👎 Как нас пытались нагреть на 25 миллионов

Залоговые займы — штука выгодная, но иногда попадаются заявки, после которых хочется сказать: «Ребята, ну вы серьёзно?»

Недавно пришёл запрос из Анапы. Человек хочет взять займ под залог апартаментного комплекса. Сумма — 25 млн рублей, объект, по его словам, стоит 70 млн. Ну, вроде выглядит логично, LTV (соотношение займа к стоимости залога) в норме, интересная история. Но что-то команду и меня смутило 🤔

Проверяем рынок — ничего похожего по такой цене не находим. Звоним местным риелторам (так мы всегда делаем, потому что именно местные лучше знают специфику региона), спрашиваем, сколько реально стоит этот комплекс.

Местные: «Этот объект уже полгода продается за 25–30 млн, никто пока не берёт». А нам про цену 70 млн рассказывали , как Вы помните ))

Ну, тут всё понятно. Человек скорее всего не собирался займ возвращать. Он просто хотел оформить займ под залог недвижимости… которая стоит ровно столько же, сколько он просил взаймы. То есть LTV = 100% в реальности ( проще говоря - скрытая продажа)

⚠️ То есть возможная схема: взять 25 млн, «случайно» не вернуть, оставить инвесторов с объектом, который они смогут продать максимум за те же 25 млн, и красиво выйти из сделки. Формально это даже не мошенничество, просто хитрая попытка продать своё имущество под видом займа.

Сразу оговорюсь, что это лишь гипотеза , и возможно у Заемщика не было таких нечестных намерений, НО:

При отсутствии ПРОЗРАЧНЫХ ИСТОЧНИКОВ ПОГАШЕНИЯ мы ОТКАЗЫВАЕМ по займам с залогом, который предлагается БЕЗ ДИСКОНТА.

Сделку, конечно, после проведенного анализа мы «зарубили» ⛔️

Но если бы пошли на неё, инвесторы могли бы остаться ни с чем, кроме головной боли и нулевой доходности.

Поэтому проверяем рынок, подключаем местных и держим ухо востро. Иначе можно профинансировать чужую распродажу вместо того, чтобы нормально заработать.

#случайизпрактики #недвижимость #займыбизнесу

⚡️ Друзья, еще ложку дегтя по депозитной теме.

Рассмотрим ретроспективу за последние 35 лет (как это случалось)

Помните, мы недавно касались вопроса о рисках заморозки депозитов читай здесь.

И чем больше я слышу или читаю о логике людей, кто опасается этого, тем больше понимаю, что страхи идут ИЗ ПРИМЕРОВ ПРОШЛЫХ ЛЕТ.

Еще в советские годы был лозунг:

" ГРАЖДАНЕ ! ХРАНИТЕ ДЕНЬГИ В СБЕРЕГАТЕЛЬНОЙ КАССЕ !"

И это не помешало следующим событиям:

Пламенем я обозначил каждый пример, так как деньги вкладчиков как бы «погорели»

🔥 Россия, 1991 год
После распада СССР правительство заморозило вклады граждан в Сбербанке.
Изъятие денег со вкладов совпало с началом гиперинфляции в стране, из-за чего замороженные вклады стремительно обесценивались.
Уже к декабрю 1991 года инфляция достигла 12%, а в 1992 году — 2500%.

🔥 Россия, 1998 год
В 1998 году в России произошёл финансовый кризис, известный как дефолт 17 августа. В результате многие банки столкнулись с серьёзными проблемами ликвидности и приостановили выплаты по вкладам. Хотя формальной заморозки вкладов на государственном уровне не было, фактически многие вкладчики не могли получить доступ к своим средствам. Банки предлагали различные схемы реструктуризации задолженности, включая выдачу векселей с отсроченными сроками погашения.

А ВОТ КАКИЕ ПРИМЕРЫ БЫЛИ ЗАГРАНИЦЕЙ:

🔥 Кипр, 2013 год
В разгар финансового кризиса кипрские власти заморозили вклады свыше 100 000 евро в крупнейших банках страны.
Части средств вкладчиков были использованы для рекапитализации банков, что привело к значительным потерям для крупных вкладчиков.

