Пока данные 2026 года только формируются, я залез в прошлый год. Последние пару недель собираю и считаю цифры для одного масштабного проекта. Увидел важное для себя и для рынка, делюсь.
В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.
И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.
В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.
И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.
А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.
Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.
Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.
С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.
Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!
В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.
И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.
В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.
И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.
А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.
Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.
Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.
С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.
Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!
❤4👍4🔥1
Смотрите, CMWP выпустила исследование, и там прозвучала фраза с которой я согласен на 100%.
Юлия Токарева, партнёр CMWP:
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?
Юлия Токарева, партнёр CMWP:
«КРТ — это не про новые деньги от государства, а про более точную адресацию уже существующих инструментов».
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?
❤4👍3👌1
Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. А то 😏
Пять дней в конце августа на пекинском конькобежном стадионе «Ледяная лента» шли Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. Пришли 2 056 роботов и 666 команд из 16 стран. Заявили 51 дисциплину и 1 301 соревнование; зачёт шёл примерно в тридцати видах, остальное показывали. За год команд стало больше на 138 процентов, роботов вчетверо.
Стометровку выиграла «Молния» компании Honor: 9,32 секунды. Рекорд Усэйна Болта, который установлен семнадцать лет назад, равен 9,58. Робот Bolt компании MirrorMe ростом 175 сантиметров и весом 75 килограммов держал 11 метров в секунду, то есть около сорока километров в час. Четыреста метров Tiangong Omni-04 прошёл за 45,66 секунды. Часть его соперников до финиша не дошла: падали и стояли.
Бегом дело не кончилось. Прыгали в длину, поднимали вес, тянули канат, играли в настольный теннис и в футбол. Давали и работу: взвесить порошок, взять пинцет, открыть бутылку, вынести человека при спасении. Тай-чи поставили в программу ради равновесия. Машина крутится и бьёт, инженеры смотрят, где сдают шарниры.
Организаторы своих целей не скрывают. Технику обкатывают под склад, стройку, гостиницу и цех, а заодно пишут под неё стандарты. Со стадиона роботы должны уходить на производство.
Первыми их возьмут склады и стройплощадки: носить, охранять, мерить, убирать за людьми. Цена упадёт так же, как упала на дроны, и через несколько лет такая машина появится в обслуживании посёлков и домов. Людей с лопатой на площадке станет меньше, а тех, кто ставит машине задачу и отвечает за результат, больше. Работу это не отнимет, но спросит другую квалификацию.
Пять лет назад такая машина падала на ровном полу. Сейчас она бежит быстрее самого быстрого человека в истории и решает еще 1 млн задач быстрее и лучше человека.
Смотрите репортаж: [Euronews] 😀VPN
Пять дней в конце августа на пекинском конькобежном стадионе «Ледяная лента» шли Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. Пришли 2 056 роботов и 666 команд из 16 стран. Заявили 51 дисциплину и 1 301 соревнование; зачёт шёл примерно в тридцати видах, остальное показывали. За год команд стало больше на 138 процентов, роботов вчетверо.
Стометровку выиграла «Молния» компании Honor: 9,32 секунды. Рекорд Усэйна Болта, который установлен семнадцать лет назад, равен 9,58. Робот Bolt компании MirrorMe ростом 175 сантиметров и весом 75 килограммов держал 11 метров в секунду, то есть около сорока километров в час. Четыреста метров Tiangong Omni-04 прошёл за 45,66 секунды. Часть его соперников до финиша не дошла: падали и стояли.
Бегом дело не кончилось. Прыгали в длину, поднимали вес, тянули канат, играли в настольный теннис и в футбол. Давали и работу: взвесить порошок, взять пинцет, открыть бутылку, вынести человека при спасении. Тай-чи поставили в программу ради равновесия. Машина крутится и бьёт, инженеры смотрят, где сдают шарниры.
Организаторы своих целей не скрывают. Технику обкатывают под склад, стройку, гостиницу и цех, а заодно пишут под неё стандарты. Со стадиона роботы должны уходить на производство.
