IMG_6573.MP4
9.4 MB
Вчера посмотрел «Одиссею» Нолана. И вышел из зала с ощущением, что смотрел кино не про Древнюю Грецию.
Итак, как у меня складывалась эта история. Сначала я Гомера слушал. Аудиокнига, дорога, пробки, перелёты. Одиссей плывёт — и я еду. Так и прошли двадцать с лишним песен. И слушать оказалось правильно: Гомера первые несколько веков вообще никто не читал глазами, его пели. Аэд, кифара, костёр, зал — и голос.
Потом я взял в руки книгу. Это уже другое чтение — медленное, с карандашом. Вот тут я и услышал слог. Гекзаметр — это волна (умничаю 😂). Длинная, катящаяся строка, ты физически чувствуешь море под текстом. Плюс формулы, которые повторяются десятками раз: «многоумный Одиссей», «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». Современный редактор вычеркнет как повтор. А это не повтор — это опора для памяти певца и ритм, в который ты как слушатель проваливаешься.
Ещё раз: текст, которому под три тысячи лет, держит внимание одним ритмом (Ритм важен и в нашей работе- архитектурный ритм, слышали?)
Цитата, с которой всё начинается: «Муза, скажи мне о том многоопытном муже, который, Странствуя долго со дня, как святой Илион им разрушен,
Многих людей города посетил и обычаи видел...»
Внимание: не «о великом воине», не «о царе». О многоопытном. О том, кто много перенёс. Герой определяется не победой, а пройденным путём. По сути дела, это точка, из которой выросла вся современная литература.
Из «Одиссеи» вышло почти всё, чем мы пользуемся до сих пор. Сюжет-возвращение. Герой с внутренней жизнью, сомнениями и хитростью, а не только с мечом. Рассказ внутри рассказа — Одиссей сам пересказывает свои приключения за столом у феаков. Начало с середины действия. Джойс через три тысячи лет назвал свой роман «Улисс» и уложил всю «Одиссею» в один дублинский день. Не потому что красиво — потому что каркас работает.
А образы ушли в язык и живут отдельно от книги. Сирены — сладкий голос, который зовёт свернуть. Циклоп — грубая сила без правил. Сцилла и Харибда — выбор между двумя потерями, где безболезненного варианта просто нет. Лотофаги — комфорт, после которого не хочешь домой. Калипсо — бессмертие в обмен на отказ от своей жизни, и он отказывается. Пенелопа, которая ткёт днём и распускает ночью, — умение тянуть время, когда действовать пока нельзя. И лук, который натянет только хозяин. Это не мифология. Это набор ситуаций, в которые каждый попадает по нескольку раз за жизнь.
И главное, ради чего я вообще пишу этот пост.
Через всю книгу идёт Афина. Богиня рядом: ведёт, подсказывает, приходит в чужом облике, готовит почву. Божественная сила действительно сопровождает тебя на пути домой — подчёркиваю, сопровождает.
Но плот Одиссей вяжет сам. Своими руками, двадцать дней, на острове Калипсо. Сам садится на вёсла. Сам тонет, когда Посейдон ломает плот, и сам выгребает к берегу. Афина не переносит его на Итаку по воздуху, хотя могла бы. Она делает так, чтобы у него был шанс. Шансом он распоряжается сам.
Вот эта история для меня — самая честная в книге. Тебе дают ветер, дают знак, дают нужного человека в нужный момент. А испытание всё равно проходить тебе. Двадцать лет. Потерянные корабли, потерянная команда, потерянные годы. И всё равно — домой.
Кино посмотрите. Фильм выдающийся и смотрится на одном дыхании. Но потом откройте книгу🔥
#дневникнаставника
Итак, как у меня складывалась эта история. Сначала я Гомера слушал. Аудиокнига, дорога, пробки, перелёты. Одиссей плывёт — и я еду. Так и прошли двадцать с лишним песен. И слушать оказалось правильно: Гомера первые несколько веков вообще никто не читал глазами, его пели. Аэд, кифара, костёр, зал — и голос.
Потом я взял в руки книгу. Это уже другое чтение — медленное, с карандашом. Вот тут я и услышал слог. Гекзаметр — это волна (умничаю 😂). Длинная, катящаяся строка, ты физически чувствуешь море под текстом. Плюс формулы, которые повторяются десятками раз: «многоумный Одиссей», «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». Современный редактор вычеркнет как повтор. А это не повтор — это опора для памяти певца и ритм, в который ты как слушатель проваливаешься.
Ещё раз: текст, которому под три тысячи лет, держит внимание одним ритмом (Ритм важен и в нашей работе- архитектурный ритм, слышали?)
Цитата, с которой всё начинается: «Муза, скажи мне о том многоопытном муже, который, Странствуя долго со дня, как святой Илион им разрушен,
Многих людей города посетил и обычаи видел...»
Внимание: не «о великом воине», не «о царе». О многоопытном. О том, кто много перенёс. Герой определяется не победой, а пройденным путём. По сути дела, это точка, из которой выросла вся современная литература.
Из «Одиссеи» вышло почти всё, чем мы пользуемся до сих пор. Сюжет-возвращение. Герой с внутренней жизнью, сомнениями и хитростью, а не только с мечом. Рассказ внутри рассказа — Одиссей сам пересказывает свои приключения за столом у феаков. Начало с середины действия. Джойс через три тысячи лет назвал свой роман «Улисс» и уложил всю «Одиссею» в один дублинский день. Не потому что красиво — потому что каркас работает.
А образы ушли в язык и живут отдельно от книги. Сирены — сладкий голос, который зовёт свернуть. Циклоп — грубая сила без правил. Сцилла и Харибда — выбор между двумя потерями, где безболезненного варианта просто нет. Лотофаги — комфорт, после которого не хочешь домой. Калипсо — бессмертие в обмен на отказ от своей жизни, и он отказывается. Пенелопа, которая ткёт днём и распускает ночью, — умение тянуть время, когда действовать пока нельзя. И лук, который натянет только хозяин. Это не мифология. Это набор ситуаций, в которые каждый попадает по нескольку раз за жизнь.