🔥 Греция, 2015 год
Во время долгового кризиса в Греции были введены ограничения на снятие наличных и переводы средств за границу. Банки были закрыты на три недели, а после открытия лимит на снятие наличных составлял 60 евро в день.

🔥 Индия, 2016 год
Правительство Индии объявило о демонетизации банкнот номиналом 500 и 1000 рупий, что привело к временной заморозке значительной части наличных средств населения.
Это вызвало серьезные перебои в экономике и затруднения для граждан в доступе к своим средствам.

🔥 Ливан, 2019 год
Столкнувшись с экономическим кризисом, ливанские банки ввели строгие ограничения на снятие долларов и перевод средств за границу. Многие вкладчики потеряли доступ к своим сбережениям, что вызвало массовые протесты.

🔥 Турция, 2021–2023 годы
Турция, 2021–2023 годы: В условиях экономической нестабильности и высокой инфляции
турецкие власти ограничили объемы перевода крупных сумм за границу и покупку иностранной валюты.
Эти меры были направлены на стабилизацию национальной валюты, но ограничили доступ граждан к своим средствам и возможность ими распоряжаться.

✅ ВЫВОД:
Эти примеры показывают, что заморозка вкладов и ограничение движения денежной массы— мера, к которой правительства прибегают в условиях серьезных экономических кризисов.
Однако, такие действия подрывают доверие граждан к банковской системе и могут иметь долгосрочные негативные (прямо скажем, ОТВРАТИТЕЛЬНЫЕ) последствия для экономики.

Но когда в настоящее время в России обсуждаются слухи о возможной заморозке вкладов, то Центральный банк России назвал эту идею абсурдной и подчеркнул, что такого не будет.

Верите этим заявлениям ЦБ ?

#депозиты
#заморозятливклады
#ретроспектива

🛍Как выбрать застройщика и не остаться с дыркой от бублика?

Друзья, привет! Вопрос про девелоперов — один из самых популярных на личных консультациях. Мы с командой решили собрать для вас мини-чек-лист: на что смотреть при выборе застройщика? Погнали:

✅ ДДУ (214-ФЗ)
Все нормальные новостройки продаются по договору долевого участия (ДДУ) — это значит, что деньги хранятся на эскроу-счетах, а застройщик их получит только после сдачи дома. Если вам предлагают вложиться в проект без ДДУ, значит, это либо ЖСК, либо апартаменты, либо коммерция, где совсем другие правила и риски. Так что перед сделкой уточняйте, какую схему использует застройщик для привлечения денег на стройку.

✅ Опыт застройщика (портфолио)
Не хотите играть в лотерею? Смотрите, сколько домов он уже сдал. Чем больше сданных объектов — тем меньше шансов, что вас ждет долгострой. Дебютанты на рынке — это ВСЕГДА дополнительный риск.

✅ Условия в договоре.
Бывает, что в ДДУ застройщик оставляет лазейки: например, квартира в итоге меньше на метр, а цена осталась прежней. НО! По условиям договора такая «погрешность» не является основанием для уменьшения цены.
Или штрафы за «несогласованные» перепланировки, которые вообще-то стандартны. Читайте договор с Застройщиком или дайте на проверку юристу, чтобы потом не было сюрпризов.

✅ Репутация и финансы
«Пробейте» застройщика по отзывам, новостям, посмотрите судебные дела, долги, банкротства.
Если есть тревожные сигналы, подумайте дважды. И не забудьте проверить, в каком банке эскроу-счет — надежный ли он?

✅ Цена за квадратный метр. Идет последним в нашем списке, но это одно из самых первых по значимости. Иногда у застройщиков (как и у производителей автомобилей, например) есть так называемая «переплата за бренд». Не думаю, что стоит переплачивать только за имя застройщика.

Ведь если локация квартиры, качество материалов, инфраструктура , надежность, сроки и прочее - одинаково , то выбирайте того застройщика, где нет переплаты.

⛏ ВЫВОД:

При покупке недвижимости важно получить не только квадратные метры, но правильно выбрать Застройщика , как и уверенность, что вы сможете вообще жить в этих квадратных метрах (или продать их и заработать, если это инвестиция 😉).

