Рынок не прощает ошибок — Часть 2
Факторы роста
Если рост цены больше не гарантирован,
возникает логичный вопрос — за счёт чего он вообще возможен?
Мы выделяем несколько ключевых факторов.
1. КРТ — комплексное развитие территории.
Сегодня КРТ есть почти везде.
Но где-то это «газон поменяли и фасад ТЦ обновили»,
а где-то — новые школы, спорт-объекты, бизнес-центры и точки притяжения.
И это уже действительно влияет на цену.
2. Метро.
Метро рядом — хорошо.
Но сильный рост даёт не станция, которая уже есть,
а та, которую только строят.
Важно смотреть на новые ветки с горизонтом 2030–2035 годов.
МЦД может влиять — но не так сильно, как метро.
3. Цена старта.
Если новый корпус выходит по 700–800 тыс/м²,
а рядом сданные корпуса продаются физлицами по 400–500 тыс/м²,
ожидать миллион+ к ключам — рискованная иллюзия.
Чаще всего цена дорастает до уровня входа или немного выше.
Но есть ещё один, самый важный фактор.
О нём — в третьей части.
Факторы роста
Если рост цены больше не гарантирован,
возникает логичный вопрос — за счёт чего он вообще возможен?
Мы выделяем несколько ключевых факторов.
1. КРТ — комплексное развитие территории.
Сегодня КРТ есть почти везде.
Но где-то это «газон поменяли и фасад ТЦ обновили»,
а где-то — новые школы, спорт-объекты, бизнес-центры и точки притяжения.
И это уже действительно влияет на цену.
2. Метро.
Метро рядом — хорошо.
Но сильный рост даёт не станция, которая уже есть,
а та, которую только строят.
Важно смотреть на новые ветки с горизонтом 2030–2035 годов.
МЦД может влиять — но не так сильно, как метро.
3. Цена старта.
Если новый корпус выходит по 700–800 тыс/м²,
а рядом сданные корпуса продаются физлицами по 400–500 тыс/м²,
ожидать миллион+ к ключам — рискованная иллюзия.
Чаще всего цена дорастает до уровня входа или немного выше.
Но есть ещё один, самый важный фактор.
О нём — в третьей части.
🔥3
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Когда цены на новостройки пойдут вниз?
Последние месяцы — только рост.
+30–40% в большинстве проектов Москвы.
В декабре скидок не было.
Так когда же снижение?
Если честно — массового снижения не будет.
Да, точечные скидки уже появляются.
Но в основном — в проектах, которые сданы или вот-вот будут сданы.
А теперь факты:
▪ ЦБ планирует снизить ключевую ставку до 13–14% в этом году
→ ипотека станет доступнее
→ спрос вырастет
→ цены пойдут вверх
▪ Семейную ипотеку модернизируют
Ставка теперь зависит от количества детей.
Доступность снижается — спрос перераспределяется.
▪ НДС 22%
В стройке участвуют 20+ подрядчиков.
Материалы и работа дорожают.
▪ Новые требования к архитектуре
Красивее — значит дороже, платит конечный потребитель.
Новые проекты уже выходят по 700–800 тыс. за кв.м.
Лучшие цены традиционно бывают в самые «тихие» месяцы — январь и февраль.
С марта–апреля рынок снова начинает расти.
И напишите, ждёте снижения или уже выбираете?
Последние месяцы — только рост.
+30–40% в большинстве проектов Москвы.
В декабре скидок не было.
Так когда же снижение?
Если честно — массового снижения не будет.
Да, точечные скидки уже появляются.
Но в основном — в проектах, которые сданы или вот-вот будут сданы.
А теперь факты:
▪ ЦБ планирует снизить ключевую ставку до 13–14% в этом году
→ ипотека станет доступнее
→ спрос вырастет
→ цены пойдут вверх
▪ Семейную ипотеку модернизируют
Ставка теперь зависит от количества детей.
Доступность снижается — спрос перераспределяется.
▪ НДС 22%
В стройке участвуют 20+ подрядчиков.
Материалы и работа дорожают.
▪ Новые требования к архитектуре
Красивее — значит дороже, платит конечный потребитель.
Новые проекты уже выходят по 700–800 тыс. за кв.м.
