Для тех, кто тут недавно — обновили список самых популярных постов:

1. Как купить компанию за 10% от стоимости?
2. Уезжать из России или оставаться?
3. Как получить 12 млн. почти даром?
4. Почему я отказался от строительства коттеджного поселка?
5. Должен ли девелопер управлять своим объектом?
6. Апарт-отели в Москве - стратегия.
7. Почему из всех стратегий инвестирования я предпочитаю редевелопмент?
8. Почему отказался от финансирования флиппинга?
9. Я СТАЛ КАЛМЫКОМ и вот почему!
10. Грязный секрет привлечения инвестиций.

Enjoy! 😎

(10/10) Налоги: оптимизировать нельзя платить

(Заканчиваю отчет о работе в марте)

В марте я много занимался налоговым планированием, а вчера за налоговую оптимизацию закрыли Блиновскую и мы узнали, что у налоговой есть собственный марафон желаний. 🤷‍♂️

Пора и мне высказаться на эту тему.

У меня есть знакомые предприниматели, которые заявляют, что при текущем уровне коррупции отдавать деньги чиновникам, чтобы те закупали золотые унитазы себе на дачу – это грех.

Кто-то говорит, что некоторые девелоперские проекты просто не случатся, если отдавать государству всё, чего оно требует. А если не будет проекта – не будет красивых зданий, не будет заработка у подрядчиков и кому-то просто будет нечего есть.

А кто-то вообще считает, что в России вести бизнес невозможно, потому что, как только ты начинаешь расти, приходят дяди из органов и все у тебя отбирают. Поэтому – пора валить.

Так вот для тех, кто считает, что на налогах надо экономить или что за границей работается привольней, вот максимальные ставки на личный доход в некоторых странах:

Франция - 45%
Испания - 47%
Германия - 45%
Португалия - 48%
Нидерланды - 49%
Словения - 50%
Израиль - 50%
Австрия - 55%
Япония - 55,97%
Финляндия - 56,95%

И надзорные системы там такие, что соптимизировать это без риска для здоровья практически невозможно.

Поэтому я считаю, что упрощенная система налогообложения в России – это дар свыше и, фактически, налоговый рай.

Если вы на УСН на доходах, то вы:

- не ведёте налоговый учёт
- не собираете расходную первичку
- платите налог по самой низкой ставке в Европе

А если вы ещё и калмык, мордвин или якут, то у вас ставка налога 1%. Как можно тут ещё что-то оптимизировать?

Но самая главная дилемма встаёт перед людьми, которые вылезают за пределы лимита по УСН - дробиться или не дробиться? Использовать номиналов или нет? Занижать или показывать полные суммы?

Если у девелопера на выходе - жильё, то он, условно, начинает платить с маржи не 15%, а 20%. Это не так больно.

А если коммерция, то при переходе на ОСНО добавляется ещё и 20% НДС, и тогда моральная дилемма становится гораздо более выпуклой.

В марте я много изучал этот вопрос, консультировался с налоговиками, и мой вывод – лайфхаки есть, и не такие дубовые, как простое дробление на родственников и номиналов, но в итоге...

Невозможно выиграть у тех, кто пишет правила игры.

Подрос? Плати!

А какая у вас позиция по этому вопросу? Куда поставите запятую в заголовке статьи?

Ищу соинвестора, создание ГАБ 17 млн. 46-86% годовых

Стратегия:
— купить коммерческое помещение в новостройке
— посадить арендатора
— продать помещение как готовый арендный бизнес

Общие инвестиции: 17 млн.
Срок: 3-4 мес.
Выход: 22-24 млн.
Доходность инвестора: 46-86%

Выход на сделку в первую неделю после майских.

Плюсы проекта:
— Команда с опытом более 10 лет
— Растущие цены на ГАБ
— Короткий срок
— Низкие риски

Если у вас есть интерес к участию, пожалуйста, напишите на @leshchenko1979.

UPD. 29.04: Инвестор найден.

Вся инфа о налоговой оптимизации из этого канала

Раз уж сегодня говорим о налогах, то держите:

1. Таблица "Льготные ставки налога УСН по регионам".

