🆕 Что за зверь такой - Новый ипотечный стандарт?

Друзья, привет! Как и обещал, сегодня поговорим про него.

Начиная с 1 января 2025 года действует
новый ипотечный стандарт. Он сулит прозрачные ипотеки, но за это - как обычно- придется заплатить.
Что именно поменялось и как это повлияет на наши кошельки:

⛔️Как водится, вводятся запреты:

❌Субсидированная ипотека от застройщика — нельзя.
Схема, где девелопер завышал цену квартиры и компенсировал это «снижением» ставки по ипотеке по договоренности с банком, уходит в прошлое. 

❌Кэшбэки — под запретом.
Больше никаких «возвратов денег» за покупку квартиры. Это маркетинговый трюк, который искусственно завышал стоимость жилья и подогревал высокие ставки.

❌Аккредитивы вместо эскроу-счетов — тоже нет.
Теперь только эскроу, но это и неплохо, ведь так деньги дольщиков защищены (на аккредитивах средства не застрахованы в случае, если банк лишится лицензии, например), а застройщики вынуждены вести более прозрачные операции.

🔴В общем, все, к чему мы только начали привыкать на рынке в прошлом году после отмены льготной ипотеки и роста ипотечных ставок - попало в бан.

Может, и к лучшему. Эти схемы на старте, возможно, и давали преимущества в виде привлекательных ставок и сниженных платежей, но в перспективе часто раздували итоговую сумму выплат и стоимость квартиры для покупателя, а также создавали дополнительные риски. 

🛡Стандарт нацелен на то, чтобы банки не предлагали слишком рискованные схемы. А еще держит фокус на полной прозрачности перед заемщиками тем, что обязует банки подробно «разжевывать» все аспекты сделки:

предупредить о возможных комиссиях, завышении цены и возможных связанных с этим рисках,
а также сообщить обо всех доступных программах, включая варианты с господдержкой.

Чего хочет ЦБ: Больше никаких «мелких шрифтов» и скрытых условий. 

❓Какие перспективы?

Рынок возможно снова немного потрясет. Сейчас, в первые месяцы адаптации, есть вероятность того, что спрос на первичке просядет — как было после отмены льготной ипотеки прошлым летом. Но надеяться на большие скидки я бы не стал — застройщики вряд ли готовы работать в минус. 

К тому же, для новостроек по-прежнему остаются лазейки:

1. аренда с правом выкупа

2. трейд-ин 

3. траншевая ипотека

— они под прямой запрет нового Стандарта НЕ попали, так что можно ожидать, что эти схемы будут использоваться в 2025 году чаще.

✏️Что делаем?

Подстраиваемся и адаптируемся. Застройщики тоже не лыком шиты, они давно готовились к этим нововведениям ЦБ, а потому явно изобрели и «противоядие».

Уверен, что в ближайшее время мы с Вами увидим на рынке пару-тройку новых фишек на тему «КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В РАССРОЧКУ БЕЗ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ»)

Пересмотрим свои стратегии, изучим эти новые инструменты и будем готовы к переменам.

Если остались вопросы — обращайтесь, мы
на связи, чтобы помочь разобраться.

#новыйипотечныйстандарт
#ипотека #недвижимость

Друзья, привет 👋

Про высоченные ставки по депозитам, которые сейчас наша суровая реальность недавно писал здесь . Реальность эту называю суровой (хотя многим она продолжает казаться приятной), так как очевидны грустные последствия для экономики: деньги не идут в нее, деньги застревают на депозитах.

И сегодня вспомнил про это, так как были интересные переговоры с предпринимателем-заемщиком (он строит таунхаусы 🏡 , оформляя на инвесторов земельные участки)

Строитель, как и многие сейчас , пожаловался мне на то, что инвесторы обленились, перестали вкладываться в его проекты. А нафига «жопу от стула» отрывать, изучать проект стройки, оценивать землю, если есть депозит под 20% в «зеленом»или «синем» банке.

Но знаете, друзья, хорошая новость состоит в том, что не все инвесторы так думают. И многие, к счастью, продолжают искать реальные проекты, даже если их премия по доходности не на много превосходит «пассивный» депозит.

Кстати, именно такие инвесторы в перспективе окажутся более сильными и обгонят «ленивых депозитчиков». Просто «депозитчики» постепенно разучиваются думать. Они похожи на бывших спортсменов, которые забросили тренировки и поросли жирком. Разучились искать проекты, скурпулезно оценивать их, просчитывать риски.

