МАКЕТ ПРОДАЁТ ЛУЧШЕ ПРЕЗЕНТАЦИИ

Сегодня были с командой в Смайнексе, смотрели макет квартала.

Первое, что бросается в глаза — крыши. Не техническая кровля, а террасы: столы, навесы, зелень. Клубный дом вынесен отдельным объёмом и виден от каждого входа. Во дворе ни одной машины, входы ведут через благоустройство.

Презентация обещает «комфортную среду». Макет показывает место, где человек сядет с чашкой кофе.

В ИЖС и КРТ из этого работает не картинка, а три решения.

Клубный дом. В посёлке это точка, ради которой люди выходят из дома. Без неё остаётся набор участков за заборами.

Двор без машин. Для ИЖС это карманы и разворотные площадки по краю, а не автомобиль под окном соседа.

Навесы и террасы как места. Человек покупает не квадратные метры, а субботнее утро, которое он там проведёт.

Плотность не переносится: мид-райз и ИЖС считаются по-разному, копировать посадку домов бессмысленно.

Мы привыкли продавать проект таблицей — сотки, сети, сроки. Таблица работает на инвестора, на покупателя работает объём, вокруг которого можно обойти. Значит макет это не расход на красоту, а инструмент продаж: он снимает возражения раньше, чем их успели задать.

Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝

Сегодня в одном подмосковном коттеджном поселке обратил внимание на то, что чем лучше создается инфраструктура, тем больше люди поддерживают эту концепцию. И не нужно никакие вводить жёсткие правила для того, чтобы эту концепцию сопровождать. Люди просто благоустраивают территорию в соответствии с концепцией, которую заложил застройщик и поддерживает её. А недвижимость с каждым годом в таком населённом пункте растёт в цене и улучшается сам объект.

Я сегодня в центре Москвы встречался с одними ребятами, с потенциальными клиентами. А потом оказался на улице, на которой я жил раньше. В центре — неважно. И вспомнил вот что: вспомнил своё ощущение в 2023 году, когда у меня всё начало разваливаться. Мне было очень плохо внутри, очень тяжело от мыслей и нагнетающих страхов. Ещё с уже бывшей женой, начал ссориться.

Я лежал в этой квартире, ночью проснулся и проснулся такой в панике, в тревоге. Пошёл в аптеку искать какие-то успокоительные, хоть что-то, успокоиться — корвалол или что-то. Ничего не нашёл, нашёл какие-то стики. В общем, корвалола не было. Я помню эту тревогу, эту боль — это вообще просто невозможно: гудит всё, голова гудит, сердце стучит. Полный мрак, туман, отсутсвие перспективы.

И сегодня я оказался в этом же месте, на этой же улице. Видимо, неспроста. И почувствовал, и сравнил ощущение — радости, перспективы, сердце полного любви, бодрости духа, светлого ума. Да, за это время действительно многое изменилось. Я вообще перестал употреблять алкоголь, начал глубже изучать религию и познавать Господа, не просто ходить в храм, а общаться там с Всевышним. Читать классическую литературу и слушать философов, воспитывать свой дух и характер на других принципах. Выбрал другого партнера для жизни в радости и любви.

Стоял и думал о том, что в очередной раз мне вселенная подсказала: в моменте мы за что-то переживаем, а потом, через какое-то время, это всё проходит. Все становится не важным. И ты это вспоминаешь через три года или через год — просто с улыбкой. Вот как сегодня, как сейчас.

Это очень хороший урок, который я сегодня прожил. О том, что надо просто принять ситуацию как она есть. Она не плохая, она не хорошая — она такая, какая есть. И точно всегда сделано для того, чтобы мы что-то улучшили, что-то поняли. И всегда приходит что-то лучше, проверено. Вопрос доверия. Хороших выходных!

Сегодня в первые иду с семьей на футбольный матч на большой стадион 🏟️ день новых впечатлений!

Сегодня в 9 утра в прямом эфире радио "Комсомольская правда-Петербург" на 92.0 FM уже давал комментарий на тему малогабаритных квартир в Питере и Ленинградской области. При подготовке к эфиру поднял много документов и статистики официальных источников которые меня искренне огорчили. Об этом я сказал в эфире https://vkvideo.ru/video-28893798_456262280
Мой комментарий начинается с 1:03:40

ВОТ ОСНОВНЫЕ ЦИФРЫ (выводы делайте сами)

Средняя площадь квартиры в стройке, в РФ 120,33 млн кв. м (10.08.2026), средняя площадь квартиры 49,2 кв. м (еще три года назад она была 55,5 кв.м). Продукт рынка рассчитан на одиночку, а льгота — на семью с детьми. 41,8 % домохозяйств России состоят из одного человека, 76,9 % домохозяйств не имеют детей до 18 лет. Средняя площадь строящейся квартиры 41,3 кв. м, доля студий и однокомнатных — 70 %.

Затоваривание достигло исторических значений. Распроданность строящегося жилья по России — 30,4 % (июль 2026), отношение распроданности к стройготовности упало до 69 % при норме 60–80 %. В Ленинградской области распроданность 24 % при стройготовности 39 %, доля нераспроданного 76 % — худший показатель среди крупных регионов. В массовом сегменте области объём непроданного предложения превышает прогнозируемые годовые продажи в 13,6 раза.

Спрос и доходы населения падают 2024 год +8,2 %, а уже в II квартале 2026 года +1,5 % (уровень дохда падает). Это ключевая цифра справки для понимания спроса. Пока доходы росли на 7–10 % в год, покупатель мог тянуться за ценой метра. Со второго полугодия 2025 года темп сломался: 5,8 % в четвёртом квартале и по 1,5 % в первых двух кварталах 2026 года. При этом цена метра на первичном рынке Санкт-Петербурга за первое полугодие 2026 года выросла на 6,6 %, Ленинградской области — на 7,9 % (четвёртое место в стране), тогда как по России в целом рост составил 3,6 %, что в реальном выражении означает минус 0,5 % при инфляции 4,2 %.