Лучшие цены традиционно бывают в самые «тихие» месяцы — январь и февраль.
С марта–апреля рынок снова начинает расти.
И напишите, ждёте снижения или уже выбираете?
❤1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Как рассчитать потенциальную прибыль с квартиры и её окупаемость? 🧐📊
Многие, кто смотрит квартиры, обращают внимание на всё что угодно: ремонт, этаж, вид из окна. Но только не на окупаемость. А потом удивляются, почему квартира стоит мёртвым грузом.
Сегодня на примере покажу, как считать доходность правильно. В конце — реальные цифры по ЖК с высокой окупаемостью.
Что такое ROI?
ROI (Return on Investment) — это коэффициент возврата инвестиций за год. Простыми словами: сколько процентов годовых принесёт вам квартира, если сдавать её.
Считаем на примере ЖК «Мичуринский Парк» (ПИК)
Шаг 1. Узнаём цену квартиры
Заходим на сайт застройщика или ЦИАН. Берём самую недорогую однушку не ниже 3-го этажа.
В нашем примере: 17 000 000 ₽
Шаг 2. Считаем среднюю арендную ставку в этом районе
Заходим на ЦИАН в раздел аренды. Выбираем рядом область похожих однушек (той же квадратуры 35–40 м²) в этом же или соседних ЖК.
Складываем цены аренды и делим на количество объявлений.
В нашем примере средняя аренда вышла: 85 000 ₽/мес
Шаг 3. Подставляем в формулу
Формула простая:
(Аренда в месяц × 12 месяцев) / Цена квартиры × 100% = Доходность
Считаем:
85 000 × 12 = 1 020 000 ₽ (доход в год)
1 020 000 / 17 000 000 = 0,06
0,06 × 100% = 6% годовых
Как оценить результат?
🔥 Выше 6% — отличный показатель (инвестиционно привлекательный)
✅ 5–6% — хороший (норма для новостроек)
😐 4–5% — средне (весь рынок Москвы)
😰 Ниже 4% — плохо (часто встречается на вторичке)
Вывод
Даже если вы покупаете квартиру для себя, считайте окупаемость. Рано или поздно вы её продадите. И лучше понимать заранее, насколько ликвидный актив покупаете.
Хотите такой же расчёт для конкретного ЖК? Пишите название в комментариях 👇
Многие, кто смотрит квартиры, обращают внимание на всё что угодно: ремонт, этаж, вид из окна. Но только не на окупаемость. А потом удивляются, почему квартира стоит мёртвым грузом.
Сегодня на примере покажу, как считать доходность правильно. В конце — реальные цифры по ЖК с высокой окупаемостью.
Что такое ROI?
ROI (Return on Investment) — это коэффициент возврата инвестиций за год. Простыми словами: сколько процентов годовых принесёт вам квартира, если сдавать её.
Считаем на примере ЖК «Мичуринский Парк» (ПИК)
Шаг 1. Узнаём цену квартиры
Заходим на сайт застройщика или ЦИАН. Берём самую недорогую однушку не ниже 3-го этажа.
В нашем примере: 17 000 000 ₽
Шаг 2. Считаем среднюю арендную ставку в этом районе
Заходим на ЦИАН в раздел аренды. Выбираем рядом область похожих однушек (той же квадратуры 35–40 м²) в этом же или соседних ЖК.
Складываем цены аренды и делим на количество объявлений.
В нашем примере средняя аренда вышла: 85 000 ₽/мес
Шаг 3. Подставляем в формулу
Формула простая:
(Аренда в месяц × 12 месяцев) / Цена квартиры × 100% = Доходность
Считаем:
85 000 × 12 = 1 020 000 ₽ (доход в год)
1 020 000 / 17 000 000 = 0,06
0,06 × 100% = 6% годовых
Как оценить результат?
🔥 Выше 6% — отличный показатель (инвестиционно привлекательный)
✅ 5–6% — хороший (норма для новостроек)
😐 4–5% — средне (весь рынок Москвы)
😰 Ниже 4% — плохо (часто встречается на вторичке)
Вывод
Даже если вы покупаете квартиру для себя, считайте окупаемость. Рано или поздно вы её продадите. И лучше понимать заранее, насколько ликвидный актив покупаете.