В противовес им те инвесторы, которые не подсели на депозитную иглу - продолжают оставаться в хорошей «спортивной форме» 💪

Кто из этих двух подвидов инвесторов имеет большие шансы на победу в конкурентной борьбе - вопрос риторический. Поэтому , я за вложения в реальные проекты ⚒️

#инвестиции
#депозиты
#мысливслух

Друзья, привет! Про ВЕЧНОЗЕЛЕНЫЕ 🌲 локации для посуточной аренды.

Частенько инвесторы в недвижимость попадают в неприятную ловушку сезонности.

На конкретном отрицательном примере:

один из инвесторов нашего пула недавно рассказал о приобретенных апартаментах в Сочи. Казалось бы беспроигрышная локация, но в зимний период у него процент заполняемости всего лишь около 40% (то есть сдается менее половины от общего количества дней в месяце, а более половины- простой). От горнолыжки его апарт далеко, потому зимой слабенько востребован 📉

Исключение в зимний период составляют только праздники (Новый год, 23 февраля и др).

Но для быстрой окупаемости вложений инвестору нужны ВСЕСЕЗОННЫЕ локации, то есть те, которые аналогии с вечнозеленой елкой находятся в «хорошей форме» круглогодично.

ТАКОВЫМИ МОГУТ БЫТЬ:

1️⃣ Столичные города Москва, СпБ - туристы, а так же командировочные и приехавшие по делам бизнеса будут арендовать Ваш объект практически без спадов круглый год

2️⃣ Квартира и апартаменты рядом с большими больницами, особенно федерального значения, в которые круглогодично приезжают пациенты из других регионов.

3️⃣ Квартиры и апартаменты рядом с крупными ВУЗами. Здесь больше речь не о посуточной, а о длительной аренде студентами из др регионов. Но нужно быть готовым к тому, что на период летних каникул тоже рискуем простоем.

#инвестициивнедвижимость
#арендныйбизнес
#лайфхак

Друзья, привет!

Послушал инаугурационную речь Трампа 🇺🇸

Кому тоже интересно не полагаться на “пересказчиков” - рекомендую ознакомиться в оригинале. В сети есть масса ее записей и на английском , и с синхронным переводом.

Если не концентрироваться на общих и красивых фразах типа “Америка с сегодняшнего дня наконец-то вернет себе былое величие”, интересовало прежде всего то, что может повлиять на экономику и инвестиции.

1️⃣. Трамп планирует увеличить добычу “своей” нефти и др природных ресурсов. Это потенциально конкуренция для России и перспектива снижения цен на нефть. Что не есть хорошо для нашей экономики.

2️⃣. Про криптовалюты ничего определённого.

3️⃣. Про электромобили и полет на Марс - да. На данном благотворном фоне особого взлета акций Тесла замечено не было. Хотя Илон Маск на эмоциях даже зиганул 🤘😭

4️⃣. Про завершение СВО за 24 часа и отмену санкций в отношении РФ - не звучало.

5️⃣. Но ещё раз - советую посмотреть самим. Говорил живо. Трамп отличный пиарщик , и народ в зале бодро аплодировал )

#трамп
#инаугурация

Завершена первая в этом году сделка с недвижимостью ✅

Реализована квартира в городе Омск.
История с ней вышла не на 100% по первоначальному плану.

Изначально квартира приобреталась для продажи муниципальному покупателю. Но уже после покупки и регистрации собственности в Росреестре нежданно -негаданно на квартиру «прилетел» арест по иску предъявленному неким ИП «Х» к Застройщику 😂 Застройщик - у которого покупали мы.

Не нужно быть юристом, чтобы понять, что такой судебный арест, да еще и в качестве обеспечительной меры (то есть когда рассмотрение дела в арбитраже только началось) НЕ должен касаться новых собственников квартир .

Ведь последние не имеют отношения к «теркам» между застройщиком и его контрагентами от слова «совсем».

Арбитражный суд в Омске нашу позицию разделил, и арест был снят 👏

Сейчас квартира нашей командой продана, деньги получены, но уже не от муниципального покупателя (там не успели) , а от другого покупателя - частного.

Мы еще немного увеличили наши компетенции в юридическом отстаивании недвижимости от враждебных нападок. Все хорошо, что хорошо кончается.

Плюс извлечен хороший урок - даже если иск предъявлен к Застройщику на скромную сумму около 6 млн рублей - суды иногда арестовывают ВЕСЬ многоэтажный дом .

