Посчитали запас нарезанных лотов в Подмосковье. Тот самый, из которого рынок продаёт сегодня.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.
Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.
Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.
Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.
❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.
Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.
У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.
То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.
Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.
Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.
Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.
❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.
Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.
У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.
То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.
❤2
Вчера снимала «Россия 1» — приехали брать комментарий как у эксперта по загородке и девелопменту. Тема реально интересная, спойлера какая именно не будет 👀. Выйдет во вторник, утренний выпуск. Так что около 8-9 утра обещают показать)
К вопросам, которые прислали заранее, отнёсся серьёзно. Понимаю же, как это устроено — из получаса разговора возьмут одну фразу, секунд на 10, 15 максимум. И вот в эти секунды нужно уместить всю мысль, без потери смысла.
Сотрудники канала мне по секрету сказали: комментарии длиннее 25 секунд — это уже привилегия Владимира Владимировича 😁
А если серьёзно — то здорово выручило то, что сейчас много читаю классику. Язык там сложный, витиеватый, и как раз это учит быстро находить нужные слова. Формулировать точно. Красивая русская речь сейчас — редкость, честно стремлюсь к этому.
К вопросам, которые прислали заранее, отнёсся серьёзно. Понимаю же, как это устроено — из получаса разговора возьмут одну фразу, секунд на 10, 15 максимум. И вот в эти секунды нужно уместить всю мысль, без потери смысла.
Сотрудники канала мне по секрету сказали: комментарии длиннее 25 секунд — это уже привилегия Владимира Владимировича 😁
А если серьёзно — то здорово выручило то, что сейчас много читаю классику. Язык там сложный, витиеватый, и как раз это учит быстро находить нужные слова. Формулировать точно. Красивая русская речь сейчас — редкость, честно стремлюсь к этому.
👍6❤3🔥2
МАКЕТ ПРОДАЁТ ЛУЧШЕ ПРЕЗЕНТАЦИИ
Сегодня были с командой в Смайнексе, смотрели макет квартала.
Первое, что бросается в глаза — крыши. Не техническая кровля, а террасы: столы, навесы, зелень. Клубный дом вынесен отдельным объёмом и виден от каждого входа. Во дворе ни одной машины, входы ведут через благоустройство.
В ИЖС и КРТ из этого работает не картинка, а три решения.
Клубный дом. В посёлке это точка, ради которой люди выходят из дома. Без неё остаётся набор участков за заборами.
Двор без машин. Для ИЖС это карманы и разворотные площадки по краю, а не автомобиль под окном соседа.
Навесы и террасы как места. Человек покупает не квадратные метры, а субботнее утро, которое он там проведёт.
Плотность не переносится: мид-райз и ИЖС считаются по-разному, копировать посадку домов бессмысленно.
Мы привыкли продавать проект таблицей — сотки, сети, сроки. Таблица работает на инвестора, на покупателя работает объём, вокруг которого можно обойти. Значит макет это не расход на красоту, а инструмент продаж: он снимает возражения раньше, чем их успели задать.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
Сегодня были с командой в Смайнексе, смотрели макет квартала.
Первое, что бросается в глаза — крыши. Не техническая кровля, а террасы: столы, навесы, зелень. Клубный дом вынесен отдельным объёмом и виден от каждого входа. Во дворе ни одной машины, входы ведут через благоустройство.
Презентация обещает «комфортную среду». Макет показывает место, где человек сядет с чашкой кофе.
В ИЖС и КРТ из этого работает не картинка, а три решения.
Клубный дом. В посёлке это точка, ради которой люди выходят из дома. Без неё остаётся набор участков за заборами.
Двор без машин. Для ИЖС это карманы и разворотные площадки по краю, а не автомобиль под окном соседа.
Навесы и террасы как места. Человек покупает не квадратные метры, а субботнее утро, которое он там проведёт.
Плотность не переносится: мид-райз и ИЖС считаются по-разному, копировать посадку домов бессмысленно.
Мы привыкли продавать проект таблицей — сотки, сети, сроки. Таблица работает на инвестора, на покупателя работает объём, вокруг которого можно обойти. Значит макет это не расход на красоту, а инструмент продаж: он снимает возражения раньше, чем их успели задать.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
👍2