Хотите такой же расчёт для конкретного ЖК? Пишите название в комментариях 👇
🔥3❤2
Рынок не прощает ошибок — Часть 3
Аренда и ROI
Аренда — ключевой показатель.
Даже если вы планируете перепродажу.
За 3–5 лет ожидания рынок может измениться,
и многие инвесторы в итоге переходят к аренде — осознанно или вынужденно.
Поэтому перед покупкой важно понимать:
какая аренда будет у вашей квартиры в будущем.
Здесь появляется главный показатель — ROI
(окупаемость объекта).
Он показывает, насколько цена адекватна.
Простой пример:
квартира — 20 млн ₽
средняя аренда — 95 тыс ₽
ROI ≈ 5,7%
Как читать показатель:
6%+ — редкая сильная инвестиция
5–6% — хороший объект
4–5% — массовый рынок
≈4% — стандарт для вторички
В идеале квартира должна окупаться быстрее 20 лет.
Сильные проекты — около 15 лет.
Недвижимость остаётся сильным инструментом.
Но сегодня выигрывают те, кто считает,
а не те, кто верит обещаниям.
Аренда и ROI
Аренда — ключевой показатель.
Даже если вы планируете перепродажу.
За 3–5 лет ожидания рынок может измениться,
и многие инвесторы в итоге переходят к аренде — осознанно или вынужденно.
Поэтому перед покупкой важно понимать:
какая аренда будет у вашей квартиры в будущем.
Здесь появляется главный показатель — ROI
(окупаемость объекта).
Он показывает, насколько цена адекватна.
Простой пример:
квартира — 20 млн ₽
средняя аренда — 95 тыс ₽
ROI ≈ 5,7%
Как читать показатель:
6%+ — редкая сильная инвестиция
5–6% — хороший объект
4–5% — массовый рынок
≈4% — стандарт для вторички
В идеале квартира должна окупаться быстрее 20 лет.
Сильные проекты — около 15 лет.
Недвижимость остаётся сильным инструментом.
Но сегодня выигрывают те, кто считает,
а не те, кто верит обещаниям.
❤2👍1👌1💯1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ КОНЕЦ?
11 февраля вышло важное поручение — ставку по семейной ипотеке хотят привязать к количеству детей. Срок проработки — до 1 июня 2026 года.
Какие ставки обсуждаются:
👶 1 ребенок — 12%
👶👶 2 детей — 6% и выше
👶👶👶 3 детей — 6% и ниже
Главный вопрос: до какого возраста считают детей?
Пока ориентир — до 7 лет, либо до 10–12. Но рассчитывать, что учтут детей старше 12 лет, точно не стоит.
Что это значит для рынка?
Апрель и май — это последний вагон для тех, кто хочет взять ипотеку на старых условиях. А значит, нас ждёт новый рост цен.
Такое уже было в ноябре и декабре. И нельзя сказать, что все желающие тогда взяли — у многих дети родились как раз с января по май. Они только сейчас получают право на льготу.
Плюс есть отложенный спрос от семей с 2–3 детьми, которые сознательно ждут июня, чтобы взять ипотеку по новой ставке. Они тоже выйдут на рынок и разгонят цены ещё сильнее.
Итог: цены взлетят дважды. Сначала от ажиотажа в апреле-мае, потом — от выхода отложенного спроса летом.
---
Если вам доступна семейная ипотека в Москве, но вы сомневаетесь, что одобрят — пишите «+» в комментарии, поможем заскочить в новый «последний вагон».
11 февраля вышло важное поручение — ставку по семейной ипотеке хотят привязать к количеству детей. Срок проработки — до 1 июня 2026 года.
Какие ставки обсуждаются:
👶 1 ребенок — 12%
👶👶 2 детей — 6% и выше
👶👶👶 3 детей — 6% и ниже
Главный вопрос: до какого возраста считают детей?
Пока ориентир — до 7 лет, либо до 10–12. Но рассчитывать, что учтут детей старше 12 лет, точно не стоит.
Что это значит для рынка?
Апрель и май — это последний вагон для тех, кто хочет взять ипотеку на старых условиях. А значит, нас ждёт новый рост цен.