И главное, ради чего я вообще пишу этот пост.
Через всю книгу идёт Афина. Богиня рядом: ведёт, подсказывает, приходит в чужом облике, готовит почву. Божественная сила действительно сопровождает тебя на пути домой — подчёркиваю, сопровождает.
Но плот Одиссей вяжет сам. Своими руками, двадцать дней, на острове Калипсо. Сам садится на вёсла. Сам тонет, когда Посейдон ломает плот, и сам выгребает к берегу. Афина не переносит его на Итаку по воздуху, хотя могла бы. Она делает так, чтобы у него был шанс. Шансом он распоряжается сам.
Вот эта история для меня — самая честная в книге. Тебе дают ветер, дают знак, дают нужного человека в нужный момент. А испытание всё равно проходить тебе. Двадцать лет. Потерянные корабли, потерянная команда, потерянные годы. И всё равно — домой.
Кино посмотрите. Фильм выдающийся и смотрится на одном дыхании. Но потом откройте книгу🔥
#дневникнаставника
🔥4❤2
Самообучающаяся организация. Как создать систему внутрикорпоративного обмена опытом?
В большинстве девелоперских компаний знания хранятся в головах сотрудников. Человек уходит — знания уходят. Новый сотрудник приходит — начинает с нуля, набивает те же шишки, совершает те же ошибки.
Самообучающаяся организация — это компания, в которой знания накапливаются, передаются и умножаются независимо от текучки кадров.
Как это работает:
Разборы проектов. После завершения каждого этапа (или всего девелоперского проекта) собирается команда и честно разбирает: что получилось хорошо, что плохо, почему, какие выводы. Всё записывается. (Сейчас есть прекрасные ИИ инструменты, например Plaud. Он ведёт за вас протокол и делает аналитику)
База знаний. Создаётся электронная библиотека, куда складываются эти разборы, а также шаблоны документов, инструкции, полезные статьи, записи вебинаров. Доступно всем в любое время.
Наставничество. К каждому новичку прикрепляется опытный сотрудник, который вводит в курс дела, передаёт не только формальные знания, но и неформальные.
Регулярные внутренние семинары. Раз в месяц кто-то из сотрудников (или приглашённый эксперт) проводит обучение по своей теме. Строители учат продавцов понимать технологии, продавцы учат строителей понимать клиентов.
Главное условие: в компании должна быть культура, где делиться знаниями — почётно и выгодно, а не «я тебя научу, а ты меня потом подсидишь». Это вопрос мотивации и личного примера руководителей.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Проведите первый «разбор полётов» по последнему завершённому этапу любого проекта. Запишите 5 выводов и 3 действия, которые вы сделаете, чтобы не повторять ошибок.
2. Создайте простую базу знаний — хотя бы папку на облачном диске с понятной структурой. Начните наполнять её шаблонами документов.
3. Назначьте ответственного за обучение (можно по совместительству), который будет инициировать семинары и следить, чтобы база знаний пополнялась.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
👤 @Porotckii_lab
📍 ipmdv.com
В большинстве девелоперских компаний знания хранятся в головах сотрудников. Человек уходит — знания уходят. Новый сотрудник приходит — начинает с нуля, набивает те же шишки, совершает те же ошибки.
Самообучающаяся организация — это компания, в которой знания накапливаются, передаются и умножаются независимо от текучки кадров.
Как это работает:
Разборы проектов. После завершения каждого этапа (или всего девелоперского проекта) собирается команда и честно разбирает: что получилось хорошо, что плохо, почему, какие выводы. Всё записывается. (Сейчас есть прекрасные ИИ инструменты, например Plaud. Он ведёт за вас протокол и делает аналитику)
База знаний. Создаётся электронная библиотека, куда складываются эти разборы, а также шаблоны документов, инструкции, полезные статьи, записи вебинаров. Доступно всем в любое время.
Наставничество. К каждому новичку прикрепляется опытный сотрудник, который вводит в курс дела, передаёт не только формальные знания, но и неформальные.
Регулярные внутренние семинары. Раз в месяц кто-то из сотрудников (или приглашённый эксперт) проводит обучение по своей теме. Строители учат продавцов понимать технологии, продавцы учат строителей понимать клиентов.
Главное условие: в компании должна быть культура, где делиться знаниями — почётно и выгодно, а не «я тебя научу, а ты меня потом подсидишь». Это вопрос мотивации и личного примера руководителей.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Проведите первый «разбор полётов» по последнему завершённому этапу любого проекта. Запишите 5 выводов и 3 действия, которые вы сделаете, чтобы не повторять ошибок.
2. Создайте простую базу знаний — хотя бы папку на облачном диске с понятной структурой. Начните наполнять её шаблонами документов.
3. Назначьте ответственного за обучение (можно по совместительству), который будет инициировать семинары и следить, чтобы база знаний пополнялась.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
👤 @Porotckii_lab
📍 ipmdv.com
❤3👍2
Друзья, разбираем базу загородного рынка Московской области. Не выборку, не «топ-50 посёлков», а сплошной проход по всем источникам.
Получилось 893 объекта, свели их на интерактивную карту(сразу скажу, что это не вся картинка, но выборка уже репрезентаитвная). Коттеджные посёлки, дачные нарезки, комплексы ИЖС, проекты КРТ. Из них 786 в активной продаже, 52 округа, 165 застройщиков и операторов.
Показываю, что внутри. Медиана цены сотки по области — 210 000 ₽. А средняя — 334 000. Разница в 1,6 раза, и это главная ловушка рынка: если считать «в среднем по МО», вы получите неправильный ответ всегда.
