ВС РФ напомнил судам: споры о недвижимости можно решать в третейских судах

Верховный Суд РФ вынес важное определение (87-КГ25-7-К7), которое проясняет границы компетенции государственных и третейских судов в спорах о недвижимости.

⚖️Суть спора

Истец выиграл дело в третейском суде о признании права собственности на земельный участок. Чтобы зарегистрировать это право в Росреестре, нужно было получить в государственном суде исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда. Ленинский районный суд г. Тюмени, а затем и вышестоящие инстанции отказали в выдаче исполнительного листа. Их позиция: споры о правах на недвижимость — это исключительная компетенция государственных судов.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

📑 Ключевые выводы высшей судебной инстанции:

1️⃣Нет автоматического запрета. Сам по себе спор о праве на недвижимость не является основанием для отказа в выдаче исполнительного листа на решение третейского суда.

2️⃣ Государственный суд — не пересматривает, а проверяет. При выдаче исполнительного листа суд не вправе переоценивать обстоятельства дела или пересматривать решение третейского суда по существу. Его задача — проверить, нет ли формальных оснований для отказа, прямо указанных в законе.

3️⃣ Основания для отказа — исчерпывающий список. Спор не мог быть предметом третейского разбирательства (например, семейные, трудовые споры). Исполнение решения противоречит публичному порядку РФ.

4️⃣ «Публичный порядок» — не просто «спор о недвижимости». Ссылаться на нарушение публичного порядка нельзя лишь на том основании, что спор касается недвижимости. Суд должен доказать и детально мотивировать, в чем конкретно заключается это нарушение. Например:
🏢Стороны создали видимость спора, чтобы обойти закон (например, изначально не имели прав на имущество).
🏢Было совершено злоупотребление правом или недобросовестное поведение в ущерб интересам третьих лиц.

🏢Выводы

➡️ Третейские суды остаются законным и рабочим инструментом для разрешения споров о недвижимости. Решение ВС защищает саму идею альтернативного разрешения споров в этой сфере.

➡️ Если есть признаки недобросовестности и обхода закона — государственный суд обязан это выявить и отказать в выдаче исполнительного листа. Но доказывать это должен именно суд.

➡️ Верховный Суд восстановил баланс, указав, что сам по себе предмет спора (недвижимость) не делает решение третейского суда «нелегитимным». Ключевой критерий — добросовестность сторон.

📢Фактически, ВС обязал государственные суды перестать путать регистрацию прав с природой спора и сосредоточиться на поиске реальных злоупотреблений, а не на запрете целой категории споров для третейского разбирательства. — комментирует Пивоварчик Сергей, Управляющий партнер Consul Group

Это решение важно тем, что ещё раз подчёркивает: арбитраж недвижимых споров законен, а отказ в исполнительном листе требует реального анализа, а не шаблонной ссылки на «публичность».

Московская область повышает налог на имущество для крупных коммерческих объектов.

С 2026 года в Подмосковье действуют новые правила:

➡️ Повышена ставка для объектов дороже 300 млн ₽ до 2,5%.

В соотвествии с НК РФ регионам разрешено устанавливать ставку до 2,5% для объектов дороже 300 млн ₽. Московская область ввела максимальную планку — 2,5%.

➡️ Расширен перечень объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости.

В перечень будут включены офисные здания. Ранее эта норма в МО не действовала, что было преимуществом для владельцев офисной недвижимости.

📑Закон МО № 216/2025-03 от 26.11.2025

Газпромбанк купил бизнес-центр Art Plaza на Лужнецкой набережной

💼 В прошлую пятницу завершилась сделка по приобретению Газпромбанком бизнес-центра Art Plaza общей площадью 15 371,5 м² у группы «Русская энергия».

В 2024 году группа «Русская энергия» выкупила этот объект на торгах у входящего в группу ВТБ «БМ-Банка».

