Центробанк снизил ключевую ставку: итоги 13.02 📉
В пятницу ЦБ РФ в очередной раз снизил ставку на 0,5%. Это уже 6-е снижение подряд.
Коротко о цифрах:
Напомню, что ставка росла до июня 2025 года, после чего начала снижение с пиковых 21% до нынешних 15,5%.
Само по себе текущее снижение на 0,5% — небольшое. Но в сумме мы упали уже на 5,5%. Звучит существенно, хотя цифры всё еще остаются «дикими» для рынка.
Что поменяется для недвижимости?
Пока — ничего. Реальные изменения начнутся, когда ставка позволит брать стандартную рыночную ипотеку под 13% и ниже.
Какие планы у ЦБ?
По прогнозам, к концу года ставку планируют довести до 13,5–14,5%. А это вплотную приближает нас к тем самым 13%, необходимым рынку.
Похоже, к концу 2026 года нас ждет очередной «последний вагон».
В пятницу ЦБ РФ в очередной раз снизил ставку на 0,5%. Это уже 6-е снижение подряд.
Коротко о цифрах:
Напомню, что ставка росла до июня 2025 года, после чего начала снижение с пиковых 21% до нынешних 15,5%.
Само по себе текущее снижение на 0,5% — небольшое. Но в сумме мы упали уже на 5,5%. Звучит существенно, хотя цифры всё еще остаются «дикими» для рынка.
Что поменяется для недвижимости?
Пока — ничего. Реальные изменения начнутся, когда ставка позволит брать стандартную рыночную ипотеку под 13% и ниже.
Какие планы у ЦБ?
По прогнозам, к концу года ставку планируют довести до 13,5–14,5%. А это вплотную приближает нас к тем самым 13%, необходимым рынку.
Похоже, к концу 2026 года нас ждет очередной «последний вагон».
🙏4👍2👏1
Рынок не прощает ошибок
Часть 1
Рынок недвижимости долго приучал к одной логике:
цена всегда растёт.
Многие опираются на прошлый опыт — свой, друзей, рынка в целом:
«Я брал по 250 тыс за метр — сейчас уже 500».
Но рынок изменился.
В 2023–2024 годах большинство ещё не верило в рост.
Сегодня, когда вырос НДС и подорожало всё — от стройматериалов до ипотеки,
ожидания падений почти исчезли.
И здесь возникает ловушка.
Новые проекты уже выходят по 700–800 тыс/м² сразу на старте.
И главный вопрос теперь другой:
👉 будут ли такие проекты стоить 1.2–1.4 млн/м² к моменту получения ключей?
Ответа «по умолчанию» больше нет.
Чтобы не ошибиться, нужно смотреть глубже.
Продолжение — во второй части.
Часть 1
Рынок недвижимости долго приучал к одной логике:
цена всегда растёт.
Многие опираются на прошлый опыт — свой, друзей, рынка в целом:
«Я брал по 250 тыс за метр — сейчас уже 500».
Но рынок изменился.
В 2023–2024 годах большинство ещё не верило в рост.
Сегодня, когда вырос НДС и подорожало всё — от стройматериалов до ипотеки,
ожидания падений почти исчезли.
И здесь возникает ловушка.
Новые проекты уже выходят по 700–800 тыс/м² сразу на старте.
И главный вопрос теперь другой:
👉 будут ли такие проекты стоить 1.2–1.4 млн/м² к моменту получения ключей?
Ответа «по умолчанию» больше нет.
Чтобы не ошибиться, нужно смотреть глубже.
Продолжение — во второй части.
🔥4❤1🏆1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Что такое ликвидность в новостройке? И с чем её «едят».
Сегодня в Reels разобрали факторы, влияющие на ликвидность.
Простыми словами — на что обратить внимание при выборе квартиры и за счёт чего она может расти выше своих конкурентов по аренде и по цене.
Почему это важно:
- Даже если берёте квартиру для жизни, она в идеале должна быть ликвидной;
- В какой‑то период (расширение семьи, смена работы, другие обстоятельства) вам может понадобиться продать или сдать жильё.
Главное правило при осмотре: задавайте себе вопрос — «За счёт чего эта квартира ликвидна?»
В следующий раз покажем на конкретном примере, как посчитать ликвидность.
Сегодня в Reels разобрали факторы, влияющие на ликвидность.
Простыми словами — на что обратить внимание при выборе квартиры и за счёт чего она может расти выше своих конкурентов по аренде и по цене.
Почему это важно:
- Даже если берёте квартиру для жизни, она в идеале должна быть ликвидной;
- В какой‑то период (расширение семьи, смена работы, другие обстоятельства) вам может понадобиться продать или сдать жильё.
Главное правило при осмотре: задавайте себе вопрос — «За счёт чего эта квартира ликвидна?»
В следующий раз покажем на конкретном примере, как посчитать ликвидность.
❤1🔥1
Рынок не прощает ошибок — Часть 2
Факторы роста
Если рост цены больше не гарантирован,
возникает логичный вопрос — за счёт чего он вообще возможен?
Мы выделяем несколько ключевых факторов.
1. КРТ — комплексное развитие территории.