Первыми их возьмут склады и стройплощадки: носить, охранять, мерить, убирать за людьми. Цена упадёт так же, как упала на дроны, и через несколько лет такая машина появится в обслуживании посёлков и домов. Людей с лопатой на площадке станет меньше, а тех, кто ставит машине задачу и отвечает за результат, больше. Работу это не отнимет, но спросит другую квалификацию.
Пять лет назад такая машина падала на ровном полу. Сейчас она бежит быстрее самого быстрого человека в истории и решает еще 1 млн задач быстрее и лучше человека.
Смотрите репортаж: [Euronews] 😀VPN
euronews
Видео. Игры роботов в Пекине: гуманоиды соревнуются в беге, футболе и тай-чи
Видео. Более 2000 роботов участвуют в соревнованиях по бегу, футболу и тай-чи на Пекинских роботоиграх, где проверяют подвижность и устойчивость гуманоидов.
❤3
Продолжаем разбор #СтандартКРТ
Здесь я объединю пост 7,8,9/10 Так как это каталоги. Если первые шесть книг Стандарта КРТ отвечают на вопрос
то каталоги отвечают на вопрос
Каталог 1. ОТКРЫТЫЕ ПРОСТРАНСТВА.
Он про элементы и узлы открытых городских пространств.
Это, по сути, библиотека готовых решений: конструктивные и функциональные составляющие улиц, площадей и дворов — покрытия, освещение, малые архитектурные формы, озеленение, навигация, а также узлы примыканий и сопряжений разных элементов. Ценность каталога — в типовых, отработанных узлах. Проектировщику не нужно каждый раз изобретать, как устроить съезд, посадку дерева у проезжей части или переход между покрытиями. Готовые решения ускоряют проектирование и снижают риск ошибок, которые дорого исправлять на объекте.
Для девелопера это ещё и про узнаваемость и предсказуемость качества: когда детали собраны по единой логике, среда выглядит цельной, а не «собранной из того, что было».
Каталог 2. ЖИЛЫЕ ДОМА
Комфортная квартира и дом: принципиальные решения Стандарта
Этот каталог спускается на уровень, который ближе всего покупателю, — сам дом и квартира. Здесь собраны типы жилых домов, составные элементы многоквартирного дома и пространства квартиры, а к каждому — решения, повышающие комфорт.
Логика Стандарта на этом уровне:
— разнообразие планировок под разные составы семей — от студий до больших форматов;
— продуманные места общего пользования: входные группы без ступеней, светлые холлы, колясочные, кладовые;
— гибкие первые этажи, способные принять коммерцию и общественные функции;
— двор как продолжение дома — безопасный, озеленённый, без машин.
Для девелопера это прямой разговор о продукте и ликвидности. Дом, спроектированный под реальный запрос целевой аудитории, продаётся быстрее и держит цену. Каталог помогает не «угадывать», а опираться на проверенные решения.
Каталог 3. БЛАГОУСТРОЙСТВО
Благоустройство: готовые архитектурно-планировочные решения
Этот каталог продолжает тему облика города, но уже на уровне конкретных решений по благоустройству — под целевые модели среды и под разные типы сложившейся застройки.
Здесь важен переход от принципа к сценарию использования. Пространство проектируется не «вообще», а под то, как им будут пользоваться: где играют дети, где отдыхают взрослые, как территория работает в разные сезоны, как обеспечена доступность для маломобильных групп. Каталог даёт принципиальные решения, которые остаётся адаптировать под площадку.
Практический смысл для девелопера прежний и усиленный: благоустройство — это инвестиция, а не расход. Оно формирует первое впечатление на показе, влияет на скорость продаж и на восприятие цены. Экономить на нём — значит экономить на собственной выручке.
Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ
1/10 Книга 1. Свод Принципов
2/10 Книга 2. Застроенные территории
3/10 Книга 3. Свободные территории
4/10 Книга 4. Облик города
5/10 Книга 5. Разработка проектов
6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды
Здесь я объединю пост 7,8,9/10 Так как это каталоги. Если первые шесть книг Стандарта КРТ отвечают на вопрос
«что и почему»
то каталоги отвечают на вопрос
«как именно».
Каталог 1. ОТКРЫТЫЕ ПРОСТРАНСТВА.
Он про элементы и узлы открытых городских пространств.
