ИИ уже зашёл в девелопмент. Только не туда где вы думали. Моя команда даже собрала для вас наглядный график (2 картинка)

Anthropic опубликовала отчёт по рынку труда. И там впервые посчитали не «что нейросеть умеет в теории», а что она реально делает в рабочих задачах — по миллионам обращений.

Цифры: потолок в бизнесе и финансах — 94% задач. Реально закрыто — 28%. В офисной работе потолок 90%, факт — 34%. Разрыв между «может» и «делает» — 50–65 процентных пунктов почти в каждой профессии.
Я взял их категории и разложил на роли нашего девелоперского проекта. Схема — в карусели ⬆️
Смотрите, что видно.
Самая «съеденная» история — не проектирование и не аналитика. Это бумага. Письма, протоколы, реестры, комплектность заявки в Мособлархитектуру. Треть задач уже уходит в машину, причём само, без приказов сверху.
Дальше — деньги проекта. Финмодель, сметы, аналитика рынка, Best Use. Потолок 94%, а пользуются единицы. Один мой клиент три недели вручную гонял варианты по участку в таблицах. Мы в IPM пересобрали то же самое за пару вечеров — не потому что машина умнее, а потому что она не устаёт считать двадцать первый сценарий. Ну и я уже набил руку в работе с ИИ.
Градостроительная документация, договоры, ДКРТ — потолок 85–89%. Но переговоры с администрацией, ответственность и подпись машина не заберёт. Проверено.
А теперь посмотрите на левую сторону схемы. Она почти пустая. СМР, монтаж сетей, пусконаладка — 2%. Геодезия, изыскания, технадзор, приёмка, эксплуатация посёлка — около нуля. Здесь платят за руки, за присутствие на объекте и за того, кто ставит подпись.

Что это значит для нас с вами?
Разрыв между потолком и практикой — это не угроза. Это фора. Пока один собирает комплект по ППТ неделю и вручную пересчитывает экономику, второй делает это за два дня и идёт дальше — в поле, к администрации, к земле. Через год разрыв закроется, и фора закончится.

Скажите честно: у вас в компании ИИ уже кто-то реально использует в работе — или пока «посмотрим, что там будет»? Мне и моей команде очень нравится работа с ИИ, НО я абсолютно всегда проверяю все что выдает мне машина, более того нахожу огромное количество ошибок и несостыковок. Так что ИИ на данный момент полностью не может заменить грамотного девелопера, несмотря на то, что можно очень серьёзно обучить свой Аватар.

Напишите мне лично @Porotckii_lab — полчаса потратим, разберём ваш проект и поймём где вам уже можно применить ИИ, а где вам нужен я как девелопер 🤝

На рынке ИЖС с эскроу работают уже 5 тысяч подрядчиков

По данным аналитического центра ДОМ.РФ, с эскроу-счетами в индивидуальном строительстве работают около 5 тыс. подрядчиков, из них 1,4 тыс. вышли на рынок с начала 2026 года. Схема перестаёт быть экзотикой: для проектов посёлков это означает, что банковское сопровождение продаж домов становится нормой, и модель продаж лучше сразу считать под эскроу.

Источник: Аналитика ДОМ.РФ

IPM|LAB

Читаю сейчас четыре книги параллельно. Лучшее, что попалось за последнее время, — «Фауст» Гёте. Я брался за него раньше, и не пошло. Видимо, тогда я к нему просто не дорос. А сегодня открываю на любой странице и залипаю: сила мысли, логика, то, как поставлена каждая фраза. И разговор о главном — добро, зло, человеческие отношения. Одна строчка зацепила отдельно: «Наружный блеск рассчитан на мгновенье, а правда переходит в поколенья». А вы что сейчас читаете?

Мособлархитектура переписала порядок учёта предложений в генплан

Распоряжение от 11.09.2026 № 33РВ-838 утвердило новый Порядок принятия решения об учёте предложений физических и юридических лиц в проекте генплана и в проекте изменений генплана муниципального образования Московской области; прежнее распоряжение 27РВ-388 от 12.08.2022 утратило силу. Порядок не распространяется на предложения по многоквартирному строительству и по территориям площадью 3 га и более под ИЖС и садоводство. Типовой проект посёлка у нас почти всегда крупнее 3 га, поэтому зайти в генплан через это заявление не получится — остаётся маршрут КРТ и отдельные процедуры.

Источник: КонсультантПлюс

IPM|LAB

ФЗ-301: в зонах затопления и подтопления строить больше нельзя

Закон № 301-ФЗ от 04.08.2026 переписал статьи 24 и 67.1 Водного кодекса: в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства и освоение территорий под застройку, кроме сооружений инженерной защиты. Раньше строить разрешалось при условии защиты самого объекта, теперь порядок обратный — сначала инженерная защита территории и снятие статуса зоны решением Росводресурсов, и только потом стройка. Для проектов ИПМ это новый обязательный фильтр на стадии анализа участка: зону затопления проверяем до расчёта чистого пятна, иначе уезжает весь ТЭП.

