👋 Друзья, привет! Надеюсь от пика праздников Вы немного отошли, отлично отдыхаете и уже в свободное от оливье и елок время чем-то занимаетесь 😀

Сейчас нахожусь в горах Грузии, на горных лыжах. Но мозг просит деятельности, что-то можно читать, поднимаясь на подъемнике.

Мне прислали первое инвестиционное предложение в 2025 году. Оно касается покупки недвижимости в ОАЭ🇦🇪

Оценивая потенциал доходности от таких вариантов нужно очень критически подходить к обещаниям брокера по зарубежной недвижимости.

Почему:

Не забывайте, что у них есть план продаж, и свои агентские от застройщика брокеры (риэлторы) получают в момент покупки Вами квартиры у застройщика.

Поэтому они могут сулить Вам золотые горы. Но дальнейшая доходность / прирост цены недвижимости (а иногда и остутствие прироста) не влияет на ранее полученную комиссию брокера.

Сегодня запишу 2 минутных видео 📽️ о том, к каким логическим уловкам могут прибегать продавцы зарубежной недвижимости , и как Вам отличить правду от сказок.

Выложу его сюда.

❗️Сказанное выше не отменяет возможности заработать в твердой валюте на зарубежной недвижимости. Важно просто уметь выбирать объекты.

#зарубежнаянедвижимость
#уловкизастройщиков

🙈 Московские страшилки - ч.2

Друзья, привет 👋
В конце прошлого года писал здесь про «крестовый поход» Московских властей против апартаментов.
В продолжение темы ⬇️


😀 Другим городам приготовиться?

Пока что ограничения касаются только Москвы, но вполне вероятно, что эта практика будет распространяться и на другие крупные города, такие как Санкт-Петербург, Нижний Новгород или Новосибирск и др.

Если другие города последуют примеру Москвы, это может привести к росту цен на уже построенные апартаменты и увеличению спроса на эти объекты (так как новые карликовые апарты строится перестанут, а спрос на такое жилье есть)

🔮Что это значит для инвесторов?

Для инвесторов это может быть выгодной новостью: если апартаменты станут дефицитным товаром, их стоимость может существенно вырасти. Однако важно не забывать и о рисках, самый частый из которых — некорректный ВРИ земли (вид разрешенного использования), на которой построены апартаменты. Если ВРИ указан, например

"эксплуатация административных зданий",

а вы используете апартаменты как жильё, высока вероятность попасть на штрафы при эксплуатации⚠️

Мы рекомендуем нашим читателям всегда проверять при покупке выписки из ЕГРН не только на бетонную недвижимость (т.е.здание), но и на землю под апартаментами.

Продолжаем следить за развитием ситуации, так как судебные разбирательства по вопросам легальности апартаментов продолжаются, а значит, риски остаются.

В таких условиях апартаменты-динозавры уходят в сегмент дефицита и вполне могут стать прибыльными инвестициями. Но нужно проверять ВРИ земли.

Обращайтесь @FaermanKonstantin, если нужна помощь не только в подборе объекта и проверке его инвестиционной привлекательности, но и оценка юридических рисков.

#апартаменты #недвижимость #пассивныйдоход

Выгоднее покупать первичку или вторичку ❓

Судите по предоставляемым скидкам и возможности получить семейную (либо иную льготную ипотеку) от застройщика.

Если льготной ипотеки у Вас нет (либо уже реализовали и все свечки сожжены), то сейчас «день жестянщика» в части скидок НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ.

Конкретные цифры:

уровень скидок на вторичном рынке Москвы при торге сейчас составляет 5-7%, — данные статистики от «Этажи».

При этом доля сделок с дисконтом от собственника равна 35-40%, что в полтора раза больше, чем годом ранее.

#дешевокупитьнедвижимость
#скидкинаквартиры

🧸🗓Новые законы 2025 года, влияющие на ваши ФИНАНСЫ И ИНВЕСТИЦИИ

↗️Пятиступенчатая шкала НДФЛ

С 1 января 2025 года начинает действовать прогрессивная шкала НДФЛ. Теперь, в зависимости от размера вашего дохода, налог к уплате будет повышаться. О новых ставках подробно писал в этом посте.

✍️Изменения в правилах расчета госпошлин за регистрацию прав и кадастровый учет

С 1 января вырастут расходы при покупке недвижимости: изменились правила расчета госпошлины на регистрацию права + появилась новая пошлина за постановку объекта на кадастровый учет.

💎Как водится, влияние почувствуют инвесторы дорогостоящих объектов (от 20 млн. руб.). Так что если вы приобретаете объекты в Москве или других крупных городах, не забывайте, что дополнительные расходы могут существенно повлиять на прибыльность сделки, так что учитывайте все пошлины при расчете стоимости.

🧮Региональные коэффициенты для налогообложения недвижимости

Регионы смогут сами увеличивать коэффициент при расчете налога с продажи недвижимости, если цена сделки ниже кадастровой стоимости.
Если вы покупаете недвижимость по такой низкой цене, местные власти теперь смогут повысить коэффициент для расчета налога с продажи.

