ИИ уже зашёл в девелопмент. Только не туда где вы думали. Моя команда даже собрала для вас наглядный график (2 картинка)
Anthropic опубликовала отчёт по рынку труда. И там впервые посчитали не «что нейросеть умеет в теории», а что она реально делает в рабочих задачах — по миллионам обращений.
Цифры: потолок в бизнесе и финансах — 94% задач. Реально закрыто — 28%. В офисной работе потолок 90%, факт — 34%. Разрыв между «может» и «делает» — 50–65 процентных пунктов почти в каждой профессии.
Я взял их категории и разложил на роли нашего девелоперского проекта. Схема — в карусели ⬆️
Смотрите, что видно.
Самая «съеденная» история — не проектирование и не аналитика. Это бумага. Письма, протоколы, реестры, комплектность заявки в Мособлархитектуру. Треть задач уже уходит в машину, причём само, без приказов сверху.
Дальше — деньги проекта. Финмодель, сметы, аналитика рынка, Best Use. Потолок 94%, а пользуются единицы. Один мой клиент три недели вручную гонял варианты по участку в таблицах. Мы в IPM пересобрали то же самое за пару вечеров — не потому что машина умнее, а потому что она не устаёт считать двадцать первый сценарий. Ну и я уже набил руку в работе с ИИ.
Градостроительная документация, договоры, ДКРТ — потолок 85–89%. Но переговоры с администрацией, ответственность и подпись машина не заберёт. Проверено.
А теперь посмотрите на левую сторону схемы. Она почти пустая. СМР, монтаж сетей, пусконаладка — 2%. Геодезия, изыскания, технадзор, приёмка, эксплуатация посёлка — около нуля. Здесь платят за руки, за присутствие на объекте и за того, кто ставит подпись.
Что это значит для нас с вами?
Разрыв между потолком и практикой — это не угроза. Это фора. Пока один собирает комплект по ППТ неделю и вручную пересчитывает экономику, второй делает это за два дня и идёт дальше — в поле, к администрации, к земле. Через год разрыв закроется, и фора закончится.
Скажите честно: у вас в компании ИИ уже кто-то реально использует в работе — или пока «посмотрим, что там будет»? Мне и моей команде очень нравится работа с ИИ, НО я абсолютно всегда проверяю все что выдает мне машина, более того нахожу огромное количество ошибок и несостыковок. Так что ИИ на данный момент полностью не может заменить грамотного девелопера, несмотря на то, что можно очень серьёзно обучить свой Аватар.
Напишите мне лично @Porotckii_lab — полчаса потратим, разберём ваш проект и поймём где вам уже можно применить ИИ, а где вам нужен я как девелопер 🤝
Anthropic опубликовала отчёт по рынку труда. И там впервые посчитали не «что нейросеть умеет в теории», а что она реально делает в рабочих задачах — по миллионам обращений.
Цифры: потолок в бизнесе и финансах — 94% задач. Реально закрыто — 28%. В офисной работе потолок 90%, факт — 34%. Разрыв между «может» и «делает» — 50–65 процентных пунктов почти в каждой профессии.
Я взял их категории и разложил на роли нашего девелоперского проекта. Схема — в карусели ⬆️
Смотрите, что видно.
Самая «съеденная» история — не проектирование и не аналитика. Это бумага. Письма, протоколы, реестры, комплектность заявки в Мособлархитектуру. Треть задач уже уходит в машину, причём само, без приказов сверху.
Дальше — деньги проекта. Финмодель, сметы, аналитика рынка, Best Use. Потолок 94%, а пользуются единицы. Один мой клиент три недели вручную гонял варианты по участку в таблицах. Мы в IPM пересобрали то же самое за пару вечеров — не потому что машина умнее, а потому что она не устаёт считать двадцать первый сценарий. Ну и я уже набил руку в работе с ИИ.
Градостроительная документация, договоры, ДКРТ — потолок 85–89%. Но переговоры с администрацией, ответственность и подпись машина не заберёт. Проверено.
А теперь посмотрите на левую сторону схемы. Она почти пустая. СМР, монтаж сетей, пусконаладка — 2%. Геодезия, изыскания, технадзор, приёмка, эксплуатация посёлка — около нуля. Здесь платят за руки, за присутствие на объекте и за того, кто ставит подпись.