А если хотите делегировать проверку застройщика и (или) сделки, жду на консультации @faermankonstantin

#лайфхак
#каквыбратьзастройщика

Фрагмент рабочей кухни. Смотрите со звуком. Я выехал на осмотр залогового здания. Когда это возможно (как и в этой сделке) - осматриваю залоги лично, не доверяясь всяким онлайн трансляциям.

Далее моя задача прикинуть худший сценарий , поэтому на видео попал момент диалога и грубого расчета вслух:

«Площадь здания 488 кв/м, тогда даже при цене 10 000р за квадратный метр итоговая цена залога 4,88 млн рублей».

А наш предприниматель заемщик посмеялся 😀 в ответ - 10 000р за квадрат - это цена только ремонта, а не самого здания.

Я тоже понимаю, что по 10000р за квадрат не «влезешь» даже в себестоимость строительства.

Поэтому реально здание стоит минимум 20000 рублей за квадрат (итого около 9,76 млн руб). А плюсом в качестве «бонуса» в залог передается еще и земельный участок 24 сотки.

🔥 С учетом суммы займа в 4 млн рублей - в сделку идем ✌️

Если Вам тоже интересно заработать на этой сделке 32% годовых - места еще есть, пишите в ЛС @faermankonstantin

#предложениеинвестору

Друзья , а вот и субботний кинозал 🎦

У нас новое видео - рассказал про варианты привлечения инвестиций в глэмпинг, скоро высокий сезон и сейчас действительно актуально вкладывать деньги в развитие туризма. И да, на этом можно хорошо заработать 🔥

Наши инвесторы и я сам этим тоже занимаемся.

Ролик будет полезен как тем, кто

1) развивает свой бизнес в туризме и нуждается в деньгах на развитие

2) так и самим инвесторам

Хронометраж:

0:14 – Как привлечь инвестиции в глэмпинг

01:50 – Вариант 1. Предложить инвестору кэшбэк днями проживания в домике

02:24 - Вариант 2. Оформление домика на инвестора

03:54 - Вариант 3. Государственные программы и субсидии

05:10 - Вариант 4. Коллективные инвестиции


Приятного просмотра по ссылкам:

В 🍿 ВК-Видео

На 🎬 Rutube.ru

Если Вы тоже хотите инвестировать в глемпинги с нашей командой - пишите в ЛС или в комментариях.

#предложениеинвестору
#глэмпинг #инвестиции #развитиетуризма

Друзья, привет 👋

ЦБ не будет снижать ключевую ставку на заседании 21 марта, считают эксперты, опрошенные РБК. И единодушие проявилось в том , что с этим прогнозом согласились все респонденты почти единогласно.

Скорее всего так оно и будет.

Поэтому пока часть инвесторов по-прежнему будет «отсиживаться» в депозитах.

Под давлением так же продажа вторички на рынке жилья, ведь «кусачая» ипотека под 21% и дороже не многим по вкусу.

Но не опускаем руки, эти же тенденции на рынке денег дают и возможности:

✅ ставки на залоговые займы для бизнеса остаются высокими (и на этом можно заработать),

✅ на рынке вторички можно покупать с дисконтом (пока нет конкуренции от ипотечных покупателей)


#новостиизаконыоденьгах
#ключеваяставка

💵 Коллективные инвестиции vs индивидуальные: что выгоднее?

Друзья, привет! Обсудим аргументы за и против: инвестировать в одиночку или работать в команде?

В первом случае весь риск на вас, но и вся прибыль тоже.

Во втором – вы распределяете риски, но играете сообща (почти как в футбол или хоккей), но только с деньгами .

Давайте разберемся, как именно коллективные инвестиции могут сделать вашу стратегию более устойчивой и выгодной.

🛡 Почему коллективные инвестиции – это страховка от рисков?
Когда вы инвестируете через сайты платформы, вы:

🔹 Делите риски – вложения распределяются между разными активами, а значит, если один "провалится", другие вытянут портфель.

🔹 Получаете доступ к крупным проектам – те, в которые в одиночку было бы сложно войти, потому что банально не хватило был денег (недвижимость, например)

🔹 Инвестируете с меньшим капиталом – коллективные инвестиции позволяют стартовать даже с небольших сумм.

