❗️Вакансия. Наш бизнес по инвестициям в недвижимость неуклонно расширяется. Команде нужен приток людей с энергией, мозгами, пунктуальных и пытливых с аналитическим складом ума.

⚠️ Ждем с нетерпением человека:

- готового кропотливо изучать доски объявлений Авито; Циан; ДомКлик; торги по банкротству и находить заветные недооцененные и перспективные объекты недвижимости

- вести переговоры с клиентами (с арендаторами; с покупателями недвижимости; с предпринимателями, желаюшими получить кредит под залог недвижимости)

- аккуратно работать с документами (договорами, актами приемки, коммерческими предложениями по недвижимости и по залоговым кредитам для бизнеса)

МЕСТО работы - Ярославский офис, Кировский район.

Регионы, с которыми из нашего офиса предстоит удаленная работа с недвижимостью: Москва, Санкт-Петербург; Красноярск; Иваново ( список гибкий, перидически расширяется)

💰 ЗАРПЛАТА
40 тыс рублей фиксированная часть + сдельная от результатов. В сумме ориентируемся на 90-110 тыс рублей.

ОБУЧЕНИЕ за счет фирмы.

За подробностями обращайтесь в ЛС.
Репост приветствуется!

#вакансия
#недвижимость

😂Краткость - сестра таланта. Особенно в деловых переговорах. Получил сегодня голосовое сообщение от клиента длительностью 14 минут. Ну это писец 🤣 А прослушав ясно осознаешь, что сути там максимум на 3 минуты. Для таких случаев вместо режима прослушивания х2 нужен х6. Друзья, давайте беречь время друг-друга!

😎 Фрагмент ремонта в инвестиционном апартаменте: когда лестница на 2й ярус не заходит по размерам с 1го раза 🤣
#инвестициивнедвижимость
#флиппинг

💰 ⁉️ Что выгоднее: купить недвижимость в Ипотеку или за Наличные?

Ответ зависит от:

1) % ставка по ипотеке

2) % доходности от АЛЬТЕРНАТИВНОГО использования той самой налички (если Вы деньги вложите не в недвижимость, а в альтернативный проект)

3) сумма скидки за покупку недвижимости за наличку (если таковую дает Продавец недвижки)


🔍 РАЗБЕРЕМ НА ПРОСТОМ ПРИМЕРЕ:

Предположим, цена объекта недвижимости в ипотеку 5.530.000 руб. 

За наличные тот же объект обойдется в 5.250.000 руб.

То есть скидка на покупку объекта за наличку 280.000 руб. 👌

Условия по ипотеке:
- одобренная сумма: 3.130.000 руб.
- процентная ставка 18% годовых
- ожидаемый срок погашения 5 лет

➡️ Теперь включаем в расчет доходности АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ проекта инвестора по инвестициям в недвижимость (например, флиппинг или залоговый займ бизнесу) : деньги в этой альтернативе приносят 30% годовых.

Расчет:

1️⃣Процентная переплата за ипотеку
Переплата за 5 лет под 18%:
3.130.000×18%×5 лет = 2.817.000 руб.

2️⃣Доходность от инвестиций
Доход за 5 лет по 30%:
3.130.000×30%×5 лет = 4.695.000 руб.

3️⃣Чистая выгода ОТ АЛЬТЕРНАТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ВАШИХ ДЕНЕГ с учетом покупки недвижимости ипотеки в ипотеку и «ВЫСВОБОЖДЕНИЯ» собственных денег для альтернативного Проекта:

4.695.000 - 2.817.000 = 1.878.000 руб.

⁉️А как быть с потерянной в случае ипотеки скидкой ?

Сравниваем:
Переплата за объект в ипотеку: 280.000 руб.

Но ведь наша выгода от направления своих денег а АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ проект в разы БОЛЬШЕ потерянной скидки

Считаем: Чистая выгода за 5 лет 1.878.000 руб МИНУС упущенная сумма за неиспользование скидки за наличку 280.000 руб = 1.598.000 руб.

