Укрупнение рынка ИЖС — игроков станет меньше, и они станут сильнее
Слово «укрупнение» пугает. И обычно понимают его как «отрасль умирает».
Разбираю на цифрах, что оно означает на самом деле.
Объём никуда не уходит. Ввод в многоквартирном рынке за годы реформы держался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить в тех же количествах.
А вот игроков стало меньше. За десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327. Минус 61 процент.
Те, кто остался, стали крупнее. Доля первой сотни застройщиков выросла с 36 % до 48 % — с 2015 по 2025 год. Доля первой тройки — с 5,5 % до 9,7 %, в 1,8 раза.
Застройщиков с портфелем свыше миллиона квадратных метров: 8 в январе 2023-го и 14 в сентябре 2024-го. Их доля рынка — с 18,24 % до 21,75 %.
Вот это и есть укрупнение. Тот же объём делят меньше компаний, и каждая из них сильнее, чем была.
Метры не исчезли — они переехали. От тех, кто не прошёл порог входа, к тем, кто прошёл.
Теперь почему это важно понять правильно. Если бы рынок просто сжимался, стратегия была бы одна — успеть выйти. Но рынок остаётся, а число участников падает: значит, задача другая — попасть в ту часть, куда перетекает объём.
И это вопрос компетенций, а не размера на входе. В первую сотню попадали не только те, у кого изначально были миллиарды. Попадали те, кто раньше других научился делать то, что требует новая рамка — модель под кредитный комитет, комплект без пустых строк, планирование темпа продаж.
Теперь загородка. Там то же самое идёт прямо сейчас, только быстрее.
Первый год работы эскроу в подряде ИЖС: из 3,7 тыс. подрядчиков в системе 70 % домов строят 30 % компаний.
Год. Не десять лет — год.
И 30 % одобренных ипотек на ИЖС не были выданы, потому что у подрядчика не оказалось проектного финансирования. Покупатель был, деньги банк одобрил, а сделка не состоялась из-за подрядчика.
Это прямая потеря выручки за несобранные документы.
По нашей модели операторов загородной застройки Подмосковья станет 165 → 61 к 2036 году в базовом сценарии. В форсированном — 45. В инерционном — 92.
Так что считайте не выживание, а долю. Вопрос не «останусь ли я на рынке», а растёт ли мой объём быстрее рынка.
Потому что можно остаться и при этом стать незначимым. По-моему, это больнее (умереть быстро проще, чем десять лет работать за долю процента).
Возьмите свою динамику роста за прошлый год и сравните её со средней по направлению. Растёте медленнее рынка — вы уже сжимаетесь, просто это не видно в абсолютных числах.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
Слово «укрупнение» пугает. И обычно понимают его как «отрасль умирает».
Разбираю на цифрах, что оно означает на самом деле.
Объём никуда не уходит. Ввод в многоквартирном рынке за годы реформы держался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить в тех же количествах.
А вот игроков стало меньше. За десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327. Минус 61 процент.
Те, кто остался, стали крупнее. Доля первой сотни застройщиков выросла с 36 % до 48 % — с 2015 по 2025 год. Доля первой тройки — с 5,5 % до 9,7 %, в 1,8 раза.
Застройщиков с портфелем свыше миллиона квадратных метров: 8 в январе 2023-го и 14 в сентябре 2024-го. Их доля рынка — с 18,24 % до 21,75 %.
Вот это и есть укрупнение. Тот же объём делят меньше компаний, и каждая из них сильнее, чем была.
Метры не исчезли — они переехали. От тех, кто не прошёл порог входа, к тем, кто прошёл.
Теперь почему это важно понять правильно. Если бы рынок просто сжимался, стратегия была бы одна — успеть выйти. Но рынок остаётся, а число участников падает: значит, задача другая — попасть в ту часть, куда перетекает объём.
И это вопрос компетенций, а не размера на входе. В первую сотню попадали не только те, у кого изначально были миллиарды. Попадали те, кто раньше других научился делать то, что требует новая рамка — модель под кредитный комитет, комплект без пустых строк, планирование темпа продаж.
Теперь загородка. Там то же самое идёт прямо сейчас, только быстрее.
Первый год работы эскроу в подряде ИЖС: из 3,7 тыс. подрядчиков в системе 70 % домов строят 30 % компаний.
Год. Не десять лет — год.
И 30 % одобренных ипотек на ИЖС не были выданы, потому что у подрядчика не оказалось проектного финансирования. Покупатель был, деньги банк одобрил, а сделка не состоялась из-за подрядчика.