Art Plaza — это шестиэтажный офисный центр класса B+, реконструированный в 2007 году. Объект расположен на Лужнецкой набережной, в престижном районе Хамовники, недалёко от Лужников и Воробьёвых гор, с удобным доступом к набережной и ключевым магистралям.

Новая сделка в логистическом сегменте: в Санкт-Петербурге закрыта покупка крупного складского комплекса

💼 Сегодня завершилась крупная сделка на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга.

Тип объекта: складской комплекс класса «А» (PNK ПАРК СОФИЙСКАЯ КАД)
Площадь: 23 305 кв.м.
Адрес объекта: Санкт-Петербург, посёлок Петро-Славянка, ул. Софийская, 96к2Г

Покупателем выступила компания АО «Представитель», входящая в группу, бенефициары которой контролируют значительный объем площадей в московском бизнес-центре Diamond Hall на Олимпийском проспекте.

PNK ПАРК СОФИЙСКАЯ КАД — один из наиболее масштабных индустриально-логистических проектов на юге Санкт-Петербурга.

Напоминание собственникам и директорам холдингов

📑 ФНС в письме от 28.11.2025 № 11-1-04/0027@ напомнила: если чистая прибыль распределяется непропорционально долям участия (в том числе на основании корпоративного договора), то часть прибыли, выплаченная сверх доли участника, не признаётся дивидендами для целей налогообложения.

Что это означает на практике❓

➡️ льгота 0% по налогу на прибыль для получателя-юрлица (50%+ участия) не применяется в отношении части прибыли, выплаченной сверх доли участника;
➡️ суммы, выплаченные сверх доли, квалифицируются как внереализационный доход;
➡️ налогообложение — по общей ставке;
➡️ наличие корпоративного договора не спасает от утраты дивидендного режима.

Непропорциональное распределение прибыли ведёт к «расщеплению» налогового режима — пропорциональная часть облагается как дивиденды, сверхдоля — по общей ставке.

🏢Перед фиксацией таких условий в корпоративных договорах экономику нужно считать заранее

На этой неделе состоялась последующая сделка с активом, о котором мы писали ранее:

🏫 Складской комплекс площадью 23 305 кв.м. в PNK ПАРК СОФИЙСКАЯ КАД (Санкт-Петербург) продан паевому фонду «Современный 7».

На прошлой неделе, в пятницу, Группа компаний MD Medical завершила сделку по приобретению у Корпорации А.Н.Д. бизнес-центра «Чайка Плаза».

🏦БЦ «Чайка Плаза»
🏢адрес: Зубарев переулок, д. 15, к. 1;
🏢год постройки: 1997;
🏢год реконструкции: 2009;
🏢класс: B+;
🏢общая площадь: 17 953,60 кв. м.

ГК MD Medical («Мать и дитя») — российская сеть частных медицинских клиник и госпиталей, специализирующаяся на акушерстве, гинекологии и педиатрии; в состав Группы входят 86 современных клиник и госпиталей в 45 городах России.

Санкт-Петербург опубликовал новый Перечень объектов для налога на имущество на 2026 год

Власти Санкт-Петербурга на прошлой неделе опубликовали Перечень объектов, налог на имущество по которым в 2026 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

🔭Мы провели анализ нового перечня и выделили ключевые данные:

🏢В перечень включено 9 162 объектов (+0,25% к 2025 году);
🏢Среди них числятся 181 объект, которые сняты с кадастрового учета (+38% к 2025 году);
🏢Общая площадь объектов составляет 34,9 млн кв. м. (+0,17% к 2025 году)
🏢Совокупная кадастровая стоимость всех объектов — 2,6 триллиона рублей. (+19% к 2025 году).

Топ-3 крупнейших объектов в Перечне:

🏢Лахта Центр
🏢ТРК Галерея
🏢ТРК Питерленд

🏢Напоминаем, что с 01.01.2026 года на территории Санкт-Петербурга действует новая кадастровая стоимость зданий, строений, сооружений, ОНС, машино-мест.

