Отличный был день!
Всех благодарю 🙏 позже напишу подробности. Доброй ночи!

Тот момент, когда качество не целесообразно 🙃

В чате РСС начали дискуссию о том, что ИЖС — не каменный век, перспектива на рынке огромна. Но в процессе вскрылись интересные моменты...

Поэтому, сейчас будет разнос. Но честно, по делу.

При всей моей любви к ИЖС, невозможно долго закрывать глаза на один простой факт:
Инфраструктура — это вопрос, который решают девелоперы.

Если взять среднестатистический посёлок/кооператив, то жители в нём разве что не воют:
😫 Где больница?
😫 Где школа или детский сад?
😫 Где нормальные дороги и коммуникации?

Правительство поддерживает ИЖС, но решить эти проблемы не может, а исторически всё развивается в городах, где сосредоточены лучшие ресурсы и условия жизни.

Жители поселков сами сталкиваются с проблемами: отсутствием инфраструктуры, социальной изоляцией, низкой инвестиционной привлекательностью и так далее.

И получается, что на одной стороне весов у нас элитный коттеджный посёлок со всеми удобствами..
...а на другой — необходимость ехать за тридевять земель, чтобы ребёнок попал к доктору. 🙃

Представьте себе: поселок, где заборы стоят по кадастровым линиям, а дороги — это грунтовые полосы шириной 3,5 метра, усеянные столбами с висящими проводами.

И это не городская картинка: это реальная жизнь в некоторых поселках, где каждый сам по себе, а о культуре проживания мало кто задумывается. 😵‍💫

Как садоводство, которое видели все, — «Шанхай» из разноцветных домов и самодельных конструкций, где каждый строит, как хочет и на что хватает фантазии.

А власть молчит, потому что ради 500 человек строить тротуар длиной 3 км нецелесообразно. И его ещё нужно обслуживать.

И решение простым не будет — тут нужен комплексный подход:

🔁 Государственное участие: например, законодательно сделать ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ создание инфраструктуры;

🔁 Взаимодействие застройщиков и местной власти: совместное планирование, согласование стандартов;

🔁 Инициативы жителей: создание самоуправления, инициативы, решение самых острых вопросов на добровольных началах (и тут нельзя всю ответственность перекинуть на них!);

🔁 Технологические решения, внедрение умных технологий.

Строители должны быть честными с покупателями и рассказывать не только о преимуществах загородной жизни, но и о ее недостатках. Важно взвесить все «за» и «против», прежде чем принять решение о переезде.

Что думаете об этом? Возможно ли создать прекрасные малоэтажные оазисы или это так и останется привилегией для богатых? 🤔

Уберёшь один кирпичик — и всё развалится.

На международном форуме недвижимости в СПБ рассказывал об этапах разработки девелоперского проекта.

Думаю, удобнее всего представлять её как лестницу. 🪜
Нельзя перепрыгивать через ступеньки, нельзя пробежать по ней не глядя: иначе можно кубарем скатиться вниз.

Это я к чему:
▶️ Банк Траст пытается продать инфраструктуру посёлка "Крона" за 50 млн рублей, но покупателей как не было, так и нет.

Думаю, дело в следующих проблемах:

• Неправильный расчёт инфляции и динамического ценообразования.
• Неэффективный контроль за строительными работами, завышенные сметы.
• Неучтённые расходы на привлечение клиентов (маркетинг, продажи, агентские вознаграждения).
• Кассовый разрыв из-за неверного планирования.

Обслуживание инфраструктуры коттеджных посёлков — дорогостоящая проблема, которую часто игнорируют. 🤷‍♂️

И жителям посёлков с собственной инфраструктурой стоит задуматься, кто будет её обслуживать и сколько это будет стоить.

В противном случае, комфортная жизнь за городом может превратиться в неприятные сюрпризы.

▶️ Управление девелоперским проектом — это сложный процесс, требующий постоянного контроля и анализа ключевых элементов:

• Детальная финансовая модель: Нужно все время вести и актуализировать финмодель, мониторить график строительства, график продаж и чётко УПРАВЛЯТЬ этим процессом. 👨‍💻

• Мониторить и учитывать все расходные части по трём главам: по земле, строительным работам, и по коммерческим расходам. Тем меньше будет риск попасть в такую сложную ситуацию.
Думаю, конкретно здесь, определяющим является сам класс коттеджного поселка.

• Правильный выбор: целевой аудитории, локации и атрибутов комплекса, что гарантирует успех проекта.

▶️ Выпадет что-то одно — есть риск потерять объект и уйти в банкротство.

Поделитесь мыслями: легко ли вам идти по лестнице разработки проектов или нет? 🤔

ИЖС в доступном сегменте: «хрущёвка» или идеальное решение для семьи?

Давайте разберём это на примере, которому скоро исполнится 80 лет: Levittown. 🏘

Левиттаун — это название ряда пригородов, построенных компанией Levitt & Sons в США после Второй мировой войны. Эти пригороды стали символом американской мечты о собственном доме и жизни в комфорте, но также имели свои недостатки.

Например, отсутствие разнообразия в типовых домах, экологические проблемы и социальную изоляцию. Да, и расизм. 😐

Это издержки того времени: представьте, конец 50-х годов 20 века.
Но даже тогда, это был прорывной проект в плане общедоступного жилья: ежемесячный взнос за квартиру был всего 50$.

▶️ При этом, там была инфраструктура: каждый район имел свою церковь, школу и детский сад, а так же была большая площадь с магазинами, отдельно от жилых домов.

Я думаю, это пример успешного создания поселения, актуального и сегодня.

Он показывает, как можно организовать пространство для жизни, учитывая архитектурный стиль, типы домов и создание центров притяжения. Хотя Левиттаун был создан почти 80 лет назад, идеи, лежащие в его основе, актуальны:

🖇 Архитектурный код: Важен единый стиль, но с разнообразием в типах домов.
🖇 Центры притяжения: Создание мест, где концентрируются социальные и бытовые объекты.
🖇 Доминантные постройки: Необходимость ориентиров в больших поселениях.
🖇 Комбинированная застройка: Сочетание разных типов жилья для разнообразия и экономической эффективности.

Современный подход к созданию поселений, например, в Московской области, использует кластерный подход — объединение жилья, инфраструктуры и коммерческих объектов в одном пространстве. 🔗

Естественно, это крайне сложно осуществить в больших масштабах без поддержки государства.

Хотя уже и существует готовая модель малоэтажного жилого комплекса, которую можно масштабировать и использовать в любом регионе. 🗺

▶️ Она включает проектное банковское финансирование и использует индустриальное домостроение — дома собираются из готовых модулей, что ускоряет процесс строительства.
Эта модель уже активно применяется, и модульное строительство сейчас набирает популярность.

Что думаете об этом: реально ли сделать доступные и качественные проекты в ИЖС для «эконом» и «комфорт» сегментов? 🔥