➕ Что в итоге? Мы привлекли деньги в банке, не залезая в свой кошелек, а свои деньги пустили в прибыльный оборот (в проект). Таким образом, в конкретном случае ВЫГОДНЕЕ КУПИТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ В ИПОТЕКУ.

🔖 Друзья, обратите внимание, что пример этот условный (с КОНКРЕТНЫМИ ВВОДНЫМИ), и такие высокие ставки как в проектах, так и в ипотеке - актуальны именно сейчас.

Если Вам нужен расчет и консультация по собственной ситуации или ищете тот самый заветный проект для инвестиций- пишите @FaermanKonstantin

На связи!
#инвестициивнедвижимость
#чтовыгоднееипотекаилиналичные
#финансоваяграмотность

❓ Сегодня на планерке наши менеджеры сетовали на то, что много времени убивается на анализ и отсев заявок по займам для бизнеса (под залог недвижимости). Процесс отбора одной качественной заявки из десяти «шлаковых» было бы классно автоматизировать.

Кто может посоветовать нейросеть или иной механизм замены человеческих мозгов на электронные?
Что нужно 🔽

1) проверка , оценка и рейтингование бизнес-заемщика

2) проверка, оценка и рейтингование залоговой недвижимости

#нуженсовет

⚠️ Одна из самых хреновых вещей в работе судебного юриста или адвоката - это когда в заседании нельзя просто сказать:

«Уважаемый суд, ну согласитесь - эти черти в натуре совсем ох**ли!»

А судья бы такой в ответ:
«Ага, и правда ох**ли»

И ура, дело выиграно ✌️

Но , увы, в жизни все по-другому.
И вместо этих простых слов приходится нашему брату писать мудреные позиции на 7 листах и педантично обосновывать их ссылками на статьи нормативных актов. Строгие правила гражданского процесса, они такие.

А к чему, друзья, я сегодня написал об этом фрагменте жизни «людей, о коих не сужу, затем, что к ним принадлежу»?

А к тому, что сегодня День Адвоката. Ну и расширительно толкуя данный праздник - распространяем его действие на всех судебных юристов.
С праздником всех сопричастных! Удачи в судах 🏆🙌

🏠 Цены на жилье: чего ждать дальше?

До 1 июля еще действуют программы льготной ипотеки, писал про них недавно. Многие пытаются прыгнуть в последний вагон, и июнь по объему ипотечных сделок ожидаемо побьет все рекорды.

🔽Но после окончания программы льготной ипотеки спрос на рынке новостроек скорее всего несколько поостынет.

Капитан очевидность: первичка потеряет свое главное преимущество перед вторичным жильем — более низкие ипотечные ставки.
При плюс-минус тех же условиях покупки - новое жилье требует дополнительных расходов:

- аренда другого жилья на время строительства , если покупалось для себя

- либо неполучение арендного дохода на время строительства, если покупалось для сдачи в аренду

- ремонт, техника, мебель, ведь новостройки, как правило, сдаются "в бетоне"

Так что люди снова начнут больше смотреть в сторону вторичного рынка.

Во второй половине года объемы продаж снизятся, и застройщики пойдут на разные ухищрения для поддержания спроса. Возможно, будут более гибкие условия продаж и бонусы.

❗️Важно! Все прогнозы выше применимы больше к регионам, чем к столицам. На недвижимость Москвы и Петербурга отмена ипотеки с низкими ставками повлияет тоже, но немного меньше. В обеих столицах в декабре прошлого года были снижены лимиты льготной ипотеки, и это уже несколько остудило пыл на столичных рынках.

Что в итоге❓

значительного снижения цен вряд ли стоит ждать. Коррекция если и будет, то небольшая и недолгая — полгода-год, пока ипотечный сегмент перестраивается.

А стоит ли покупать сейчас:

Друзья , мое сугубо личное мнение:

✔️Если вы планируете жить в этом жилье, то да, лучше не откладывать комфорт на завтра — значительных изменений цен не будет.