Что дал разбор по секторам. Северо-восток — медиана 130 тысяч за сотку. Юг — 259 тысяч. Вдвое. А внутри запада вообще две разные планеты: Рублёвка и ближнее Минское дают лоты по 2–3 млн за сотку, Можайск и Руза на 120 километрах — по 60–110 тысяч. Медиана по западу 110 тысяч, средняя 329. Считать такое одним числом бессмысленно.
Ещё одна цифра, которая меня зацепила. Раменский округ — 102 объекта, Истра — 98. Два округа держат 22% всей области. По трассам плотность ещё выше: Новорижское 125 объектов, Новорязанское 106, Каширское 105. Три направления — треть рынка. А в 30 округах меньше десяти объектов на округ.
Земля без подряда — по-прежнему базовый продукт. 262 объекта заявляют её прямо, ещё 261 просто не раскрывает модель — значительная часть оттуда же. Обязательный подряд встречается у 105 объектов, это 12% рынка. И внимание: у объектов с подрядом самая низкая цена сотки, 247 тысяч против 331. Логика простая — подрядчик даёт скидку на землю и забирает маржу на доме.
Разрыв между коттеджным посёлком и ДНП — почти трёхкратный. 412 тысяч за сотку против 149. При том что ДНП сидят дальше: 68 километров против 41. Часть разрыва — локация, но не вся. Остальное — цена упаковки: концепция, сети, УК, въездная группа. Вот эта история и есть девелопмент, всё остальное — нарезка.
Теперь моё заключение по всей базе, и оно неприятное.
Рынок Московской области — это не рынок девелоперов. Это рынок фи-операторов нарезки. Десять крупнейших игроков держат 250 объектов, 28% базы. Но ни один из них не застройщик в нормальном смысле слова: берут массив, режут на лоты, подводят минимум коммуникаций, продают. Дальше как получится.
Доказательство в цифрах. Застройщик определён у 68% объектов, а юрлицо с подтверждённым ИНН — только у 33%. Каждый второй продавец сидит за россыпью проектных компаний, ТСН и ИП. Остатки не публикует практически никто: число участков раскрыто у 13% объектов, сколько продано — у 4%. Суммарно по тем, кто раскрыл, набралось 29 311 участков на 3 744 гектарах. Реальный объём рынка кратно больше, просто его никто не показывает.
И вот на этом фоне — то, из-за чего я всю базу и собирал. Проектов КРТ ИЖС в базе всего пять. Но объём у них 1971 участок на 220 гектарах. Средний проект КРТ на порядок крупнее среднего коттеджного посёлка.
Нормативка достроена в конце 2025 года: ПП МО № 1734-ПП об обязательном режиме КРТ ИЖС и № 1822-ПП по требованиям к таким проектам. Московская область как всегда законодатель моды. Значит, в 2026–2027 поток таких территорий пойдёт вверх — и это единственный сегмент, где рынок меняет структуру, а не просто дорожает.
Ещё раз, чтобы было понятно. Пока рынок занят мелкой нарезкой по 20–80 участков, крупный формат почти пустой. Заходить туда надо сейчас, а не когда там будет 200 проектов и своя медиана по сотке.
Если у вас есть площадка в Подмосковье и вы не понимаете, во что её разворачивать — земля, подряд или полноценный КРТ, — напишите мне лично @Porotckii_lab. Нужно заключение по вашему участку, посмотрим и разберем по всем критериям застройки (сколько можно построить и какая будет прибыль), что реально происходит именно с вашим участком, в вашем округе 🤝
#СтандартКРТ #дневникнаставника
Получилось 893 объекта, свели их на интерактивную карту(сразу скажу, что это не вся картинка, но выборка уже репрезентаитвная). Коттеджные посёлки, дачные нарезки, комплексы ИЖС, проекты КРТ. Из них 786 в активной продаже, 52 округа, 165 застройщиков и операторов.
Показываю, что внутри. Медиана цены сотки по области — 210 000 ₽. А средняя — 334 000. Разница в 1,6 раза, и это главная ловушка рынка: если считать «в среднем по МО», вы получите неправильный ответ всегда.
Что дал разбор по секторам. Северо-восток — медиана 130 тысяч за сотку. Юг — 259 тысяч. Вдвое. А внутри запада вообще две разные планеты: Рублёвка и ближнее Минское дают лоты по 2–3 млн за сотку, Можайск и Руза на 120 километрах — по 60–110 тысяч. Медиана по западу 110 тысяч, средняя 329. Считать такое одним числом бессмысленно.
Ещё одна цифра, которая меня зацепила. Раменский округ — 102 объекта, Истра — 98. Два округа держат 22% всей области. По трассам плотность ещё выше: Новорижское 125 объектов, Новорязанское 106, Каширское 105. Три направления — треть рынка. А в 30 округах меньше десяти объектов на округ.
Земля без подряда — по-прежнему базовый продукт. 262 объекта заявляют её прямо, ещё 261 просто не раскрывает модель — значительная часть оттуда же. Обязательный подряд встречается у 105 объектов, это 12% рынка. И внимание: у объектов с подрядом самая низкая цена сотки, 247 тысяч против 331. Логика простая — подрядчик даёт скидку на землю и забирает маржу на доме.
Разрыв между коттеджным посёлком и ДНП — почти трёхкратный. 412 тысяч за сотку против 149. При том что ДНП сидят дальше: 68 километров против 41. Часть разрыва — локация, но не вся. Остальное — цена упаковки: концепция, сети, УК, въездная группа. Вот эта история и есть девелопмент, всё остальное — нарезка.
Теперь моё заключение по всей базе, и оно неприятное.
Рынок Московской области — это не рынок девелоперов. Это рынок фи-операторов нарезки. Десять крупнейших игроков держат 250 объектов, 28% базы. Но ни один из них не застройщик в нормальном смысле слова: берут массив, режут на лоты, подводят минимум коммуникаций, продают. Дальше как получится.