Это прямая потеря выручки за несобранные документы.
По нашей модели операторов загородной застройки Подмосковья станет 165 → 61 к 2036 году в базовом сценарии. В форсированном — 45. В инерционном — 92.
Так что считайте не выживание, а долю. Вопрос не «останусь ли я на рынке», а растёт ли мой объём быстрее рынка.
Потому что можно остаться и при этом стать незначимым. По-моему, это больнее (умереть быстро проще, чем десять лет работать за долю процента).
Возьмите свою динамику роста за прошлый год и сравните её со средней по направлению. Растёте медленнее рынка — вы уже сжимаетесь, просто это не видно в абсолютных числах.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
СВОЯ ТРАЕКТОРИЯ | IPM LAB
23 сентября 12:00
Ребята с прошлых мастермайндов уже запустили свои проекты. Кто-то нашёл инвестора и вышел на площадку. Кто-то разобрался с землёй, попавшей в КРТ, и спокойно ведёт её дальше — не гадает, а знает следующий шаг и с кем о нём разговаривать.
Пришли в вопросом - вышли дорожной картой.
Нас будет 15 человек, каждый профессионал в своём деле. Работаем как совет директоров: вы кладёте на стол свой запрос, остальные разбирают его и рассказывают, как проходили то же самое у себя.
Главное правило: делимся только опытом. Каждый говорит о том, что делал сам и чем это закончилось — с цифрами, сроками и последствиями.
Что уже разбирали: КРТ — с чего начинать, как договариваться с администрацией, где обычно влетают. Проектное финансирование, когда банк не даёт или даёт так, что проект не живёт. Финмодель, которая не сходится, и себестоимость, которая растёт быстрее цены. Продукт и нарезку под конкретный участок. Продажи, где лиды идут, а сделок нет.
К концу дня у каждого на руках план на месяц с конкретными шагами. Через месяц собираемся снова и смотрим, что сдвинулось. Так и появляется динамика.
Учить вас жить никто не будет. И чужую траекторию скопировать невозможно, а проложить свою в кругу таких же — вполне. В одиночку это дольше и дороже.
Чужих за столом не будет, только свои люди рынка девелопмента
🗓 23 сентября, 12:00–18:00
📍 Москва
Ссылку на РЕГИСТРАЦИЮ ПРИКРЕПЛЯЮ. Жми сюда 👈🏻👈🏻👈🏻
Вопросы — лично @Porotckii_lab 🤝
23 сентября 12:00
Ребята с прошлых мастермайндов уже запустили свои проекты. Кто-то нашёл инвестора и вышел на площадку. Кто-то разобрался с землёй, попавшей в КРТ, и спокойно ведёт её дальше — не гадает, а знает следующий шаг и с кем о нём разговаривать.
Пришли в вопросом - вышли дорожной картой.
Нас будет 15 человек, каждый профессионал в своём деле. Работаем как совет директоров: вы кладёте на стол свой запрос, остальные разбирают его и рассказывают, как проходили то же самое у себя.
Главное правило: делимся только опытом. Каждый говорит о том, что делал сам и чем это закончилось — с цифрами, сроками и последствиями.
Что уже разбирали: КРТ — с чего начинать, как договариваться с администрацией, где обычно влетают. Проектное финансирование, когда банк не даёт или даёт так, что проект не живёт. Финмодель, которая не сходится, и себестоимость, которая растёт быстрее цены. Продукт и нарезку под конкретный участок. Продажи, где лиды идут, а сделок нет.
К концу дня у каждого на руках план на месяц с конкретными шагами. Через месяц собираемся снова и смотрим, что сдвинулось. Так и появляется динамика.
Учить вас жить никто не будет. И чужую траекторию скопировать невозможно, а проложить свою в кругу таких же — вполне. В одиночку это дольше и дороже.
Чужих за столом не будет, только свои люди рынка девелопмента
🗓 23 сентября, 12:00–18:00
📍 Москва
Ссылку на РЕГИСТРАЦИЮ ПРИКРЕПЛЯЮ. Жми сюда 👈🏻👈🏻👈🏻
Вопросы — лично @Porotckii_lab 🤝
❤1👍1
Сто человек на сцене и один замысел
Вчера супруга меня пригласила в «Зарядье». Гергиев, оркестр Мариинки, финальный вечер цикла к 120-летию Шостаковича. Ребята, это невозможно описать словами. Когда вступают все разом — звук проходит через всё тело. Насквозь. И вместе с ним внутри проносится целый спектр: тревога, потом радость, потом вдруг спокойствие. А следом зал уходит почти в полную тишину, и ты сидишь, боясь вдохнуть. Больше ста человек на сцене. У каждого своя партия, свой инструмент. И ни один не тянет одеяло на себя. Один человек за пультом слышит целое, остальные ему верят.