📉Если планируете «ленивые» инвестиции , то есть купить и ждать пока жилье само отрастет в цене - не самое удачное время.
Можно, конечно, просто купить для сохранения сбережений, но на значительный рост цены такого актива сейчас я бы не рассчитывал.

📈Если же планируете АКТИВНЫЕ инвестиции в недвижимость- момент может быть неплохим. Тот же флиппинг или покупка большого объекта с разделением его на несколько маленьких - может дать дополнительную выгоду с учетом потенциально вкусных предложений от застройщиков. Именно последним направлением и занимается наша команда, то есть мы обычно рассчитываем на измения в конкретной недвижимости, которые производим САМИ , а не на рынок в целом.

#недвижимость #ипотека
#чтобудетсценаминанедвижимость

🕯 ⬆️ Совсем недолго осталось до 7 июня - сокровенная дата заседания Совета директоров Банка России по ключевой ставке.

О возможных прогнозах по ней писал здесь

Сейчас поползли слухи, что могут и еще жестче завернуть гайки (то бишь повысить еще круче, чем в этом прогнозе)

Но хочется верить, что светлые головы из ЦБ РФ этого не сделают и вот почему ➡️

Ведь кроме того, что увеличением ставок ЦБ борется с инфляцией, есть и оборотная сторона медали - ИНФЛЯЦИЯ ИЗДЕРЖЕК.

То есть ситуация, когда рост цен на товары и услуги вызван увеличением уровня затрат на производство этих самых товаров и услуг.

И одна из возможных причин возникновения инфляции издержек банальна и уже где-то рядом, для ее осознания даже не нужно высшее экономическое:

это дорогие кредиты и займы для бизнеса.

Бизнес для своего развития кредитуется, а чем выше ключевая ставка-тем дороже кредиты. А бизнесу эти дорогие кредиты и займы надо чем-то компенсировать, вот и приходится поднимать цены. А платить придется за этот банкет конечному покупателю-потребителю.

В общем ждем 7 июня, надеемся и уповаем на мудрость ЦБ 🙏

#ключеваяставка
#инфляцияиздержек

⚡️ Ну что, выдохнули? ЦБ сегодня вопреки многим прогнозам все же НЕ тронул ставку, не стал поднимать ее.

Мосбиржа в ответ подросла на 1,8% за день.
График 📈 динамики индекса Мосбиржи смотри здесь.

Но, друзья, не расслабляемся, радоваться рано.

У ЦБ было сегодня достаточно жесткой риторики, что бы не двузначно дать понять: это (поднятие ставки) не произошло сейчас, но это произойдет на одном из ближайших следующих заседаний.

Исторически, когда ЦБ говорил

«допускает возможность повышения»

то всегда потом следовало это самое повышение ставки.

Как-то так.

#ключеваяставка
#повыситлиЦБставку

⚡️ 🎦 Друзья, новое видео на нашем канале! Электронные системы загрузки документов в суды - удобнейшая штука. Но иногда нестыковки случаются. Об одном таком забавном и курьезном случае из нашей практики рассказываю в трехминутном ролике ⬇️

https://youtu.be/DLGorQH-aOA?si=2pK9S3gq…

❓Можно ли подать заявление о вступлении в наследство по своему месту жительства , если наследуемая недвижимость в ДРУГОМ ГОРОДЕ , а наследник не может туда приехать? В какой срок надо уложиться?

❗️Да, заявление можно подать нотариусу в ЛЮБОМ ГОРОДЕ РФ (где Вам удобнее). Далее через внутреннюю электронную систему нотариус передаст Ваше заявление тому нотариусу в другом городе, на чьей территории последнее место жительства наследодателя и недвижимость.

Заявление надо подать не позднее 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Дальнейшее ведение наследственного дела будет происходить уже у нотариуса в другом городе. Если не можете поехать туда - выпишите доверенность на местного юриста.

🏡 Из наших юридических консультаций по недвижимости.

