Друзья, Баухаусу больше ста лет. Школу открыли в 1919 году в Веймаре. А я смотрю на эти дома и вижу проект, который можно сдавать в стройку хоть завтра.
Я долго думал, за счёт чего так. Ответ простой: в этой архитектуре нечему стареть.
Любой «стиль» на фасаде держится на декоре. Колонны, лепнина, шале, «английский дом» — через десять лет по ним сразу видно год постройки. В Баухаусе декора нет. Есть объём, пропорции и окна, а пропорции из моды не выходят. Каждая деталь работает. Окно стоит там, где нужен свет. Навес над входом там, где ты стоишь с ключами под дождём. Форма выросла из функции, поэтому вкусы десятилетия ей не страшны.
И главное для нас, девелоперов. Баухаус с самого начала придумывали под индустриальную стройку: простой объём, типовые элементы, понятная технология. У компактного куба минимум фасада и кровли на квадратный метр. Значит, дешевле строить и дешевле отапливать. Красота здесь сходится с экономикой.
Поэтому сейчас мы с командой работаем над линейкой домов для семей под новые правила семейной ипотеки 🔥
Напомню, что поменялось с 1 октября. Ставка теперь зависит от количества детей и региона. В Москве и области семья с одним ребёнком получает 12%, с двумя — 10%. А строительство частного дома оставили на фиксированных 6%, сколько бы ни было детей и где бы семья ни жила.
Что это значит на практике? По ставке своя стройка сейчас выгоднее квартиры. Вот только дом должен уложиться в лимит, пройти по требованиям банка и через пять лет не превратиться в колхозную стройку. Вот эту историю мы и закрываем со всех сторон.
За основу взяли архитектуру немецкого бюро Кая Штеппана (Kai Steppan). Он переводит Баухаус 20–30-х годов на язык современного частного дома. Его проект для семьи в Гамбурге: около 200 м², чистый куб, гладкая штукатурка, большие окна и тонкий навес над входом. Ничего лишнего.
Наша задача — срастить эту архитектуру с нашим климатом, нормами, себестоимостью и лимитами банков. Линейку покажу в следующих постах 🔥
А вам что ближе — строгий куб или дом с террасой на кровле? Пишите в комментариях.
Я долго думал, за счёт чего так. Ответ простой: в этой архитектуре нечему стареть.
Любой «стиль» на фасаде держится на декоре. Колонны, лепнина, шале, «английский дом» — через десять лет по ним сразу видно год постройки. В Баухаусе декора нет. Есть объём, пропорции и окна, а пропорции из моды не выходят. Каждая деталь работает. Окно стоит там, где нужен свет. Навес над входом там, где ты стоишь с ключами под дождём. Форма выросла из функции, поэтому вкусы десятилетия ей не страшны.
И главное для нас, девелоперов. Баухаус с самого начала придумывали под индустриальную стройку: простой объём, типовые элементы, понятная технология. У компактного куба минимум фасада и кровли на квадратный метр. Значит, дешевле строить и дешевле отапливать. Красота здесь сходится с экономикой.
Поэтому сейчас мы с командой работаем над линейкой домов для семей под новые правила семейной ипотеки 🔥
Напомню, что поменялось с 1 октября. Ставка теперь зависит от количества детей и региона. В Москве и области семья с одним ребёнком получает 12%, с двумя — 10%. А строительство частного дома оставили на фиксированных 6%, сколько бы ни было детей и где бы семья ни жила.
Что это значит на практике? По ставке своя стройка сейчас выгоднее квартиры. Вот только дом должен уложиться в лимит, пройти по требованиям банка и через пять лет не превратиться в колхозную стройку. Вот эту историю мы и закрываем со всех сторон.
За основу взяли архитектуру немецкого бюро Кая Штеппана (Kai Steppan). Он переводит Баухаус 20–30-х годов на язык современного частного дома. Его проект для семьи в Гамбурге: около 200 м², чистый куб, гладкая штукатурка, большие окна и тонкий навес над входом. Ничего лишнего.