Источник: Официальное опубликование правовых актов

IPM|LAB

КРТ дошло до закрытых городов

Саров получил положительное заключение экспертизы по первому дому в рамках КРТ. Первое ЗАТО в стране, где заработал этот механизм.

Расселяют 38 семей из 11 аварийных домов, в проекте детский сад на 125 мест, сети и дороги, срок реализации 10 лет.

Я к чему. Механизму пять лет, и всё это время в регионах отвечали: у нас особый режим, у нас не получится. ЗАТО — это пропуска, ограничения по земле, отдельные согласования. Получилось.

Значит, «у нас особая территория» больше не аргумент. Аргумент другой: есть ли аварийный фонд, есть ли неэффективно используемая застройка и кто посчитает экономику расселения.

Что делать завтра. Если у вас земля рядом со старым фондом, поднимите генплан и ПЗЗ и проверьте территорию по критериям КРТ вашего региона.

Скиньте кадастровый номер, посмотрим вместе.

Константин Пороцкий
IPM|LAB

«Стимул» возвращается.
И впервые под ИЖС ❗️
Вчера на Московском финансовом форуме Файзуллин сказал вещь, которую в нашем сегменте ждали два года: программа «Стимул» возобновляется с 2027 года. Но пойдёт она только на инфраструктуру индивидуального жилищного строительства.
Правила ещё в работе - внесли в Минфин в пятницу. Распределение будет через конкурс.
Почему это важно именно для нас: Почти в каждом проекте ИЖС, который ко мне приходит, экономика ломается на одном и том же - на сетях и дорогах. Центральные сети- это сразу порядка +25% к себестоимости квадрата. Соцобъекты по РНГП - ещё сверху. И вот эта история съедает маржу до того, как вы продали первый дом.
«Стимул» за 2019–2024 годы дал 53,8 млн квадратных метров - примерно 13% всего построенного жилья в стране. Только раньше это работало в основном на многоквартирку. Теперь - на посёлки.
Но внимание: конкурс. Это не пришёл и получил. Это значит, что деньги уйдут тем, у кого на руках будет готовый комплект: утверждённая градостроительная документация, ППТ/ПМТ, посчитанные ТЭПы, расчёт нагрузок, полученные ТУ и внятная финмодель проекта.
Кто сядет готовить документацию в январе 2027-го — опоздает. Конкурсы не ждут, пока вы закажете проект планировки.

Что делать сейчас, осенью 2026-го:
Определиться уже с площадкой и подтвердить, что она вообще проходит по ПЗЗ и нормативам региона - до вложений.
Запустить градостроительную документацию: ППТ/ПМТ, концепция, мастер-план. И внимание ❗️Это самый длинный по срокам блок.
Посчитать инженерию честно: нагрузки, головные сооружения, ТУ. Понять, какую именно часть инфраструктуры вы будете просить субсидировать.
Параллельно смотреть второй контур - инфраструктурный заём ДОМ.РФ. «Стимул» не единственный инструмент, и их можно складывать.
Держать финмодель в двух версиях: со субсидией и без. Проект должен жить и без неё, иначе это не проект, а надежда.
Правил ещё нет - как только выйдут, разберу их здесь по пунктами пришлю все ссылки.

А у вас есть площадка под ИЖС, которую вы отложили именно из-за сетей? Напишите в комментариях, посмотрим, попадает ли она в логику «Стимула»

Мособлархитектура ограничила инициативы по смене зонирования

Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 11 сентября 2026 года № 33РВ-838 установило порядок рассмотрения инициатив граждан и организаций об изменении функционального зонирования территории и границ населённых пунктов. Регламент исключает из рассмотрения предложения о многоэтажном жилищном строительстве, а также по участкам площадью более 3 га под коттеджное строительство и садоводство; одновременно отменено распоряжение от 12 августа 2022 года № 27РВ-388. Сам документ подписан до отчётного периода и попал в еженедельный обзор регионального законодательства 21 сентября.

На мой взгляд прямое ограничение привычного маршрута: собственникам крупных массивов в Подмосковье остаётся путь через КРТ по инициативе правообладателя и документацию по планировке территории.

ФЗ-299 от 04.08.2026 — права по договору о КРТ переходят вместе с недвижимостью

Что это меняет? Закон правит статьи 66, 70 и 71 Градостроительного кодекса. В статье 70 появилась часть 9.1: права и обязанности по договору о КРТ передаются третьему лицу при отчуждении недвижимости. Часть 8 переформулирована — договор заключается без торгов. Статья 71 уточнила критерии оператора КРТ.

Почему для нас это важно?
Соинвестор входит в уже заключённый договор вместе с недвижимостью, без отдельных переговоров с публичной стороной. Этот механизм стоит заранее описать в соглашении правообладателей и заложить в финмодель как сценарий выхода партнёра.

Действует с 05.08.2026.

IPM | LAB

Доброград, Большая бизнесс-встреча Open Village Россия 🔥
Только что вернулся и пишу по горячим следам.