Это значит, что продавать такую недвижимость вам будет не так выгодно — налог может вырасти, и расходы на сделку увеличатся. Так что, если планируете выгодную перепродажу, учитывайте, что в некоторых регионах это может не принести ожидаемой прибыли.🔽

🛍Освобождение от НДФЛ при продаже земельного участка

С 1 января 2025 года появилась возможность сэкономить на НДФЛ при продаже кусочка земельного участка, если земля у вас в собственности больше 5 лет.

Раньше такая норма была, но действовала с момента фактической регистрации, которое для части земли считалось по дате его выделения из целого земельного участка – и неважно, что по факту вы могли владеть им 10 лет. Теперь эта несправедливость устранена.

Но важно помнить, что льгота применяется только если участок предназначен для индивидуального строительства или садоводства.

🏝Туристический налог

С 1 января вступает в силу глава 33.1 налогового кодекса о туристическом налоге. Ввести его на своей территории может любой населенный пункт. Многие города уже сделали это — в частности, Санкт-Петербург, Архангельск, Владимир, Казань, Калининград, Сочи, Великий Новгород. Минимальная ставка налога — 100 руб. в сутки.

Если вы инвестируете в гостиничный бизнес или отели, это может повлиять на цену ваших услуг для туристов. Но помните, что налог также предполагает льготы для некоторых категорий граждан, так что изучайте местные правила.

🆕🏦Новый ипотечный стандарт

Это, пожалуй, одно из самых важных изменений, которое может сильно перетрясти и только-только адаптировавшийся рынок недвижимости.

ЦБ продолжает рейд на ипотеки: после прошлогодней отмены льготных ипотек банки и застройщики для поддержания спроса начали предлагать разные схемы, включая покупку с кэшбеком или сниженную ставку ипотеки, но с уплатой комиссии.
Новый ипотечный стандарт вводит ряд ограничений и запретов на подобные схемы.

⚡️Все эти изменения повлияют на рынок недвижимости и финансы, а значит — на стратегии ваших инвестиций. Но важно не только следить за законами, но и вовремя подстраиваться под них.

#недвижимость #инвестиции #законодательство #НДФЛ #ипотека

🆕 Что за зверь такой - Новый ипотечный стандарт?

Друзья, привет! Как и обещал, сегодня поговорим про него.

Начиная с 1 января 2025 года действует
новый ипотечный стандарт. Он сулит прозрачные ипотеки, но за это - как обычно- придется заплатить.
Что именно поменялось и как это повлияет на наши кошельки:

⛔️Как водится, вводятся запреты:

❌Субсидированная ипотека от застройщика — нельзя.
Схема, где девелопер завышал цену квартиры и компенсировал это «снижением» ставки по ипотеке по договоренности с банком, уходит в прошлое. 

❌Кэшбэки — под запретом.
Больше никаких «возвратов денег» за покупку квартиры. Это маркетинговый трюк, который искусственно завышал стоимость жилья и подогревал высокие ставки.

❌Аккредитивы вместо эскроу-счетов — тоже нет.
Теперь только эскроу, но это и неплохо, ведь так деньги дольщиков защищены (на аккредитивах средства не застрахованы в случае, если банк лишится лицензии, например), а застройщики вынуждены вести более прозрачные операции.

🔴В общем, все, к чему мы только начали привыкать на рынке в прошлом году после отмены льготной ипотеки и роста ипотечных ставок - попало в бан.

Может, и к лучшему. Эти схемы на старте, возможно, и давали преимущества в виде привлекательных ставок и сниженных платежей, но в перспективе часто раздували итоговую сумму выплат и стоимость квартиры для покупателя, а также создавали дополнительные риски. 

🛡Стандарт нацелен на то, чтобы банки не предлагали слишком рискованные схемы. А еще держит фокус на полной прозрачности перед заемщиками тем, что обязует банки подробно «разжевывать» все аспекты сделки:

предупредить о возможных комиссиях, завышении цены и возможных связанных с этим рисках,
а также сообщить обо всех доступных программах, включая варианты с господдержкой.

Чего хочет ЦБ: Больше никаких «мелких шрифтов» и скрытых условий. 

❓Какие перспективы?

Рынок возможно снова немного потрясет. Сейчас, в первые месяцы адаптации, есть вероятность того, что спрос на первичке просядет — как было после отмены льготной ипотеки прошлым летом. Но надеяться на большие скидки я бы не стал — застройщики вряд ли готовы работать в минус. 

К тому же, для новостроек по-прежнему остаются лазейки:

1. аренда с правом выкупа

2. трейд-ин 

3. траншевая ипотека

— они под прямой запрет нового Стандарта НЕ попали, так что можно ожидать, что эти схемы будут использоваться в 2025 году чаще.

✏️Что делаем?