Что это значит для нас с вами?
Разрыв между потолком и практикой — это не угроза. Это фора. Пока один собирает комплект по ППТ неделю и вручную пересчитывает экономику, второй делает это за два дня и идёт дальше — в поле, к администрации, к земле. Через год разрыв закроется, и фора закончится.
Скажите честно: у вас в компании ИИ уже кто-то реально использует в работе — или пока «посмотрим, что там будет»? Мне и моей команде очень нравится работа с ИИ, НО я абсолютно всегда проверяю все что выдает мне машина, более того нахожу огромное количество ошибок и несостыковок. Так что ИИ на данный момент полностью не может заменить грамотного девелопера, несмотря на то, что можно очень серьёзно обучить свой Аватар.
Напишите мне лично @Porotckii_lab — полчаса потратим, разберём ваш проект и поймём где вам уже можно применить ИИ, а где вам нужен я как девелопер 🤝
👍3🔥2❤1
На рынке ИЖС с эскроу работают уже 5 тысяч подрядчиков
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, с эскроу-счетами в индивидуальном строительстве работают около 5 тыс. подрядчиков, из них 1,4 тыс. вышли на рынок с начала 2026 года. Схема перестаёт быть экзотикой: для проектов посёлков это означает, что банковское сопровождение продаж домов становится нормой, и модель продаж лучше сразу считать под эскроу.
Источник: Аналитика ДОМ.РФ
IPM|LAB
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, с эскроу-счетами в индивидуальном строительстве работают около 5 тыс. подрядчиков, из них 1,4 тыс. вышли на рынок с начала 2026 года. Схема перестаёт быть экзотикой: для проектов посёлков это означает, что банковское сопровождение продаж домов становится нормой, и модель продаж лучше сразу считать под эскроу.
Источник: Аналитика ДОМ.РФ
IPM|LAB
Читаю сейчас четыре книги параллельно. Лучшее, что попалось за последнее время, — «Фауст» Гёте. Я брался за него раньше, и не пошло. Видимо, тогда я к нему просто не дорос. А сегодня открываю на любой странице и залипаю: сила мысли, логика, то, как поставлена каждая фраза. И разговор о главном — добро, зло, человеческие отношения. Одна строчка зацепила отдельно: «Наружный блеск рассчитан на мгновенье, а правда переходит в поколенья». А вы что сейчас читаете?
1👍4
Мособлархитектура переписала порядок учёта предложений в генплан
Распоряжение от 11.09.2026 № 33РВ-838 утвердило новый Порядок принятия решения об учёте предложений физических и юридических лиц в проекте генплана и в проекте изменений генплана муниципального образования Московской области; прежнее распоряжение 27РВ-388 от 12.08.2022 утратило силу. Порядок не распространяется на предложения по многоквартирному строительству и по территориям площадью 3 га и более под ИЖС и садоводство. Типовой проект посёлка у нас почти всегда крупнее 3 га, поэтому зайти в генплан через это заявление не получится — остаётся маршрут КРТ и отдельные процедуры.
Источник: КонсультантПлюс
IPM|LAB
Распоряжение от 11.09.2026 № 33РВ-838 утвердило новый Порядок принятия решения об учёте предложений физических и юридических лиц в проекте генплана и в проекте изменений генплана муниципального образования Московской области; прежнее распоряжение 27РВ-388 от 12.08.2022 утратило силу. Порядок не распространяется на предложения по многоквартирному строительству и по территориям площадью 3 га и более под ИЖС и садоводство. Типовой проект посёлка у нас почти всегда крупнее 3 га, поэтому зайти в генплан через это заявление не получится — остаётся маршрут КРТ и отдельные процедуры.
Источник: КонсультантПлюс
IPM|LAB
❤2
ФЗ-301: в зонах затопления и подтопления строить больше нельзя
Закон № 301-ФЗ от 04.08.2026 переписал статьи 24 и 67.1 Водного кодекса: в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства и освоение территорий под застройку, кроме сооружений инженерной защиты. Раньше строить разрешалось при условии защиты самого объекта, теперь порядок обратный — сначала инженерная защита территории и снятие статуса зоны решением Росводресурсов, и только потом стройка. Для проектов ИПМ это новый обязательный фильтр на стадии анализа участка: зону затопления проверяем до расчёта чистого пятна, иначе уезжает весь ТЭП.