Доказательство в цифрах. Застройщик определён у 68% объектов, а юрлицо с подтверждённым ИНН — только у 33%. Каждый второй продавец сидит за россыпью проектных компаний, ТСН и ИП. Остатки не публикует практически никто: число участков раскрыто у 13% объектов, сколько продано — у 4%. Суммарно по тем, кто раскрыл, набралось 29 311 участков на 3 744 гектарах. Реальный объём рынка кратно больше, просто его никто не показывает.
И вот на этом фоне — то, из-за чего я всю базу и собирал. Проектов КРТ ИЖС в базе всего пять. Но объём у них 1971 участок на 220 гектарах. Средний проект КРТ на порядок крупнее среднего коттеджного посёлка.
Нормативка достроена в конце 2025 года: ПП МО № 1734-ПП об обязательном режиме КРТ ИЖС и № 1822-ПП по требованиям к таким проектам. Московская область как всегда законодатель моды. Значит, в 2026–2027 поток таких территорий пойдёт вверх — и это единственный сегмент, где рынок меняет структуру, а не просто дорожает.
Ещё раз, чтобы было понятно. Пока рынок занят мелкой нарезкой по 20–80 участков, крупный формат почти пустой. Заходить туда надо сейчас, а не когда там будет 200 проектов и своя медиана по сотке.
Если у вас есть площадка в Подмосковье и вы не понимаете, во что её разворачивать — земля, подряд или полноценный КРТ, — напишите мне лично @Porotckii_lab. Нужно заключение по вашему участку, посмотрим и разберем по всем критериям застройки (сколько можно построить и какая будет прибыль), что реально происходит именно с вашим участком, в вашем округе 🤝
#СтандартКРТ #дневникнаставника
1👍4😁1🤔1🤝1
Как задача из понедельника доехала до пятницы
Понедельник, планёрка. Договорились: в среду подключаем телефонию и начинаем работать с клиентской базой. Ответственный назначен, срок — среда. Всё как надо.
Среда. Тишина. Ответственный был занят другими задачами. Задача аккуратно переехала на четверг.
Четверг. Теперь занят я — в дороге, а без меня никак, там нужно моё участие. Документы уходят третьему человеку в цепочке: он загружает их в систему и оформляет подключение.
Через пару часов выясняется — нужных документов у него нет. Задача разворачивается в воздухе и прилетает обратно ко мне. Бумеранг. Только вместо бумеранга — телефония.
18:00, звоню: «Ну что, загрузили? Согласование есть?»
Ответ, ради которого стоило прожить эту неделю: «Так мне никто не говорил, что это нужно делать срочно. Я сегодня не в офисе, в разъездах. Если нужно — конечно, вернусь и отправлю».
В шесть вечера. Вернусь. Отправлю. Благодарю, не надо 🙂
Договорились на пятницу, 9 утра.
Итого: задача из понедельника доехала до пятницы, старт по проекту сдвинут.
И вот тут уже не смешно.
Ответственный был. Срок был. А задача всё равно поехала. Потому что между «подключить телефонию» и реально подключённой телефонией лежит десяток шагов: собрать пакет документов, передать нужному человеку, загрузить в систему, дождаться согласования. Этот десяток шагов я держал в голове сам, а вслух не проговорил — решил, что каждому и так понятен весь объём работ.
Не понятен. Иногда задачу надо разжевать поэтапно.
И есть инструмент проще, я про него в понедельник просто забыл.
Два вопроса исполнителю: как ты будешь решать эту задачу и что тебе для этого нужно? Ответ на них в понедельник сэкономил бы всю неделю — сразу вылезло бы, что документов нет, человек в разъездах, а «среда» никем не воспринята как срок.
Ставьте задачи по SMART — кто не знает, что это, откройте интернет и почитайте подробно, не буду сейчас занимать этим ваше внимание. Но SMART не работает, если исполнитель не проговорил вам маршрут вслух.
#дневникнаставника
Понедельник, планёрка. Договорились: в среду подключаем телефонию и начинаем работать с клиентской базой. Ответственный назначен, срок — среда. Всё как надо.
Среда. Тишина. Ответственный был занят другими задачами. Задача аккуратно переехала на четверг.
Четверг. Теперь занят я — в дороге, а без меня никак, там нужно моё участие. Документы уходят третьему человеку в цепочке: он загружает их в систему и оформляет подключение.
Через пару часов выясняется — нужных документов у него нет. Задача разворачивается в воздухе и прилетает обратно ко мне. Бумеранг. Только вместо бумеранга — телефония.
18:00, звоню: «Ну что, загрузили? Согласование есть?»
Ответ, ради которого стоило прожить эту неделю: «Так мне никто не говорил, что это нужно делать срочно. Я сегодня не в офисе, в разъездах. Если нужно — конечно, вернусь и отправлю».
В шесть вечера. Вернусь. Отправлю. Благодарю, не надо 🙂
Договорились на пятницу, 9 утра.
Итого: задача из понедельника доехала до пятницы, старт по проекту сдвинут.
И вот тут уже не смешно.
Ответственный был. Срок был. А задача всё равно поехала. Потому что между «подключить телефонию» и реально подключённой телефонией лежит десяток шагов: собрать пакет документов, передать нужному человеку, загрузить в систему, дождаться согласования. Этот десяток шагов я держал в голове сам, а вслух не проговорил — решил, что каждому и так понятен весь объём работ.
Не понятен. Иногда задачу надо разжевать поэтапно.
И есть инструмент проще, я про него в понедельник просто забыл.
Два вопроса исполнителю: как ты будешь решать эту задачу и что тебе для этого нужно? Ответ на них в понедельник сэкономил бы всю неделю — сразу вылезло бы, что документов нет, человек в разъездах, а «среда» никем не воспринята как срок.