Наша задача — срастить эту архитектуру с нашим климатом, нормами, себестоимостью и лимитами банков. Линейку покажу в следующих постах 🔥
А вам что ближе — строгий куб или дом с террасой на кровле? Пишите в комментариях.
❤3👍1
Жена мне сегодня сказала: «Костя, ты девелопер не по профессии. Ты девелопер по сердцу».
Я тогда улыбнулся. А потом понял, что она права на сто процентов.
Мы не можем просто погулять. Идём по набережной, она смотрит на реку, а я смотрю на дома вдоль берега. И уже прикидываю: вот этот фасад я бы перекрасил в тёплый песочный, он бы ожил. А здесь балконы надо было разворачивать к воде, а не во двор к парковке. Люди платят за вид, а вид им отдали машинам.
Приезжаем в гости к друзьям в новый жилой комплекс. Красивый, свежий, на рендерах был как картинка. Заходим во двор, а детская площадка стоит на самом солнцепёке, ни одного дерева. Летом в двенадцать дня там пусто, мамы с колясками сидят в тени у подъезда. Нарисовали площадку там, где было свободное место на плане, а не там, где детям будет хорошо.
Или лавочки. Сколько раз я видел, как их ставят спиной к самому красивому, что есть вокруг: к реке, к парку, к закату. Сидишь и смотришь на стену соседнего дома. Именно из таких мелочей складывается ощущение «здесь хорошо жить» или «здесь просто ночевать».
А моё любимое — живые тропинки.
Архитектор рисует аккуратные дорожки под прямым углом, красивую геометрию. А через полгода через газон идёт протоптанная тропа. Прямо по диагонали, от подъезда к остановке. Её никто не проектировал. Её проложили люди своими ногами, потому что им так удобно.
И вот эта тропинка честнее любого проекта. Она говорит: «Вот как мы здесь живём на самом деле». Утром к метро, днём в магазин, вечером с собакой к реке. От этих сценариев и надо отталкиваться, когда проектируешь. Не от того, как красиво смотрится сверху, а от того, как человек пройдёт здесь в дождь с пакетами в руках.
У меня это включается само. Я не могу это выключить, это уже на подкорке.
Где-то я восхищаюсь. Останавливаюсь, фотографирую, жена уже привыкла и просто ждёт. В телефоне у меня сотни таких снимков: удачный вход в подъезд, продуманный навес над кафе, красивое мощение, двор, где дети играют, а родители спокойно пьют кофе рядом. Всё это беру на заметку.
Где-то мы с ней разбираем увиденное прямо на ходу. Почему сделали именно так? Что хотел сказать архитектор? Девелопер сэкономил или просто не подумал? И знаете, это одни из самых тёплых наших разговоров.
А самое любимое — когда видим, что начинается новая стройка. Забор, котлован, техника. И мы начинаем фантазировать вдвоём. А тут ведь река рядом, надо обязательно сделать выход к воде, прогулочную дорожку, чтобы люди вечером выходили. А на первый этаж я бы пустил кофейню, пекарню, хорошую аптеку, маленький цветочный. Чтобы с утра пахло хлебом и кофе, а не было закрытых витрин «сдаётся в аренду». Вот тогда район живой с первого дня.
И в такие моменты я особенно ясно понимаю: это в крови. Это не работа с девяти до шести и не бизнес-модель. Это то, как устроена моя голова и моё сердце.
Менять пространство — значит менять жизнь людей. Делать так, чтобы человеку хотелось выйти из дома, пройтись, сесть на лавочку и подумать: «Как же здесь хорошо».
Для меня это служение. И я благодарен жене, что она однажды сказала это вслух 🤝
А у вас есть место, где вы почувствовали «здесь хорошо жить»? Или, наоборот, двор, где сразу видно, что людей не спросили? Поделитесь в комментариях, мне правда интересно.
Я тогда улыбнулся. А потом понял, что она права на сто процентов.
Мы не можем просто погулять. Идём по набережной, она смотрит на реку, а я смотрю на дома вдоль берега. И уже прикидываю: вот этот фасад я бы перекрасил в тёплый песочный, он бы ожил. А здесь балконы надо было разворачивать к воде, а не во двор к парковке. Люди платят за вид, а вид им отдали машинам.