Источник: Официальное опубликование правовых актов
IPM|LAB
Закон № 301-ФЗ от 04.08.2026 переписал статьи 24 и 67.1 Водного кодекса: в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства и освоение территорий под застройку, кроме сооружений инженерной защиты. Раньше строить разрешалось при условии защиты самого объекта, теперь порядок обратный — сначала инженерная защита территории и снятие статуса зоны решением Росводресурсов, и только потом стройка. Для проектов ИПМ это новый обязательный фильтр на стадии анализа участка: зону затопления проверяем до расчёта чистого пятна, иначе уезжает весь ТЭП.
Источник: Официальное опубликование правовых актов
IPM|LAB
❤1
КРТ дошло до закрытых городов
Саров получил положительное заключение экспертизы по первому дому в рамках КРТ. Первое ЗАТО в стране, где заработал этот механизм.
Расселяют 38 семей из 11 аварийных домов, в проекте детский сад на 125 мест, сети и дороги, срок реализации 10 лет.
Я к чему. Механизму пять лет, и всё это время в регионах отвечали: у нас особый режим, у нас не получится. ЗАТО — это пропуска, ограничения по земле, отдельные согласования. Получилось.
Значит, «у нас особая территория» больше не аргумент. Аргумент другой: есть ли аварийный фонд, есть ли неэффективно используемая застройка и кто посчитает экономику расселения.
Что делать завтра. Если у вас земля рядом со старым фондом, поднимите генплан и ПЗЗ и проверьте территорию по критериям КРТ вашего региона.
Скиньте кадастровый номер, посмотрим вместе.
Константин Пороцкий
IPM|LAB
Саров получил положительное заключение экспертизы по первому дому в рамках КРТ. Первое ЗАТО в стране, где заработал этот механизм.
Расселяют 38 семей из 11 аварийных домов, в проекте детский сад на 125 мест, сети и дороги, срок реализации 10 лет.
Я к чему. Механизму пять лет, и всё это время в регионах отвечали: у нас особый режим, у нас не получится. ЗАТО — это пропуска, ограничения по земле, отдельные согласования. Получилось.
Значит, «у нас особая территория» больше не аргумент. Аргумент другой: есть ли аварийный фонд, есть ли неэффективно используемая застройка и кто посчитает экономику расселения.
Что делать завтра. Если у вас земля рядом со старым фондом, поднимите генплан и ПЗЗ и проверьте территорию по критериям КРТ вашего региона.
Скиньте кадастровый номер, посмотрим вместе.
Константин Пороцкий
IPM|LAB
Московская область написала свои правила по ИЖС. И дала ровно год
31 августа Правительство Московской области выпустило постановление № 1069-ПП. Пока все следили за федеральной реформой, регион спокойно утвердил свой порядок и свои формы: разрешения на строительство, разрешения на ввод и уведомления о планируемом строительстве и окончании строительства ИЖС и садовых домов.
По сути это областная надстройка над переходом разрешительной документации на реестровую модель. Федерация задала рамку — область прописала, как это работает у неё.
Первая реакция у большинства застройщиков одинаковая:
всё, теперь всё переделывать
Не надо, подождите и разберитесь.
⚠️ Уведомления, утверждённые до 1 сентября 2026 года, остаются действительными. Переоформлять уже поданные документы не нужно. Разрешения в переходный период выдаются по прежней редакции ГрК. Переходный период — до 1 сентября 2027 года.
То есть для посёлков ИЖС ближайший год проходит по привычным формам. Это хорошая новость и одновременно спорная.
Я много раз видел, как «у нас есть год» превращается в «у нас осталось две недели». Переходные периоды опасны именно тем, что думают что времени ещё много. Проект, который сегодня спокойно проходит по старым уведомлениям, в сентябре 2027-го упрется в новые формы, новые требования к составу сведений и в то, что специалисты, которые это умеют, заняты у тех, кто начал раньше заниматься этим вопросом.