2. Подборка постов по теме:
🔸Я СТАЛ КАЛМЫКОМ и вот почему!
🔸Налоги: оптимизировать нельзя платить.
🔸Еще не поздно заняться оптимизацией. (👈 в этом посте калькулятор для выбора лучшего налогового режима)

Звенит капель, прошел апрель

Осталось 66% года. 😳🤷‍♂️

И вот - очередной месячный отчёт!

👉 Отчёт о марте

Что было интересного у меня в апреле и о чем я вскоре вам поведаю:

1️⃣ Запустили список каналов о вложениях в недвижимость

2️⃣ Запустили продажи конференции о флиппинге

3️⃣ Распродали почти все номера в нашей гостинице на море за неделю

4️⃣ Проиграли в торгах по помещению для апарт-отеля

5️⃣ За сутки нашел инвестора на создание ГАБ

6️⃣ Отказался от строительства гостиницы в Краснодаре

7️⃣ Присматриваюсь к строительству загородного элитного жилья

ПС. Какого пункта ждёте больше всего?

Читать подано!

(1/7 часть отчета об апреле)

У Телеграма одна проблема - каналов дофига, а читать нечего. 🤦‍♂️

Мы с коллегами, которые пишут об инвестициях в недвижимость, собрали качественные авторские каналы об инвестициях в недвижимость и создали сообщество "Инвест-мэтры".

(Чувствуете игру слов? Метры-мэтры? Как вам? 😂)

✍️Вот некоторые материалы, которые мэтры создали в последнее время:

👉 Множественные боли инвесторов

👉 Пришло ли время покупать квартиру для себя?

👉 Есть ли экономический смысл владения жилой недвижимостью для предпринимателя?

👉 Доходность флиппинга в деталях (кейс)

👉 Коммерческая недвижимость с доходностью от 30%

👉 Что в секторе строителей жилья на бирже?

👉 Нюансы покупки недвижимости с торгов

✅ Подписаться в один клик на все каналы (функционал доступен на обновленной версии телеграма): https://t.me/addlist/HWGscQP0699kNjEy

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest

Встречаемся 20 мая!

⚡️Рынок изменился - и с ним должны меняться мы, чтобы продолжать зарабатывать!

Третья конференция Флип-Экспо будет посвящена актуальным стратегиям и лайфхакам, которые работают во флиппинге именно сегодня!

Вы узнаете:

🔹 как и где сейчас искать объекты под флиппинг

🔹 как найти и отобрать СВОЮ бригаду строителей

🔹 какие тренды в дизайне нужно использовать, а какие не стоит

🔹 как расти в доходе в условиях сегодняшнего рынка

🔹 все о перепланировках и их согласовании

🔹 как сегодня успешно продавать квартиры

🔹 как инвестировать в свой первый проект

Возможности нетворкинга - помимо полезного контента вы обменяетесь опытом с практиками рынка и единомышленниками - сообщество наше все, вместе мы сила! 💪

Также отказались от формата официозного VIP-ужина, меняя его на формат фуршет-вечеринки. У вас будет уникальная возможность пообщаться со спикерами и инвесторами в непринужденной обстановке с бокалом игристого (VIP билет).

Встречаемся 20 мая в Москве.

Количество мест ограничено, цены на билеты будут расти.

Снято продано! (почти)

(3/7 часть отчета об апреле)

Как я писал, мы заканчиваем проект перестройки гостиницы на черноморском побережье (история по тэгу #Снято).

В конце апреля продажи резко ускорились: на сегодня 18 из 20 номеров уже или проданы, или под задатком.

Причины:

👂 Мы в продажах уже 3 месяца, и наша узнаваемость растёт - а с ней и воронка продаж

💼 Нас "распробовали" местные агентства, которым в линейке нужен был продукт с более низкой ценой и более высокой доходностью. Они переключают на нас трафик клиентов, которым надо "такое же, но подешевле".

