Изъятие при КРТ: когда могут забрать и что вы можете сделать
Смотрите, это самая болезненная часть механизма. И самая непонятая — на консультациях спотыкаются именно здесь.
Специальный порядок изъятия земли и объектов под КРТ прописан в ст. 56.12 Земельного кодекса. Работает он только там, где принято решение о комплексном развитии территории — жилой или нежилой застройки.
Отдельно подчёркиваю: КРТ по инициативе правообладателей — это другая история. Там вы реализуете проект сами, по Градкодексу, и никто у вас ничего не изымает. Это ключевая развилка, которую путают чаще всего.
Что важно понимать про изъятие. Участок должен попасть в границы решения о КРТ. Решение принимает уполномоченный орган — государственный или муниципальный. Правообладателю направляют копию. А размер возмещения считают по рыночной стоимости имущества плюс убытки, предусмотренные законом.
И внимание: дом не обязан быть аварийным. Закон допускает включение в КРТ жилой застройки неаварийных домов, если они отвечают установленным критериям. Многие собственники узнают об этом слишком поздно.
Теперь права собственника — их больше, чем принято думать. Вы можете ознакомиться с условиями и суммой возмещения. Можете не согласиться и оспорить размер. Можете принести свой отчёт об оценке и защищать позицию им. Можете идти в суд. И при принудительном изъятии возмещение должно быть предварительным и равноценным — не после, а до.
Для собственников жилья работают дополнительные гарантии по ст. 32.1 ЖК РФ. В зависимости от региона и ситуации вместо денег может быть другое или равнозначное жильё.
А теперь для девелоперов. Я видел проекты, где расходы на изъятие в финмодели сводили к рыночной стоимости объектов — и потом влетали на историю. Возмещение убытков, споры, сроки, юристы, простой площадки — всё это деньги. Считайте весь объём, а не только оценку.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Проверьте состав объектов и правообладателей в границах КРТ и основания для изъятия.
2. Заранее посчитайте расходы на приобретение прав, возмещение убытков и возможные споры.
3. Идите на переговоры до принудительной процедуры — соглашение сторон почти всегда короче и дешевле суда.
4. При расчёте возмещения опирайтесь на требования ЗК и ЖК и на актуальную оценку.
Если у вас участок или объект в границах КРТ и непонятно, что делать — напишите мне лично @Porotckii_lab, полчаса потратим, посмотрим вместе. 🤝
#СтандартКРТ
📞 +7 921 931-82-02
📍 ipmdv.com
Смотрите, это самая болезненная часть механизма. И самая непонятая — на консультациях спотыкаются именно здесь.
Специальный порядок изъятия земли и объектов под КРТ прописан в ст. 56.12 Земельного кодекса. Работает он только там, где принято решение о комплексном развитии территории — жилой или нежилой застройки.
Отдельно подчёркиваю: КРТ по инициативе правообладателей — это другая история. Там вы реализуете проект сами, по Градкодексу, и никто у вас ничего не изымает. Это ключевая развилка, которую путают чаще всего.
Что важно понимать про изъятие. Участок должен попасть в границы решения о КРТ. Решение принимает уполномоченный орган — государственный или муниципальный. Правообладателю направляют копию. А размер возмещения считают по рыночной стоимости имущества плюс убытки, предусмотренные законом.
И внимание: дом не обязан быть аварийным. Закон допускает включение в КРТ жилой застройки неаварийных домов, если они отвечают установленным критериям. Многие собственники узнают об этом слишком поздно.
Теперь права собственника — их больше, чем принято думать. Вы можете ознакомиться с условиями и суммой возмещения. Можете не согласиться и оспорить размер. Можете принести свой отчёт об оценке и защищать позицию им. Можете идти в суд. И при принудительном изъятии возмещение должно быть предварительным и равноценным — не после, а до.
Для собственников жилья работают дополнительные гарантии по ст. 32.1 ЖК РФ. В зависимости от региона и ситуации вместо денег может быть другое или равнозначное жильё.
А теперь для девелоперов. Я видел проекты, где расходы на изъятие в финмодели сводили к рыночной стоимости объектов — и потом влетали на историю. Возмещение убытков, споры, сроки, юристы, простой площадки — всё это деньги. Считайте весь объём, а не только оценку.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Проверьте состав объектов и правообладателей в границах КРТ и основания для изъятия.
2. Заранее посчитайте расходы на приобретение прав, возмещение убытков и возможные споры.
3. Идите на переговоры до принудительной процедуры — соглашение сторон почти всегда короче и дешевле суда.
4. При расчёте возмещения опирайтесь на требования ЗК и ЖК и на актуальную оценку.
Если у вас участок или объект в границах КРТ и непонятно, что делать — напишите мне лично @Porotckii_lab, полчаса потратим, посмотрим вместе. 🤝
#СтандартКРТ
📞 +7 921 931-82-02
📍 ipmdv.com
❤3
Как подготовиться к торгам на право заключения договора о КРТ
Смотрите, вот тут почти все спотыкаются на одном и том же — считают, что торги на КРТ это как обычная закупка: собрал бумажки, подал заявку, жди результата. Нет. Это отдельная история, и готовиться к ней нужно за месяцы, а не за неделю до подачи.
Что я считаю обязательным на этом этапе:
1. Поднимите ГПЗУ и сверьте его построчно с проектом и бизнес-планом. Площадь, разрешённое использование, предельные параметры строительства — если тут не срослось, дальше можно не считать экономику, она развалится.
2. Соберите финансовый расчёт проекта. Сметная стоимость, сроки, источники финансирования, доходность — без этого комиссия не увидит экономическую целесообразность, а без неё заявку даже не будут разбирать серьёзно.
3. Пройдите согласования проектной документации с властями и надзорными органами — экология, безопасность, соответствие требованиям муниципалитета. Подчёркиваю: именно здесь у большинства теряется больше всего времени, потому что замечания регуляторов дорабатывают невнимательно, по верхам.
4. Подготовьте доказательства прав на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство собственности либо документы на право пользования и распоряжения территорией. Без этого вас просто не допустят.
5. Соберите пакет документов для торгов — предложение по КРТ строго по требованиям закупочной документации муниципалитета, включая технико-экономическое обоснование.
6. Проверьте себя на соответствие квалификационным требованиям участника: опыт реализации аналогичных проектов, финансовая устойчивость, отсутствие ограничений по закупкам. Это тот пункт, где многие переоценивают свои силы, а потом влетают на историю уже после победы в торгах.
Самые болезненные финансовые потери у застройщиков возникают не на этапе торгов, а раньше — когда недооценивают стоимость инженерных сетей и инфраструктуры при подготовке сметы. Централки, дороги, сети — это не мелочи, это то, что срастит или развалит вам всю экономику проекта. Считайте это заранее, а не по факту.
Без схематозов, без «само как-нибудь получится» — здесь так не работает.