Что имеет смысл сделать сейчас, пока время есть:
1. Поднять реестр всех действующих уведомлений и разрешений по своим посёлкам и отметить, что заканчивается после 01.09.2027.
2. Посмотреть, какие очереди и этапы вы физически не успеете закрыть в переходном периоде — именно они пойдут по новым правилам.
3. Сверить внутренние шаблоны и регламенты подачи с формами из 1069-ПП, не откладывая на лето 2027-го.
А у вас уже есть карта: какие объёмы успеваете закрыть по старым правилам, а какие точно уйдут в новый порядок?
IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
31 августа Правительство Московской области выпустило постановление № 1069-ПП. Пока все следили за федеральной реформой, регион спокойно утвердил свой порядок и свои формы: разрешения на строительство, разрешения на ввод и уведомления о планируемом строительстве и окончании строительства ИЖС и садовых домов.
По сути это областная надстройка над переходом разрешительной документации на реестровую модель. Федерация задала рамку — область прописала, как это работает у неё.
Первая реакция у большинства застройщиков одинаковая:
всё, теперь всё переделывать
Не надо, подождите и разберитесь.
То есть для посёлков ИЖС ближайший год проходит по привычным формам. Это хорошая новость и одновременно спорная.
Я много раз видел, как «у нас есть год» превращается в «у нас осталось две недели». Переходные периоды опасны именно тем, что думают что времени ещё много. Проект, который сегодня спокойно проходит по старым уведомлениям, в сентябре 2027-го упрется в новые формы, новые требования к составу сведений и в то, что специалисты, которые это умеют, заняты у тех, кто начал раньше заниматься этим вопросом.
Что имеет смысл сделать сейчас, пока время есть:
1. Поднять реестр всех действующих уведомлений и разрешений по своим посёлкам и отметить, что заканчивается после 01.09.2027.
2. Посмотреть, какие очереди и этапы вы физически не успеете закрыть в переходном периоде — именно они пойдут по новым правилам.
3. Сверить внутренние шаблоны и регламенты подачи с формами из 1069-ПП, не откладывая на лето 2027-го.
А у вас уже есть карта: какие объёмы успеваете закрыть по старым правилам, а какие точно уйдут в новый порядок?
IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
«Стимул» возвращается.
И впервые под ИЖС ❗️
Вчера на Московском финансовом форуме Файзуллин сказал вещь, которую в нашем сегменте ждали два года: программа «Стимул» возобновляется с 2027 года. Но пойдёт она только на инфраструктуру индивидуального жилищного строительства.
Правила ещё в работе - внесли в Минфин в пятницу. Распределение будет через конкурс.
Почему это важно именно для нас: Почти в каждом проекте ИЖС, который ко мне приходит, экономика ломается на одном и том же - на сетях и дорогах. Центральные сети- это сразу порядка +25% к себестоимости квадрата. Соцобъекты по РНГП - ещё сверху. И вот эта история съедает маржу до того, как вы продали первый дом.
«Стимул» за 2019–2024 годы дал 53,8 млн квадратных метров - примерно 13% всего построенного жилья в стране. Только раньше это работало в основном на многоквартирку. Теперь - на посёлки.
Но внимание: конкурс. Это не пришёл и получил. Это значит, что деньги уйдут тем, у кого на руках будет готовый комплект: утверждённая градостроительная документация, ППТ/ПМТ, посчитанные ТЭПы, расчёт нагрузок, полученные ТУ и внятная финмодель проекта.
Кто сядет готовить документацию в январе 2027-го — опоздает. Конкурсы не ждут, пока вы закажете проект планировки.
Что делать сейчас, осенью 2026-го:
Определиться уже с площадкой и подтвердить, что она вообще проходит по ПЗЗ и нормативам региона - до вложений.
Запустить градостроительную документацию: ППТ/ПМТ, концепция, мастер-план. И внимание ❗️Это самый длинный по срокам блок.
Посчитать инженерию честно: нагрузки, головные сооружения, ТУ. Понять, какую именно часть инфраструктуры вы будете просить субсидировать.
Параллельно смотреть второй контур - инфраструктурный заём ДОМ.РФ. «Стимул» не единственный инструмент, и их можно складывать.