Сегодня КРТ есть почти везде.
Но где-то это «газон поменяли и фасад ТЦ обновили»,
а где-то — новые школы, спорт-объекты, бизнес-центры и точки притяжения.
И это уже действительно влияет на цену.
2. Метро.
Метро рядом — хорошо.
Но сильный рост даёт не станция, которая уже есть,
а та, которую только строят.
Важно смотреть на новые ветки с горизонтом 2030–2035 годов.
МЦД может влиять — но не так сильно, как метро.
3. Цена старта.
Если новый корпус выходит по 700–800 тыс/м²,
а рядом сданные корпуса продаются физлицами по 400–500 тыс/м²,
ожидать миллион+ к ключам — рискованная иллюзия.
Чаще всего цена дорастает до уровня входа или немного выше.
Но есть ещё один, самый важный фактор.
О нём — в третьей части.
Факторы роста
Если рост цены больше не гарантирован,
возникает логичный вопрос — за счёт чего он вообще возможен?
Мы выделяем несколько ключевых факторов.
1. КРТ — комплексное развитие территории.
Сегодня КРТ есть почти везде.
Но где-то это «газон поменяли и фасад ТЦ обновили»,
а где-то — новые школы, спорт-объекты, бизнес-центры и точки притяжения.
И это уже действительно влияет на цену.
2. Метро.
Метро рядом — хорошо.
Но сильный рост даёт не станция, которая уже есть,
а та, которую только строят.
Важно смотреть на новые ветки с горизонтом 2030–2035 годов.
МЦД может влиять — но не так сильно, как метро.
3. Цена старта.
Если новый корпус выходит по 700–800 тыс/м²,
а рядом сданные корпуса продаются физлицами по 400–500 тыс/м²,
ожидать миллион+ к ключам — рискованная иллюзия.
Чаще всего цена дорастает до уровня входа или немного выше.
Но есть ещё один, самый важный фактор.
О нём — в третьей части.
🔥3
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Когда цены на новостройки пойдут вниз?
Последние месяцы — только рост.
+30–40% в большинстве проектов Москвы.
В декабре скидок не было.
Так когда же снижение?
Если честно — массового снижения не будет.
Да, точечные скидки уже появляются.
Но в основном — в проектах, которые сданы или вот-вот будут сданы.
А теперь факты:
▪ ЦБ планирует снизить ключевую ставку до 13–14% в этом году
→ ипотека станет доступнее
→ спрос вырастет
→ цены пойдут вверх
▪ Семейную ипотеку модернизируют
Ставка теперь зависит от количества детей.
Доступность снижается — спрос перераспределяется.
▪ НДС 22%
В стройке участвуют 20+ подрядчиков.
Материалы и работа дорожают.
▪ Новые требования к архитектуре
Красивее — значит дороже, платит конечный потребитель.
Новые проекты уже выходят по 700–800 тыс. за кв.м.
Лучшие цены традиционно бывают в самые «тихие» месяцы — январь и февраль.
С марта–апреля рынок снова начинает расти.
И напишите, ждёте снижения или уже выбираете?
Последние месяцы — только рост.
+30–40% в большинстве проектов Москвы.
В декабре скидок не было.
Так когда же снижение?
Если честно — массового снижения не будет.
Да, точечные скидки уже появляются.
Но в основном — в проектах, которые сданы или вот-вот будут сданы.
А теперь факты:
▪ ЦБ планирует снизить ключевую ставку до 13–14% в этом году
→ ипотека станет доступнее
→ спрос вырастет
→ цены пойдут вверх
▪ Семейную ипотеку модернизируют
Ставка теперь зависит от количества детей.
Доступность снижается — спрос перераспределяется.
▪ НДС 22%
В стройке участвуют 20+ подрядчиков.
Материалы и работа дорожают.
▪ Новые требования к архитектуре
Красивее — значит дороже, платит конечный потребитель.
Новые проекты уже выходят по 700–800 тыс. за кв.м.
Лучшие цены традиционно бывают в самые «тихие» месяцы — январь и февраль.
С марта–апреля рынок снова начинает расти.
И напишите, ждёте снижения или уже выбираете?
❤1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Как рассчитать потенциальную прибыль с квартиры и её окупаемость? 🧐📊
Многие, кто смотрит квартиры, обращают внимание на всё что угодно: ремонт, этаж, вид из окна. Но только не на окупаемость. А потом удивляются, почему квартира стоит мёртвым грузом.
Сегодня на примере покажу, как считать доходность правильно. В конце — реальные цифры по ЖК с высокой окупаемостью.
Что такое ROI?
ROI (Return on Investment) — это коэффициент возврата инвестиций за год. Простыми словами: сколько процентов годовых принесёт вам квартира, если сдавать её.
Считаем на примере ЖК «Мичуринский Парк» (ПИК)
Шаг 1. Узнаём цену квартиры
Заходим на сайт застройщика или ЦИАН. Берём самую недорогую однушку не ниже 3-го этажа.
В нашем примере: 17 000 000 ₽
Шаг 2. Считаем среднюю арендную ставку в этом районе
Заходим на ЦИАН в раздел аренды. Выбираем рядом область похожих однушек (той же квадратуры 35–40 м²) в этом же или соседних ЖК.