Приезжаем в гости к друзьям в новый жилой комплекс. Красивый, свежий, на рендерах был как картинка. Заходим во двор, а детская площадка стоит на самом солнцепёке, ни одного дерева. Летом в двенадцать дня там пусто, мамы с колясками сидят в тени у подъезда. Нарисовали площадку там, где было свободное место на плане, а не там, где детям будет хорошо.
Или лавочки. Сколько раз я видел, как их ставят спиной к самому красивому, что есть вокруг: к реке, к парку, к закату. Сидишь и смотришь на стену соседнего дома. Именно из таких мелочей складывается ощущение «здесь хорошо жить» или «здесь просто ночевать».
А моё любимое — живые тропинки.
Архитектор рисует аккуратные дорожки под прямым углом, красивую геометрию. А через полгода через газон идёт протоптанная тропа. Прямо по диагонали, от подъезда к остановке. Её никто не проектировал. Её проложили люди своими ногами, потому что им так удобно.
И вот эта тропинка честнее любого проекта. Она говорит: «Вот как мы здесь живём на самом деле». Утром к метро, днём в магазин, вечером с собакой к реке. От этих сценариев и надо отталкиваться, когда проектируешь. Не от того, как красиво смотрится сверху, а от того, как человек пройдёт здесь в дождь с пакетами в руках.
У меня это включается само. Я не могу это выключить, это уже на подкорке.
Где-то я восхищаюсь. Останавливаюсь, фотографирую, жена уже привыкла и просто ждёт. В телефоне у меня сотни таких снимков: удачный вход в подъезд, продуманный навес над кафе, красивое мощение, двор, где дети играют, а родители спокойно пьют кофе рядом. Всё это беру на заметку.
Где-то мы с ней разбираем увиденное прямо на ходу. Почему сделали именно так? Что хотел сказать архитектор? Девелопер сэкономил или просто не подумал? И знаете, это одни из самых тёплых наших разговоров.
А самое любимое — когда видим, что начинается новая стройка. Забор, котлован, техника. И мы начинаем фантазировать вдвоём. А тут ведь река рядом, надо обязательно сделать выход к воде, прогулочную дорожку, чтобы люди вечером выходили. А на первый этаж я бы пустил кофейню, пекарню, хорошую аптеку, маленький цветочный. Чтобы с утра пахло хлебом и кофе, а не было закрытых витрин «сдаётся в аренду». Вот тогда район живой с первого дня.
И в такие моменты я особенно ясно понимаю: это в крови. Это не работа с девяти до шести и не бизнес-модель. Это то, как устроена моя голова и моё сердце.
Менять пространство — значит менять жизнь людей. Делать так, чтобы человеку хотелось выйти из дома, пройтись, сесть на лавочку и подумать: «Как же здесь хорошо».
Для меня это служение. И я благодарен жене, что она однажды сказала это вслух 🤝
А у вас есть место, где вы почувствовали «здесь хорошо жить»? Или, наоборот, двор, где сразу видно, что людей не спросили? Поделитесь в комментариях, мне правда интересно.
❤6👍3
В КРТ разрешат включать несмежные участки
Директор Департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич 30.09.2026 на форуме «100+ TechnoBuild» сообщила, что готов пакет из сорока поправок в градостроительное и земельное законодательство. Правообладателю разрешат включать в проект КРТ незастроенные территории, даже если они не смежны с основной площадкой, и упростят работу с генпланом и ПЗЗ. Законопроект о продлении договоров о КРТ согласован всеми органами исполнительной власти и уже внесён в Госдуму, в работе 1537 проектов КРТ с потенциалом 231 млн кв. м.
Для нас девелоперов это расширение правообладательского трека: земельный банк клиента можно будет собирать из разрозненных участков без требования смежности, поэтому границы проекта и очерёдность освоения стоит закладывать с запасом уже на концепции.