📢Новый перечень и новая кадастровая стоимость становятся основой для налогообложения на следующий год.

Сделка на рынке складской недвижимости

Вчера ООО «Логистический партнер» приобрело склад площадью 12 565 кв.м. в составе складского комплекса «Внуково-2».

Для компании это уже третий объект на этой площадке:
🏢в 2021 году был куплен склад площадью 13 659,8 кв.м.;
🏢также компании принадлежит здание общежития, расположенное на территории комплекса площадью 3 063,5 кв.м.

🏠 Таким образом, у ООО «Логистический партнер» на сегодняшний день в комплексе «Внуково-2» находятся уже три объекта недвижимости общей площадью 29 287,3 кв.м., включая новый приобретённый склад.

Декабрь традиционно — месяц крупных сделок с недвижимостью.

Компании закрывают год, фиксируют прибыль и расходы, перестраивают владение активами — поэтому именно в конце года мы чаще всего видим изменения собственников крупных объектов. И всё заметнее тренд: в таких сделках всё чаще появляются ПИФы.

В московском регионе только за этот декабрь в ПИФы перешли, например, такие объекты:

1️⃣ 148 000 кв. м логистического комплекса в Домодедово — сделка «ПИФ ➡️ ПИФ»;

2️⃣ 83 000 кв. м складского комплекса в Обухово — сделка «ПИФ ➡️ ПИФ»;

3️⃣ 9 000 кв. м офисных площадей в бизнес-центре в Обручевском районе Москвы —сделка «юрлицо ➡️ ПИФ»;

4️⃣ 10 000 кв. м в МФК в Москва-Сити — сделка «юрлицо ➡️ ПИФ»;

5️⃣ 6 700 кв. м офисных помещений в бизнес-центре в Покровском-Стрешнево — сделка «юрлицо ➡️ ПИФ ➡️ юрлицо»;

ПИФ сегодня — действительно удобный и эффективный инструмент владения доходной недвижимостью. Но далеко не всегда мотивы таких переводов ограничиваются только инвестиционными задачами — иногда за ними стоят совсем другие цели. И не всегда они остаются незаметными.

🔭В следующем посте мы покажем, какие схемы сейчас пытаются реализовывать через ПИФы, где грань между инструментом и злоупотреблением, и какие риски это создаёт.

ПИФы вместо офшоров: почему старые схемы не приживутся в новых реалиях

Закрытые паевые фонды стали главным инструментом структурирования активов в России, прежде всего в недвижимости. В них массово мигрируют собственники, которые еще недавно пользовались БВО, Кипром и «дружественными» юрисдикциями: перетаскивание активов, манипуляции стоимостью, искусственные конструкции. Это фундаментальная ошибка.

Сегодня ФНС и Банк России работают синхронно. Если раньше отслеживали «оптимизацию» между Россией и иностранными юрисдикциями, то теперь контролируют движения внутри российского рынка ПИФов. Изменилась площадка, но не подход.

Три типовые «оптимизации», которые сегодня пытаются применять в ПИФах — и почему это опасно

1️⃣Перекладка актива между фондами по нерыночной цене

Есть фонд, из которого инвесторы хотят выходить. Есть другой фонд, который можно “правильно сформировать”. Управляющая компания организует сделку между ними: один ПИФ продаёт объект другому либо заметно ниже рынка, либо наоборот — существенно выше.

Зачем это делают:
🏢у одного фонда корректируется налоговая база;
🏢уходящим пайщикам можно улучшить экономику выхода;
🏢у нового фонда появляется искусственно “созданный” потенциал роста или заранее заложенный “правильный” убыток.