Это, по сути, библиотека готовых решений: конструктивные и функциональные составляющие улиц, площадей и дворов — покрытия, освещение, малые архитектурные формы, озеленение, навигация, а также узлы примыканий и сопряжений разных элементов. Ценность каталога — в типовых, отработанных узлах. Проектировщику не нужно каждый раз изобретать, как устроить съезд, посадку дерева у проезжей части или переход между покрытиями. Готовые решения ускоряют проектирование и снижают риск ошибок, которые дорого исправлять на объекте.
Для девелопера это ещё и про узнаваемость и предсказуемость качества: когда детали собраны по единой логике, среда выглядит цельной, а не «собранной из того, что было».
Каталог 2. ЖИЛЫЕ ДОМА
Комфортная квартира и дом: принципиальные решения Стандарта
Этот каталог спускается на уровень, который ближе всего покупателю, — сам дом и квартира. Здесь собраны типы жилых домов, составные элементы многоквартирного дома и пространства квартиры, а к каждому — решения, повышающие комфорт.
Логика Стандарта на этом уровне:
— разнообразие планировок под разные составы семей — от студий до больших форматов;
— продуманные места общего пользования: входные группы без ступеней, светлые холлы, колясочные, кладовые;
— гибкие первые этажи, способные принять коммерцию и общественные функции;
— двор как продолжение дома — безопасный, озеленённый, без машин.
Для девелопера это прямой разговор о продукте и ликвидности. Дом, спроектированный под реальный запрос целевой аудитории, продаётся быстрее и держит цену. Каталог помогает не «угадывать», а опираться на проверенные решения.
Каталог 3. БЛАГОУСТРОЙСТВО
Благоустройство: готовые архитектурно-планировочные решения
Этот каталог продолжает тему облика города, но уже на уровне конкретных решений по благоустройству — под целевые модели среды и под разные типы сложившейся застройки.
Здесь важен переход от принципа к сценарию использования. Пространство проектируется не «вообще», а под то, как им будут пользоваться: где играют дети, где отдыхают взрослые, как территория работает в разные сезоны, как обеспечена доступность для маломобильных групп. Каталог даёт принципиальные решения, которые остаётся адаптировать под площадку.
Практический смысл для девелопера прежний и усиленный: благоустройство — это инвестиция, а не расход. Оно формирует первое впечатление на показе, влияет на скорость продаж и на восприятие цены. Экономить на нём — значит экономить на собственной выручке.
Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ
1/10 Книга 1. Свод Принципов
2/10 Книга 2. Застроенные территории
3/10 Книга 3. Свободные территории
4/10 Книга 4. Облик города
5/10 Книга 5. Разработка проектов
6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды
👍4❤1👏1
С радостью поддерживаю мероприятия членов Экспертного совета IPM земельного юриста Екатерины Ивановой. Рекомендую принять участие 🤝 все подробности ниже
Telegram
Топовый земельный юрист Екатерина Иванова
Советы землевладельцам на миллион от президента Межрегионального юридического центра земельных отношений.
Рассказываю как не остаться без земли и денег. Делюсь чему научилась за 20 лет в судах и бизнесе. Запись на консультацию 8(800)500-08-26
Рассказываю как не остаться без земли и денег. Делюсь чему научилась за 20 лет в судах и бизнесе. Запись на консультацию 8(800)500-08-26
👍1
Мастер-план есть.
А девелоперский проект уже есть?
Участок можно купить.
Концепцию — нарисовать.
Даже красивую презентацию собрать.
Но проект начинается в тот момент, когда между собой сходятся:
земля → продукт → экономика → финансирование → команда → реализация → продажи.
И именно на стыках обычно появляются самые дорогие ошибки.
Хорошие ТЭПы, но CAPEX не сходится.
Сильный продукт, но банк не видит модели.
Земля подходит, но инфраструктура меняет всю экономику.
Финансирование найдено, а проект не готов к запуску.
Или проект уже строится, но первоначальная логика перестала работать.
19–20 сентября в Красноярске пройдёт Всероссийский земельный форум.
Для девелоперов здесь интересна возможность проверить проект сразу с нескольких сторон.