Подстраиваемся и адаптируемся. Застройщики тоже не лыком шиты, они давно готовились к этим нововведениям ЦБ, а потому явно изобрели и «противоядие».

Уверен, что в ближайшее время мы с Вами увидим на рынке пару-тройку новых фишек на тему «КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В РАССРОЧКУ БЕЗ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ»)

Пересмотрим свои стратегии, изучим эти новые инструменты и будем готовы к переменам.

Если остались вопросы — обращайтесь, мы
на связи, чтобы помочь разобраться.

#новыйипотечныйстандарт
#ипотека #недвижимость

Друзья, привет 👋

Про высоченные ставки по депозитам, которые сейчас наша суровая реальность недавно писал здесь . Реальность эту называю суровой (хотя многим она продолжает казаться приятной), так как очевидны грустные последствия для экономики: деньги не идут в нее, деньги застревают на депозитах.

И сегодня вспомнил про это, так как были интересные переговоры с предпринимателем-заемщиком (он строит таунхаусы 🏡 , оформляя на инвесторов земельные участки)

Строитель, как и многие сейчас , пожаловался мне на то, что инвесторы обленились, перестали вкладываться в его проекты. А нафига «жопу от стула» отрывать, изучать проект стройки, оценивать землю, если есть депозит под 20% в «зеленом»или «синем» банке.

Но знаете, друзья, хорошая новость состоит в том, что не все инвесторы так думают. И многие, к счастью, продолжают искать реальные проекты, даже если их премия по доходности не на много превосходит «пассивный» депозит.

Кстати, именно такие инвесторы в перспективе окажутся более сильными и обгонят «ленивых депозитчиков». Просто «депозитчики» постепенно разучиваются думать. Они похожи на бывших спортсменов, которые забросили тренировки и поросли жирком. Разучились искать проекты, скурпулезно оценивать их, просчитывать риски.

В противовес им те инвесторы, которые не подсели на депозитную иглу - продолжают оставаться в хорошей «спортивной форме» 💪

Кто из этих двух подвидов инвесторов имеет большие шансы на победу в конкурентной борьбе - вопрос риторический. Поэтому , я за вложения в реальные проекты ⚒️

#инвестиции
#депозиты
#мысливслух

Друзья, привет! Про ВЕЧНОЗЕЛЕНЫЕ 🌲 локации для посуточной аренды.

Частенько инвесторы в недвижимость попадают в неприятную ловушку сезонности.

На конкретном отрицательном примере:

один из инвесторов нашего пула недавно рассказал о приобретенных апартаментах в Сочи. Казалось бы беспроигрышная локация, но в зимний период у него процент заполняемости всего лишь около 40% (то есть сдается менее половины от общего количества дней в месяце, а более половины- простой). От горнолыжки его апарт далеко, потому зимой слабенько востребован 📉

Исключение в зимний период составляют только праздники (Новый год, 23 февраля и др).

Но для быстрой окупаемости вложений инвестору нужны ВСЕСЕЗОННЫЕ локации, то есть те, которые аналогии с вечнозеленой елкой находятся в «хорошей форме» круглогодично.

ТАКОВЫМИ МОГУТ БЫТЬ:

1️⃣ Столичные города Москва, СпБ - туристы, а так же командировочные и приехавшие по делам бизнеса будут арендовать Ваш объект практически без спадов круглый год

2️⃣ Квартира и апартаменты рядом с большими больницами, особенно федерального значения, в которые круглогодично приезжают пациенты из других регионов.

3️⃣ Квартиры и апартаменты рядом с крупными ВУЗами. Здесь больше речь не о посуточной, а о длительной аренде студентами из др регионов. Но нужно быть готовым к тому, что на период летних каникул тоже рискуем простоем.

#инвестициивнедвижимость
#арендныйбизнес
#лайфхак

Друзья, привет!

Послушал инаугурационную речь Трампа 🇺🇸

Кому тоже интересно не полагаться на “пересказчиков” - рекомендую ознакомиться в оригинале. В сети есть масса ее записей и на английском , и с синхронным переводом.

Если не концентрироваться на общих и красивых фразах типа “Америка с сегодняшнего дня наконец-то вернет себе былое величие”, интересовало прежде всего то, что может повлиять на экономику и инвестиции.

1️⃣. Трамп планирует увеличить добычу “своей” нефти и др природных ресурсов. Это потенциально конкуренция для России и перспектива снижения цен на нефть. Что не есть хорошо для нашей экономики.

2️⃣. Про криптовалюты ничего определённого.

3️⃣. Про электромобили и полет на Марс - да. На данном благотворном фоне особого взлета акций Тесла замечено не было. Хотя Илон Маск на эмоциях даже зиганул 🤘😭

4️⃣. Про завершение СВО за 24 часа и отмену санкций в отношении РФ - не звучало.

5️⃣. Но ещё раз - советую посмотреть самим. Говорил живо. Трамп отличный пиарщик , и народ в зале бодро аплодировал )

#трамп
#инаугурация