Гергиев дирижирует без палочки. Присмотрелся — у него в пальцах зубочистка. Еле заметное движение кисти, и весь оркестр поворачивает. Вот она, работа на результат, без слов и объяснений. В финале играли Одиннадцатую симфонию, «1905 год». Она про Кровавое воскресенье. Начинается с пустой морозной площади — тихо, страшно, ждёшь чего-то. А заканчивается набатом, который бьёт по залу так, что кресло под тобой вибрирует. Я думал, сердце выскочит. И зал встал. Незнакомые люди, пятница, все устали за неделю — стоят, хлопают, никто не уходит. Мурашки по спине, честное слово. Шесть вечеров подряд, одиннадцать симфоний. Каждый день новая программа, и ни одного проходного вечера. Вот это меня добило окончательно — какая же за этим стоит работа.
Ехал домой и понял простую вещь. Мы все варимся в своих таблицах, договорах, согласованиях. И иногда нужно просто выйти, послушать живую музыку и вспомнить, ради чего ты вообще всё это делаешь.
Я вышел оттуда другим человеком!
Вчера супруга меня пригласила в «Зарядье». Гергиев, оркестр Мариинки, финальный вечер цикла к 120-летию Шостаковича. Ребята, это невозможно описать словами. Когда вступают все разом — звук проходит через всё тело. Насквозь. И вместе с ним внутри проносится целый спектр: тревога, потом радость, потом вдруг спокойствие. А следом зал уходит почти в полную тишину, и ты сидишь, боясь вдохнуть. Больше ста человек на сцене. У каждого своя партия, свой инструмент. И ни один не тянет одеяло на себя. Один человек за пультом слышит целое, остальные ему верят.
Гергиев дирижирует без палочки. Присмотрелся — у него в пальцах зубочистка. Еле заметное движение кисти, и весь оркестр поворачивает. Вот она, работа на результат, без слов и объяснений. В финале играли Одиннадцатую симфонию, «1905 год». Она про Кровавое воскресенье. Начинается с пустой морозной площади — тихо, страшно, ждёшь чего-то. А заканчивается набатом, который бьёт по залу так, что кресло под тобой вибрирует. Я думал, сердце выскочит. И зал встал. Незнакомые люди, пятница, все устали за неделю — стоят, хлопают, никто не уходит. Мурашки по спине, честное слово. Шесть вечеров подряд, одиннадцать симфоний. Каждый день новая программа, и ни одного проходного вечера. Вот это меня добило окончательно — какая же за этим стоит работа.
Ехал домой и понял простую вещь. Мы все варимся в своих таблицах, договорах, согласованиях. И иногда нужно просто выйти, послушать живую музыку и вспомнить, ради чего ты вообще всё это делаешь.
Я вышел оттуда другим человеком!
❤5👍4
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Разбираю, как рынок Подмосковья ответил на новые требования. Ответ неожиданный. И он хорошо виден в цифрах предложения.
Всего в предложении — 55,5 тысячи лотов. Рост за год 34 %. То есть предложение не сжалось, а выросло, и заметно.
Но выросло неравномерно. Здесь начинается интересное.
89 % предложения — участки без подряда. Просто земля. За год они прибавили 52 %.
Готовых коттеджей стало меньше на 23 %.
Организованная застройка с подрядом — 10–11 % рынка.
Так что рынок не вырос. Рынок сдвинулся в самый простой продукт из возможных.
Логика за этим совершенно понятная, и глупой я её назвать не могу. Требования 1822-ПП относятся к территории — к дорогам, сетям, площадкам, облику. А продажа отдельного участка требований почти не добавляет.
Продать землю проще, быстрее и с меньшими вложениями, чем построить дом. Деньги приходят сразу, а не через два года.
К этому добавьте охлаждение спроса. Ипотека на ИЖС за 11 месяцев 2025 года упала на 52 % по объёму и на 56 % по числу кредитов.