📌 Пример:
Допустим, у вас есть 500 000 рублей. Можно вложить все в один объект недвижки (да и то с помощью ипотеки) и зависеть только от него. А можно через коллективные инвестиции участвовать сразу в пяти проектах по 100000 р – даже если один покажет слабый рост, другие компенсируют убытки.

💼 ЕЩЕ КЕЙСЫ, а давайте без новомодных слов )) просто ПРИМЕРЫ:

✅ Пример 1: Коммерческая недвижимость
Инвестор вложился в торговый центр через платформу коллективных инвестиций. Когда один арендатор съехал, другие продолжили платить аренду, и убытков не случилось.

✅ Пример 2: Взаимное кредитование предпринимателей
Заемщику нужно 30 млн рублей на строительство объекта.
🔹 Нашлось 10 инвесторов, вложивших по 2,5 млн рублей – итого 25 млн руб.
🔹 Еще 5 млн добавила платформа, показав, что проект надежен.
Инвесторы видят, что платформа вкладывает свои «кровные» деньги – значит, у нее тоже есть уверенность в проекте

✅ Пример 3: Диверсификация рисков
Инвестор хочет вложить 3 млн рублей, но не рисковать одним проектом.
🔹 Инвест-платформа распределяет деньги на 3 проекта по 1 млн рублей в каждый.
🔹 Даже если один проект задержится, другие продолжат работать и приносить доход.

⚠️ ВЫВОД:

КАЖДЫЙ ИНВЕСТОР САМ РЕШАЕТ, БЫТЬ ВМЕСТЕ С КОМАНДОЙ ИЛИ ГЕРОЕМ-ОДИНОЧКОЙ.

Но я, например, выбрал первый вариант (коллективные инвестиции). И пока об этом не жалею 👌

#лайфхак
#проколлективныеинвестиции

Доброе утро! Оно действительно доброе для рубля. Так как доллар уже опустился к отметке 82 рубля.

На мой взгляд неплохой момент для входа в доллар, так как потом доллар вновь отрастет.

Варианты есть разные:

1️⃣ Облигации в рублях (Мосбиржа), но с привязкой к курсу доллара. Я сегодня буду покупать Полипласт (первичное размещение выпуска) , ориентир купона в долларах 11-13%. Буду заходить на 1 млн рублей в выпуск П02-БО-03 📈

Если доллар уйдет еще вниз - продолжу наращивать такие позиции.

2️⃣ Фьючерсы (долларовый фьючерс обозначается на бирже кодом Si) На зарубежных площадках для пары валют RUR/USD применяются другие и тикеры, уточняйте индивидуально.

3️⃣ Просто доллары (например, через счет в зарубежном банке дружественных стран), но там не забывайте о спреде. Как неприятный вариант сегодня видел в одном банке: 81 покупают и 87 продают.

Ps - не инвест рекомендация, мое личное мнение и мои действия под собственную ответственность.

#доллар
#какзаработатьнакурсе

UPDT: Пришла от брокера информация:

Полипласт П02-БО-03.
ФИНАЛЬНЫЙ ОРИЕНТИР ПО СТАВКЕ КУПОНА - 13,70% ГОДОВЫХ.

Думаю, что для долларовой доходности неплохо, плюс планирую заработать на том, что ожидаю рост курса 💵 по отношению к рублю.

То, что сейчас 82 - на мой взгляд долго не продлится. Это лишь эйфория рынка перед переговорами.

Заходим на 1 млн руб, но возможна аллокация (заявок больше, чем бумаг - поэтому м.б. «отгрузят» не на всю сумму)

#доллар
#доходввалюте
#нашисделки

Друзья, привет 👋

Вчера на фоне 2,5 часов переговоров Путина и Трампа индекс Мосбиржи немного пошел вниз 📉

Вроде закономерно, если учесть, что пока конкретного решения о прекращении огня на 30 дней еще нет.

Но зато пока договорились прекратить удары по объектам энергетики.

Но почему все же рынок подупал?

Видимо кто-то из наивных инвесторов сразу ожидал от переговоров большего. И таких было много, раз на индекс Мосбиржи повлияли их распродажи.

Но друзья мои, процесс только начат, и быстро такие глобальные вещи не происходят.