Если готовитесь к конкретным торгам и хотите свериться по документам — напишите мне лично @Porotckii_lab, разберём ваш кейс. 🤝
Чек-лист прикрепил к посту.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
📍 ipmdv.com
Смотрите, вот тут почти все спотыкаются на одном и том же — считают, что торги на КРТ это как обычная закупка: собрал бумажки, подал заявку, жди результата. Нет. Это отдельная история, и готовиться к ней нужно за месяцы, а не за неделю до подачи.
Что я считаю обязательным на этом этапе:
1. Поднимите ГПЗУ и сверьте его построчно с проектом и бизнес-планом. Площадь, разрешённое использование, предельные параметры строительства — если тут не срослось, дальше можно не считать экономику, она развалится.
2. Соберите финансовый расчёт проекта. Сметная стоимость, сроки, источники финансирования, доходность — без этого комиссия не увидит экономическую целесообразность, а без неё заявку даже не будут разбирать серьёзно.
3. Пройдите согласования проектной документации с властями и надзорными органами — экология, безопасность, соответствие требованиям муниципалитета. Подчёркиваю: именно здесь у большинства теряется больше всего времени, потому что замечания регуляторов дорабатывают невнимательно, по верхам.
4. Подготовьте доказательства прав на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство собственности либо документы на право пользования и распоряжения территорией. Без этого вас просто не допустят.
5. Соберите пакет документов для торгов — предложение по КРТ строго по требованиям закупочной документации муниципалитета, включая технико-экономическое обоснование.
6. Проверьте себя на соответствие квалификационным требованиям участника: опыт реализации аналогичных проектов, финансовая устойчивость, отсутствие ограничений по закупкам. Это тот пункт, где многие переоценивают свои силы, а потом влетают на историю уже после победы в торгах.
Самые болезненные финансовые потери у застройщиков возникают не на этапе торгов, а раньше — когда недооценивают стоимость инженерных сетей и инфраструктуры при подготовке сметы. Централки, дороги, сети — это не мелочи, это то, что срастит или развалит вам всю экономику проекта. Считайте это заранее, а не по факту.
Без схематозов, без «само как-нибудь получится» — здесь так не работает.
Если готовитесь к конкретным торгам и хотите свериться по документам — напишите мне лично @Porotckii_lab, разберём ваш кейс. 🤝
Чек-лист прикрепил к посту.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
📍 ipmdv.com
👍2❤1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Пришли замечания по нашему проекту КРТ. Разбирали сегодня командой на ВКС — делюсь главным
Наконец-то дождались. По проекту КРТ по инициативе правообладателя. Название проекта и регион не назову, извините — работа в процессе, есть договорённости. Но выводы универсальные, они касаются каждого, кто идёт в КРТ с индивидуальным жилищным строительством.
Итак. По проекту КРТ по инициативе правообладателя (ИЖС) пришёл сводный ответ от тринадцати ведомств сразу — Минград, Минстрой, Минимущества, Минтранс, Минэкологии, Управление охраны объектов культурного наследия, администрация округа. Запрос уходил в конце июня, ответы собирали больше месяца.
Сегодня три часа разбирали построчно. Начну с главного — и это тот случай, когда нормативка воюет сама с собой.
Ключевое замечание Минграда: «Использование данных ВПН-2010 для расчёта проектной численности не обосновано. Принять расчётный показатель 40 м² суммарной поэтажной площади на одного жителя и сделать перерасчёт».
Внимание. Сорок квадратов на человека — это показатель для многоквартирного жилья. Он писался под квартиры, под залповое заселение, под демографию новостройки.
А у нас ИЖС. Дом двести квадратов. Считаем по их формуле — и вот в доме живёт пять человек. В реальности живёт семья из двух-трёх.
Дальше цепочка разворачивается сама: завышенная численность → завышенная потребность в местах в саду и школе → около 329 млн рублей платы в областной бюджет в качестве компенсации затрат на соцобъекты. Именно такой расчёт нам и прислал Минстрой.
Ещё раз, чтобы было понятно: чем больше дом, тем больше в нём «жителей» по нормативу. Для ИЖС это абсурд. Отдельного норматива обеспеченности для индивидуального жилья в нормативной базе просто нет — и эта дыра закрывается показателем от многоэтажки.
Что делаем. Готовим письменное обоснование неприменимости показателя 40 м²/чел. к ИЖС и через заказчика отправляем запрос в органы статистики — по фактическому среднему размеру домохозяйства в районе. Ожидаем в районе 2,1 человека. Параллельно собираем справки по школам и детским садам в радиусе транспортной доступности 30 км: есть свободные места — потребность в собственных объектах и размер платы падают кратно.
И вишенка. Минздрав в этом же документе согласовал проект с формулировкой: увеличение численности населения не потребует строительства дополнительного медучреждения. То есть одно ведомство считает численность достаточной для «ничего строить не надо», другое — основанием для 329 миллионов. 🙂
Что ещё вытащили из документа:
Земля — сельхозназначения. КРТ на ней невозможен в принципе: нужна смена категории, включение в границы населённого пункта и согласование Минсельхоза РФ. Пока этого нет — все остальные замечания вторичны.
Администрация округа не согласовала. Предлагает установить зону под природно-познавательный туризм, где градрегламентом размещение объектов капитального строительства не предусмотрено вообще. Если эту историю не снять — посёлка тут не будет. Точка.
Управление ОКН: объектов наследия нет, зон охраны нет — и тут же требование провести историко-культурную экспертизу через археологическую разведку по 73-ФЗ. Это миллионы рублей на ровном месте. Дальше вопрос уже не юридический, а политический: судиться или платить.
Дорожники: транспортное компьютерное моделирование потоков, велокоммуникации, доведение существующей подъездной дороги до нормативных параметров. Дорогу, разумеется, за наш счёт.
Мой главный вывод по итогам разбора: практически весь пакет замечаний — это нормативная база многоэтажки, механически положенная на ИЖС. Спорить по форме бесполезно. Надо приходить с расчётами и показывать, где цифры не срастаются.
Дальше — письмо заказчику с чётким разделением: вот это делаем мы, а вот это без вас не сдвинется.
Продолжение следует. 🤝
#СтандартКРТ #дневникнаставника
Наконец-то дождались. По проекту КРТ по инициативе правообладателя. Название проекта и регион не назову, извините — работа в процессе, есть договорённости. Но выводы универсальные, они касаются каждого, кто идёт в КРТ с индивидуальным жилищным строительством.
Итак. По проекту КРТ по инициативе правообладателя (ИЖС) пришёл сводный ответ от тринадцати ведомств сразу — Минград, Минстрой, Минимущества, Минтранс, Минэкологии, Управление охраны объектов культурного наследия, администрация округа. Запрос уходил в конце июня, ответы собирали больше месяца.
Сегодня три часа разбирали построчно. Начну с главного — и это тот случай, когда нормативка воюет сама с собой.
Ключевое замечание Минграда: «Использование данных ВПН-2010 для расчёта проектной численности не обосновано. Принять расчётный показатель 40 м² суммарной поэтажной площади на одного жителя и сделать перерасчёт».
Внимание. Сорок квадратов на человека — это показатель для многоквартирного жилья. Он писался под квартиры, под залповое заселение, под демографию новостройки.
