(2/10) Проекты на исполнении

🏡 Кино-отель "#Снято". Освоили 60% строительной сметы, продали 10 номеров, ещё 3 на брони. В том числе один из инвесторских номеров, по которому расчётная доходность должна составить 122% годовых!

Но до открытия сезона остаётся всего лишь месяц, и мы начинаем поспешать. 👆

🏝 #Бали. Первый платёж за апартамент оплачен, стройка пошла. Напомню - это чисто спекулятивная стратегия, исполнение части задачи по диверсификации портфеля. Я не планирую сильно увеличивать лимит на неё.

🏌️ Клуб инвесторов в редевелопмент. Перевалили за 300 подписчиков канала. Я прямо урчу от удовольствия, вспоминая, как наши встречи становятся все ярче, а участники - все круче.

Для меня это неистощимый источник новых идей, партнерств и энергии!

(3/10) Гостиница в Краснодаре

Центр Краснодара, 2600 кв. м, 4 этажа + цоколь, 80-90 номеров, 15 офисов, ресторан + общая зона на 150 кв м.

Расходы - 180-200 млн.
Выручка - 240-260 млн.
Прибыль до налогов и платежей инвесторам - 40-80 млн.
Срок - 5-7 мес.

Стратегия: покупаем, привлекаем отельного оператора, придумываем концепцию, нарезаем на отдельные объекты в кадастре, ремонтируем, натягиваем красивый фасад и продаём.

В воскресенье ездили по Краснодару - заходили в гостиницы, спрашивали цены (эконом 3* 2900-5600) и заполняемость (50-70% в не сезон, до 90% в сезон), зашли в студенческий городок (наш объект стоит рядом с университетом), разговаривали со студентами - как размещаются они (общага по 2 чел в комнате с удобствами на этаже или 12К-15К в мес в однушке рядом или 1500 за сутки).

Вчера встречались с отельным оператором (компании 32 года!👀). Основные инсайты:

🚕 отельный бизнес Краснодара кормится на деловом трафике + на тех, кто едет на авто на море и обратно

👨‍🦳 в городе мало отелей с современной концепцией и оснащением

💪 опытный оператор много чего даёт проекту на всех этапах (инвест-анализ, проектирование, работа с инвесторами, управление трафиком)

Сегодня работаем на объекте с командой, юристом и геодезистом.

Ключевые вопросы, по которым надо определиться до сделки:

1. Какой продакт-микс? Сколько будет юнитов на выходе и каких? Какое наполнение и концепция общих зон?

2. Продадим ли все это, по какой цене и за какой срок?

3. Нет ли у нас правовых и регуляторных рисков?

4. Все ли задуманное сможем построить?

Плюсом, пока я в Краснодаре, возможно, съездим посмотреть объекты на побережье.

ПС. А вы что считаете более перспективным — проекты в Краснодаре или на побережье?

Рекомендую канал, полностью посвященный стратегиям и объектам доходной недвижимости.

Здесь вы найдете инструкции от инвесторов-практиков о том, как выйти на стабильный заработок с объектов: флип-сделки, редевелопмент, субаренда, апартаменты, посуточная аренда и многое другое.

Сейчас ребята управляют 18 объектами доходной недвижимости. В канале вы найдете много полезной информации:

✅ как создавать пассивный доход,
✅ где искать сделки с доходностью 40% за 6 месяцев,
✅ какие стратегии инвестирования и заработка в России работают прямо сейчас.

📱Чтобы получать полезные идеи и стратегии здесь и сейчас, нужно всего лишь перейти по ссылке 👉 https://t.me/+84vnTH5MxM4xNGVi

PS: В закрепленном сообщении для вас подарок: 🎁 Excel-шаблон расчета экономической модели эффективности ЛЮБОГО объекта недвижимости с ипотекой и без на 20 лет вперед (2500 показателей).

Качайте и пользуйтесь!

#взаимныйпиар

Неделя в Краснодаре

Вчера вернулся из недельной командировки в Краснодар.

Работали без выходных по 12 часов в день. Приехал весь выгоревший, сутки отсыпался.

Если кому-то не отвечал - простите великодушно, на следующей неделе закрою все долги.

Но, несмотря на усталость, поездкой очень доволен. Считаю, что мы все сделали правильно - привлекли максимум экспертизы, сделали всесторонний анализ и приняли правильное решение (см. дальше).


🌆 Гостиница в Краснодаре
(раньше писал тут)

- Поездили по центру и новостройкам Краснодара, поговорили со студентами в близлежащем общежитии, посидели на Авито и Островке - чтобы понять стандарты качества жилья и цены на него.

- Привезли на объект геодезиста, юриста, проектировщика, строителей, лифтовика - чтобы понять сложность, риски, длительность и стоимость работ.

