно сдавать в долгосрок, а это требует наличия кухни.

Но при снабжении каждого номера кухней растёт смета на установку номера и на коммуникации (вентиляция), а площадь номеров увеличивается, следовательно, сокращается их количество и падает выручка с проекта.

И это ещё не все проблемы с долгосрочным проживанием.

🏢 В Краснодаре большой навес из непроданного жилья. Если мы делаем жилье для долгосрочного проживания, то конкурируем с дешевым вторичным фондом поблизости или дешевыми новостройками на окраинах в районах с продуманной инфраструктурой.

🏪 Локация находится в частном секторе — вокруг нет инфраструктуры для долгосрочного проживания (магазинов, ресторанов, поликлиник, школ).

🚘 Нет мест для парковки. Сложно обслужить автомобильный трафик (а летом туристы в большинстве приезжают на своём транспорте), низкая привлекательность для сдачи офисов.

🧲 Сложно извлечь прибыль из подземных площадей. Подземные помещения (будь то офисы или жилье) неликвидны, и реализуются со значительной скидкой. В конце всех обсуждений мы решили туда поселить гостиничный ресторан, зону хранения (келлеры), и часть помещения отдать в аренду (предположительно, под компьютерный клуб). Но все эти пространства почти не генерируют выручку.

🪟 Необходимость перерезать окна. Чтобы снабдить каждое из новых помещений хотя бы одним окном, в этом здании нужно все существующие окна заложить, а новые окна вырезать (а на мансардном этаже — полностью разобрать и пересобрать кровлю). Но в здании, где стены являются несущими, новые окна нарушают конструктивную устойчивость. Поэтому сначала нужно залить несущие колонны вдоль стен, а уж потом вырезать окна. Долго, дорого, рискованно.

Каждый день у нас были классические предпринимательские качели — с утра все на 100% уверены, что и как будем делать, а к вечеру уже "все пропало!" :)

В итоге, взвесив все "за" и "против", решили отказаться.

Инсайты:

🔨 Когда в руках молоток, все кругом похоже на гвозди. Когда занимаешься гостиницами, то кажется, что все вокруг можно превратить в гостиницу. Так было и с нами. Но, сами понимаете, не у всех зданий наилучший сценарий использования (или best use на сленге девелоперов) — гостиница или жилье.

📈 Лучше идти в рынки с федеральным спросом. В Москве, Питере, Сочи, туристических кластерах недвижимость покупают люди со всей страны. В Краснодаре — только жители Краснодара. (И ещё редкие жертвы краснодарских риэлторов из других регионов.)

🤓 Не надо забывать про диверсификацию рисков — лучше сделать 3 проекта на 80 млн, чем один на 240 млн.

🙅‍♂️ Когда берёшь здание под нарезку на малые площади, хорошей лакмусовой бумажкой будет текущее количество и расположение окон. Если требуется массово перерезать окна, то в проект лучше не лезть.

А вы бы взялись за этот проект и почему?

ПС. См. подробнее, как отбирать команду и проекты.

Где искать инвестора?

Подписчица пишет: "Не могу договориться с инвестором, он гнёт на свои условия, проект срывается. Что делать?"

Прежде всего - не ставить себя в условия, где вы зависите от одного недоговороспособного инвестора.

У нас свободная страна, вы вправе найти себе того, кто вас оценит по достоинству.

Как?

1️⃣ Доски объявлений - Авито, Бибосс. Можно разместить объявление о поиске инвестора, но более эффективно - искать объявления от частных инвесторов о поиске проектов и откликаться на них.

2️⃣ Инвест-брокеры. Искать в Авито и Яндексе. Есть даже ассоциации инвест-брокеров, где "всем миром" собирают деньги на большие или сложные проекты. На ваш точно соберут. :)

3️⃣ Отраслевые инвест-клубы (только моих - раз, два), в которых хороший проект оторвут с руками.

4️⃣ Ну и через неделю - наша конференция, на которой особый акцент будет уделен нетворкингу и поиску партнёров.

📣 Каждый сможет наклеить бейджик "Ищу инвестора" или "Ищу проект", чтобы найти свою половинку.

🎤 Я сам буду рассказывать о том, как инвестору найти проект и правильно договориться с инициатором.