А у нас ИЖС. Дом двести квадратов. Считаем по их формуле — и вот в доме живёт пять человек. В реальности живёт семья из двух-трёх.
Дальше цепочка разворачивается сама: завышенная численность → завышенная потребность в местах в саду и школе → около 329 млн рублей платы в областной бюджет в качестве компенсации затрат на соцобъекты. Именно такой расчёт нам и прислал Минстрой.
Ещё раз, чтобы было понятно: чем больше дом, тем больше в нём «жителей» по нормативу. Для ИЖС это абсурд. Отдельного норматива обеспеченности для индивидуального жилья в нормативной базе просто нет — и эта дыра закрывается показателем от многоэтажки.
Что делаем. Готовим письменное обоснование неприменимости показателя 40 м²/чел. к ИЖС и через заказчика отправляем запрос в органы статистики — по фактическому среднему размеру домохозяйства в районе. Ожидаем в районе 2,1 человека. Параллельно собираем справки по школам и детским садам в радиусе транспортной доступности 30 км: есть свободные места — потребность в собственных объектах и размер платы падают кратно.
И вишенка. Минздрав в этом же документе согласовал проект с формулировкой: увеличение численности населения не потребует строительства дополнительного медучреждения. То есть одно ведомство считает численность достаточной для «ничего строить не надо», другое — основанием для 329 миллионов. 🙂
Что ещё вытащили из документа:
Земля — сельхозназначения. КРТ на ней невозможен в принципе: нужна смена категории, включение в границы населённого пункта и согласование Минсельхоза РФ. Пока этого нет — все остальные замечания вторичны.
Администрация округа не согласовала. Предлагает установить зону под природно-познавательный туризм, где градрегламентом размещение объектов капитального строительства не предусмотрено вообще. Если эту историю не снять — посёлка тут не будет. Точка.
Управление ОКН: объектов наследия нет, зон охраны нет — и тут же требование провести историко-культурную экспертизу через археологическую разведку по 73-ФЗ. Это миллионы рублей на ровном месте. Дальше вопрос уже не юридический, а политический: судиться или платить.
Дорожники: транспортное компьютерное моделирование потоков, велокоммуникации, доведение существующей подъездной дороги до нормативных параметров. Дорогу, разумеется, за наш счёт.
Мой главный вывод по итогам разбора: практически весь пакет замечаний — это нормативная база многоэтажки, механически положенная на ИЖС. Спорить по форме бесполезно. Надо приходить с расчётами и показывать, где цифры не срастаются.
Дальше — письмо заказчику с чётким разделением: вот это делаем мы, а вот это без вас не сдвинется.
Продолжение следует. 🤝
#СтандартКРТ #дневникнаставника
❤4👍3🤔1
Друзья, приветствую. Меня зовут Константин Пороцкий.
За моими плечами:
— Первый в России горизонтальный жилой комплекс с проектным банковским финансированием
— 3,7 млрд рублей привлечённых инвестиций
— Инициатор ипотеки для ИЖС и изменений в ФЗ-214
— С 2013 по 2025 — Председатель Комитета РСС по малоэтажному строительству
— Основатель Института проектного менеджмента (IPM)
13 лет в девелопменте — прошёл путь от площадки до проектного финансирования. Видел проекты, которые сгорали на старте, потому что экономику не срастили с концепцией. И видел те, где из обычного участка за несколько месяцев получался узнаваемый бренд посёлка. Разница почти всегда — в том, что делают на самом старте, до вложенных денег.
Сейчас я — основатель IPM | LAB, наставник застройщиков. Моя специализация — КРТ, ИЖС, МЖК, вся градостроительная документация и проектное финансирование. Отдельно слежу за Московской областью — регион меняет правила чаще других, поэтому здесь важно не отставать. Не зря говорю: МО — законодатель моды.
Здесь, в канале «ИЖС | ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ», разбираю реальные кейсы без прикрас — свои и клиентские. Законы, приказы, ставки, схемы — но не в виде абстрактной теории, а через конкретные истории: что сделали, где ошиблись, что в итоге сработало.
Если у вас есть участок, проект КРТ или вопрос по ИЖС/МЖК — пишите в комментариях или лично, разберём.
Задайте нам вопрос
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
📞 +7 921 931-82-02
📧 stroibudushee@yandex.ru
🌐 ipmdv.com
Личный контакт: @Porotckii_lab
За моими плечами:
— Первый в России горизонтальный жилой комплекс с проектным банковским финансированием
— 3,7 млрд рублей привлечённых инвестиций
— Инициатор ипотеки для ИЖС и изменений в ФЗ-214
— С 2013 по 2025 — Председатель Комитета РСС по малоэтажному строительству
— Основатель Института проектного менеджмента (IPM)
13 лет в девелопменте — прошёл путь от площадки до проектного финансирования. Видел проекты, которые сгорали на старте, потому что экономику не срастили с концепцией. И видел те, где из обычного участка за несколько месяцев получался узнаваемый бренд посёлка. Разница почти всегда — в том, что делают на самом старте, до вложенных денег.
Сейчас я — основатель IPM | LAB, наставник застройщиков. Моя специализация — КРТ, ИЖС, МЖК, вся градостроительная документация и проектное финансирование. Отдельно слежу за Московской областью — регион меняет правила чаще других, поэтому здесь важно не отставать. Не зря говорю: МО — законодатель моды.
Здесь, в канале «ИЖС | ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ», разбираю реальные кейсы без прикрас — свои и клиентские. Законы, приказы, ставки, схемы — но не в виде абстрактной теории, а через конкретные истории: что сделали, где ошиблись, что в итоге сработало.
Если у вас есть участок, проект КРТ или вопрос по ИЖС/МЖК — пишите в комментариях или лично, разберём.
Задайте нам вопрос
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
📞 +7 921 931-82-02
📧 stroibudushee@yandex.ru
🌐 ipmdv.com
Личный контакт: @Porotckii_lab
👍2❤1
IMG_6573.MP4
9.4 MB
Вчера посмотрел «Одиссею» Нолана. И вышел из зала с ощущением, что смотрел кино не про Древнюю Грецию.
Итак, как у меня складывалась эта история. Сначала я Гомера слушал. Аудиокнига, дорога, пробки, перелёты. Одиссей плывёт — и я еду. Так и прошли двадцать с лишним песен. И слушать оказалось правильно: Гомера первые несколько веков вообще никто не читал глазами, его пели. Аэд, кифара, костёр, зал — и голос.
Потом я взял в руки книгу. Это уже другое чтение — медленное, с карандашом. Вот тут я и услышал слог. Гекзаметр — это волна (умничаю 😂). Длинная, катящаяся строка, ты физически чувствуешь море под текстом. Плюс формулы, которые повторяются десятками раз: «многоумный Одиссей», «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». Современный редактор вычеркнет как повтор. А это не повтор — это опора для памяти певца и ритм, в который ты как слушатель проваливаешься.
Ещё раз: текст, которому под три тысячи лет, держит внимание одним ритмом (Ритм важен и в нашей работе- архитектурный ритм, слышали?)