Ставьте задачи по SMART — кто не знает, что это, откройте интернет и почитайте подробно, не буду сейчас занимать этим ваше внимание. Но SMART не работает, если исполнитель не проговорил вам маршрут вслух.
#дневникнаставника
👍3❤2
Пока данные 2026 года только формируются, я залез в прошлый год. Последние пару недель собираю и считаю цифры для одного масштабного проекта. Увидел важное для себя и для рынка, делюсь.
В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.
И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.
В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.
И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.
А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.
Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.
Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.
С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.
Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!
В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.
И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.
В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.
И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.
А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.
Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.
Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.
С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.
Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!
❤4👍4🔥1
Смотрите, CMWP выпустила исследование, и там прозвучала фраза с которой я согласен на 100%.
Юлия Токарева, партнёр CMWP:
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?
Юлия Токарева, партнёр CMWP:
«КРТ — это не про новые деньги от государства, а про более точную адресацию уже существующих инструментов».
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?
❤4👍3👌1
Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. А то 😏
Пять дней в конце августа на пекинском конькобежном стадионе «Ледяная лента» шли Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. Пришли 2 056 роботов и 666 команд из 16 стран. Заявили 51 дисциплину и 1 301 соревнование; зачёт шёл примерно в тридцати видах, остальное показывали. За год команд стало больше на 138 процентов, роботов вчетверо.
Стометровку выиграла «Молния» компании Honor: 9,32 секунды. Рекорд Усэйна Болта, который установлен семнадцать лет назад, равен 9,58. Робот Bolt компании MirrorMe ростом 175 сантиметров и весом 75 килограммов держал 11 метров в секунду, то есть около сорока километров в час. Четыреста метров Tiangong Omni-04 прошёл за 45,66 секунды. Часть его соперников до финиша не дошла: падали и стояли.
Бегом дело не кончилось. Прыгали в длину, поднимали вес, тянули канат, играли в настольный теннис и в футбол. Давали и работу: взвесить порошок, взять пинцет, открыть бутылку, вынести человека при спасении. Тай-чи поставили в программу ради равновесия. Машина крутится и бьёт, инженеры смотрят, где сдают шарниры.
Организаторы своих целей не скрывают. Технику обкатывают под склад, стройку, гостиницу и цех, а заодно пишут под неё стандарты. Со стадиона роботы должны уходить на производство.
Первыми их возьмут склады и стройплощадки: носить, охранять, мерить, убирать за людьми. Цена упадёт так же, как упала на дроны, и через несколько лет такая машина появится в обслуживании посёлков и домов. Людей с лопатой на площадке станет меньше, а тех, кто ставит машине задачу и отвечает за результат, больше. Работу это не отнимет, но спросит другую квалификацию.
Пять лет назад такая машина падала на ровном полу. Сейчас она бежит быстрее самого быстрого человека в истории и решает еще 1 млн задач быстрее и лучше человека.
Смотрите репортаж: [Euronews] 😀VPN
Пять дней в конце августа на пекинском конькобежном стадионе «Ледяная лента» шли Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. Пришли 2 056 роботов и 666 команд из 16 стран. Заявили 51 дисциплину и 1 301 соревнование; зачёт шёл примерно в тридцати видах, остальное показывали. За год команд стало больше на 138 процентов, роботов вчетверо.
Стометровку выиграла «Молния» компании Honor: 9,32 секунды. Рекорд Усэйна Болта, который установлен семнадцать лет назад, равен 9,58. Робот Bolt компании MirrorMe ростом 175 сантиметров и весом 75 килограммов держал 11 метров в секунду, то есть около сорока километров в час. Четыреста метров Tiangong Omni-04 прошёл за 45,66 секунды. Часть его соперников до финиша не дошла: падали и стояли.
Бегом дело не кончилось. Прыгали в длину, поднимали вес, тянули канат, играли в настольный теннис и в футбол. Давали и работу: взвесить порошок, взять пинцет, открыть бутылку, вынести человека при спасении. Тай-чи поставили в программу ради равновесия. Машина крутится и бьёт, инженеры смотрят, где сдают шарниры.
Организаторы своих целей не скрывают. Технику обкатывают под склад, стройку, гостиницу и цех, а заодно пишут под неё стандарты. Со стадиона роботы должны уходить на производство.
Первыми их возьмут склады и стройплощадки: носить, охранять, мерить, убирать за людьми. Цена упадёт так же, как упала на дроны, и через несколько лет такая машина появится в обслуживании посёлков и домов. Людей с лопатой на площадке станет меньше, а тех, кто ставит машине задачу и отвечает за результат, больше. Работу это не отнимет, но спросит другую квалификацию.
Пять лет назад такая машина падала на ровном полу. Сейчас она бежит быстрее самого быстрого человека в истории и решает еще 1 млн задач быстрее и лучше человека.
Смотрите репортаж: [Euronews] 😀VPN
euronews
Видео. Игры роботов в Пекине: гуманоиды соревнуются в беге, футболе и тай-чи
Видео. Более 2000 роботов участвуют в соревнованиях по бегу, футболу и тай-чи на Пекинских роботоиграх, где проверяют подвижность и устойчивость гуманоидов.
❤3
Продолжаем разбор #СтандартКРТ
Здесь я объединю пост 7,8,9/10 Так как это каталоги. Если первые шесть книг Стандарта КРТ отвечают на вопрос
то каталоги отвечают на вопрос
Каталог 1. ОТКРЫТЫЕ ПРОСТРАНСТВА.
Он про элементы и узлы открытых городских пространств.
Это, по сути, библиотека готовых решений: конструктивные и функциональные составляющие улиц, площадей и дворов — покрытия, освещение, малые архитектурные формы, озеленение, навигация, а также узлы примыканий и сопряжений разных элементов. Ценность каталога — в типовых, отработанных узлах. Проектировщику не нужно каждый раз изобретать, как устроить съезд, посадку дерева у проезжей части или переход между покрытиями. Готовые решения ускоряют проектирование и снижают риск ошибок, которые дорого исправлять на объекте.