19 сентября:
— реальные проекты участников выйдут на разбор перед инвесторами;
— обсудим банковское и частное финансирование;
— семь моделей работы с территориями разберём через экономику;
— отдельно поговорим об ошибках, способных изменить бюджет и сценарий проекта;
— и поставим вопрос в лоб: куда сегодня направлять 100 млн ₽ в реальных проектах?
А если у вас уже есть свой проект — привозите его.
Для предварительного отбора достаточно трёх вводных:
1. Что у вас есть сейчас.
2. Что вы хотите создать.
3. На каком этапе проект стопорится.
Из проектов зарегистрированных участников выберем 5 для публичного инвестиционного разбора 19 сентября.
А 20 сентября — выезд непосредственно на территории и проекты Красноярска: инфраструктура, земля, окружение и экономика уже не на слайде, а на месте.
19–20 сентября 2026 · Красноярск
Всероссийский земельный форум
Программа и регистрация: https://roszemforum.ru
И профессиональный вопрос сообществу:
На каком этапе сегодня чаще всего ломается хороший девелоперский проект?
Земля? Концепция? Финмодель? Банк? Команда? Продажи?
А девелоперский проект уже есть?
Участок можно купить.
Концепцию — нарисовать.
Даже красивую презентацию собрать.
Но проект начинается в тот момент, когда между собой сходятся:
земля → продукт → экономика → финансирование → команда → реализация → продажи.
И именно на стыках обычно появляются самые дорогие ошибки.
Хорошие ТЭПы, но CAPEX не сходится.
Сильный продукт, но банк не видит модели.
Земля подходит, но инфраструктура меняет всю экономику.
Финансирование найдено, а проект не готов к запуску.
Или проект уже строится, но первоначальная логика перестала работать.
19–20 сентября в Красноярске пройдёт Всероссийский земельный форум.
Для девелоперов здесь интересна возможность проверить проект сразу с нескольких сторон.
19 сентября:
— реальные проекты участников выйдут на разбор перед инвесторами;
— обсудим банковское и частное финансирование;
— семь моделей работы с территориями разберём через экономику;
— отдельно поговорим об ошибках, способных изменить бюджет и сценарий проекта;
— и поставим вопрос в лоб: куда сегодня направлять 100 млн ₽ в реальных проектах?
А если у вас уже есть свой проект — привозите его.
Для предварительного отбора достаточно трёх вводных:
1. Что у вас есть сейчас.
2. Что вы хотите создать.
3. На каком этапе проект стопорится.
Из проектов зарегистрированных участников выберем 5 для публичного инвестиционного разбора 19 сентября.
А 20 сентября — выезд непосредственно на территории и проекты Красноярска: инфраструктура, земля, окружение и экономика уже не на слайде, а на месте.
19–20 сентября 2026 · Красноярск
Всероссийский земельный форум
Программа и регистрация: https://roszemforum.ru
И профессиональный вопрос сообществу:
На каком этапе сегодня чаще всего ломается хороший девелоперский проект?
Земля? Концепция? Финмодель? Банк? Команда? Продажи?
1 октября Минфин обещает решить, какой станет семейная ипотека, а вместе с ней и весь наш загородный спрос.
Пока условия те же, что и весной: ставка до 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, 6 млн по остальным регионам. Программа заявлена до конца 2030 года. Реформу обсуждали всю весну, в июне сдвинули, и до октября мы живём в старых правилах.
А вот одно изменение уже работает с 1 февраля: один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики. Семья больше не может взять квартиру на мужа, а потом дом на жену. Выбор один, и его начали делать в пользу дома. Я это вижу по обращениям: люди считают метры и понимают, что за те же деньги в области получают не студию, а дом с участком.
Цифры это подтверждают. С января по июль выдано 22 тысячи кредитов на ИЖС на 153 млрд рублей, плюс 65% по количеству к прошлому году. Больше 80% заёмщиков в этом сегменте, семьи с детьми. Показательнее всего июнь: как только пошли разговоры о новых ставках, выдача подскочила до 34 млрд, плюс 67%. В июле, когда решение отложили, рынок сразу сдулся до минуса. Спрос сегодня реагирует на заголовки из Минфина быстрее, чем на любую вашу рекламу, и это надо принять как данность при планировании продаж.