🎁 А чтобы вам было проще решиться - держите промокод на скидку:

ALEXEY10
ALEXEY10
ALEXEY10

👉 Купить билет тут: https://expo.flipio.ru

ПС. Ну а вы где ищете инвесторов, колитесь? :)

Воскресное чтиво

Помните, я писал, что объединился с коллегами, которые занимаются инвестициями в недвижку?

Вот вам свежий дайджест лучшего от нашего сообщества:

👉 Флиппинг и факапы.

👉 Аналитика рынка недвижимости.

👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.

👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?

👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?

👉 Редевелопмент вчера и сегодня.

👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest

Зачем расти?

Я писал на прошлой неделе о том, что я собираю мастермайнд-группу, основная задача которой будет — помогать друг другу расти.

Но откуда такая цель? Почему бы после достижения определённого уровня не остановиться? Зачем постоянно толкать себя вперёд?

☂️ Рост — это гарантия безопасности. Вы слышали о понятии энтропии? Если мы не работаем над улучшением сознательно, все начинает разрушаться автоматически. Наш доход, наше здоровье, наши отношения.

Поэтому, как Алисе в Зазеркалье, нам нужно бежать, чтобы хотя бы остаться на месте.

❤️ Финансовый рост — показатель нашей ценности. Я верю, что прибыль — это благодарность от других людей за пользу, которую мы приносим. Так что стремление к финансовому росту оправдано с моральной точки зрения.

Хочешь помочь другим? Ищи возможности заработать больше.

🌄 Рост — это способ познать эту жизнь. Только поднимаясь на следующий уровень, мы узнаём ещё что-то важное о том, как она устроена.

Пока альпинист взбирается по склону, он видит перед собой только стену. Но как только он поднимается на вершину, он сразу видит, как много вокруг манящих вершин, которые ему ещё предстоит покорить.

💡 Наш рост — вдохновение для других. Наблюдая за нами, кто-то почувствует прилив энергии, кто-то решится на важный шаг, у кого-то внезапно вспыхнет идея.

Расти самому и вести за собой других - круто же?

🙏 Рост — это исполнение предназначения. Мне очень нравится, как написал Пелевин: "Бог как малыш. Он пускает мыльные пузыри с крыши. Ему не надо, чтобы эти пузыри его любили. Ему надо, чтобы они красиво блестели на солнце. Остальное он им простит."

Я хочу верить, что когда мы растём, когда мы живём интересную жизнь, мы исполняем волю вселенной.

Всем продуктивной недели! ✌️

ПС. А вы считаете рост необходимым?

Элитные загородные дома

(7/7 — окончание отчета об апреле)

Еще с прошлого года присматриваюсь к рынку загородного строительства, пытаясь найти нишу, которая дает хорошую доходность.💰

Сейчас относительно хорошо себя чувствуют застройщики, занимающиеся домами, попадающими в лимит 12 млн. льготной ипотеки. Однако в этом сегменте много транзакционных издержек и достаточно сложно получить хорошую доходность.

И в апреле я добрался наконец до ниши элитных домов.😎

Элитный дом — это все, что от 150 млн. и выше.

Именно сейчас этот сегмент показывает хорошую экономику.

Почему там выше прибыль?

1️⃣ Клиенты там в средствах совсем не стеснены и готовы платить хорошо за хороший продукт.

2️⃣ Проекты капиталоёмкие и специфические, поэтому конкуренции не много.

3️⃣ Проекты технически сложны и просчитать их себестоимость довольно сложно, что лишает покупателя возможности вести аргументированный торг.

4️⃣ Уникальное сочетание трендов, которые именно сейчас разогрели спрос в этом сегменте (подробности ниже).

Итак — какие тренды делают этот сегмент особенно интересным?

💸 Репатриация капиталов

Элиты, которые традиционно считали, что держать капиталы за границей безопаснее, чем в России, теперь, сбиваясь с ног, спасают свои зарубежные активы и, в числе прочего, возвращают их в Россию. В рынок городского жилья уже никто не верит, поэтому паркуют капиталы в коммерческую недвижимость и в дорогие элитные загородные дома.

🗺 Закрытие возможностей зарубежного отдыха

Потратить деньги на себя любимого за рубежом теперь стало сложно, поэтому престижное потребление здесь, в России, набирает ход.