Для девелопера это ещё и про узнаваемость и предсказуемость качества: когда детали собраны по единой логике, среда выглядит цельной, а не «собранной из того, что было».
Каталог 2. ЖИЛЫЕ ДОМА
Комфортная квартира и дом: принципиальные решения Стандарта
Этот каталог спускается на уровень, который ближе всего покупателю, — сам дом и квартира. Здесь собраны типы жилых домов, составные элементы многоквартирного дома и пространства квартиры, а к каждому — решения, повышающие комфорт.
Логика Стандарта на этом уровне:
— разнообразие планировок под разные составы семей — от студий до больших форматов;
— продуманные места общего пользования: входные группы без ступеней, светлые холлы, колясочные, кладовые;
— гибкие первые этажи, способные принять коммерцию и общественные функции;
— двор как продолжение дома — безопасный, озеленённый, без машин.
Для девелопера это прямой разговор о продукте и ликвидности. Дом, спроектированный под реальный запрос целевой аудитории, продаётся быстрее и держит цену. Каталог помогает не «угадывать», а опираться на проверенные решения.
Каталог 3. БЛАГОУСТРОЙСТВО
Благоустройство: готовые архитектурно-планировочные решения
Этот каталог продолжает тему облика города, но уже на уровне конкретных решений по благоустройству — под целевые модели среды и под разные типы сложившейся застройки.
Здесь важен переход от принципа к сценарию использования. Пространство проектируется не «вообще», а под то, как им будут пользоваться: где играют дети, где отдыхают взрослые, как территория работает в разные сезоны, как обеспечена доступность для маломобильных групп. Каталог даёт принципиальные решения, которые остаётся адаптировать под площадку.
Практический смысл для девелопера прежний и усиленный: благоустройство — это инвестиция, а не расход. Оно формирует первое впечатление на показе, влияет на скорость продаж и на восприятие цены. Экономить на нём — значит экономить на собственной выручке.
Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ
1/10 Книга 1. Свод Принципов
2/10 Книга 2. Застроенные территории
3/10 Книга 3. Свободные территории
4/10 Книга 4. Облик города
5/10 Книга 5. Разработка проектов
6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды
Здесь я объединю пост 7,8,9/10 Так как это каталоги. Если первые шесть книг Стандарта КРТ отвечают на вопрос
«что и почему»
то каталоги отвечают на вопрос
«как именно».
Каталог 1. ОТКРЫТЫЕ ПРОСТРАНСТВА.
Он про элементы и узлы открытых городских пространств.
Это, по сути, библиотека готовых решений: конструктивные и функциональные составляющие улиц, площадей и дворов — покрытия, освещение, малые архитектурные формы, озеленение, навигация, а также узлы примыканий и сопряжений разных элементов. Ценность каталога — в типовых, отработанных узлах. Проектировщику не нужно каждый раз изобретать, как устроить съезд, посадку дерева у проезжей части или переход между покрытиями. Готовые решения ускоряют проектирование и снижают риск ошибок, которые дорого исправлять на объекте.
Для девелопера это ещё и про узнаваемость и предсказуемость качества: когда детали собраны по единой логике, среда выглядит цельной, а не «собранной из того, что было».
Каталог 2. ЖИЛЫЕ ДОМА
Комфортная квартира и дом: принципиальные решения Стандарта
Этот каталог спускается на уровень, который ближе всего покупателю, — сам дом и квартира. Здесь собраны типы жилых домов, составные элементы многоквартирного дома и пространства квартиры, а к каждому — решения, повышающие комфорт.
Логика Стандарта на этом уровне:
— разнообразие планировок под разные составы семей — от студий до больших форматов;
— продуманные места общего пользования: входные группы без ступеней, светлые холлы, колясочные, кладовые;
— гибкие первые этажи, способные принять коммерцию и общественные функции;
— двор как продолжение дома — безопасный, озеленённый, без машин.
Для девелопера это прямой разговор о продукте и ликвидности. Дом, спроектированный под реальный запрос целевой аудитории, продаётся быстрее и держит цену. Каталог помогает не «угадывать», а опираться на проверенные решения.
Каталог 3. БЛАГОУСТРОЙСТВО
Благоустройство: готовые архитектурно-планировочные решения
Этот каталог продолжает тему облика города, но уже на уровне конкретных решений по благоустройству — под целевые модели среды и под разные типы сложившейся застройки.
Здесь важен переход от принципа к сценарию использования. Пространство проектируется не «вообще», а под то, как им будут пользоваться: где играют дети, где отдыхают взрослые, как территория работает в разные сезоны, как обеспечена доступность для маломобильных групп. Каталог даёт принципиальные решения, которые остаётся адаптировать под площадку.
Практический смысл для девелопера прежний и усиленный: благоустройство — это инвестиция, а не расход. Оно формирует первое впечатление на показе, влияет на скорость продаж и на восприятие цены. Экономить на нём — значит экономить на собственной выручке.
Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ
1/10 Книга 1. Свод Принципов
2/10 Книга 2. Застроенные территории
3/10 Книга 3. Свободные территории
4/10 Книга 4. Облик города
5/10 Книга 5. Разработка проектов
6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды
👍4❤1👏1
С радостью поддерживаю мероприятия членов Экспертного совета IPM земельного юриста Екатерины Ивановой. Рекомендую принять участие 🤝 все подробности ниже
Telegram
Топовый земельный юрист Екатерина Иванова
Советы землевладельцам на миллион от президента Межрегионального юридического центра земельных отношений.
Рассказываю как не остаться без земли и денег. Делюсь чему научилась за 20 лет в судах и бизнесе. Запись на консультацию 8(800)500-08-26
Рассказываю как не остаться без земли и денег. Делюсь чему научилась за 20 лет в судах и бизнесе. Запись на консультацию 8(800)500-08-26
👍1
Мастер-план есть.