Теперь моё мнение о том, что будет дальше. Обсуждают ставку в зависимости от числа детей. Называют коридор от 4 до 12%: многодетным дешевле, семьям с одним ребёнком дороже. Лимиты при этом для однодетных поднимать не собираются. Считайте сами, что происходит с платёжеспособностью семьи, у которой ставка выросла с 6 до 10%, а сумма кредита осталась прежней. Это не полное вымывание спроса, это его сдвиг вниз по бюджету и в сторону меньшего метража.
Дальше начинается расслоение, и оно уже не про ипотеку, а про наши проекты. Многодетные со ставкой около 4% станут самой платёжеспособной аудиторией загородного рынка за всю его историю, и им нужен дом от 120 метров, школа, садик, нормальная инфраструктура посёлка. Семьи с одним ребёнком и ставкой в 10% уйдут в компактный дом до 100 метров, в дальний пояс, в готовые решения с фиксированной ценой. Средний чек дома по Центральной России сейчас около 8 млн, и в новых условиях он разъедется на два разных продукта.
Кто пытается продавать всем одинаковую нарезку по 10 соток без подрядчика и без концепции, тот выпадет из обеих групп. Своими силами человек дом на льготные деньги не построит: с марта 2025 такой кредит идёт только через подрядчика и эскроу по 186-ФЗ. Значит, посёлок продаётся не участком, а связкой участок плюс аккредитованный подрядчик плюс банк, который этого подрядчика пропускает. Всё остальное к октябрю превратится в землю на балансе.
Кстати, эту проблему понимают. С 29 мая ДОМ.РФ дал подрядчикам ИЖС зонтичное поручительство: покрывает до 50% потерь банка, до 20 млн на подрядчика. Если вашему подрядчику отказывали в кредитной линии, есть прямой смысл зайти заново, условия изменились.
Что я советую сделать до 1 октября.
Первое: закрыть связку с подрядчиком и эскроу, чтобы ваш продукт вообще проходил по льготной программе. Второе: пересчитать финмодель в двух сценариях, при ставке 6% и при ставке 10%, и посмотреть, какая часть вашей продуктовой линейки выживает во втором. Третье: снять спрос в этом окне, пока действуют старые условия, потому что осенью те же люди будут считать другой платёж.
Я считаю, что от этой реформы ИЖС в целом выиграет относительно многоэтажки. При любой ставке дом даёт больше метров за те же деньги, а семья с двумя детьми выбирает метры. Но выиграют не все, а только организованные посёлки, где есть концепция, подрядчик и работающая схема финансирования. Остальным придётся объяснять покупателю, почему его банк не видит их проект.
пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
Пока условия те же, что и весной: ставка до 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, 6 млн по остальным регионам. Программа заявлена до конца 2030 года. Реформу обсуждали всю весну, в июне сдвинули, и до октября мы живём в старых правилах.
А вот одно изменение уже работает с 1 февраля: один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики. Семья больше не может взять квартиру на мужа, а потом дом на жену. Выбор один, и его начали делать в пользу дома. Я это вижу по обращениям: люди считают метры и понимают, что за те же деньги в области получают не студию, а дом с участком.
Цифры это подтверждают. С января по июль выдано 22 тысячи кредитов на ИЖС на 153 млрд рублей, плюс 65% по количеству к прошлому году. Больше 80% заёмщиков в этом сегменте, семьи с детьми. Показательнее всего июнь: как только пошли разговоры о новых ставках, выдача подскочила до 34 млрд, плюс 67%. В июле, когда решение отложили, рынок сразу сдулся до минуса. Спрос сегодня реагирует на заголовки из Минфина быстрее, чем на любую вашу рекламу, и это надо принять как данность при планировании продаж.
Теперь моё мнение о том, что будет дальше. Обсуждают ставку в зависимости от числа детей. Называют коридор от 4 до 12%: многодетным дешевле, семьям с одним ребёнком дороже. Лимиты при этом для однодетных поднимать не собираются. Считайте сами, что происходит с платёжеспособностью семьи, у которой ставка выросла с 6 до 10%, а сумма кредита осталась прежней. Это не полное вымывание спроса, это его сдвиг вниз по бюджету и в сторону меньшего метража.