Цитата, с которой всё начинается: «Муза, скажи мне о том многоопытном муже, который, Странствуя долго со дня, как святой Илион им разрушен,
Многих людей города посетил и обычаи видел...»
Внимание: не «о великом воине», не «о царе». О многоопытном. О том, кто много перенёс. Герой определяется не победой, а пройденным путём. По сути дела, это точка, из которой выросла вся современная литература.
Из «Одиссеи» вышло почти всё, чем мы пользуемся до сих пор. Сюжет-возвращение. Герой с внутренней жизнью, сомнениями и хитростью, а не только с мечом. Рассказ внутри рассказа — Одиссей сам пересказывает свои приключения за столом у феаков. Начало с середины действия. Джойс через три тысячи лет назвал свой роман «Улисс» и уложил всю «Одиссею» в один дублинский день. Не потому что красиво — потому что каркас работает.
А образы ушли в язык и живут отдельно от книги. Сирены — сладкий голос, который зовёт свернуть. Циклоп — грубая сила без правил. Сцилла и Харибда — выбор между двумя потерями, где безболезненного варианта просто нет. Лотофаги — комфорт, после которого не хочешь домой. Калипсо — бессмертие в обмен на отказ от своей жизни, и он отказывается. Пенелопа, которая ткёт днём и распускает ночью, — умение тянуть время, когда действовать пока нельзя. И лук, который натянет только хозяин. Это не мифология. Это набор ситуаций, в которые каждый попадает по нескольку раз за жизнь.
И главное, ради чего я вообще пишу этот пост.
Через всю книгу идёт Афина. Богиня рядом: ведёт, подсказывает, приходит в чужом облике, готовит почву. Божественная сила действительно сопровождает тебя на пути домой — подчёркиваю, сопровождает.
Но плот Одиссей вяжет сам. Своими руками, двадцать дней, на острове Калипсо. Сам садится на вёсла. Сам тонет, когда Посейдон ломает плот, и сам выгребает к берегу. Афина не переносит его на Итаку по воздуху, хотя могла бы. Она делает так, чтобы у него был шанс. Шансом он распоряжается сам.
Вот эта история для меня — самая честная в книге. Тебе дают ветер, дают знак, дают нужного человека в нужный момент. А испытание всё равно проходить тебе. Двадцать лет. Потерянные корабли, потерянная команда, потерянные годы. И всё равно — домой.
Кино посмотрите. Фильм выдающийся и смотрится на одном дыхании. Но потом откройте книгу🔥
#дневникнаставника
Итак, как у меня складывалась эта история. Сначала я Гомера слушал. Аудиокнига, дорога, пробки, перелёты. Одиссей плывёт — и я еду. Так и прошли двадцать с лишним песен. И слушать оказалось правильно: Гомера первые несколько веков вообще никто не читал глазами, его пели. Аэд, кифара, костёр, зал — и голос.
Потом я взял в руки книгу. Это уже другое чтение — медленное, с карандашом. Вот тут я и услышал слог. Гекзаметр — это волна (умничаю 😂). Длинная, катящаяся строка, ты физически чувствуешь море под текстом. Плюс формулы, которые повторяются десятками раз: «многоумный Одиссей», «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». Современный редактор вычеркнет как повтор. А это не повтор — это опора для памяти певца и ритм, в который ты как слушатель проваливаешься.
Ещё раз: текст, которому под три тысячи лет, держит внимание одним ритмом (Ритм важен и в нашей работе- архитектурный ритм, слышали?)
Цитата, с которой всё начинается: «Муза, скажи мне о том многоопытном муже, который, Странствуя долго со дня, как святой Илион им разрушен,
Многих людей города посетил и обычаи видел...»
Внимание: не «о великом воине», не «о царе». О многоопытном. О том, кто много перенёс. Герой определяется не победой, а пройденным путём. По сути дела, это точка, из которой выросла вся современная литература.
Из «Одиссеи» вышло почти всё, чем мы пользуемся до сих пор. Сюжет-возвращение. Герой с внутренней жизнью, сомнениями и хитростью, а не только с мечом. Рассказ внутри рассказа — Одиссей сам пересказывает свои приключения за столом у феаков. Начало с середины действия. Джойс через три тысячи лет назвал свой роман «Улисс» и уложил всю «Одиссею» в один дублинский день. Не потому что красиво — потому что каркас работает.
А образы ушли в язык и живут отдельно от книги. Сирены — сладкий голос, который зовёт свернуть. Циклоп — грубая сила без правил. Сцилла и Харибда — выбор между двумя потерями, где безболезненного варианта просто нет. Лотофаги — комфорт, после которого не хочешь домой. Калипсо — бессмертие в обмен на отказ от своей жизни, и он отказывается. Пенелопа, которая ткёт днём и распускает ночью, — умение тянуть время, когда действовать пока нельзя. И лук, который натянет только хозяин. Это не мифология. Это набор ситуаций, в которые каждый попадает по нескольку раз за жизнь.
И главное, ради чего я вообще пишу этот пост.
Через всю книгу идёт Афина. Богиня рядом: ведёт, подсказывает, приходит в чужом облике, готовит почву. Божественная сила действительно сопровождает тебя на пути домой — подчёркиваю, сопровождает.
Но плот Одиссей вяжет сам. Своими руками, двадцать дней, на острове Калипсо. Сам садится на вёсла. Сам тонет, когда Посейдон ломает плот, и сам выгребает к берегу. Афина не переносит его на Итаку по воздуху, хотя могла бы. Она делает так, чтобы у него был шанс. Шансом он распоряжается сам.
Вот эта история для меня — самая честная в книге. Тебе дают ветер, дают знак, дают нужного человека в нужный момент. А испытание всё равно проходить тебе. Двадцать лет. Потерянные корабли, потерянная команда, потерянные годы. И всё равно — домой.
Кино посмотрите. Фильм выдающийся и смотрится на одном дыхании. Но потом откройте книгу🔥
#дневникнаставника
🔥4❤2
Самообучающаяся организация. Как создать систему внутрикорпоративного обмена опытом?
В большинстве девелоперских компаний знания хранятся в головах сотрудников. Человек уходит — знания уходят. Новый сотрудник приходит — начинает с нуля, набивает те же шишки, совершает те же ошибки.
Самообучающаяся организация — это компания, в которой знания накапливаются, передаются и умножаются независимо от текучки кадров.
Как это работает:
Разборы проектов. После завершения каждого этапа (или всего девелоперского проекта) собирается команда и честно разбирает: что получилось хорошо, что плохо, почему, какие выводы. Всё записывается. (Сейчас есть прекрасные ИИ инструменты, например Plaud. Он ведёт за вас протокол и делает аналитику)
База знаний. Создаётся электронная библиотека, куда складываются эти разборы, а также шаблоны документов, инструкции, полезные статьи, записи вебинаров. Доступно всем в любое время.
Наставничество. К каждому новичку прикрепляется опытный сотрудник, который вводит в курс дела, передаёт не только формальные знания, но и неформальные.