Когда кредит дорожает, готовый дом за двадцать миллионов продать труднее, а участок за три — легче. Рынок пошёл туда, где ещё платят. Это рациональное поведение. Проблема в том, что у него решения горизонт короткий.
И где же стратегия ломается? Пополнение старой нарезки падает с 8 000 лотов в год сейчас до 150 к 2036-му: новые массивы вне КРТ не нарезать.
Продавать простой продукт можно до тех пор, пока есть что нарезать. А нарезать больше нечего.
И вторая часть, менее очевидная. Пока 89 % рынка торгуют одним и тем же товаром, единственный доступный аргумент — цена. Отсюда демпинг, отсюда падающая маржа, отсюда невозможность вложиться в инфраструктуру. Круг замкнулся. Разрыв между 89 и 11 процентами — это не про размер компании. Это про то, что вы продаёте: сырьё или продукт. Сырьё всегда конкурирует ценой, продукт — свойствами.
И заметьте, что 11 процентов — это те, кто уже умеет делать документацию, считать инфраструктуру и работать с подрядом. То есть переход из 89 в 11 — это не смена вывески, а набор компетенций.
Определите честно, в каких вы 89 % или в каких 11 %. И если в 89 — выпишите, чего конкретно не хватает, чтобы перейти: людей, денег, документации или просто решения?
Хорошего дня!
Всего в предложении — 55,5 тысячи лотов. Рост за год 34 %. То есть предложение не сжалось, а выросло, и заметно.
Но выросло неравномерно. Здесь начинается интересное.
89 % предложения — участки без подряда. Просто земля. За год они прибавили 52 %.
Готовых коттеджей стало меньше на 23 %.
Организованная застройка с подрядом — 10–11 % рынка.
Так что рынок не вырос. Рынок сдвинулся в самый простой продукт из возможных.
Логика за этим совершенно понятная, и глупой я её назвать не могу. Требования 1822-ПП относятся к территории — к дорогам, сетям, площадкам, облику. А продажа отдельного участка требований почти не добавляет.
Продать землю проще, быстрее и с меньшими вложениями, чем построить дом. Деньги приходят сразу, а не через два года.
К этому добавьте охлаждение спроса. Ипотека на ИЖС за 11 месяцев 2025 года упала на 52 % по объёму и на 56 % по числу кредитов.
Когда кредит дорожает, готовый дом за двадцать миллионов продать труднее, а участок за три — легче. Рынок пошёл туда, где ещё платят. Это рациональное поведение. Проблема в том, что у него решения горизонт короткий.
И где же стратегия ломается? Пополнение старой нарезки падает с 8 000 лотов в год сейчас до 150 к 2036-му: новые массивы вне КРТ не нарезать.
Продавать простой продукт можно до тех пор, пока есть что нарезать. А нарезать больше нечего.
И вторая часть, менее очевидная. Пока 89 % рынка торгуют одним и тем же товаром, единственный доступный аргумент — цена. Отсюда демпинг, отсюда падающая маржа, отсюда невозможность вложиться в инфраструктуру. Круг замкнулся. Разрыв между 89 и 11 процентами — это не про размер компании. Это про то, что вы продаёте: сырьё или продукт. Сырьё всегда конкурирует ценой, продукт — свойствами.
И заметьте, что 11 процентов — это те, кто уже умеет делать документацию, считать инфраструктуру и работать с подрядом. То есть переход из 89 в 11 — это не смена вывески, а набор компетенций.
Определите честно, в каких вы 89 % или в каких 11 %. И если в 89 — выпишите, чего конкретно не хватает, чтобы перейти: людей, денег, документации или просто решения?
Хорошего дня!
👍3
Сбер может сесть за руль «Самолета»
Крупнейший девелопер страны приехал к кредиторам договариваться о реструктуризации. По данным «Ъ», Сбербанк как главный кредитор может взять под управление часть проектов компании.
Теперь цифры, из-за которых это стало возможным.
Краткосрочные кредиты — 325,3 млрд руб., долгосрочные — 448,1 млрд. А капитализация на 16 сентября — 15,67 млрд. То есть рынок оценивает весь бизнес дешевле, чем компания должна по одному кварталу платежей. Из общего долга 274,2 млрд (30,6%) — это деньги Сбера.
Выручка за первое полугодие 2026-го упала на 31,3%, до 117,4 млрд. Чистый убыток — 22,3 млрд против прибыли годом ранее.
Понимаете, да? Это не «временная просадка продаж». Это когда проектное финансирование перестаёт обслуживаться темпом наполнения эскроу.