Дальше начинается расслоение, и оно уже не про ипотеку, а про наши проекты. Многодетные со ставкой около 4% станут самой платёжеспособной аудиторией загородного рынка за всю его историю, и им нужен дом от 120 метров, школа, садик, нормальная инфраструктура посёлка. Семьи с одним ребёнком и ставкой в 10% уйдут в компактный дом до 100 метров, в дальний пояс, в готовые решения с фиксированной ценой. Средний чек дома по Центральной России сейчас около 8 млн, и в новых условиях он разъедется на два разных продукта.
Кто пытается продавать всем одинаковую нарезку по 10 соток без подрядчика и без концепции, тот выпадет из обеих групп. Своими силами человек дом на льготные деньги не построит: с марта 2025 такой кредит идёт только через подрядчика и эскроу по 186-ФЗ. Значит, посёлок продаётся не участком, а связкой участок плюс аккредитованный подрядчик плюс банк, который этого подрядчика пропускает. Всё остальное к октябрю превратится в землю на балансе.
Кстати, эту проблему понимают. С 29 мая ДОМ.РФ дал подрядчикам ИЖС зонтичное поручительство: покрывает до 50% потерь банка, до 20 млн на подрядчика. Если вашему подрядчику отказывали в кредитной линии, есть прямой смысл зайти заново, условия изменились.
Что я советую сделать до 1 октября.
Первое: закрыть связку с подрядчиком и эскроу, чтобы ваш продукт вообще проходил по льготной программе. Второе: пересчитать финмодель в двух сценариях, при ставке 6% и при ставке 10%, и посмотреть, какая часть вашей продуктовой линейки выживает во втором. Третье: снять спрос в этом окне, пока действуют старые условия, потому что осенью те же люди будут считать другой платёж.
Я считаю, что от этой реформы ИЖС в целом выиграет относительно многоэтажки. При любой ставке дом даёт больше метров за те же деньги, а семья с двумя детьми выбирает метры. Но выиграют не все, а только организованные посёлки, где есть концепция, подрядчик и работающая схема финансирования. Остальным придётся объяснять покупателю, почему его банк не видит их проект.
пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
👍5❤1
Посчитали запас нарезанных лотов в Подмосковье. Тот самый, из которого рынок продаёт сегодня.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.
Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.
Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.
Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.
❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.
Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.
У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.
То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.
Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.
Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.
Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.
❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.
Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.
У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.
То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.
❤2
Вчера снимала «Россия 1» — приехали брать комментарий как у эксперта по загородке и девелопменту. Тема реально интересная, спойлера какая именно не будет 👀. Выйдет во вторник, утренний выпуск. Так что около 8-9 утра обещают показать)
К вопросам, которые прислали заранее, отнёсся серьёзно. Понимаю же, как это устроено — из получаса разговора возьмут одну фразу, секунд на 10, 15 максимум. И вот в эти секунды нужно уместить всю мысль, без потери смысла.
Сотрудники канала мне по секрету сказали: комментарии длиннее 25 секунд — это уже привилегия Владимира Владимировича 😁
А если серьёзно — то здорово выручило то, что сейчас много читаю классику. Язык там сложный, витиеватый, и как раз это учит быстро находить нужные слова. Формулировать точно. Красивая русская речь сейчас — редкость, честно стремлюсь к этому.
К вопросам, которые прислали заранее, отнёсся серьёзно. Понимаю же, как это устроено — из получаса разговора возьмут одну фразу, секунд на 10, 15 максимум. И вот в эти секунды нужно уместить всю мысль, без потери смысла.
Сотрудники канала мне по секрету сказали: комментарии длиннее 25 секунд — это уже привилегия Владимира Владимировича 😁
А если серьёзно — то здорово выручило то, что сейчас много читаю классику. Язык там сложный, витиеватый, и как раз это учит быстро находить нужные слова. Формулировать точно. Красивая русская речь сейчас — редкость, честно стремлюсь к этому.
👍6❤3🔥2