Даже если стоимость новостройки больше 300 млн рублей, и даже если арестованные квартиры БЫЛИ ВЫКУПЛЕНЫ новыми собственниками ЕЩЕ ДО наложения ареста.

Нелогично и удивительно , но такое случается 🤷🏻‍♂️
Благо, что такие несуразные аресты можно отменить через суд✌️

#портфолио
#перваясделкагода
#юридическаяпрактика

Друзья, привет!

⚠️ По ссылке запись прямого эфира с ответами на вопросы по инвестициям в недвижимость и безопасным сделкам
с недвижимостью.

Вопросы формируют сами слушатели, Вы тоже можете задать вопрос.

Эфир проводится совместно с Ассоциацией развития финансовой грамотности, учрежденной ЦБ РФ.

Запись ⬇️

https://vk.com/wall-187094024_3928

🇪🇺 А как у них?

ЕЦБ пятый раз подряд понизил ставки. На этот раз — на 0,25%, до 2,9%

Депозитную ставку снизили до 2,75%, а маржинальную кредитную — до 3,15%.

Эх, недружественные соседи, нам бы ваши проблемы в части ставок 😆

Шутки шутками, но мы с вами понимаем, что Э.Набиуллина и ее команда принимают решения о ставках при совсем другой обстановке и совсем другом уровне инфляции.

#ключеваяставка
#Европа

👋💯Искусственный интеллект в инвестициях в недвижимость: революция или хайп ?

Друзья, будущее уже здесь — и в инвестициях в недвижимость оно пишется с больших букв ИИ. Красиво звучит.

Но справедливости ради мне часто приходится замечать, что иногда риелторские фирмы используют ИИшку лишь как красивую вывеску. По факту иногда нам втюхивают те же самые квартиры, но их типа подобрал ИИ ))

При детальном разборе понимаешь, что подбор так себе, и модное словечко ИИ всего лишь с целью облегчить процесс продажи недвижимости (пустить пыль в глаза покупателю) 😢

Но если сценарии ИИ работают РЕАЛЬНО, то они дают результаты.

Поделюсь несколькими интересными кейсами как со знаком +, так и -.

1️⃣Предсказание роста цен

ИИ анализирует всё: от планов строительства метро до уровня занятости в регионе. Он видит то, что мы не замечаем, или не можем знать.

Например: В Москве ИИ-платформы заранее указали на районы с перспективой роста цен после запуска новых станций метро в 2023 году.

Здесь ставлю знак «-». Прогнозировать цены по открытию станций метро можно без всякого ИИ. Информация открытая.

2️⃣Поиск объектов с максимальной доходностью

ИИ экономит время: он фильтрует тысячи вариантов, подбирая именно те, которые соответствуют вашей стратегии — будь то аренда или перепродажа.
Пример: Сервис "Домклик" от Сбербанка использует ИИ для подбора жилья, что позволяет инвесторам быстро находить подходящие объекты в крупных городах России. Тут скорее «+».

3️⃣ Снижение рисков

ИИ не только показывает перспективные районы, но и может проанализировать юридическую чистоту объекта, репутацию застройщика и потенциальные проблемы.
Пример: Система "Циан.Аналитика" предоставляет данные о застройщиках, включая информацию о сроках строительства и ввода в эксплуатацию, что помогает инвесторам оценивать надежность застройщиков и избегать рисков. Здесь наполовину «+ и -«. Анализ юридической чистоты недвижимости без вмешательства человека (юриста) пока все факторы не учитывает.

В качестве резюме:

📊⬆️ ИИ уже сейчас может стать вашим личным аналитиком, но если использовать его выборочно и не загружать тем, в чем он либо еще слаб, либо наоборот излишен (пример со станциями метро).

Но ИИ ежедневно развивается , а конкуренция на рынке недвижимости выше, чем когда-либо. Поэтому те, кто первыми оседлают новые технологии, выиграют в перспективе. Так что, если хотите оставаться в игре — осваивать ИИ надо, вроде «Капитан очевидность».

Мы тоже начинаем это делать в своем бизнесе. Буду здесь периодически писать, как это происходит.

#инвестиции #ИИ #ИИвнедвижимости

Друзья, привет! Столкнулись в очередной раз с фейковыми объявлениями на авито и циане. Цена квартиры на 500-700 тыс руб ниже рынка. Как это работает и для чего риелторы ловят вас в такую западню. Записал короткое видео ⬇️