Держать финмодель в двух версиях: со субсидией и без. Проект должен жить и без неё, иначе это не проект, а надежда.
Правил ещё нет - как только выйдут, разберу их здесь по пунктами пришлю все ссылки.
А у вас есть площадка под ИЖС, которую вы отложили именно из-за сетей? Напишите в комментариях, посмотрим, попадает ли она в логику «Стимула»
И впервые под ИЖС ❗️
Вчера на Московском финансовом форуме Файзуллин сказал вещь, которую в нашем сегменте ждали два года: программа «Стимул» возобновляется с 2027 года. Но пойдёт она только на инфраструктуру индивидуального жилищного строительства.
Правила ещё в работе - внесли в Минфин в пятницу. Распределение будет через конкурс.
Почему это важно именно для нас: Почти в каждом проекте ИЖС, который ко мне приходит, экономика ломается на одном и том же - на сетях и дорогах. Центральные сети- это сразу порядка +25% к себестоимости квадрата. Соцобъекты по РНГП - ещё сверху. И вот эта история съедает маржу до того, как вы продали первый дом.
«Стимул» за 2019–2024 годы дал 53,8 млн квадратных метров - примерно 13% всего построенного жилья в стране. Только раньше это работало в основном на многоквартирку. Теперь - на посёлки.
Но внимание: конкурс. Это не пришёл и получил. Это значит, что деньги уйдут тем, у кого на руках будет готовый комплект: утверждённая градостроительная документация, ППТ/ПМТ, посчитанные ТЭПы, расчёт нагрузок, полученные ТУ и внятная финмодель проекта.
Кто сядет готовить документацию в январе 2027-го — опоздает. Конкурсы не ждут, пока вы закажете проект планировки.
Что делать сейчас, осенью 2026-го:
Определиться уже с площадкой и подтвердить, что она вообще проходит по ПЗЗ и нормативам региона - до вложений.
Запустить градостроительную документацию: ППТ/ПМТ, концепция, мастер-план. И внимание ❗️Это самый длинный по срокам блок.
Посчитать инженерию честно: нагрузки, головные сооружения, ТУ. Понять, какую именно часть инфраструктуры вы будете просить субсидировать.
Параллельно смотреть второй контур - инфраструктурный заём ДОМ.РФ. «Стимул» не единственный инструмент, и их можно складывать.
Держать финмодель в двух версиях: со субсидией и без. Проект должен жить и без неё, иначе это не проект, а надежда.
Правил ещё нет - как только выйдут, разберу их здесь по пунктами пришлю все ссылки.
А у вас есть площадка под ИЖС, которую вы отложили именно из-за сетей? Напишите в комментариях, посмотрим, попадает ли она в логику «Стимула»
👍2
Мособлархитектура ограничила инициативы по смене зонирования
Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 11 сентября 2026 года № 33РВ-838 установило порядок рассмотрения инициатив граждан и организаций об изменении функционального зонирования территории и границ населённых пунктов. Регламент исключает из рассмотрения предложения о многоэтажном жилищном строительстве, а также по участкам площадью более 3 га под коттеджное строительство и садоводство; одновременно отменено распоряжение от 12 августа 2022 года № 27РВ-388. Сам документ подписан до отчётного периода и попал в еженедельный обзор регионального законодательства 21 сентября.
На мой взгляд прямое ограничение привычного маршрута: собственникам крупных массивов в Подмосковье остаётся путь через КРТ по инициативе правообладателя и документацию по планировке территории.
Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 11 сентября 2026 года № 33РВ-838 установило порядок рассмотрения инициатив граждан и организаций об изменении функционального зонирования территории и границ населённых пунктов. Регламент исключает из рассмотрения предложения о многоэтажном жилищном строительстве, а также по участкам площадью более 3 га под коттеджное строительство и садоводство; одновременно отменено распоряжение от 12 августа 2022 года № 27РВ-388. Сам документ подписан до отчётного периода и попал в еженедельный обзор регионального законодательства 21 сентября.
На мой взгляд прямое ограничение привычного маршрута: собственникам крупных массивов в Подмосковье остаётся путь через КРТ по инициативе правообладателя и документацию по планировке территории.
❤2