- Консультировались с застройщиком ЖК, редевелопером с опытом строительства апарт-отелей, отельным оператором, основателем местного инвест-клуба.

- Много думали о концепции отеля и его наполнении.

- Провели местную встречу Клуба инвесторов и представили там наш проект.

Итог: брать объект не будем. (Почему - тема для отдельного большого поста. Если есть догадки, пишите в комментариях!)


🏝 Гостиницы на побережье

- Съездили в Ольгинку, проконтролировали ход работ по #Снято.

- Встретились с управляющей компанией по #Снято и построили план запуска отеля.

- Посмотрели новый объект в Джубге, будем брать.

- Встретились с кандидатом на менеджера по подбору - будем смотреть больше объектов.

(5/10) Финансирование флиппинга - почему отказался?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Моя идея была в том, чтобы, будучи основателем самого большого коммьюнити флипперов в России, в качестве инвестиционного посредника массово давать флипперам денег на выкуп и ремонт квартир за долю в прибыли.

Я сделал пилотный запуск - объявил о том, что собираю заявки, и начал смотреть на поступающие проекты.

Пришло более 20 заявок, большей частью из Москвы. Пропустил их через аналитика и посчитал потенциал доходности.


Мои выводы:

1️⃣ Поток заявок слабый, рынок ещё не полностью восстановился.

2️⃣ Большинство флипперов работает на марже около 1,5-2 млн. на проекте размером 10-15 млн. в закупе.

3️⃣ Такая маржинальность проекта не позволит финансовому партнеру зарабатывать более 25% годовых валового процентного дохода, если он работает без кредитного плеча.

4️⃣ Финансовый посредник, в роли которого я собирался выступать, может из этих 25% годовых забирать 5% (с натяжкой — до 10%). В абсолютном выражении — это примерно до 200К с проекта.

5️⃣ За вычетом высоких транзакционных издержек (осмотр, аналитик, юрист, риэлтор, контроль работ, закрытие косяков) чистая прибыль финансового посредника (меня) около нуля.

6️⃣ Построить большой бизнес на этой идее сложнее, чем на финансировании крупных проектов.


Я считаю, что в российском флиппинге сейчас время тех, кто:

💰 работает с собственными деньгами, считая их внутреннюю стоимость равной нулю,

⚙️ смог в тучные годы построить эффективную систему (несколько каналов поиска, дешёвая команда, типовые планировки и дизайн, скидки от поставщиков),

🏡 работает на рынках со слабой конкуренцией (крупные города ближнего Подмосковья, областные центры без крупного игрока).


Лично я решил отложить идею с массовым финансированием флиппинга до лучших времён.

Но это не значит, что другие флипперы, инвесторы или инвестиционные посредники не зарабатывают на этом рынке! Проекты разные, участники тоже.

Ищите, и да воздастся вам по трудам вашим! :)

ПС. А вы что думаете о доходности флиппинга сейчас?

(6/10) Коттеджный поселок в Подмосковье: почему отказали?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Раньше писал о том, что мы собираемся строить коттеджный поселок.

Стратегия:
🌾 купить участок земли 10 га,
✂️ порезать на 100 участков по 8 соток в кадастре,
🛣 подвести коммуникации (дорога, электричество),
💰 продать конечным собственникам.

Первоначальная финмодель получилась "на ура". Исполнитель нас подгонял, и уже на базе предварительной сметы, мы начали собирать соинвесторов.

Но не все пункты внутреннего чек-листа были выполнены:
- не было полной информации о предыдущем опыте исполнителя, не было рекомендаций
- не было второго мнения по ликвидности конечного продукта
- не было второго мнения по смете

Проконсультировались с 4 владельцами поселков.

Сразу начались тревожные звоночки:

1. Все консультанты как один говорили, что нужно рассчитывать, что в лучшем случае все лоты распродадутся за 3 сезона. В модели у меня было, что 75% лотов уйдут в первый сезон, и 25% — во второй.

2. Строительную смету все посчитали заниженной в 1,5-2 раза.

После этого пересчета финмодели доходность инвесторов падала в 3 раза — гораздо ниже приемлемого уровня.

🍒 Но вишенкой на торте стало то, что после месяца допросов инициатор выслал свой послужной список.

Оказалось, что полного цикла работ ни на одном объекте он не выполнял, а главное — никогда не занимался продажами земельных участков. Для меня это ключевой риск 🙅‍♂️.

Инициатор:
👂 никогда не слышал конечного клиента,
⚖️ не знает критерии потребительского выбора,
📞 не знает фишек процесса продаж в этом сегменте.

И, как следствие:
🎁 не сможет спроектировать лучший продукт,
📞 не сможет сразу поставить эффективные продажи,
⏳ не сможет обеспечить проекту плановые сроки возврата инвестиций и доходность.