А девелоперский проект уже есть?
Участок можно купить.
Концепцию — нарисовать.
Даже красивую презентацию собрать.
Но проект начинается в тот момент, когда между собой сходятся:
земля → продукт → экономика → финансирование → команда → реализация → продажи.
И именно на стыках обычно появляются самые дорогие ошибки.
Хорошие ТЭПы, но CAPEX не сходится.
Сильный продукт, но банк не видит модели.
Земля подходит, но инфраструктура меняет всю экономику.
Финансирование найдено, а проект не готов к запуску.
Или проект уже строится, но первоначальная логика перестала работать.
19–20 сентября в Красноярске пройдёт Всероссийский земельный форум.
Для девелоперов здесь интересна возможность проверить проект сразу с нескольких сторон.
19 сентября:
— реальные проекты участников выйдут на разбор перед инвесторами;
— обсудим банковское и частное финансирование;
— семь моделей работы с территориями разберём через экономику;
— отдельно поговорим об ошибках, способных изменить бюджет и сценарий проекта;
— и поставим вопрос в лоб: куда сегодня направлять 100 млн ₽ в реальных проектах?
А если у вас уже есть свой проект — привозите его.
Для предварительного отбора достаточно трёх вводных:
1. Что у вас есть сейчас.
2. Что вы хотите создать.
3. На каком этапе проект стопорится.
Из проектов зарегистрированных участников выберем 5 для публичного инвестиционного разбора 19 сентября.
А 20 сентября — выезд непосредственно на территории и проекты Красноярска: инфраструктура, земля, окружение и экономика уже не на слайде, а на месте.
19–20 сентября 2026 · Красноярск
Всероссийский земельный форум
Программа и регистрация: https://roszemforum.ru
И профессиональный вопрос сообществу:
На каком этапе сегодня чаще всего ломается хороший девелоперский проект?
Земля? Концепция? Финмодель? Банк? Команда? Продажи?
А девелоперский проект уже есть?
Участок можно купить.
Концепцию — нарисовать.
Даже красивую презентацию собрать.
Но проект начинается в тот момент, когда между собой сходятся:
земля → продукт → экономика → финансирование → команда → реализация → продажи.
И именно на стыках обычно появляются самые дорогие ошибки.
Хорошие ТЭПы, но CAPEX не сходится.
Сильный продукт, но банк не видит модели.
Земля подходит, но инфраструктура меняет всю экономику.
Финансирование найдено, а проект не готов к запуску.
Или проект уже строится, но первоначальная логика перестала работать.
19–20 сентября в Красноярске пройдёт Всероссийский земельный форум.
Для девелоперов здесь интересна возможность проверить проект сразу с нескольких сторон.
19 сентября:
— реальные проекты участников выйдут на разбор перед инвесторами;
— обсудим банковское и частное финансирование;
— семь моделей работы с территориями разберём через экономику;
— отдельно поговорим об ошибках, способных изменить бюджет и сценарий проекта;
— и поставим вопрос в лоб: куда сегодня направлять 100 млн ₽ в реальных проектах?
А если у вас уже есть свой проект — привозите его.
Для предварительного отбора достаточно трёх вводных:
1. Что у вас есть сейчас.
2. Что вы хотите создать.
3. На каком этапе проект стопорится.
Из проектов зарегистрированных участников выберем 5 для публичного инвестиционного разбора 19 сентября.
А 20 сентября — выезд непосредственно на территории и проекты Красноярска: инфраструктура, земля, окружение и экономика уже не на слайде, а на месте.
19–20 сентября 2026 · Красноярск
Всероссийский земельный форум
Программа и регистрация: https://roszemforum.ru
И профессиональный вопрос сообществу:
На каком этапе сегодня чаще всего ломается хороший девелоперский проект?
Земля? Концепция? Финмодель? Банк? Команда? Продажи?
1 октября Минфин обещает решить, какой станет семейная ипотека, а вместе с ней и весь наш загородный спрос.
Пока условия те же, что и весной: ставка до 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, 6 млн по остальным регионам. Программа заявлена до конца 2030 года. Реформу обсуждали всю весну, в июне сдвинули, и до октября мы живём в старых правилах.
А вот одно изменение уже работает с 1 февраля: один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики. Семья больше не может взять квартиру на мужа, а потом дом на жену. Выбор один, и его начали делать в пользу дома. Я это вижу по обращениям: люди считают метры и понимают, что за те же деньги в области получают не студию, а дом с участком.
Цифры это подтверждают. С января по июль выдано 22 тысячи кредитов на ИЖС на 153 млрд рублей, плюс 65% по количеству к прошлому году. Больше 80% заёмщиков в этом сегменте, семьи с детьми. Показательнее всего июнь: как только пошли разговоры о новых ставках, выдача подскочила до 34 млрд, плюс 67%. В июле, когда решение отложили, рынок сразу сдулся до минуса. Спрос сегодня реагирует на заголовки из Минфина быстрее, чем на любую вашу рекламу, и это надо принять как данность при планировании продаж.
Теперь моё мнение о том, что будет дальше. Обсуждают ставку в зависимости от числа детей. Называют коридор от 4 до 12%: многодетным дешевле, семьям с одним ребёнком дороже. Лимиты при этом для однодетных поднимать не собираются. Считайте сами, что происходит с платёжеспособностью семьи, у которой ставка выросла с 6 до 10%, а сумма кредита осталась прежней. Это не полное вымывание спроса, это его сдвиг вниз по бюджету и в сторону меньшего метража.