#наследованиенедвижимости

⚡️Друзья, важный анонс. Уже завтра совместно с Ассоциацией развития финансовой грамотности (г. Москва) буду проводить БЕСПЛАТНУЮ онлайн-консультацию по направлениям:
✅ Инвестиции в недвижимость
✅ Юридическая безопасность сделок с недвижимостью

ПРЯМАЯ ТРАНСЛЯЦИЯ в ВК состоится
11 июня в 18:00 (МСК) по ссылке

https://m.vk.com/video-187094024_456239730

Подробнее можно узнать на сайте АРФГ

https://fincubator.ru/events/landings/?ELEMEN…

Консультации проводит член Московского отделения Ассоциации юристов РФ, квалифицированный инвестор, куратор просветительского проекта АРФГ «Инвестиции в недвижимость» Константин Фаерман.

Вы можете задать интресующие Вас вопросы во время трансляции

#бесплатнаяконсультация
#инвестициивнедвижимость

💸Облигации-флоатеры и как на них заработать

Друзья, пока снижения ключевой ставки ждать ну ни фига не приходится, подготовил небольшой обзор по флоатерам. Какая связь? Смотрите ниже.

❓Что за штука такая - флоатеры?

Флоатерами называют облигации с переменной ставкой купонного процента. Ставка такой бумаги привязана к определенному показателю. Например, к инфляции, ключевой ставке ЦБ, ставке однодневных межбанковских кредитов (RUONIA) и тд.
Чем выше ставка этого показателя, тем выше доходность по облигации, и наоборот.
Кроме того, в плавающий купон может быть вшита фиксированная надбавка. Например, ставка купона = ключевая ставка + 5 процентных пунктов.

Главное отличие флоатеров от твердокупонных облигаций в том, что выплаты могут увеличиваться или уменьшаться ‐ смотря куда пойдет ключевой показатель.

В чем же супер-силы флоатеров:

➕ Защита от роста ставок: ключевая ставка ЦБ - вверх, доходность флоатеров - за ним. Так что при росте ставок на рынке вы сохраните реальную доходность ваших вложений.
➕ Гибкость: когда ставки постоянно растут (или рынок ожидает, что они будут расти), фиксированная доходность может стать невыгодной. А вот вот флоатеры наоборот - они же следуют за рынком и могут предложить интересные условия
➕ Меньшая волатильность: цены флоатеров шатает меньше, так как их доходность регулярно сама корректируется по текущим рыночным условиям.

А где подводные камни флоатеров:

❌ Неопределенность доходности: на старте трудно рассчитать точную сумму будущих выплат, так что планировать вдолгую может быть сложно.
❌ Риск снижения ставок: Если ключевая ставка ЦБ наоборот упадет (надеюсь сия радость все же не ща горами), то доходность флоатеров тоже пойдет вниз. Это может оказаться менее выгодным по сравнению с фиксированными облигациями.
❌ Сложность оценки: Новичкам может быть непросто сориентироваться и легко запутаться, как изменения базовой ставки повлияют на доходность бумаги с переменным купоном.

И ЛОВИТЕ БОНУС ⬇️

📈 5 флоатеров на Московской бирже прямо сейчас
на которые можно обратить внимание.

Параметры бумаг в данном списке: рейтинг не ниже AА-, без оферты и амортизации, доступны неквалифицированным инвесторам.

1️⃣АФК Система 001Р-30
🔍 $RU000A108GN7
🪙Купон: КС + 2,2%
🗓Выплат: 4
📅Погашение: 17.08.2028

2️⃣Норникель БО-001Р-07
🔍 $RU000A1083A6 
🪙Купон: КС + 1,3%
🗓️Выплат: 12
📅Погашение: 28.02.2029

3️⃣Газпром Капитал БО-003Р-02
🔍 $RU000A108JV4
🪙Купон: КС + 1,25%
🗓️Выплат: 12
📅 Погашение: 07.05.2028

4️⃣ВЭБ.РФ 002Р-37
🔍 $RU000A106LL5
🪙Купон: RUONIA + 1,8%
🗓️Выплат: 4
📅Погашение: 25.08.2032