Такое уже было в ноябре и декабре. И нельзя сказать, что все желающие тогда взяли — у многих дети родились как раз с января по май. Они только сейчас получают право на льготу.
Плюс есть отложенный спрос от семей с 2–3 детьми, которые сознательно ждут июня, чтобы взять ипотеку по новой ставке. Они тоже выйдут на рынок и разгонят цены ещё сильнее.
Итог: цены взлетят дважды. Сначала от ажиотажа в апреле-мае, потом — от выхода отложенного спроса летом.
---
Если вам доступна семейная ипотека в Москве, но вы сомневаетесь, что одобрят — пишите «+» в комментарии, поможем заскочить в новый «последний вагон».
🔥3👌2❤1👏1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
СКИДКИ У ЗАСТРОЙЩИКОВ.
Правда или маркетинг?
На самом деле, мы психологически обожаем скидки.
Поэтому в магазинах мы часто берем тот товар, на котором скидка больше, не обращая внимания на итоговую стоимость.
Так работает маркетинг.
И недвижимость — не исключение.
Поверьте, когда вам дают скидку 30-40%, а в офисе продаж «добивают» еще 1-2%...
Эти 1-2% — единственная реальная скидка, которую дает застройщик, чтобы просто опустить цену до рыночной.
Но даже так застройщики умудряются продавать квартиры выше рынка.
Поэтому важно сравнивать реальные цены на другие комплексы в локации.
Мы клиентам даем реальную аналитику и стоимость по каждому объекту.
Говорим честно: завышена цена или нет.
Учитывая, что мы на рынке давно, нам дают скидку часто больше, чем клиентам.
Потому что у нас объемы продаж.
Если вам нужна квартира за объективную и справедливую стоимость —
Пишите + в комментарии!
Мы бесплатно и с радостью подберем для вас лучший проект.
Правда или маркетинг?
На самом деле, мы психологически обожаем скидки.
Поэтому в магазинах мы часто берем тот товар, на котором скидка больше, не обращая внимания на итоговую стоимость.
Так работает маркетинг.
И недвижимость — не исключение.
Поверьте, когда вам дают скидку 30-40%, а в офисе продаж «добивают» еще 1-2%...
Эти 1-2% — единственная реальная скидка, которую дает застройщик, чтобы просто опустить цену до рыночной.
Но даже так застройщики умудряются продавать квартиры выше рынка.
Поэтому важно сравнивать реальные цены на другие комплексы в локации.
Мы клиентам даем реальную аналитику и стоимость по каждому объекту.
Говорим честно: завышена цена или нет.
Учитывая, что мы на рынке давно, нам дают скидку часто больше, чем клиентам.
Потому что у нас объемы продаж.
Если вам нужна квартира за объективную и справедливую стоимость —
Пишите + в комментарии!
Мы бесплатно и с радостью подберем для вас лучший проект.
❤3⚡1🔥1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Покупать ли новостройки в 2026 году?
Сейчас многие покупатели застревают в поиске идеального ЖК. Знакомая ситуация: в бюджете один-два варианта, и те с минусами. Возникает желание отложить покупку и подождать — вдруг появится что-то лучше.
Работа с недвижимостью требует другого подхода.
Каждый год мы видим людей, которые откладывали решение, а через 12 месяцев возвращались на рынок с тем же бюджетом, но уже с меньшими возможностями. Цены меняются независимо от ожиданий.
Наблюдения последних лет показывают: если сегодня в вашем ценовом сегменте нет супер варианта — стоит присмотреться к лучшему из доступного в перспективной локации. Такая покупка работает как трамплин для будущей квартиры мечты.
Идеальная квартира приходит с опытом и капиталом. А капитал создаётся в том числе грамотными входами в рынок.
Для многих норма, когда годы проходят, а люди остаются на месте, потому что находят внутренние причины ничего не менять. Честный ответ на вопрос «почему я не купил год назад» часто оказывается полезнее любых рыночных прогнозов.
Вчера всегда было дешевле. Завтра может быть дороже. Сегодня — единственная точка, из которой можно двигаться.
Сейчас многие покупатели застревают в поиске идеального ЖК. Знакомая ситуация: в бюджете один-два варианта, и те с минусами. Возникает желание отложить покупку и подождать — вдруг появится что-то лучше.