Регулярные внутренние семинары. Раз в месяц кто-то из сотрудников (или приглашённый эксперт) проводит обучение по своей теме. Строители учат продавцов понимать технологии, продавцы учат строителей понимать клиентов.
Главное условие: в компании должна быть культура, где делиться знаниями — почётно и выгодно, а не «я тебя научу, а ты меня потом подсидишь». Это вопрос мотивации и личного примера руководителей.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Проведите первый «разбор полётов» по последнему завершённому этапу любого проекта. Запишите 5 выводов и 3 действия, которые вы сделаете, чтобы не повторять ошибок.
2. Создайте простую базу знаний — хотя бы папку на облачном диске с понятной структурой. Начните наполнять её шаблонами документов.
3. Назначьте ответственного за обучение (можно по совместительству), который будет инициировать семинары и следить, чтобы база знаний пополнялась.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
👤 @Porotckii_lab
📍 ipmdv.com
В большинстве девелоперских компаний знания хранятся в головах сотрудников. Человек уходит — знания уходят. Новый сотрудник приходит — начинает с нуля, набивает те же шишки, совершает те же ошибки.
Самообучающаяся организация — это компания, в которой знания накапливаются, передаются и умножаются независимо от текучки кадров.
Как это работает:
Разборы проектов. После завершения каждого этапа (или всего девелоперского проекта) собирается команда и честно разбирает: что получилось хорошо, что плохо, почему, какие выводы. Всё записывается. (Сейчас есть прекрасные ИИ инструменты, например Plaud. Он ведёт за вас протокол и делает аналитику)
База знаний. Создаётся электронная библиотека, куда складываются эти разборы, а также шаблоны документов, инструкции, полезные статьи, записи вебинаров. Доступно всем в любое время.
Наставничество. К каждому новичку прикрепляется опытный сотрудник, который вводит в курс дела, передаёт не только формальные знания, но и неформальные.
Регулярные внутренние семинары. Раз в месяц кто-то из сотрудников (или приглашённый эксперт) проводит обучение по своей теме. Строители учат продавцов понимать технологии, продавцы учат строителей понимать клиентов.
Главное условие: в компании должна быть культура, где делиться знаниями — почётно и выгодно, а не «я тебя научу, а ты меня потом подсидишь». Это вопрос мотивации и личного примера руководителей.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Проведите первый «разбор полётов» по последнему завершённому этапу любого проекта. Запишите 5 выводов и 3 действия, которые вы сделаете, чтобы не повторять ошибок.
2. Создайте простую базу знаний — хотя бы папку на облачном диске с понятной структурой. Начните наполнять её шаблонами документов.
3. Назначьте ответственного за обучение (можно по совместительству), который будет инициировать семинары и следить, чтобы база знаний пополнялась.
📞 +7 921 931-82-02 Константин
👤 @Porotckii_lab
📍 ipmdv.com
❤3👍2
Друзья, разбираем базу загородного рынка Московской области. Не выборку, не «топ-50 посёлков», а сплошной проход по всем источникам.
Получилось 893 объекта, свели их на интерактивную карту(сразу скажу, что это не вся картинка, но выборка уже репрезентаитвная). Коттеджные посёлки, дачные нарезки, комплексы ИЖС, проекты КРТ. Из них 786 в активной продаже, 52 округа, 165 застройщиков и операторов.
Показываю, что внутри. Медиана цены сотки по области — 210 000 ₽. А средняя — 334 000. Разница в 1,6 раза, и это главная ловушка рынка: если считать «в среднем по МО», вы получите неправильный ответ всегда.
Что дал разбор по секторам. Северо-восток — медиана 130 тысяч за сотку. Юг — 259 тысяч. Вдвое. А внутри запада вообще две разные планеты: Рублёвка и ближнее Минское дают лоты по 2–3 млн за сотку, Можайск и Руза на 120 километрах — по 60–110 тысяч. Медиана по западу 110 тысяч, средняя 329. Считать такое одним числом бессмысленно.
Ещё одна цифра, которая меня зацепила. Раменский округ — 102 объекта, Истра — 98. Два округа держат 22% всей области. По трассам плотность ещё выше: Новорижское 125 объектов, Новорязанское 106, Каширское 105. Три направления — треть рынка. А в 30 округах меньше десяти объектов на округ.
Земля без подряда — по-прежнему базовый продукт. 262 объекта заявляют её прямо, ещё 261 просто не раскрывает модель — значительная часть оттуда же. Обязательный подряд встречается у 105 объектов, это 12% рынка. И внимание: у объектов с подрядом самая низкая цена сотки, 247 тысяч против 331. Логика простая — подрядчик даёт скидку на землю и забирает маржу на доме.
Разрыв между коттеджным посёлком и ДНП — почти трёхкратный. 412 тысяч за сотку против 149. При том что ДНП сидят дальше: 68 километров против 41. Часть разрыва — локация, но не вся. Остальное — цена упаковки: концепция, сети, УК, въездная группа. Вот эта история и есть девелопмент, всё остальное — нарезка.
Теперь моё заключение по всей базе, и оно неприятное.
Рынок Московской области — это не рынок девелоперов. Это рынок фи-операторов нарезки. Десять крупнейших игроков держат 250 объектов, 28% базы. Но ни один из них не застройщик в нормальном смысле слова: берут массив, режут на лоты, подводят минимум коммуникаций, продают. Дальше как получится.
Доказательство в цифрах. Застройщик определён у 68% объектов, а юрлицо с подтверждённым ИНН — только у 33%. Каждый второй продавец сидит за россыпью проектных компаний, ТСН и ИП. Остатки не публикует практически никто: число участков раскрыто у 13% объектов, сколько продано — у 4%. Суммарно по тем, кто раскрыл, набралось 29 311 участков на 3 744 гектарах. Реальный объём рынка кратно больше, просто его никто не показывает.
И вот на этом фоне — то, из-за чего я всю базу и собирал. Проектов КРТ ИЖС в базе всего пять. Но объём у них 1971 участок на 220 гектарах. Средний проект КРТ на порядок крупнее среднего коттеджного посёлка.
Нормативка достроена в конце 2025 года: ПП МО № 1734-ПП об обязательном режиме КРТ ИЖС и № 1822-ПП по требованиям к таким проектам. Московская область как всегда законодатель моды. Значит, в 2026–2027 поток таких территорий пойдёт вверх — и это единственный сегмент, где рынок меняет структуру, а не просто дорожает.
Ещё раз, чтобы было понятно. Пока рынок занят мелкой нарезкой по 20–80 участков, крупный формат почти пустой. Заходить туда надо сейчас, а не когда там будет 200 проектов и своя медиана по сотке.
Если у вас есть площадка в Подмосковье и вы не понимаете, во что её разворачивать — земля, подряд или полноценный КРТ, — напишите мне лично @Porotckii_lab. Нужно заключение по вашему участку, посмотрим и разберем по всем критериям застройки (сколько можно построить и какая будет прибыль), что реально происходит именно с вашим участком, в вашем округе 🤝
#СтандартКРТ #дневникнаставника
Получилось 893 объекта, свели их на интерактивную карту(сразу скажу, что это не вся картинка, но выборка уже репрезентаитвная). Коттеджные посёлки, дачные нарезки, комплексы ИЖС, проекты КРТ. Из них 786 в активной продаже, 52 округа, 165 застройщиков и операторов.