Проблема в том, что для регулятора это не инвестиционная логика, а манипулирование ценой в условиях конфликта интересов: одна и та же УК управляет обоими фондами и фактически сама себе рисует экономику сделки. - комментирует управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

2️⃣ «Обновление» проблемного актива через перевод в новый ПИФ

Есть объект с долгами, спорами, плохой историей, сложными обязательствами или репутационным шлейфом. Вместо того чтобы честно решать проблемы, его просто «переносят» в новый фонд — часто с новым позиционированием и красивой легендой.

Как это подают рынку:
🏢“сейчас всё структурируем правильно”;
🏢“новая команда / новая стратегия”;
🏢“старые проблемы остались в прошлом фонде”.

Если меняется только вывеска, а не экономическая сущность и риски актива, для ЦБ и ФНС это выглядит как операция без деловой цели, направленная на сокрытие рисков и ввод инвесторов в заблуждение. Это прямая зона внимания надзора. -

комментирует управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

3️⃣ Продажа актива через ПИФ как “прокладку” (самая распространенная)

Компания-собственник актива вместо прямой продажи актива покупателю сначала передает его в ПИФ. А уже ПИФ продаёт его конечному покупателю.

Зачем это делают:
🏢пытаются изменить налоговый контур сделки;
🏢рассчитывают “смягчить” налоговую нагрузку на уровне владельца;
🏢используют ПИФ для создания более выгодной отчётной конструкции.

Иногда это выглядит “юридически красиво”, но по сути ПИФ выполняет не инвестиционную функцию, а роль транзитного звена. Если экономического смысла, кроме налогового, нет — ФНС видит в этом искусственную конструкцию. Работает принцип: «если бы можно было сделать проще, но сделали сложнее только ради налогов» — значит, это схема. Тогда налог пересчитают, выгоду снимут, плюс — пени и штрафы. -

комментирует управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

🏢Почему сегодня риск выше, чем раньше

➡️ территориальной «защиты» больше нет: все внутри страны, скорость контроля — часы, а не месяцы;
➡️ обязательная независимая оценка — полноценное доказательство, а не формальность;
➡️ реестр и прозрачность связей делают невозможным «замести следы».

📢ПИФ — профессиональный инструмент управления и консолидации активов, а не «новая налоговая капсула». Попытки повторить офшорные практики в российских структурах — прямой путь к доначислениям и штрафам. Когда-то ФНС закрыла эпоху офшорной оптимизации. Закрыть повторение тех же схем внутри ПИФов — вопрос времени. И это время близко.

Первая крупная сделка 2026 года на московском рынке

На этой неделе «Ароса-логистика» завершила продажу бывшего гипермаркета Selgros на Боровском шоссе (магазин закрылся в начале 2025 года).

В сделку вошли:
🏢земельный участок — 6,9 га
🏢здание бывшего гипермаркета — 13 тыс. м²
🏢складское здание — 5,9 тыс. м²

Покупатель — российская «дочка» международной хлебопекарной группы.

КС РФ про мену недвижимости и НДФЛ

КС РФ (Постановлением от 15.01.2026 № 1-П) разобрал ситуацию, когда налоговая начисляла физлицам НДФЛ при мене по правилу для продажи — кадастровая стоимость переданного объекта × на коэффициент 0,7.

В деле гражданка обменяла участок с кадастровой 2,9 млн.р. на участок с кадастровой 0,4 млн.р. (в договоре указали по 500 тыс.р., без доплат) — и ей доначислили НДФЛ, рассчитав его умножив кадастровую стоимость участка на коэффициент 0,7.

⚖️ Позиция КС РФ: такой подход нельзя применять автоматически.

Почему❓
КС подчеркнул, что мена ≠ купля-продажа. По мене между физлицами часто нет денег вообще, и налог «по кадастровой стоимости переданного» может означать налог с имущественной потери, а не с реальной экономической выгоды.