Разрыв очевиден: в агломерации метр дорожает вдвое быстрее среднероссийского темпа, а доходы растут на 1,5 %. Единственный способ сохранить сделку в этих условиях — уменьшить площадь. Ипотека: ставка, кредит, платёж, средневзвешенная ставка 10,5 %. Совокупная задолженность населения по ИЖК 24,7 трлн руб. на 01.08.2026. При рыночной ставке 17,8 % даже студия площадью 25 кв. м в Петербурге недоступна одному человеку со средней городской зарплатой: платёж съедает 76 % дохода. Дети в семьях и структура домохозяйств среди семей с детьми: с одним ребёнком ≈ 55 %. Рождаемость 1,374 — минимум с 2006 года.

Продукт. Доля студий и однокомнатных квартир в строящемся жилье: Ленобласть 70 % (первое место в стране), Петербург 69 %, Россия свыше 50 %. Массовый продукт агломерации физически рассчитан на одного жильца.

Покупатель. 41,8 % домохозяйств страны — одиночки, 76,9 % домохозяйств не имеют детей до 18 лет. В Петербурге 64 % одиночек — трудоспособного возраста. Демографически спрос на однокомнатный формат объективно существует и он массовый.

Товарные остатки застройщиков МКД. Продано 30,4 % (было 31,7 % годом ранее). Доля непроданного в домах со сроком ввода в 2026 году 45 % (продано 55 % — минимум с 2020 года).

P.S. радио не телевидение, здесь дали целых 10 минут эфирного времени 😁🔥

Реформа 214-ФЗ, семь лет спустя. Как поменялся состав рынка. На картинках выше все наглядно, но сейчас распишу подробно.

Меня часто спрашивают,

чем вся эта история с КРТ кончится для небольших компаний

А я её уже видел. Просто в другом рынке.
Реформу 214-го закона включили 1 июля 2019 года. Прошло семь лет. Теперь всё измеримо
.
Доля строительства через эскроу: 2 % в 2019 году и 98 % в 2024-м. Полный переход за пять с половиной лет. Задолженность по проектному финансированию выросла с 0,92 до 10,3 трлн ₽, в одиннадцать раз. Средства на эскроу — с 0,148 до 7,5 трлн, в пятьдесят раз.
А вот то, на что особенно интересно 👀 Ввод многоквартирного жилья остался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить, объёмы реформа не затронула. Обрушила она другое. Число компаний сократилось на пятую часть за два года реформы. А за десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327 — минус 61 %❗️
Консолидация здесь главный эффект реформы, а не побочный (говорю не со стороны — я соавтор поправок в 214-й закон и смотрел на это не из зала).
И дальше главное. Малых выдавила не конкуренция. Их выдавил порог входа, структурно. из чего он собран. Кредит — от 100 млн ₽. Собственное участие — 10 % для действующего застройщика и 30 % для нового. Опыт по 214-ФЗ — не менее 5 000 м² построенного. До входа в банк своими деньгами закрывается 35–40 % стоимости подготовки площадки. И требование, чтобы введённая за три года площадь превышала планируемую в 1,5 раза.
Последнее означает простую вещь: новый игрок не проходит по определению. А кредитуют реально 32 банка из 69 уполномоченных.
Что до цен — тут я спорю с общепринятым. Первичка выросла в 3,56 раза: с 60,4 до 215,3 тыс. ₽ за метр. Но Банк России в аналитической записке оценивает, что из разрыва между первичкой и вторичкой 11 процентных пунктов дала льготная ипотека, а не проектное финансирование. Модельная оценка ЦБ с поправкой на качество даёт разрыв 9 % против 52 % по формальной статистике.
Для ИЖС это значит: без субсидированной ипотеки ценовой эффект будет слабее ожидаемого.

Теперь загородка. То же самое идёт прямо сейчас. Эскроу для подряда работает первый год. Из 3,7 тыс. подрядчиков в системе 70 % домов строят 30 % компаний. Кредитов выдано 42,5 млрд ₽ на 1 300 компаний. А есть цифра, от которой мне не по себе. 30 % одобренных ипотек на ИЖС не были выданы — потому что у подрядчика не оказалось проектного финансирования.
Малых уже подпирают зонтичным поручительством до 20 млн ₽ на компанию — механизм заработал 30 апреля 2026 года. Подпирают — значит видят.
Ни один пункт из этого порога не закрывается деньгами клиента. И ни один — звонком.
Государство даёт маршрут: постановления, сроки, порядок согласований. Банк даёт деньги. Область даёт нормативы.
Но комплект собираешь ты. Модель считаешь ты. Замечания Мособлархитектуры читаешь и понимаешь ты. И когда концепция уходит на третий круг, потому что подрядчик правил замечания буквально, не поняв логику, — это тоже ты. Не подрядчик.
Никто не перенесёт на другой берег. Шанс дают, а плот готовишь сам (сейчас я так думаю. Лет десять назад считал, что главное — вовремя занять денег 😁).
По нашей модели операторов загородной застройки Подмосковья станет с 165 до 61 к 2036 году. Как с МКД: объёмы не упадут, состав игроков поменяется.
Так что возьмите лист и четыре строки: исходные данные, показатели и концепция, экономика, согласования. Против каждой — фамилию своего человека, который проверяет подрядчика. Пустые строки и есть то, из-за чего за десять лет ушло 3 867 брендов.
Разобрать по своей команде — полчаса потратим.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