Показываю, что внутри. Медиана цены сотки по области — 210 000 ₽. А средняя — 334 000. Разница в 1,6 раза, и это главная ловушка рынка: если считать «в среднем по МО», вы получите неправильный ответ всегда.
Что дал разбор по секторам. Северо-восток — медиана 130 тысяч за сотку. Юг — 259 тысяч. Вдвое. А внутри запада вообще две разные планеты: Рублёвка и ближнее Минское дают лоты по 2–3 млн за сотку, Можайск и Руза на 120 километрах — по 60–110 тысяч. Медиана по западу 110 тысяч, средняя 329. Считать такое одним числом бессмысленно.
Ещё одна цифра, которая меня зацепила. Раменский округ — 102 объекта, Истра — 98. Два округа держат 22% всей области. По трассам плотность ещё выше: Новорижское 125 объектов, Новорязанское 106, Каширское 105. Три направления — треть рынка. А в 30 округах меньше десяти объектов на округ.
Земля без подряда — по-прежнему базовый продукт. 262 объекта заявляют её прямо, ещё 261 просто не раскрывает модель — значительная часть оттуда же. Обязательный подряд встречается у 105 объектов, это 12% рынка. И внимание: у объектов с подрядом самая низкая цена сотки, 247 тысяч против 331. Логика простая — подрядчик даёт скидку на землю и забирает маржу на доме.
Разрыв между коттеджным посёлком и ДНП — почти трёхкратный. 412 тысяч за сотку против 149. При том что ДНП сидят дальше: 68 километров против 41. Часть разрыва — локация, но не вся. Остальное — цена упаковки: концепция, сети, УК, въездная группа. Вот эта история и есть девелопмент, всё остальное — нарезка.
Теперь моё заключение по всей базе, и оно неприятное.
Рынок Московской области — это не рынок девелоперов. Это рынок фи-операторов нарезки. Десять крупнейших игроков держат 250 объектов, 28% базы. Но ни один из них не застройщик в нормальном смысле слова: берут массив, режут на лоты, подводят минимум коммуникаций, продают. Дальше как получится.
Доказательство в цифрах. Застройщик определён у 68% объектов, а юрлицо с подтверждённым ИНН — только у 33%. Каждый второй продавец сидит за россыпью проектных компаний, ТСН и ИП. Остатки не публикует практически никто: число участков раскрыто у 13% объектов, сколько продано — у 4%. Суммарно по тем, кто раскрыл, набралось 29 311 участков на 3 744 гектарах. Реальный объём рынка кратно больше, просто его никто не показывает.
И вот на этом фоне — то, из-за чего я всю базу и собирал. Проектов КРТ ИЖС в базе всего пять. Но объём у них 1971 участок на 220 гектарах. Средний проект КРТ на порядок крупнее среднего коттеджного посёлка.
Нормативка достроена в конце 2025 года: ПП МО № 1734-ПП об обязательном режиме КРТ ИЖС и № 1822-ПП по требованиям к таким проектам. Московская область как всегда законодатель моды. Значит, в 2026–2027 поток таких территорий пойдёт вверх — и это единственный сегмент, где рынок меняет структуру, а не просто дорожает.
Ещё раз, чтобы было понятно. Пока рынок занят мелкой нарезкой по 20–80 участков, крупный формат почти пустой. Заходить туда надо сейчас, а не когда там будет 200 проектов и своя медиана по сотке.
Если у вас есть площадка в Подмосковье и вы не понимаете, во что её разворачивать — земля, подряд или полноценный КРТ, — напишите мне лично @Porotckii_lab. Нужно заключение по вашему участку, посмотрим и разберем по всем критериям застройки (сколько можно построить и какая будет прибыль), что реально происходит именно с вашим участком, в вашем округе 🤝
#СтандартКРТ #дневникнаставника
1👍4😁1🤔1🤝1
Как задача из понедельника доехала до пятницы
Понедельник, планёрка. Договорились: в среду подключаем телефонию и начинаем работать с клиентской базой. Ответственный назначен, срок — среда. Всё как надо.
Среда. Тишина. Ответственный был занят другими задачами. Задача аккуратно переехала на четверг.
Четверг. Теперь занят я — в дороге, а без меня никак, там нужно моё участие. Документы уходят третьему человеку в цепочке: он загружает их в систему и оформляет подключение.
Через пару часов выясняется — нужных документов у него нет. Задача разворачивается в воздухе и прилетает обратно ко мне. Бумеранг. Только вместо бумеранга — телефония.
18:00, звоню: «Ну что, загрузили? Согласование есть?»
Ответ, ради которого стоило прожить эту неделю: «Так мне никто не говорил, что это нужно делать срочно. Я сегодня не в офисе, в разъездах. Если нужно — конечно, вернусь и отправлю».
В шесть вечера. Вернусь. Отправлю. Благодарю, не надо 🙂
Договорились на пятницу, 9 утра.
Итого: задача из понедельника доехала до пятницы, старт по проекту сдвинут.
И вот тут уже не смешно.
Ответственный был. Срок был. А задача всё равно поехала. Потому что между «подключить телефонию» и реально подключённой телефонией лежит десяток шагов: собрать пакет документов, передать нужному человеку, загрузить в систему, дождаться согласования. Этот десяток шагов я держал в голове сам, а вслух не проговорил — решил, что каждому и так понятен весь объём работ.
Не понятен. Иногда задачу надо разжевать поэтапно.
И есть инструмент проще, я про него в понедельник просто забыл.
Два вопроса исполнителю: как ты будешь решать эту задачу и что тебе для этого нужно? Ответ на них в понедельник сэкономил бы всю неделю — сразу вылезло бы, что документов нет, человек в разъездах, а «среда» никем не воспринята как срок.
Ставьте задачи по SMART — кто не знает, что это, откройте интернет и почитайте подробно, не буду сейчас занимать этим ваше внимание. Но SMART не работает, если исполнитель не проговорил вам маршрут вслух.
#дневникнаставника
Понедельник, планёрка. Договорились: в среду подключаем телефонию и начинаем работать с клиентской базой. Ответственный назначен, срок — среда. Всё как надо.
Среда. Тишина. Ответственный был занят другими задачами. Задача аккуратно переехала на четверг.
Четверг. Теперь занят я — в дороге, а без меня никак, там нужно моё участие. Документы уходят третьему человеку в цепочке: он загружает их в систему и оформляет подключение.
Через пару часов выясняется — нужных документов у него нет. Задача разворачивается в воздухе и прилетает обратно ко мне. Бумеранг. Только вместо бумеранга — телефония.
18:00, звоню: «Ну что, загрузили? Согласование есть?»