Дальше начинается расслоение, и оно уже не про ипотеку, а про наши проекты. Многодетные со ставкой около 4% станут самой платёжеспособной аудиторией загородного рынка за всю его историю, и им нужен дом от 120 метров, школа, садик, нормальная инфраструктура посёлка. Семьи с одним ребёнком и ставкой в 10% уйдут в компактный дом до 100 метров, в дальний пояс, в готовые решения с фиксированной ценой. Средний чек дома по Центральной России сейчас около 8 млн, и в новых условиях он разъедется на два разных продукта.
Кто пытается продавать всем одинаковую нарезку по 10 соток без подрядчика и без концепции, тот выпадет из обеих групп. Своими силами человек дом на льготные деньги не построит: с марта 2025 такой кредит идёт только через подрядчика и эскроу по 186-ФЗ. Значит, посёлок продаётся не участком, а связкой участок плюс аккредитованный подрядчик плюс банк, который этого подрядчика пропускает. Всё остальное к октябрю превратится в землю на балансе.
Кстати, эту проблему понимают. С 29 мая ДОМ.РФ дал подрядчикам ИЖС зонтичное поручительство: покрывает до 50% потерь банка, до 20 млн на подрядчика. Если вашему подрядчику отказывали в кредитной линии, есть прямой смысл зайти заново, условия изменились.
Что я советую сделать до 1 октября.
Первое: закрыть связку с подрядчиком и эскроу, чтобы ваш продукт вообще проходил по льготной программе. Второе: пересчитать финмодель в двух сценариях, при ставке 6% и при ставке 10%, и посмотреть, какая часть вашей продуктовой линейки выживает во втором. Третье: снять спрос в этом окне, пока действуют старые условия, потому что осенью те же люди будут считать другой платёж.
Я считаю, что от этой реформы ИЖС в целом выиграет относительно многоэтажки. При любой ставке дом даёт больше метров за те же деньги, а семья с двумя детьми выбирает метры. Но выиграют не все, а только организованные посёлки, где есть концепция, подрядчик и работающая схема финансирования. Остальным придётся объяснять покупателю, почему его банк не видит их проект.
пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
Пока условия те же, что и весной: ставка до 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, 6 млн по остальным регионам. Программа заявлена до конца 2030 года. Реформу обсуждали всю весну, в июне сдвинули, и до октября мы живём в старых правилах.
А вот одно изменение уже работает с 1 февраля: один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики. Семья больше не может взять квартиру на мужа, а потом дом на жену. Выбор один, и его начали делать в пользу дома. Я это вижу по обращениям: люди считают метры и понимают, что за те же деньги в области получают не студию, а дом с участком.
Цифры это подтверждают. С января по июль выдано 22 тысячи кредитов на ИЖС на 153 млрд рублей, плюс 65% по количеству к прошлому году. Больше 80% заёмщиков в этом сегменте, семьи с детьми. Показательнее всего июнь: как только пошли разговоры о новых ставках, выдача подскочила до 34 млрд, плюс 67%. В июле, когда решение отложили, рынок сразу сдулся до минуса. Спрос сегодня реагирует на заголовки из Минфина быстрее, чем на любую вашу рекламу, и это надо принять как данность при планировании продаж.
Теперь моё мнение о том, что будет дальше. Обсуждают ставку в зависимости от числа детей. Называют коридор от 4 до 12%: многодетным дешевле, семьям с одним ребёнком дороже. Лимиты при этом для однодетных поднимать не собираются. Считайте сами, что происходит с платёжеспособностью семьи, у которой ставка выросла с 6 до 10%, а сумма кредита осталась прежней. Это не полное вымывание спроса, это его сдвиг вниз по бюджету и в сторону меньшего метража.
Дальше начинается расслоение, и оно уже не про ипотеку, а про наши проекты. Многодетные со ставкой около 4% станут самой платёжеспособной аудиторией загородного рынка за всю его историю, и им нужен дом от 120 метров, школа, садик, нормальная инфраструктура посёлка. Семьи с одним ребёнком и ставкой в 10% уйдут в компактный дом до 100 метров, в дальний пояс, в готовые решения с фиксированной ценой. Средний чек дома по Центральной России сейчас около 8 млн, и в новых условиях он разъедется на два разных продукта.
Кто пытается продавать всем одинаковую нарезку по 10 соток без подрядчика и без концепции, тот выпадет из обеих групп. Своими силами человек дом на льготные деньги не построит: с марта 2025 такой кредит идёт только через подрядчика и эскроу по 186-ФЗ. Значит, посёлок продаётся не участком, а связкой участок плюс аккредитованный подрядчик плюс банк, который этого подрядчика пропускает. Всё остальное к октябрю превратится в землю на балансе.
Кстати, эту проблему понимают. С 29 мая ДОМ.РФ дал подрядчикам ИЖС зонтичное поручительство: покрывает до 50% потерь банка, до 20 млн на подрядчика. Если вашему подрядчику отказывали в кредитной линии, есть прямой смысл зайти заново, условия изменились.
Что я советую сделать до 1 октября.
Первое: закрыть связку с подрядчиком и эскроу, чтобы ваш продукт вообще проходил по льготной программе. Второе: пересчитать финмодель в двух сценариях, при ставке 6% и при ставке 10%, и посмотреть, какая часть вашей продуктовой линейки выживает во втором. Третье: снять спрос в этом окне, пока действуют старые условия, потому что осенью те же люди будут считать другой платёж.
Я считаю, что от этой реформы ИЖС в целом выиграет относительно многоэтажки. При любой ставке дом даёт больше метров за те же деньги, а семья с двумя детьми выбирает метры. Но выиграют не все, а только организованные посёлки, где есть концепция, подрядчик и работающая схема финансирования. Остальным придётся объяснять покупателю, почему его банк не видит их проект.
пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
👍5❤1
Посчитали запас нарезанных лотов в Подмосковье. Тот самый, из которого рынок продаёт сегодня.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.
Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.
Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.
Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.
❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.
Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.
У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.
То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.
Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.
Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.
Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.
❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.
Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.
У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.
То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.
❤2