Принял участие в мероприятии в качестве спикера по приглашению Влада Капицы. Предыстория простая. Недавно мы встречались с Владом, и я поделился своим исследованием рынка КРТ и будущего ИЖС. Владу это показалось интересным, и он позвал меня выступить перед 150 участниками встречи Open Village. Собрались представители из всех городов плюс партнёры.
В Доброграде я последний раз был несколько лет назад. Город качественно изменился, и это видно с первых минут экскурсии. Особенно впечатлило гольф в поле и новенькая частная школа Мир👌🏻
Для меня большая награда и радость — встреча с Владимиром Седовым, основателем группы компаний «Askona» и инициатором строительства Доброграда. Плюс знакомство с его командой: Романом Ершовым, президентом холдинга Askona, и Андреем Матковым, CEO Доброграда.
Инсайтов унёс много. Записал главное и делюсь с вами:
Про бизнес и команду
- Выгорание менеджера значит, что человек уже не на своём месте. Помогает перемещение: вверх, вниз, по горизонтали.
- Есть 4 типа менеджеров:
1. Кайф от бизнеса, который растёт на 200%.
2. Кайф от среднего роста 15–30%.
3. Кайф от 5% роста, зато всё по полочкам и чётко посчитано. Квадратиш, практиш, гут.
4. Кризис-менеджер. В каждом человеке есть все четыре. Важно знать, в каком соотношении.
- Когда случился пожар, трое из четырёх конкурентов согласились помочь. Если бы нет, Асконы бы не было.
- Работа с ИКЕА дала кратный рост эффективности.
- Контракт с Америкой принёс +1 млн $ и наставника.
- Гендиректор эффективен до 50 лет. Дальше нужно уходить пуская молодых вперед
- Чутьё подсказало продать контрольный пакет акций иностранной компании.
- Яйца отрастают со временем. - Предпринимательская стадия длится 1,5–2 года, дальше стадия бизнеса. И предприниматель должен отойти в сторону, иначе ничего большого не построит.
- Самое главное в бизнесе — собрать сильную команду.

Отдельно зацепило вот что. Седов говорил: бизнесмен и предприниматель — совершенно разные вещи. Предприниматель чувствует рынок. Понимает, что будет дальше, и доверяет своему чутью. Даже если цифры говорят иначе, даже если бизнес пока в минусе, ты веришь и чувствуешь, что дальше будет рост. И в это надо вкладываться! Не сдаваться, расти, пробовать и сверяться с чуйкой.
Я ещё раз убедился: слушай себя! Доверяй себе! Сделай так как считаешь нужным именно ты!

Про города и будущее ИЖС 🇷🇺
- Больше 70% людей стремятся построить свой дом.
- Города-миллионники, которые растут через агломерацию и становятся мегаполисами, идут к большим проблемам.
- Старые города строились под экономику и по-другому жить никогда не будут. Иваново никогда не станет богаче Самары.
- Изменить старый город невозможно. Проще построить новый.
- В 1962 году в Америке впервые решили построить город под людей, а экономика придёт сама. ❗️Так появилась модель MPC — мастер-план комьюнити. Сценарий жизни людей утверждается на 100 лет и не меняется никогда.
- Сейчас в США и Канаде реализовано больше 650 городов MPC. Прибыль такого города — больше 4 млрд $ в год.
- Мастер-девелопер не уходит из проекта никогда. Он зарабатывает и на старте, и на эксплуатации.
❗️4 стадии роста MPC:
1. Секция — 15–50 домов, до 200 жителей.
2. Нейборхуд — до 300 домов, 1–10 секций, до 1000 жителей.
3. Виладж — до 20 нейборхудов, до 6000 домов, 6–18 тыс. жителей.
4. Таун — до 10 виладжей, 50–130 тыс. жителей.

И ещё одна фраза Владимира Седова, которую я запомнил: девелоперов в России полно, а мастер-девелоперов нет вообще.
Тут я понял: то, что я сейчас создаю с командой IPM в своих проектах, — это уже огромное движение в сторону мастер-девелопмента.
Я так же вижу, что будет с рынком ИЖС и с КРТ. Поделился этим с участниками мероприятия. Всё обосновал на цифрах . Сейчас мало кто из девелоперов идёт в КРТ осознанно. Все ждут. Но за этим инструментом будущее. Поэтому мы выстраиваем систему дальше, и команда уже работает с проектами КРТ в Нижнем Новгороде, в Москве.

Продолжение 👇

Выступить с темой «КРТ и ИЖС: взгляд в будущее. Аналитический прогноз развития рынка до 2036 года» — большая честь для меня.
После выступления подходило много людей с вопросами. Ребята из Иванова, Костромы, Санкт-Петербурга, Казани. В Москве КРТ ещё не до всех дошло, в регионы дойдёт позже, а люди уже смотрят вперёд. Понимают, что с КРТ надо разбираться и начинать хотя бы с финмоделей. Обменялись контактами, работаем дальше 🤝
Владимир Седов, построивший первый в России «частный» город, Влад Капица и я — мы все визионеры. И мы не столько про ИЖС, сколько про комфортную, качественную жизнь людей за городом. Про то, чтобы менять устои и подход к строительству, думать в первую очередь о людях.
Благодарю Влада Капицу и всю команду Open Village за приглашение, а Доброград — за гостеприимство. Идём дальше.