Ответ, ради которого стоило прожить эту неделю: «Так мне никто не говорил, что это нужно делать срочно. Я сегодня не в офисе, в разъездах. Если нужно — конечно, вернусь и отправлю».
В шесть вечера. Вернусь. Отправлю. Благодарю, не надо 🙂
Договорились на пятницу, 9 утра.
Итого: задача из понедельника доехала до пятницы, старт по проекту сдвинут.
И вот тут уже не смешно.
Ответственный был. Срок был. А задача всё равно поехала. Потому что между «подключить телефонию» и реально подключённой телефонией лежит десяток шагов: собрать пакет документов, передать нужному человеку, загрузить в систему, дождаться согласования. Этот десяток шагов я держал в голове сам, а вслух не проговорил — решил, что каждому и так понятен весь объём работ.
Не понятен. Иногда задачу надо разжевать поэтапно.
И есть инструмент проще, я про него в понедельник просто забыл.
Два вопроса исполнителю: как ты будешь решать эту задачу и что тебе для этого нужно? Ответ на них в понедельник сэкономил бы всю неделю — сразу вылезло бы, что документов нет, человек в разъездах, а «среда» никем не воспринята как срок.
Ставьте задачи по SMART — кто не знает, что это, откройте интернет и почитайте подробно, не буду сейчас занимать этим ваше внимание. Но SMART не работает, если исполнитель не проговорил вам маршрут вслух.
#дневникнаставника
👍3❤2
Пока данные 2026 года только формируются, я залез в прошлый год. Последние пару недель собираю и считаю цифры для одного масштабного проекта. Увидел важное для себя и для рынка, делюсь.
В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.
И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.
В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.
И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.
А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.
Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.
Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.
С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.
Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!
В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.
И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.
В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.
И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.
А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.
Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.
Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.
С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.
Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!
❤4👍4🔥1
Смотрите, CMWP выпустила исследование, и там прозвучала фраза с которой я согласен на 100%.
Юлия Токарева, партнёр CMWP:
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?
Юлия Токарева, партнёр CMWP:
«КРТ — это не про новые деньги от государства, а про более точную адресацию уже существующих инструментов».
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?
❤4👍3👌1
Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. А то 😏
Пять дней в конце августа на пекинском конькобежном стадионе «Ледяная лента» шли Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. Пришли 2 056 роботов и 666 команд из 16 стран. Заявили 51 дисциплину и 1 301 соревнование; зачёт шёл примерно в тридцати видах, остальное показывали. За год команд стало больше на 138 процентов, роботов вчетверо.
Стометровку выиграла «Молния» компании Honor: 9,32 секунды. Рекорд Усэйна Болта, который установлен семнадцать лет назад, равен 9,58. Робот Bolt компании MirrorMe ростом 175 сантиметров и весом 75 килограммов держал 11 метров в секунду, то есть около сорока километров в час. Четыреста метров Tiangong Omni-04 прошёл за 45,66 секунды. Часть его соперников до финиша не дошла: падали и стояли.
Бегом дело не кончилось. Прыгали в длину, поднимали вес, тянули канат, играли в настольный теннис и в футбол. Давали и работу: взвесить порошок, взять пинцет, открыть бутылку, вынести человека при спасении. Тай-чи поставили в программу ради равновесия. Машина крутится и бьёт, инженеры смотрят, где сдают шарниры.
Организаторы своих целей не скрывают. Технику обкатывают под склад, стройку, гостиницу и цех, а заодно пишут под неё стандарты. Со стадиона роботы должны уходить на производство.
Первыми их возьмут склады и стройплощадки: носить, охранять, мерить, убирать за людьми. Цена упадёт так же, как упала на дроны, и через несколько лет такая машина появится в обслуживании посёлков и домов. Людей с лопатой на площадке станет меньше, а тех, кто ставит машине задачу и отвечает за результат, больше. Работу это не отнимет, но спросит другую квалификацию.
Пять лет назад такая машина падала на ровном полу. Сейчас она бежит быстрее самого быстрого человека в истории и решает еще 1 млн задач быстрее и лучше человека.
Смотрите репортаж: [Euronews] 😀VPN
Пять дней в конце августа на пекинском конькобежном стадионе «Ледяная лента» шли Вторые Всемирные игры гуманоидных роботов. Пришли 2 056 роботов и 666 команд из 16 стран. Заявили 51 дисциплину и 1 301 соревнование; зачёт шёл примерно в тридцати видах, остальное показывали. За год команд стало больше на 138 процентов, роботов вчетверо.
Стометровку выиграла «Молния» компании Honor: 9,32 секунды. Рекорд Усэйна Болта, который установлен семнадцать лет назад, равен 9,58. Робот Bolt компании MirrorMe ростом 175 сантиметров и весом 75 килограммов держал 11 метров в секунду, то есть около сорока километров в час. Четыреста метров Tiangong Omni-04 прошёл за 45,66 секунды. Часть его соперников до финиша не дошла: падали и стояли.
Бегом дело не кончилось. Прыгали в длину, поднимали вес, тянули канат, играли в настольный теннис и в футбол. Давали и работу: взвесить порошок, взять пинцет, открыть бутылку, вынести человека при спасении. Тай-чи поставили в программу ради равновесия. Машина крутится и бьёт, инженеры смотрят, где сдают шарниры.
Организаторы своих целей не скрывают. Технику обкатывают под склад, стройку, гостиницу и цех, а заодно пишут под неё стандарты. Со стадиона роботы должны уходить на производство.
Первыми их возьмут склады и стройплощадки: носить, охранять, мерить, убирать за людьми. Цена упадёт так же, как упала на дроны, и через несколько лет такая машина появится в обслуживании посёлков и домов. Людей с лопатой на площадке станет меньше, а тех, кто ставит машине задачу и отвечает за результат, больше. Работу это не отнимет, но спросит другую квалификацию.
Пять лет назад такая машина падала на ровном полу. Сейчас она бежит быстрее самого быстрого человека в истории и решает еще 1 млн задач быстрее и лучше человека.
Смотрите репортаж: [Euronews] 😀VPN
euronews
Видео. Игры роботов в Пекине: гуманоиды соревнуются в беге, футболе и тай-чи
Видео. Более 2000 роботов участвуют в соревнованиях по бегу, футболу и тай-чи на Пекинских роботоиграх, где проверяют подвижность и устойчивость гуманоидов.
❤3
Продолжаем разбор #СтандартКРТ
Здесь я объединю пост 7,8,9/10 Так как это каталоги. Если первые шесть книг Стандарта КРТ отвечают на вопрос
то каталоги отвечают на вопрос
Каталог 1. ОТКРЫТЫЕ ПРОСТРАНСТВА.
Он про элементы и узлы открытых городских пространств.
Это, по сути, библиотека готовых решений: конструктивные и функциональные составляющие улиц, площадей и дворов — покрытия, освещение, малые архитектурные формы, озеленение, навигация, а также узлы примыканий и сопряжений разных элементов. Ценность каталога — в типовых, отработанных узлах. Проектировщику не нужно каждый раз изобретать, как устроить съезд, посадку дерева у проезжей части или переход между покрытиями. Готовые решения ускоряют проектирование и снижают риск ошибок, которые дорого исправлять на объекте.