🏗 Ремонт и комплектация уже на финишной стадии

🎁 Высокая степень распроданности комплекса сама по себе сигналит покупателям о качестве продукта

В планах на май:
👬 Создание ТСН
📄 Заключение договоров между УК и собственниками
🪴 Завершаем ремонт, комплектацию и благоустройство
💝 Завершаем все продажи
💻 Открываем бронирование
🧳 Первые заселения

ПС. На картинке - реальность vs рендер. Вывеска ночью подсвечивается и видна издалека. Весь проездной трафик будет наш! :)

Проиграли в торгах по помещению для апарт-отеля

(4/7 часть отчета об апреле)

Раньше писал, что мы планировали забрать помещение возле РГГУ и сделать там инвест-отель.

Адрес: Москва, Обручева, 24.
1 этаж, 2 отдельных входа.
Площадь: 235 кв м.
Стартовая цена: 21 млн.
Продает город, торги на повышение.

Когда мы готовились к торгам, для себя обозначили предельную цену 26 млн. Иди выше нам не позволяла экономика проекта.

Но на торгах цена улетела в небеса и победитель забрал помещение за 30 млн. (вот карточка лота)

Мы не сдаёмся, просчитываем другие помещения.

Но очень интересно будет узнать, что покупатель будет делать дальше. Возможно, учитывая оживление на рынке ГАБов, будет стараться сдать его в аренду по 300К-400К руб. / мес. и реализовать как ГАБ за 35-40 млн.

ПС. Спецы, что скажете, почем реально сдавать это помещение?

За сутки нашел инвестора на создание ГАБ

(5/7 часть отчета об апреле)

Я уже писал выше, что не бывает мало инвесторов - бывает плохой проект.

А когда проект хороший, то инвестор находится моментально.

Так было и на прошлой неделе - от анонса проекта до договорённости с инвестором прошли сутки. (Причём инвестор не поленился и в выходные приехал ко мне на встречу, чтобы обговорить все детали. 👆)

А что даёт в стратегии создания ГАБ такую доходность?

💸 Устойчивый спрос на парковку средств, который сейчас предъявляют те, кто раньше парковался в новостройках.

Сейчас рынок жилья потерял свою привлекательность, и поток инвесторов переместился в ближайшую альтернативу.

🏗 Доступ к предложениям от застройщиков вне рынка. Если команда понимает, как забирать ликвидные помещения по хорошей цене, не толкаясь локтями с остальными покупателями, то она практически зарабатывает уже на входе в проект.

☕️ Связи с арендаторами. Ключевое - как можно быстрее после покупки объекта получить решения инвесткомитетов у сетевых арендаторов (супермаркеты, алкомаркеты, аптеки, кафе) о ставках, которые они готовы платить. С этими решениями уже можно подыскивать покупателя на объект. А чтобы получать такие решения быстро, нужно знать, куда звонить и что говорить. 😉

В общем, как в любом предпринимательском начинании - разберись, что нужно людям, и как это сделать, и без куска хлеба не останешься. 😂

👉 Какие проекты я ищу

На следующей неделе планируем взять в работу ещё один объект, следите за анонсами!

Устал? Ляг поспи.

Для меня энергия (она же мотивация, она же жизненные силы) – основа всего сущего.

Если не будет энергии, то все грандиозные планы останутся только планами.

Более того, когда есть энергия, то и проблемы не такие страшные, и задачи не такие сложные.

Но многие являются адептами культа труда. Если почитать, о чем пишут в предпринимательских блогах, то вы услышите – еб%шить, еб%шить, еб%шить.

Это правда, но есть уловка – это нужно делать из правильного состояния. Когда у тебя достаточно сил, когда в крови полно дофамина (гормон драйва и преследования), когда хорошо работает голова.

И что важно – то, что мы создаем, отражает наше состояние.

Создавать что-то прекрасное можно только из состояния вдохновения.

Руководить людьми - только из состояния эмпатичности.

Продавать - только из состояния изобилия.

А работать через "не могу" – это все равно, что строить дом пьяным.

Вот такой пятничный пост. :)

Всем хороших выходных! Отдохните там как следует! ❤️

#осознанность

Ребята, минуточку внимания! 👇