Складываем цены аренды и делим на количество объявлений.
В нашем примере средняя аренда вышла: 85 000 ₽/мес
Шаг 3. Подставляем в формулу
Формула простая:
(Аренда в месяц × 12 месяцев) / Цена квартиры × 100% = Доходность
Считаем:
85 000 × 12 = 1 020 000 ₽ (доход в год)
1 020 000 / 17 000 000 = 0,06
0,06 × 100% = 6% годовых
Как оценить результат?
🔥 Выше 6% — отличный показатель (инвестиционно привлекательный)
✅ 5–6% — хороший (норма для новостроек)
😐 4–5% — средне (весь рынок Москвы)
😰 Ниже 4% — плохо (часто встречается на вторичке)
Вывод
Даже если вы покупаете квартиру для себя, считайте окупаемость. Рано или поздно вы её продадите. И лучше понимать заранее, насколько ликвидный актив покупаете.
Хотите такой же расчёт для конкретного ЖК? Пишите название в комментариях 👇
Многие, кто смотрит квартиры, обращают внимание на всё что угодно: ремонт, этаж, вид из окна. Но только не на окупаемость. А потом удивляются, почему квартира стоит мёртвым грузом.
Сегодня на примере покажу, как считать доходность правильно. В конце — реальные цифры по ЖК с высокой окупаемостью.
Что такое ROI?
ROI (Return on Investment) — это коэффициент возврата инвестиций за год. Простыми словами: сколько процентов годовых принесёт вам квартира, если сдавать её.
Считаем на примере ЖК «Мичуринский Парк» (ПИК)
Шаг 1. Узнаём цену квартиры
Заходим на сайт застройщика или ЦИАН. Берём самую недорогую однушку не ниже 3-го этажа.
В нашем примере: 17 000 000 ₽
Шаг 2. Считаем среднюю арендную ставку в этом районе
Заходим на ЦИАН в раздел аренды. Выбираем рядом область похожих однушек (той же квадратуры 35–40 м²) в этом же или соседних ЖК.
Складываем цены аренды и делим на количество объявлений.
В нашем примере средняя аренда вышла: 85 000 ₽/мес
Шаг 3. Подставляем в формулу
Формула простая:
(Аренда в месяц × 12 месяцев) / Цена квартиры × 100% = Доходность
Считаем:
85 000 × 12 = 1 020 000 ₽ (доход в год)
1 020 000 / 17 000 000 = 0,06
0,06 × 100% = 6% годовых
Как оценить результат?
🔥 Выше 6% — отличный показатель (инвестиционно привлекательный)
✅ 5–6% — хороший (норма для новостроек)
😐 4–5% — средне (весь рынок Москвы)
😰 Ниже 4% — плохо (часто встречается на вторичке)
Вывод
Даже если вы покупаете квартиру для себя, считайте окупаемость. Рано или поздно вы её продадите. И лучше понимать заранее, насколько ликвидный актив покупаете.
Хотите такой же расчёт для конкретного ЖК? Пишите название в комментариях 👇
🔥3❤2
Рынок не прощает ошибок — Часть 3
Аренда и ROI
Аренда — ключевой показатель.
Даже если вы планируете перепродажу.
За 3–5 лет ожидания рынок может измениться,
и многие инвесторы в итоге переходят к аренде — осознанно или вынужденно.
Поэтому перед покупкой важно понимать:
какая аренда будет у вашей квартиры в будущем.
Здесь появляется главный показатель — ROI
(окупаемость объекта).
Он показывает, насколько цена адекватна.
Простой пример:
квартира — 20 млн ₽
средняя аренда — 95 тыс ₽
ROI ≈ 5,7%
Как читать показатель:
6%+ — редкая сильная инвестиция
5–6% — хороший объект
4–5% — массовый рынок
≈4% — стандарт для вторички
В идеале квартира должна окупаться быстрее 20 лет.
Сильные проекты — около 15 лет.
Недвижимость остаётся сильным инструментом.
Но сегодня выигрывают те, кто считает,
а не те, кто верит обещаниям.
Аренда и ROI
Аренда — ключевой показатель.
Даже если вы планируете перепродажу.
За 3–5 лет ожидания рынок может измениться,
и многие инвесторы в итоге переходят к аренде — осознанно или вынужденно.
Поэтому перед покупкой важно понимать:
какая аренда будет у вашей квартиры в будущем.
Здесь появляется главный показатель — ROI
(окупаемость объекта).
Он показывает, насколько цена адекватна.
Простой пример:
квартира — 20 млн ₽
средняя аренда — 95 тыс ₽
ROI ≈ 5,7%
Как читать показатель:
6%+ — редкая сильная инвестиция
5–6% — хороший объект
4–5% — массовый рынок
≈4% — стандарт для вторички
В идеале квартира должна окупаться быстрее 20 лет.
Сильные проекты — около 15 лет.
Недвижимость остаётся сильным инструментом.
Но сегодня выигрывают те, кто считает,
а не те, кто верит обещаниям.
❤2👍1👌1💯1