Что реально обсуждается
Реструктуризация кредитов, залог активов бенефициаров и — самое интересное — вход банка в капитал дочерних структур, которые строят конкретные ЖК на деньги того же Сбера. По сути банк из кредитора становится совладельцем проекта.
Прецедент на рынке уже был. «Дом.РФ» и «Петрострой»: кредитор сам довёл до конца ЖК «Лампо». Не из любви к стройке — чтобы контролировать процесс и передать людям квартиры.
Почему я считаю это поворотным моментом
Продажи в Москве и области за январь–август 2026 упали на 29%. Ставка держит покупателя за горло, эскроу наполняется медленно, ставка по проектному финансированию раскручивается. У банка два пути: ждать дефолта или заходить в управление.
Он выберет второй. Всегда выбирает второй, когда объект уже наполовину построен.
И вот здесь начинается новая реальность для всех, кто строит на проектном финансировании. Ещё раз: банк смотрит не на вашу презентацию, а на график продаж и покрытие долга. Как только разрыв становится системным — приходит не менеджер, приходит служба, которая будет считать ваш проект за вас.
Что делать застройщику уже завтра
1. Пересчитать финмодель по факту продаж, а не по плану двухлетней давности.
2. Посмотреть ковенанты в кредитном договоре — где именно вы к ним ближе всего.
3. Идти к банку первым, до нарушения. Разговор «мы видим риск и предлагаем решение» и разговор «мы просрочили» — это две разные жизни.
Я видел проекты, где собственник тянул до последнего и приходил к кредитору уже без переговорной позиции. Терял не проект — терял компанию.
Как считаете, коллеги: участие банков в управлении девелоперами станет нормой или это разовые истории для крупняка? Пишите в комментариях
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 Константин @Porotckii_lab
🌐 ipmdv.com
Крупнейший девелопер страны приехал к кредиторам договариваться о реструктуризации. По данным «Ъ», Сбербанк как главный кредитор может взять под управление часть проектов компании.
Теперь цифры, из-за которых это стало возможным.
Краткосрочные кредиты — 325,3 млрд руб., долгосрочные — 448,1 млрд. А капитализация на 16 сентября — 15,67 млрд. То есть рынок оценивает весь бизнес дешевле, чем компания должна по одному кварталу платежей. Из общего долга 274,2 млрд (30,6%) — это деньги Сбера.
Выручка за первое полугодие 2026-го упала на 31,3%, до 117,4 млрд. Чистый убыток — 22,3 млрд против прибыли годом ранее.
Понимаете, да? Это не «временная просадка продаж». Это когда проектное финансирование перестаёт обслуживаться темпом наполнения эскроу.
Что реально обсуждается
Реструктуризация кредитов, залог активов бенефициаров и — самое интересное — вход банка в капитал дочерних структур, которые строят конкретные ЖК на деньги того же Сбера. По сути банк из кредитора становится совладельцем проекта.
Прецедент на рынке уже был. «Дом.РФ» и «Петрострой»: кредитор сам довёл до конца ЖК «Лампо». Не из любви к стройке — чтобы контролировать процесс и передать людям квартиры.
Почему я считаю это поворотным моментом
Продажи в Москве и области за январь–август 2026 упали на 29%. Ставка держит покупателя за горло, эскроу наполняется медленно, ставка по проектному финансированию раскручивается. У банка два пути: ждать дефолта или заходить в управление.
Он выберет второй. Всегда выбирает второй, когда объект уже наполовину построен.
И вот здесь начинается новая реальность для всех, кто строит на проектном финансировании. Ещё раз: банк смотрит не на вашу презентацию, а на график продаж и покрытие долга. Как только разрыв становится системным — приходит не менеджер, приходит служба, которая будет считать ваш проект за вас.
Что делать застройщику уже завтра
1. Пересчитать финмодель по факту продаж, а не по плану двухлетней давности.
2. Посмотреть ковенанты в кредитном договоре — где именно вы к ним ближе всего.
3. Идти к банку первым, до нарушения. Разговор «мы видим риск и предлагаем решение» и разговор «мы просрочили» — это две разные жизни.
Я видел проекты, где собственник тянул до последнего и приходил к кредитору уже без переговорной позиции. Терял не проект — терял компанию.
Как считаете, коллеги: участие банков в управлении девелоперами станет нормой или это разовые истории для крупняка? Пишите в комментариях
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 Константин @Porotckii_lab
🌐 ipmdv.com
👍2