Как будет сейчас (пока в НК не внесут поправки)❓

Если вы меняете недвижимость для личных целей (без предпринимательской цели), то:
➡️ НДФЛ не считают по «0,7 от кадастровой стоимости переданного имущества».
➡️ НДФЛ появляется только если налоговая опровергнет эквивалентность обмена, то есть докажет одновременно:
🏢нет разумных мотивов для мены (в т.ч. бытовых: переезд, удобство и т.п.);
🏢кадастровая стоимость полученного имущества существенно выше, чем кадастровая стоимость переданного.

Если эквивалентность опровергнута — налог считают с разницы:
(КС полученного − КС переданного) + все денежные выплаты/доплаты по договору (если были).

📢С момента вынесения этого Постановления КС РФ физлицам, которые проводят мену недвижимости с заметной разницей в кадастровой стоимости, стоит заранее собрать «защитный файл»: документы и пояснения, подтверждающие разумность обмена (локация, переезд, приближение к центру жизненных интересов, семейные и бытовые причины, удобство использования объекта и т.п.). В ряде случаев имеет смысл (а иногда и необходимо) дополнить его отчетом об оценке рыночной стоимости — например, когда реальная ценность объектов сопоставима, но кадастровая оценка явно не отражает рынок. С таким пакетом аргументов разговор с налоговой обычно проходит значительно проще и дешевле, чем последующее оспаривание начислений в суде. - комментирует управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

КС РФ о допустимости ограничений оборота цифровой валюты и условиях судебной защиты

Цифровая валюта перестала быть «экзотикой» финансового рынка: она уже используется в расчётах, инвестиционных конструкциях и трансграничных переводах. Следующий практический этап — вовлечение криптоактивов в сделки с реальными активами, в том числе в коммерческой недвижимости (прямые расчёты либо через производные договорные конструкции). В этой связи для рынка критичны два вопроса:
1️⃣можно ли эффективно защищать такие требования в суде и
2️⃣ каков предел допустимых ограничений со стороны государства.

Именно поэтому обращаем внимание на Постановление КС РФ от 20.01.2026 № 2-П: в нём сформулированы ориентиры, которые фактически задают рамку для будущего регулирования криптовалюты с точки зрения имущественных прав и доступа к судебной защите.

О чём спор❓
Гражданин приобрёл USDT, передал их третьему лицу «в управление», но актив возвращён не был. Суды отказали в защите не по существу спора, а по формальному основанию: истец не подтвердил, что проинформировал государство о владении цифровой валютой и операциях с ней — как это предусмотрено 259-ФЗ.

Позиция КС🏢
Суд указал, что обязанность уведомления формально установлена, однако понятный и работоспособный механизм фактически выстроен преимущественно для случаев майнинга, тогда как для обычных владельцев (приобретение/обмен) порядок оказывается неочевидным и не позволяющим добросовестно выполнить «условие входа» в суд.

🪩Отсюда — ключевой дефект применения нормы: возникает ситуация, когда условие обращения в суд установлено, но реальный способ его исполнения не определён, и это используется как основание для отказа в защите имущественных прав.

Что решил КС❓

🏢для лиц, получающих цифровую валюту через майнинг, соответствующий «фильтр» в целом допустим;

🏢для лиц, приобретающих цифровую валюту не через майнинг, блокировать судебную защиту формальным «не уведомил» — неконституционно;

🏢до внесения изменений суды должны рассматривать такие требования при наличии доказательств законного происхождения/использования цифрового актива.

📢Комментарий управляющего партнёра Consul Group, Сергея Пивоварчика:

КС подтвердил две практические позиции, важные для рынка коммерческой недвижимости:
➡️ Криптовалюта — имущественная ценность, и споры вокруг неё (в том числе как элемента расчётов/обеспечения) не могут “обнуляться” простой ссылкой на отсутствие формального уведомления при отсутствии ясного механизма.
➡️ Вместе с тем КС прямо оставил законодателю широкий коридор усмотрения: пределы допустимого оборота криптовалюты определит регулирование. Это означает, что конструкция «недвижимость за криптовалюту» теоретически возможна, но режим может ужесточаться, а юридические риски нужно закладывать заранее — прежде всего по доказуемости источника актива и комплаенсу.