Работа с недвижимостью требует другого подхода.
Каждый год мы видим людей, которые откладывали решение, а через 12 месяцев возвращались на рынок с тем же бюджетом, но уже с меньшими возможностями. Цены меняются независимо от ожиданий.
Наблюдения последних лет показывают: если сегодня в вашем ценовом сегменте нет супер варианта — стоит присмотреться к лучшему из доступного в перспективной локации. Такая покупка работает как трамплин для будущей квартиры мечты.
Идеальная квартира приходит с опытом и капиталом. А капитал создаётся в том числе грамотными входами в рынок.
Для многих норма, когда годы проходят, а люди остаются на месте, потому что находят внутренние причины ничего не менять. Честный ответ на вопрос «почему я не купил год назад» часто оказывается полезнее любых рыночных прогнозов.
Вчера всегда было дешевле. Завтра может быть дороже. Сегодня — единственная точка, из которой можно двигаться.
❤3🔥1🏆1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Деньги на вкладе или в бетон?
Мы часто слышим вопрос: «Слушай, если бы у тебя было 5 миллионов свободных денег прямо сейчас — ты бы положил их на вклад под 15% или вложил в бетон?»
Давайте разбираться на пальцах.
Конечно, вклад — это спокойно и надежно. Но давайте вспомним 2024 год.
Все радовались ставкам 18% и думали: «Положу деньги, подожду год и куплю квартиру выгоднее».
Узнали себя?
И что произошло на практике?
Пока деньги лежали на вкладе, недвижимость выросла на 25–40%, а местами и больше.
В итоге те самые 18% годовых просто «съела» инфляция и рост цен на недвижимость.
Система вкладов не устроена так, чтобы вы стали жить лучше. Вы правда думаете, что банк будет делиться с вами своей прибылью?
Скорее наоборот.
Именно поэтому уже сейчас многие начинают понимать, что их деньги на вкладе даже не сохраняют капитал. Мы это видим по ежедневным запросам с января — люди активно ищут альтернативы.
А теперь представьте, что будет, когда ставки начнут снижаться.
На вкладах сейчас лежит около 62 трлн рублей. И если хотя бы часть этих денег начнет искать другие инструменты — рынок изменится очень быстро.
Недвижимость — это не только инвестиция, но и инструмент сохранения капитала.
Поэтому те, кто раньше понимают ловушку банковских вкладов, успевают зайти на рынок до того, как туда побегут все — и по совсем другим ценам.
А теперь интересно ваше мнение.
Какие альтернативы вкладам или недвижимости по стабильности вы знаете? Поделитесь в комментариях, будет интересно почитать
Мы часто слышим вопрос: «Слушай, если бы у тебя было 5 миллионов свободных денег прямо сейчас — ты бы положил их на вклад под 15% или вложил в бетон?»
Давайте разбираться на пальцах.
Конечно, вклад — это спокойно и надежно. Но давайте вспомним 2024 год.
Все радовались ставкам 18% и думали: «Положу деньги, подожду год и куплю квартиру выгоднее».
Узнали себя?
И что произошло на практике?
Пока деньги лежали на вкладе, недвижимость выросла на 25–40%, а местами и больше.
В итоге те самые 18% годовых просто «съела» инфляция и рост цен на недвижимость.
Система вкладов не устроена так, чтобы вы стали жить лучше. Вы правда думаете, что банк будет делиться с вами своей прибылью?
Скорее наоборот.
Именно поэтому уже сейчас многие начинают понимать, что их деньги на вкладе даже не сохраняют капитал. Мы это видим по ежедневным запросам с января — люди активно ищут альтернативы.
А теперь представьте, что будет, когда ставки начнут снижаться.
На вкладах сейчас лежит около 62 трлн рублей. И если хотя бы часть этих денег начнет искать другие инструменты — рынок изменится очень быстро.
Недвижимость — это не только инвестиция, но и инструмент сохранения капитала.
Поэтому те, кто раньше понимают ловушку банковских вкладов, успевают зайти на рынок до того, как туда побегут все — и по совсем другим ценам.
А теперь интересно ваше мнение.
Какие альтернативы вкладам или недвижимости по стабильности вы знаете? Поделитесь в комментариях, будет интересно почитать
✍2👍2