🏠 Тренд на удаленную работу

Раньше нужно было думать о том, чтобы твоя резиденция была близко от офиса, но теперь в офис каждый день ездить не обязательно — кругом зумы и удаленка. Поэтому многие всерьез и надолго переезжают за город.

🏪 Развитие инфраструктуры в Подмосковье

Там, где раньше были леса и поля, теперь красуются моллы, рестораны, школы с углубленным изучением английского. А к этим местам теперь ведут скоростные шоссе.

🍱 Развитие сервисов доставки

Важным драйвером развития загородной жизни стало развитие доставки в Подмосковье. Теперь вопросы снабжения в частном подмосковном доме решаются так же, как и в Москве — нажатием пары кнопок в приложении доставки продуктов или еды из ресторана.

Какие требования предъявляются к таким домам?

🕸 Сетевой эффект

"Я покупаю там, где купили мои друзья." В таких условиях у новых поселков мало шансов — пока не заполнятся до отказа уже развитые поселки, в новых поселках продавать элитные дома будет сложно.

🏘 Застроенный посёлок

Никто не любит жить на стройке. Все хотят, чтобы поселок был ухоженным, рядом стояли красивые дома, а за окном не тарахтели трактора и не кричали рабочие. Опять же, еще один довод в пользу уже застроенных поселков.

📈 Тренд на современный дизайн

Башенки, акрады, колоннады - все это в прошлом. Даже относительно современные дома в стиле Райта уже продаются не так весело. Текущий тренд - плоская кровля, прямые углы, панорамные окна, открытые внутренние пространства, контрастная цветовая гамма.

📝 Продуманные сценарии жизни и маршруты

Не менее 400 метров. Не менее 5 спален. Отдельная слубежная кухня. Спа зона с бассеном и сауной. Гардеробная в каждой жилой комнате. Умный дом с системой видеонаблюдения и удаленным управлением светом и отоплением.

🩴 Оснащение "под тапочки"

Ни о каких вайтбоксах в таких домах не может быть и речи. Дом должен быть полностью готов к заселению. В шкафах на кухне должны стоять фужеры, на кроватях должно быть заправлено постельное белье, бассейн должен быть заполнен водой, а рядом с камином должны лежать дрова.

По итогу — в этой нише себестоимость покупки участка и строительства дома может составлять 100 млн., а стоимость его продажи — 180-200 млн. Срок реализации "от денег до денег" — 14-16 мес.

Общая годовая доходность проекта составит 50-80% годовых.

Но у такого проекта есть несколько ключевых факторов успеха:

⏳ Успеть взять участок в правильном посёлке

На 80-90% участков в целевых поселках уже стоят дома. В таких поселках пустые участки выставляются на продажу очень редко, но когда они появляются, то за ними идет охота.

🎯 Стопроцентное попадание в запрос клиента

Запрос клиента я описал выше. У дома, который в запрос не попал, есть серьезные шансы долго стоять на продаже и быть проданным с серьезной скидкой.

💰 Бесперебойное финансирование

Перебои в финансировании - это задержка проекта. Задержка проекта - это падение доходности. Нужна мощная тугая струя денег в соответствии с утвержденной сметой и календарным графиком. :)

🔝 Опытная команда

Команда должна понимать, что она делает. Ошибки тут могут быть не только дорогими, но и в принципе фатальными.

🤝 Доступ к покупателям

Идеально в команде (либо со стороны инициаторов, либо со стороны инвесторов) иметь кого-то, кто каждый день общается с покупателями таких домов. Во-первых, он досконально понимает потребительский запрос и возможные причины отказа (то есть, может дать правильное задание на планировку и дизайн), а во-вторых, когда наступит фаза продажи, он сможет поставить наш объект "в начало очереди" у агентов, занимающихся продажей в этом поселке.

В общем, ниша очень интересная — можно не только сделать продукт, которым будешь гордиться, но и заработать в процессе.


Сейчас собираем круг соинвесторов от 10 млн. для входа в такой проект.

📲 Дайте мне знать, если у вас есть интерес поучаствовать — @leshchenko1979.

Смотрите, какую фишку придумали для нашей конференции по флиппингу! 👇

Кстати, напоминаю, что она уже в эту субботу! Кто еще не взял билеты?

Бегом в кассу!