Регистрация в апартаментах: Конституционный суд описал механизм — с жёсткими критериями

КС РФ (Постановление от 03.02.2026 № 4-П) указал: регистрация по месту пребывания возможна и в нежилом помещении, если оно соответствует критериям, вытекающим из решения.

Какие плюсы решения❓

🏢Нельзя отказывать в регистрации просто обосновав «нежилое — значит нельзя». КС квалифицировал отсутствие процедуры как фактическое ограничение свободы выбора места пребывания и препятствие пользованию собственностью.
🏢Есть переходный порядок уже сейчас (до поправок): регистрация делается органом регистрационного учета по заявлению (по модели жилых помещений) при соблюдении условий и с подтверждающими документами.

В каком объекте это работает (критерии из постановления)❓

Чтобы зарегистрироваться по месту пребывания в апартаментах (нежилом помещении), объект должен быть таким:
1. Здание строилось/предназначалось для пребывания граждан (по документам на объект).
2. Конкретное помещение пригодно для проживания/пребывания и по характеристикам сходно с квартирой.
3. Это не номер и не часть номерного фонда средства размещения (иначе действует гостиничный порядок через администрацию).
4. В переходном режиме круг лиц ограничен: собственник, а также (при письменном согласии собственника и подтверждении родства) члены семьи/близкие родственники.

Почему это не “общая легализация апартаментов”❓

🏢Это не «прописка» (место жительства): КС прямо ограничил выводы — речь о месте пребывания, иначе стиралась бы граница между жилыми и нежилыми помещениями.
🏢Не возникает автоматического уравнивания с жильем по инфраструктуре/налогам/коммуналке.


📢Комментарий управляющего партнёра Consul Group, Сергея Пивоварчика:

В самом постановлении КС не устанавливает критерии для регистрации по месту жительства в апартаментах — наоборот, он исключает такое расширительное прочтение.
Логика правопорядка здесь такая: чтобы была «прописка» по месту жительства, объект должен быть юридически жилым помещением (в составе жилищного фонда) и соответствовать требованиям пригодности для постоянного проживания. Практически это означает необходимость смены статуса (перевода/признания) помещения в жилое по установленной процедуре — то есть не «через регистрацию», а через изменение правового режима объекта.

Важно: позиция КС не «обеляет» любые помещения, которые на рынке называют апартаментами. Поэтому объекты, которые фактически построены/реконструированы как офисы (либо переоборудованы под «апартаменты» без надлежащих разрешений и изменения назначения) и затем проданы физлицам под видом апартаментов, под логику постановления не подпадают: регистрация по месту пребывания, о котором говорит КС, к ним не применяется.

КРТ, изъятие и «рыночная» цена: новый виток контроля стоимости

Правительство РФ распоряжением от 11.02.2026 № 239-р закрепило, что экспертизы по делам об изъятии недвижимости для государственных/муниципальных нужд (определение «рыночной» стоимости изымаемых объектов и убытков) будут проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

➡️ Вступает в силу с 01.01.2027.

И это ложится в понятную линию: ранее в госэкспертные учреждения уже передали экспертизы по вопросам самовольного строительства и определению рыночной стоимости в спорах об оспаривании кадастровой стоимости.

⚔️Теперь — изъятие.

🏢То есть государство хочет не просто изымать объекты, но и само считать, какую «рыночную» стоимость за них платить.

📢Комментарий управляющего партнера Consul Group, Пивоварчика Сергея:

В Москве власти уже не первый год массово изымают объекты под КРТ, и ключевой вопрос для собственника — не «изымут или нет», а когда и по какой цене.

В московской практике по оспариванию кадастровой стоимости экспертиза в том же Минюсте может проводиться до года, хотя нормальная оценка рыночной стоимости делается независимыми оценщиками за 1–2 недели.