#переговоры
#мосбиржа

✅ Договор подписан и заверен у нотариуса. Кстати, мы впервые работали с нотариусом в г. Ростов (это рядом с адресом залогового здания) и впечатления самые положительные. У нотариуса все четко , быстро и по делу.

Друзья, ранее я писал о том, что мы набираем инвесторов для данной сделки. Ее подробности смотри здесь.

Сейчас сделка завершена, на скане нотариального договора залога (ипотеки) можно видеть, что через мое ИП выдано 4️⃣ млн руб.

Сейчас вход в данную сделку с регистрацией залога на инвестора по-прежнему возможен на вторичном рынке через переуступку права требования с залогом.

Проще говоря - мы можем перепродать инвестору часть данного проекта с доходностью 35% годовых.

Пишите, если интересно в ЛС или в комменты.

Подскажите, читатели нашего канала, Вы видите из сообщений мой личный аккаунт, в который писать?

#предложениеинвестору

⚠️ Друзья, привет! ЦБ оставил ставку на прежнем уровне 21% — без резких движений обошелся наш главный регулятор.

Но тон изменился: теперь хоть нет явного сигнала на повышение, хотя про снижение ЦБ тоже осторожно молчит. А жаль.

Хотя обратите внимание: Появилась новая фраза о том, что, если инфляция не будет идти к цели, ЦБ может и поднять ставку.

Ну будем надеяться 🙏 , что это сказано просто, чтобы «не расслаблялись», и чтобы у ЦБ осталась свобода выбора к следующему заседанию.

#ключеваяставка
#ЦБ

🆕 Завершили регистрацию сделки в Новой Москве - теперь в нашей коллекции еще один объект.

В чем инвестиционная привлекательность резиденции Чайка - рассказываю и показываю в этом минутном видео.

Обратите внимание на собаку - добряка, но охраняет 🐕

Данная локация в столице вскоре будет доступна для коллективных инвестиций.

Специально для подписчиков нашего канала - приоритетные условия 🔥. Подробности последуют.

#предложениедляинвестора
#новаямосква

🪙 Как инвестору на УСН платить 1% вместо 6%

Друзья, привет!
Можно ли платить налоги в 6 раз меньше и при этом спать спокойно? Да, если зарегистрировать бизнес в правильном регионе👌

В Калмыкии, Удмуртии, Курганской , Пензенской области и многих других субъектах действуют сниженные ставки по УСН:
➡️ 1% вместо 6% на «доходы».
➡️ 5% вместо 15% на «доходы минус расходы».
➡️ В некоторых регионах ставка выше – 3% или 4% — проверяйте актуальные данные по налоговым зонам на сайте ФНС.

Как воспользоваться этими сладкими условиями?

Разбираем:

1️⃣ Открыть бизнес в регионе

Зарегистрировать ИП или ООО.

Арендовать офис (иногда достаточно коворкинга).

Перевести туда часть деятельности, например, инвестировать в местные объекты недвижимости, иметь в этих регионах клиентов и (или) сотрудников.

❗️Важно! Бизнес должен РЕАЛЬНО присутствовать в регионе хоть в каком-то виде. Если все, что у вас есть – регистрация на бумаге, у налоговой могут возникнуть вопросы – а они следят ой как пристально за фиктивными схемами.

2️⃣ Инвестировать в региональные проекты

Льготные зоны поддерживают туризм, логистику, сельское хозяйство.
Можно строить гостиницы, склады, торговые центры – и пользоваться сниженной налоговой ставкой.

Не все виды деятельности подходят! В каждом регионе есть свой список ОКВЭД, которые могут применять льготные ставки УСН. Проверить можно в региональном законе о налогах или на сайте ФНС.

3️⃣УСН бывает вообще 0%!

До 31 декабря 2027 года в части регионов впервые зарегистрированные ИП могут вообще не платить налог на УСН. Одно условие: льгота работает только для тех, кто ведёт бизнес в производстве, науке, социальной сфере, бытовых услугах или гостиничном бизнесе.

🔖Вывод:

Рабочая схема? Да.

«Халява»? Нет.

Если в регионе только ваша печать для видимости – налоговая «найдёт» вас раньше, чем вы успеете потратить сэкономленное на налогах. А если всё честно – считайте и пользуйтесь выгодой спокойно.

#лайфхак
#налоги