(И не забудьте промокод на скидку — ALEXEY10)

Нетворкинг — цветовые браслеты

На конференции мы будем выдавать цветовые браслеты.

Вы — флиппер? Вам синий. Инвестор — зеленый. И то, и другое? Тогда надевайте 2 браслета.

Теперь вам будет проще найти партнёра или присоединиться к обсуждению в группе, которая вам интересна.

Встреча по созданию ГАБов в коммерческой недвижимости

Как я писал раньше, я веду "Клуб инвесторов в редевелопмент" — клуб для нетворкинга тех, кто занимается инвестициями в проекты редевелопмента и самостоятельно ведёт такие проекты.

Редевелопмент понимаем в максимально широком виде — от флиппинга квартир до строительства гостиничных комплексов.

Ещё ни одного участника не отпускали со встреч клуба неудовлетворенным — зайдите на канал клуба и наберите в поиске "#отзывы". 🙂

Секретный соус тут в том, что мы отбираем людей для встреч. Как человеку, который годами бегает марафоны, не интересно с теми, кто только-только заказал беговые кроссовки, так и опытным девелоперам не интересно с начинающими.

Поэтому на встречах всегда собираются сильные предприниматели, а сами встречи полны актуальной информации о рынке, лайфхаках, новых стратегиях и реальных кейсах — как успешных, так и неудачных.

На каждой встрече — не более 10 человек, чтобы все были услышаны и чтобы секреты мастерства, которые там будут озвучены, остались секретами. 🤫

В следующую среду, 24.05 в 13:00 по МСК, делаем онлайн-встречу по стратегии создания ГАБов в коммерческой недвижимости.

✅ Для участия необходимо заполнить анкету.

Объект есть, а опыта нет

- Здравствуйте Алексей. Мне предлагают приобрести два убитых коммерческих помещения в регионе (Воронеж), а у меня нет опыта потенциальной оценки инвестиционной возможности. Может направите меня, где я могу получить информацию, как оценивать потенциал инвестиций?

Самый правильный способ действия в вашем случае - придите к тому, кто занимается бизнесом с коммерческими помещениями регулярно и вступите с ним в партнерство. Пусть это будет брокер, пусть инвестор, пусть тот, кто профессионально создаёт ГАБы с коммерческими помещениями.

Невозможно начинающему художнику встать с дивана и сразу написать Мону Лизу.

Так и в вашем случае - если вы будете действовать на первом проекте самостоятельно, обязательно в каком-то месте проколетесь.

Не жадничайте - отдайте профессионалам часть прибыли, и ни за что не пожалеете.

А лучше - возьмите в соинвесторы кого-то опытного. И экспертизы на проекте будет больше, и риски поделите.

К слову, во всех моих проектах всегда есть команда профессионалов-инициаторов, которая управляет проектом, и где-то в 70% есть соинвесторы-профессионалы, у которых я учусь сам!

ПС. Ну всё, мне пора - еду на @flipexpo, где как раз буду рассказывать о том, как начинающему инвестору убрать риски из первого проекта и начать инвестировать. 😎

ППС. А вы что посоветуете автору вопроса?

Друзья, огромное спасибо всем, кто вчера был на конференции! Был рад вас видеть!

Надеюсь, что вам все понравилось и вы унесли с собой багаж полезных знаний, контактов и эмоций 😉

Инвестор, хвали свою команду!

В хорошем партнерстве как в танце. Главное — не оттоптать друг другу ноги.

Сколько коллективов и проектов разваливается, потому что люди не могут друг с другом договориться! Вроде и молодцы все по-отдельности, а сажаешь их вместе — и получается лебедь, рак и щука.

Эго такого размера, что мешает ходить. Слушать друг друга не могут. Доказать свою правоту хотят больше, чем решить проблему проекта. 🤦‍♂️

На мой взгляд, секреты к хорошему партнерству и к хорошему браку в одном и том же: 😉

🗣 Регулярно общаться — и не столько говорить, сколько слушать! 👂

🤝 Доверять друг другу — договориться, кто за что отвечает и не лезть в чужие дела без необходимости

❤️ Не делать другу мозг по мелким оплошностям, а вместо этого чаще хвалить!

А вы давно хвалили своих партнёров? Если нет, сделайте это в комментариях!