IPM|LAB
Директор Департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич 30.09.2026 на форуме «100+ TechnoBuild» сообщила, что готов пакет из сорока поправок в градостроительное и земельное законодательство. Правообладателю разрешат включать в проект КРТ незастроенные территории, даже если они не смежны с основной площадкой, и упростят работу с генпланом и ПЗЗ. Законопроект о продлении договоров о КРТ согласован всеми органами исполнительной власти и уже внесён в Госдуму, в работе 1537 проектов КРТ с потенциалом 231 млн кв. м.
Для нас девелоперов это расширение правообладательского трека: земельный банк клиента можно будет собирать из разрозненных участков без требования смежности, поэтому границы проекта и очерёдность освоения стоит закладывать с запасом уже на концепции.
IPM|LAB
❤2
Приказом Минстроя России № 584/пр от 02.09.2026 утверждено Изменение № 4 к СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей», оно вводится в действие через месяц со дня издания приказа. Гостевую стоянку в жилом доме теперь размещают на этаже въезда и отделяют от основной перегородками или стенами по пожарным требованиям, с отдельным контролируемым въездом и выездом. Встроенные закрытые стоянки разрешено использовать только жильцам и собственникам помещений того же здания, а в отдельно стоящих подземных стоянках до двух этажей допускаются свои въезды с каждого этажа.
Для нас девелоперов это пересчёт машиномест и баланса территории в проектах МЖК и жилых площадок КРТ: часть мест уходит в отдельный гостевой блок, планировку паркинга надо проверить до подачи.
Источник: КонсультантПлюс
IPM|LAB
Для нас девелоперов это пересчёт машиномест и баланса территории в проектах МЖК и жилых площадок КРТ: часть мест уходит в отдельный гостевой блок, планировку паркинга надо проверить до подачи.
Источник: КонсультантПлюс
IPM|LAB
❤2
Инвесторам хотят давать землю под школы и поликлиники без торгов
Группа сенаторов во главе с председателем Комитета Совета Федерации по экономической политике Андреем Кутеповым внесла законопроект № 1259047-8 — поправки в закон о соглашениях о защите и поощрении капиталовложений и в статью 39.6 Земельного кодекса. Компании, победившие в конкурсах по инициативе государства, смогут получать участки в аренду без торгов под школы, детские сады и больницы; взамен инвестор обязан раскрывать подробные технико-экономические параметры объекта, а конкретные требования уходят на уровень актов Правительства. Документ ждёт первого чтения.
Для проектов КРТ это прямой сюжет: соцобъекты — главная статья нагрузки в договоре, и возможность получить под них землю без торгов меняет финмодель, которую мы считаем собственнику на входе.
IPM|LAB
Группа сенаторов во главе с председателем Комитета Совета Федерации по экономической политике Андреем Кутеповым внесла законопроект № 1259047-8 — поправки в закон о соглашениях о защите и поощрении капиталовложений и в статью 39.6 Земельного кодекса. Компании, победившие в конкурсах по инициативе государства, смогут получать участки в аренду без торгов под школы, детские сады и больницы; взамен инвестор обязан раскрывать подробные технико-экономические параметры объекта, а конкретные требования уходят на уровень актов Правительства. Документ ждёт первого чтения.
Для проектов КРТ это прямой сюжет: соцобъекты — главная статья нагрузки в договоре, и возможность получить под них землю без торгов меняет финмодель, которую мы считаем собственнику на входе.
IPM|LAB
❤2
По данным Росреестра, обработанным сервисом DataFlat, в сентябре на первичном рынке столичного региона зарегистрировано 10,7 тыс. ДДУ — максимум за девять месяцев 2026 года и рост на 46% к августу. Подмосковье прибавило 55% за месяц, до 5,5 тыс. договоров, и 34% к сентябрю 2025 года — единственный положительный годовой тренд в регионе, тогда как старая Москва потеряла 32%, Новая Москва 21%. Выручка застройщиков выросла на 43%, до 217,4 млрд рублей.
Для наших клиентов это аргумент в пользу областных площадок: спрос смещается за МКАД, и это прямо поддерживает экономику проектов КРТ и МЖК в Подмосковье.
IPM|LAB
Для наших клиентов это аргумент в пользу областных площадок: спрос смещается за МКАД, и это прямо поддерживает экономику проектов КРТ и МЖК в Подмосковье.