Я работаю с "неидеальными" командами. (Там, где команда идеальна, не нужен я — они соберут деньги сами 🤡) Но отсутствие опыта продаж — это точка отказа.

Слишком много тех, кто хочет потратить деньги инвестора на стройку и слишком мало тех, кто сможет вернуть деньги на продажах. 😏

А что вы думаете о строительстве коттеджных поселков сейчас?

ПС. См. подробнее, как отбирать команду и проекты.

Какие проекты мы ищем

Я - золотоискатель в недвижимости.

Я зарабатываю на том, что вкладываю свой капитал и капитал моих соинвесторов в доходные проекты, которые ведут молодые девелоперские команды.

Но, само собой, сделкам предшествует тщательный анализ, отбор и структурирование.

Наши требования:

💰 Бюджет до 100 млн. руб.

🗺 Регион, где есть всероссийский спрос: Москва и область, Санкт-Петербург и область, курорты (Чёрное море, Северный Кавказ, Алтай и т.п.).

💪 У инициатора уже есть опыт проектов в рассматриваемом сегменте.

⏳ Срок возврата инвестиций до 12 мес.

📄 С переходом права собственности на покупаемый объект на инвестора против платежа.

📈 С общей доходностью (инициатор + мы) от 60% годовых.

Если хотите предложить свой проект на финансирование, пишите нам!

Как учиться на моем опыте

"Я предпочитаю учиться на чужих ошибках. Это стоит неизмеримо дешевле."
-- Джек Траут

На встречах нашего Клуба я абсолютно безвозмездно рассказываю о своих проектах, о задачах, которые там возникают и найденных способах их решения.

Но если вы не можете на них попасть - то как получить от меня совет?

Для этого есть консультации:

❓ Вы пишете свою проблему или список вопросов, которые хотите обсудить.

🔍 Я смотрю, смогу ли я вам помочь.

📅 Если смогу, то мы с вами назначаем время консультации. Если нет, советую кого-то другого.

⏳ Консультация длится час. Если мы за это время успели полностью разобрать тему, с которой вы обратились, но время все ещё осталось, то вы можете задавать любые вопросы на другую тему.

🎤 Во время консультации ведётся запись, которую я вам пересылаю по завершении консультации.

Чаще всего мне задают вопросы на темы налогового планирования / оптимизации в сделках с недвижимостью и особенностей применения ИП и ООО для ведения бизнеса по флиппингу и редевелопменту.

На консультации идём не от начальных формулировок вопросов, а от проблемы / задачи и смотрим, какой наилучший способ решения есть.

Консультация стоит 10000-25000 руб. (в зависимости от темы, срочности и моей загруженности).

Если вы хотите обсудить вашу ситуацию, пишите ваш список вопросов на @leshchenko1979.

Бесконечно можно смотреть на три вещи:

1️⃣ как считают деньги

2️⃣ как люди пытаются найти место на сочинском пляже

3️⃣ как вешают новую вывеску на твою гостиницу ❤️

(про проект редевелопмента гостиницы на черноморском побережье читайте по тэгу #снято)

Грязный секрет привлечения инвестиций 😳

...состоит в том, что инвесторов в поисках достойного проекта гораздо больше, чем достойных проектов — в поисках инвестора. 🔎

Не поверите, но все, все, ВСЕ мои друзья и партнёры с деньгами имеют одну головную боль — куда вложиться эффективнее, чем они вложены сейчас? 🙉

Поэтому:

1. Если вы ищете инвестиции — потратьте лучше свои усилия на то, чтобы улучшить показатели проекта и лучше его упаковать, а не на то, чтобы привлечь больше инвесторов. 🎁

2. Если вы хотите вложиться — больше общайтесь с коллегами-инвесторами - они уже сделали за вас часть утомительной и дорогой работы по отсеву нерабочих стратегий и плохих проектов. 🤝

Всем привет!

Только что узнал, что Артём Цогоев проводит сегодня мастер-класс по созданию финмоделей для недвижимости.

Финансовое моделирование - это как рентген для проекта в недвижимости. Что бы ни говорил пациент (инициатор), рентген (финмодель) всегда показывает истину.

Обучение проходит в этом канале:
https://t.me/+Z_Y-XeZtLUIzM2Zi

Мастер-класс состоится сегодня в 16.00, для тех, а кто не сможет принять участие сегодня - будет повтор завтра, тоже в 16.00.

Не реклама, а дружеская рекомендация!

(7/10) Как купить компанию за 10% от стоимости?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Хорошему танцору флипперу Биг Бен не мешает
– английская поговорка. 🇬🇧

Приготовьтесь - история будет длинная, но крайне поучительная!

Мой друг Денис, с которым вместе занимались флиппингом в Москве, в сентябре уехал в Лондон.

Когда я был у него в гостях в марте, он рассказал мне свою стратегию, и ниже я её описываю.

Считаю, нам всем есть, чему у него поучиться.