Теперь вопрос: будет ли то же самое в изъятии❓

Сегодня судебный спор по изъятию практически всегда делят на два судопроизводства. В итоге мы получаем процесс по изъятию и процесс по возмещению. Т.е. в рамках одного процесса собственник лишается прав на объект, а в рамках второго процесса будет решаться сколько ему возместят за такое изъятие.

Если экспертиза по цене будет идти месяцами, получаем риск, что собственник уже лишился объекта, а дальше ждёт год, пока ему посчитают компенсацию. И второе: какую компенсацию?

Если «рыночную», удобную для изымающей стороны — куда идти оспаривать? В другое госучреждение?

В итоге получается конструкция, где собственник спорит о цене возмещения с тем, кто изымает, и это прямо бьёт по идее непредвзятости и реальной состязательности процесса.

Неденежный вклад в УК: без отчёта оценщика — высокий риск отказа в регистрации

Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 19.01.2026 по делу А14-6586/2025 занял жёсткую позицию: если в уставный капитал вносится имущество (в т.ч. недвижимость) как неденежный вклад, денежная оценка должна быть подтверждена независимым оценщиком — и это требование действует в любом случае, независимо от размера увеличения номинала доли.

🔭Суть спора: общество увеличивало УК за счет вклада третьего лица; стоимость вклада — 53,86 млн руб., номинал доли — 500 руб. Документы подали без заключения независимого оценщика — ФНС отказала, и кассация поддержала отказ.

Что это означает для рынка коммерческой недвижимости❓

1️⃣Оценка — не «доп. бумага», а элемент законности формирования УК. При регистрации проверяется не только комплектность, но и соответствие документов императивным нормам; неправильно оформленные документы суд фактически приравнял к непредставленным.

2️⃣ Суд прямо опирается на п. 2 ст. 66.2 ГК РФ и указывает на приоритет ГК РФ при коллизии с Законом об ООО (в части порога 20 тыс. руб.).

3️⃣ Практически это значит: любые конструкции, где коммерческая недвижимость идет в УК (докапитализация, вход инвестора, реструктуризация владения активом, SPV), стоит изначально собирать пакет документов с пониманием, что отчет независимого оценщика — базовый документ.


📑 Бизнес в последние годы всё чаще упирается не в экономику сделки, а в её «процессуальную чистоту».

➡️ В конструкциях с недвижимостью — вклад в УК, докапитализация, вход инвестора, внутригрупповая реструктуризация — оценка не формальность, а инструмент структурирования: она одновременно легализует конструкцию и страхует её на будущее. В Consul Group оценку рыночной стоимости активов по таким проектам выполняет собственный департамент оценки активов, который подключается на этапе проектирования структуры.

💬 Если вам нужна оценка актива или консультация — можете написать партнёру и директору департамента оценки активов Consul Group — Александру Вереину: verein@consul.group.

Одна маленькая неосторожность в КРТ ценой в сотни миллионов рублей

КРТ — это история, где решает не только цена. Иногда всё ломается на одном, казалось бы, второстепенном вопросе: какой документ подписываем первым.

К нам за консультацией обратился собственник здания, попавшего в зону КРТ.

Застройщик предложил выкуп:
➖ 480 млн ₽ по отчёту оценщика;
➖ 30 млн ₽ за «упущенную выгоду»

Итого — 510 млн ₽.

Сумма выглядела рыночной. И дальше прозвучала фраза:
«Давайте не ждать соглашения об изъятии — подпишем ДКП».

На первый взгляд — логично. Зачем ждать соглашения - деньги те же.

🏢Но именно эта «мелочь» при невнимательном подходе могла обойтись собственнику изымаемого объекта в сотни миллионов рублей.

Продолжение — во втором посте: где именно ловушка и почему форма сделки в КРТ иногда важнее цены.