5️⃣МТС 002Р-04
🔍 $RU000A1083U4
🪙Купон: RUONIA + 1,4%
🗓️Выплат: 4
📅Погашение: 23.09 2027


#неявляетсяинвестиционнойрекомендацией
#облигации
#флоатеры
#лайфхак

🍿 Друзья, ниже ссылка на запись прошедшего сегодня эфира по рынку недвижимости и инвестициям в недвижимость с Ассоциацией развития финансовой грамотности г. Москва. Старался ответить на все вопросы полно и незанудно 😀

https://m.vk.com/video-187094024_456239730

⁉️ А для каких конкретно проектов и бизнесов мы привлекли финансирование за прошлый месяц. Извольте, расскажу.

1) Залоговый займ для фирмы, выкупающей помещение в Санкт-Петербурге. Дальнейший план предпринимателя - ремонт помещения, сдача его в аренду «Пятерочке», и завершающий аккорд - продажа объекта как готового арендного бизнеса.

2) Тендерный займ для предпринимателя, который участвует в госзакупках по 44-ФЗ в Красноярске. Тоже связано с недвижкой (наша любимая тема, как Вы знаете ))

3) Кредит для фирмы, которая открыла уже третий мясной магазин в г. Ярославль (один из вкусных бизнесов в нашем портфеле 🧛‍♂️)

Наша команда готова организовать кредитование и привлечь инвестиции и другим предпринимателям, в том числе сопроводить финансирование стартапов.

Приглашаем к сотрудничеству частных инвесторов, готовых вкладываться деньгами в развитие отечественного бизнеса и зарабатывать гораздо больше, чем на банковских депозитах!

#инвестициивбизнес
#залоговыезаймы
#пассивныйдоход

👀 Интересная ситуация по Москве: запрет на строительство квартир менее 28 кв. м. Не стоит грустить, друзья. В видео рассказываю подробности , а так же варианты действий для тех, кто уже инвестировал в столичную недвижимость менее 28 кв.м либо планирует это сделать.
Смотрите видео по ссылке, делайте выводы и оставляйте свои комментарии, будет интересно Ваше мнение или вопросы.

https://youtu.be/Tq_WXFLsEOc?si=S-y6rhCr6TWzk-e5

📍💸 Разделяй и властвуй: как выгодно вложиться в РАЗДЕЛЕНИЕ  недвижимости

Друзья, расскажу о крутой стратегии для повышения доходности от коммерческой недвижимости и земли. Суть в том, чтобы покупать крупные объекты и делить их на мелкие.

🟢 В чем выгода?

✔️Доходность: Разделив большое здание на маленькие офисы, апартаменты, склады или магазины, можно сдавать в аренду каждую часть по отдельности. В итоге общий доход выше, чем если сдавать всё помещение целиком.

Аналогично при продаже - по ценообразованию работает правило: оптом дешевле - в розницу дороже📈

✔️Ликвидность: Меньшие  площади легче продать или сдать в аренду. Больше шансов быстро найти арендаторов или покупателей.

✔️Диверсификация: не складываем все яйца в одну корзину. Большое количество арендаторов не съедет одновременно. Соответсвенно когда несколько арендаторов, а не один – меньше рисков простоев и стабильнее доход.

🔴Где стелить соломку?

Как и в любых инвестициях, в недвижке при разделении объектов есть свои риски. Чтобы не влететь в штрафы и неприятности, лучше знать законы и правовые нормы, и озаботиться получением необходимых разрешений (или убедиться, что ваша инвестиционная компания озаботилась за вас). 

Как минимум, важно учитывать следующее:

⚠️ Ораничения на перепланировку при наличии жилых помещений: Перепланировка коммерческих помещений может быть запрещена, если они находятся на одном этаже с жилыми помещениями. Также могут быть ограничения, если нежилое помещение расположено над жилыми квартирами. Например: если дробите с целью получения нескольких апартаментов - то над жилым помещенем (которое под вами) НЕЛЬЗЯ сделать новую мокрую точку.
В том числе санузел ещё один не сделаешь.