Итак, ему хотелось продолжить заниматься недвигой и после переезда, но где-как, непонятно. Поэтому первым делом он вступил в мастермайнд-сообщество. Денис – сам отличный риэлтор, финансист и предприниматель, но он понимал, что быстрый рост даёт в новом деле только правильное окружение.

Лайфхак 1. Предпринимательские Клубы - ваша ракета к успеху. 🚀

Там он нашёл проект, которым он занимается сейчас.

Стратегия: брать квартиры/дома в пригороде Лондона (г. Рединг, где много офисов ИТ-компаний) в долгосрочную аренду (3-5 лет), сдавать их в посутку / краткосрок командировочным через HR-отделы этих компаний. Дополнительно - сдавать квартиры городским властям под социальный найм.

Ноль капиталовложений. Один объект даёт маржи £6000 (600 000 руб.) в год. (Да, там аренда сильно дороже нашей).

Он искал компанию, которая обладала бы хорошим портфелем в несколько десятков юнитов.

Он нашёл компанию со 100 юнитами под управлением. 10 сотрудников. Её продавал дядя за 60, переживший ковид и рак. Ему уже было не до всего, и он был очень договороспособен.

Лайфхак 2. Хотите хорошую сделку - ищите уставшего собственника. 👨‍🦳

Такие компании в России стоили бы 1-2 годовых чистых прибылей. В Англии, где жизнь более предсказуемая, они стоят 3-5 годовых прибылей. Денис договорился за 3.

Но флипперский генофонд никуда не девается, поэтому конечная задача у Дениса - вырастить компанию и продать её. Дело в том, что, по мере роста компании, она становится интересна большим инвестиционным фондам, которые готовы платить до 10 прибылей. Денег у них на счетах дофига, но размещать их в розницу для них - непосильная задача. Поэтому они готовы платить повышенные коэффициенты тем, кто соберет для них большой портфель. Окупаемость 10 лет - очень хороший показатель в стране с ключевой ставкой 1%.

Лайфхак 3. Всегда держи в уме целевую аудиторию и думай, как ты закроешь их потребности. 🎯

Но плох тот флиппер, который работает только на свои средства, поэтому эту компанию Денис приобретает на деньги банка.

Лайфхак 4. На свои работают только недобитые большевиками помещики - но мы с вами не такие, правильно? 🏦

Но банк оплатит только 60% (£1 млн. из £1,8 млн.). Как оплатить собственнику остаток?

А теперь следите за руками. Денис договорился, что собственник даст рассрочку. А график её погашения будет такой, что сначала из прибыли компании будет погашаться платёж по банковскому кредиту. Остальное будет распределяться: 50% старому собственнику в погашение рассрочки, а 50% - Денису как новому собственнику. И так до тех пор, пока рассрочка не будет погашена, сколько бы это не заняло.

Лайфхак 5. Не отказывайте прошлому собственнику в удовольствии профинансировать ваш проект - всегда просите отсрочку! 📅


Итого: своих вложений £200К (услуги юристов и посредников), приобретена компания на £1,8 млн., которая сама оплачивает расходы на свое приобретение. Впереди - рост и иксы от продажи подрощенного бизнеса.

Ну и о$£ительная история приобретения.

Я снимаю шляпу и искренне желаю ему удачи. 🥂

А вы когда-нибудь встречали что-то подобное?

ПС. А вот моя методология отбора инвестпроектов.

- Зачем Россия списала долги странам Африки и почему это выгодно?
- Какие скрытые документы были подписаны с Китаем и причем здесь Северный морской путь?
- Как заработать на введении цифрового рубля?
- Почему государство устраивает ловушку, призывая население инвестировать в золото и как получать доход со вклада не 7%, а 11%?

Эти и другие вопросы разбирали на канале ФинПлан.

Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

#взаимныйпиар

Вакансия — помощник

Да, мы зашиваемся. Поэтому к нам в команду ищем помощника.


Функционал:

1. Ведение аналитической документации (учетные таблицы, протоколы встреч, планирование)

2. Коммуникация с контрагентами по мелким поручениям (подрядчики, рекламщики, сотрудники, органы власти, юристы, собственники объектов)

3. Помощь в аналитике и упаковке девелоперских проектов.

4. Поиск информации — гугление и яндексение.


Кого ищем:

Начинающий специалист, жадный до практики.

Если ты студент, мама в декрете или работаешь по совместительству — идеально.


Условия работы:

1. Работа в удаленном формате, без лишних созвонов, в мессенджерах

2. Интересные, нестандартные задачи

3. Чистая занятость — не более 3 часов в день, чаще — меньше

4. Зарплата 20 000+ руб. в месяц в зависимости от нагрузки. Растет функционал, растет и з/п, мы не жадные.


UPD. Заявки больше не принимаем.

#вакансия