IPM|LAB
❤1
Роскадастр сообщил, что сервис «Умный кадастр» обнаружил в России около 65 млн объектов недвижимости, которых нет в ЕГРН. Там же оценили совокупную кадастровую стоимость российской недвижимости в 924 трлн рублей. Машинное выявление неучтённых объектов меняет расклад для загородных площадок: самострой и неоформленные постройки на участке перестают быть невидимыми, и это стоит проверять на входе в любой проект
❤1
ДОМ.РФ скорректировал оценку годового объёма ипотечных выдач до 4,5–4,6 трлн рублей. Пересмотр идёт следом за изменением условий семейной ипотеки и сохранением высокой стоимости рыночных кредитов. Для застройщиков это сигнал по темпу наполнения эскроу: при более медленных продажах ставка по проектному финансированию раскрывается хуже, и в финмодели надо закладывать более длинный срок выборки и более консервативный график продаж.
❤1
В Москве идёт Международный жилищный конгресс
С 5 по 9 октября в Москве проходит Международный жилищный конгресс — крупнейшая за год площадка, где девелоперы, банки и регуляторы сверяют позиции по спросу, ипотеке и проектному финансированию. Заявления, сделанные на конгрессе на этой неделе, станут опорными цифрами для рыночных прогнозов до конца года, и их стоит отслеживать для обновления аналитики и финмоделей. Смотрим с командой пристально, от многих решений и заявлений зависит наша работа с проектами и фин моделями для заказчиков.
Завтра я приму участие в
Конференции «Девелоперские проекты и КРТ в загородной недвижимости: от идеи до реализации»
📍Мероприятие состоится:
8 октября (четверг), 14:30-16:00, в зале ПИРОГОВО КОЛЛЕКЦИЯ
Буду рад встрече! Готов пообщаться после мероприятия и ответить на ваши вопросы 🤝
С 5 по 9 октября в Москве проходит Международный жилищный конгресс — крупнейшая за год площадка, где девелоперы, банки и регуляторы сверяют позиции по спросу, ипотеке и проектному финансированию. Заявления, сделанные на конгрессе на этой неделе, станут опорными цифрами для рыночных прогнозов до конца года, и их стоит отслеживать для обновления аналитики и финмоделей. Смотрим с командой пристально, от многих решений и заявлений зависит наша работа с проектами и фин моделями для заказчиков.
Завтра я приму участие в
Конференции «Девелоперские проекты и КРТ в загородной недвижимости: от идеи до реализации»
📍Мероприятие состоится:
8 октября (четверг), 14:30-16:00, в зале ПИРОГОВО КОЛЛЕКЦИЯ
Буду рад встрече! Готов пообщаться после мероприятия и ответить на ваши вопросы 🤝
❤1
Постановлением Правительства РФ № 1290 от 02.10.2026 внесены изменения в Правила технологического присоединения, утверждённые постановлением № 861 от 27.12.2004. Уточнён перечень документов, прилагаемых к заявке на присоединение, включая описание вводных устройств и сведения о владельцах имущества; переписан порядок уплаты неустойки при нарушении срока внесения платы за присоединение; скорректированы требования по отдельным объектам, в том числе по многоквартирным домам с постоянной схемой электроснабжения и по классу напряжения 0,4 кВ и ниже; отдельно изменён порядок увеличения максимальной мощности ранее присоединённых устройств до 150 кВт.
Для девелоперов это прямое касание графика и бюджета: заявки на подключение посёлков ИЖС и площадок КРТ нужно пересобирать по новому составу документов, а увеличение мощности по уже присоединённым объектам теперь считается по другим правилам, поэтому раздел электроснабжения в финмоделях и дорожных картах стоит перепроверить до подачи
Для девелоперов это прямое касание графика и бюджета: заявки на подключение посёлков ИЖС и площадок КРТ нужно пересобирать по новому составу документов, а увеличение мощности по уже присоединённым объектам теперь считается по другим правилам, поэтому раздел электроснабжения в финмоделях и дорожных картах стоит перепроверить до подачи