И еще необходимо соблюдать дополнительные требования по звукоизоляции и пожарной безопасности.

⚠️Правовой статус апартаментов: апарты в России считаются нежилой недвижимостью. Это значит, что на них распространяются правила, применимые к коммерческой недвижимости, а не к жилым помещениям. Важно помнить, что в апартаментах не всегда можно прописаться, они облагаются более высоким налогом на имущество (обычно 2% от кадастровой стоимости)

❗️ВАЖНО НЕ ПЕРЕМЕЛЬЧИТЬ ПРИ НАРЕЗКЕ: например, если решили создать ГАБы, то помните, что многие сетевые арендаторы не станут арендовать площадь с торговым залом менее 100 квадратных метров.

Таких нюансов много. Если вы самостоятельный инвестор, будьте внимательны!

🔝Как это работает - на конкретных примерах, доходных в 2024 году:

🟡Разделение крупных офисных пространств на малые офисы или коворкинги: в Москве и Петербурге спрос на небольшие места для работы остается высоким. Компании стремятся оптимизировать свои расходы, поэтому аренда меньшего пространства для них - привлекательный вариант.
🟡Апартаменты и студии в туристически привлекательных районах:
Отдельные зоны Москвы, Питера, Сочи и других городов могут приносить высокий доход от краткосрочной аренды (осособенно в сезон отпусков и праздников). 
🟡Торговые площади в развивающихся районах: В новых жилых комплексах и активно развивающихся районах торговые площади всегда востребованы. Разделив крупный торговый объект на маленькие магазины, можно привлечь больше арендаторов.
🟡Склады и логистические центры: разделение больших складских помещений на небольшие секции привлечет малый и средний бизнес, которому не нужны большие площади, но важна удобная логистика.

Друзья, инвестируйте с умом и оставайтесь на связи. Мы с партнёрами уже такие деленки делали. Особенно с земельными участками прибыльно выходило.

Например: из 1Га сделать 8 участков по 10 соток + 20 соток оставляем на дорогу. Есть и др примеры, поэтому если нужна помощь - пишите.

#лайфхак
#разделениецелогоначасти
#разделземельныхучастков

⚠️ Друзья, прошу заметить речь: я вас хочу предостеречь. К чему вспомнил Пушкина? К тому, что неумолимо заканчивается июнь - последний месяц действия льготной ипотеки. Из каждого утюга (риелторы и застройщики) звучит спешите-спешите-спешите , успейте купить квадратные метры.

⚠️ Но не забывайте, что многие застройщики по наглому под это дело подняли цены. Они ведь все прекрасно понимают. И прайс-листы на новостройки (в отличие от вторички) ох….о завышены.

Поэтому, друзья, при выборе квартиры в новостройке НЕ ТЕРЯЙТЕ ГОЛОВЫ на фоне всеобщего ожиотажа. Оценивайте не только цену самого объекта недвижимости, но и свой будущий бюджет, которого должно хватить на ежемесячные выплаты по ипотеке. Хоть она и льготная, а гасить надо.

Удачи 🍀 в покупках и помните, что и после июня тоже будет возможность купить, и даже скидки могут появиться. Те же застройщики их могут и дать - отсутствие льготной ипотеки придется компенсировать, так как их планы по продажам квартир никто не отменял.

#окончаниельготнойипотеки
#квартирывновостройках

⬇️ Одна из возможных сегодня идей на фондовом рынке:

Падение котировок сети «Мать и дитя» - это, друзья, связано с банальным дивидендным гэпом.

Так-то новость огонь 🔥 :
Владелец сети медицинских центров
«Мать и дитя» выплатит акционерам рекордный в истории компании дивиденд 141 руб. на акцию. По цене закрытия торгов 19 июня такая выплата дает 14,6%.

Некоторые аналитики ожидают, что дивидендный гэп в акциях «Мать и дитя» может закрываться более 1,5–2 месяцев.

Неплохая точка для входа - мое сугубо личное мнение.

#неявляетсяинвестиционнойрекомендацией
#акции