Для девелопера это ещё и про узнаваемость и предсказуемость качества: когда детали собраны по единой логике, среда выглядит цельной, а не «собранной из того, что было».
Каталог 2. ЖИЛЫЕ ДОМА
Комфортная квартира и дом: принципиальные решения Стандарта
Этот каталог спускается на уровень, который ближе всего покупателю, — сам дом и квартира. Здесь собраны типы жилых домов, составные элементы многоквартирного дома и пространства квартиры, а к каждому — решения, повышающие комфорт.
Логика Стандарта на этом уровне:
— разнообразие планировок под разные составы семей — от студий до больших форматов;
— продуманные места общего пользования: входные группы без ступеней, светлые холлы, колясочные, кладовые;
— гибкие первые этажи, способные принять коммерцию и общественные функции;
— двор как продолжение дома — безопасный, озеленённый, без машин.
Для девелопера это прямой разговор о продукте и ликвидности. Дом, спроектированный под реальный запрос целевой аудитории, продаётся быстрее и держит цену. Каталог помогает не «угадывать», а опираться на проверенные решения.
Каталог 3. БЛАГОУСТРОЙСТВО
Благоустройство: готовые архитектурно-планировочные решения
Этот каталог продолжает тему облика города, но уже на уровне конкретных решений по благоустройству — под целевые модели среды и под разные типы сложившейся застройки.
Здесь важен переход от принципа к сценарию использования. Пространство проектируется не «вообще», а под то, как им будут пользоваться: где играют дети, где отдыхают взрослые, как территория работает в разные сезоны, как обеспечена доступность для маломобильных групп. Каталог даёт принципиальные решения, которые остаётся адаптировать под площадку.
Практический смысл для девелопера прежний и усиленный: благоустройство — это инвестиция, а не расход. Оно формирует первое впечатление на показе, влияет на скорость продаж и на восприятие цены. Экономить на нём — значит экономить на собственной выручке.
Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ
1/10 Книга 1. Свод Принципов
2/10 Книга 2. Застроенные территории
3/10 Книга 3. Свободные территории
4/10 Книга 4. Облик города
5/10 Книга 5. Разработка проектов
6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды
Здесь я объединю пост 7,8,9/10 Так как это каталоги. Если первые шесть книг Стандарта КРТ отвечают на вопрос
«что и почему»
то каталоги отвечают на вопрос
«как именно».
Каталог 1. ОТКРЫТЫЕ ПРОСТРАНСТВА.
Он про элементы и узлы открытых городских пространств.
Это, по сути, библиотека готовых решений: конструктивные и функциональные составляющие улиц, площадей и дворов — покрытия, освещение, малые архитектурные формы, озеленение, навигация, а также узлы примыканий и сопряжений разных элементов. Ценность каталога — в типовых, отработанных узлах. Проектировщику не нужно каждый раз изобретать, как устроить съезд, посадку дерева у проезжей части или переход между покрытиями. Готовые решения ускоряют проектирование и снижают риск ошибок, которые дорого исправлять на объекте.
Для девелопера это ещё и про узнаваемость и предсказуемость качества: когда детали собраны по единой логике, среда выглядит цельной, а не «собранной из того, что было».
Каталог 2. ЖИЛЫЕ ДОМА
Комфортная квартира и дом: принципиальные решения Стандарта
Этот каталог спускается на уровень, который ближе всего покупателю, — сам дом и квартира. Здесь собраны типы жилых домов, составные элементы многоквартирного дома и пространства квартиры, а к каждому — решения, повышающие комфорт.
Логика Стандарта на этом уровне:
— разнообразие планировок под разные составы семей — от студий до больших форматов;
— продуманные места общего пользования: входные группы без ступеней, светлые холлы, колясочные, кладовые;
— гибкие первые этажи, способные принять коммерцию и общественные функции;
— двор как продолжение дома — безопасный, озеленённый, без машин.
Для девелопера это прямой разговор о продукте и ликвидности. Дом, спроектированный под реальный запрос целевой аудитории, продаётся быстрее и держит цену. Каталог помогает не «угадывать», а опираться на проверенные решения.
Каталог 3. БЛАГОУСТРОЙСТВО
Благоустройство: готовые архитектурно-планировочные решения
Этот каталог продолжает тему облика города, но уже на уровне конкретных решений по благоустройству — под целевые модели среды и под разные типы сложившейся застройки.
Здесь важен переход от принципа к сценарию использования. Пространство проектируется не «вообще», а под то, как им будут пользоваться: где играют дети, где отдыхают взрослые, как территория работает в разные сезоны, как обеспечена доступность для маломобильных групп. Каталог даёт принципиальные решения, которые остаётся адаптировать под площадку.
Практический смысл для девелопера прежний и усиленный: благоустройство — это инвестиция, а не расход. Оно формирует первое впечатление на показе, влияет на скорость продаж и на восприятие цены. Экономить на нём — значит экономить на собственной выручке.
Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ
1/10 Книга 1. Свод Принципов
2/10 Книга 2. Застроенные территории
3/10 Книга 3. Свободные территории
4/10 Книга 4. Облик города
5/10 Книга 5. Разработка проектов
6/10 Книга 6. Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды
👍4❤1👏1
С радостью поддерживаю мероприятия членов Экспертного совета IPM земельного юриста Екатерины Ивановой. Рекомендую принять участие 🤝 все подробности ниже
Telegram
Топовый земельный юрист Екатерина Иванова
Советы землевладельцам на миллион от президента Межрегионального юридического центра земельных отношений.
Рассказываю как не остаться без земли и денег. Делюсь чему научилась за 20 лет в судах и бизнесе. Запись на консультацию 8(800)500-08-26
Рассказываю как не остаться без земли и денег. Делюсь чему научилась за 20 лет в судах и бизнесе. Запись на консультацию 8(800)500-08-26
👍1
Мастер-план есть.
А девелоперский проект уже есть?
Участок можно купить.
Концепцию — нарисовать.
Даже красивую презентацию собрать.
Но проект начинается в тот момент, когда между собой сходятся:
земля → продукт → экономика → финансирование → команда → реализация → продажи.
И именно на стыках обычно появляются самые дорогие ошибки.
Хорошие ТЭПы, но CAPEX не сходится.
Сильный продукт, но банк не видит модели.
Земля подходит, но инфраструктура меняет всю экономику.
Финансирование найдено, а проект не готов к запуску.
Или проект уже строится, но первоначальная логика перестала работать.
19–20 сентября в Красноярске пройдёт Всероссийский земельный форум.
Для девелоперов здесь интересна возможность проверить проект сразу с нескольких сторон.
19 сентября:
— реальные проекты участников выйдут на разбор перед инвесторами;
— обсудим банковское и частное финансирование;
— семь моделей работы с территориями разберём через экономику;
— отдельно поговорим об ошибках, способных изменить бюджет и сценарий проекта;
— и поставим вопрос в лоб: куда сегодня направлять 100 млн ₽ в реальных проектах?
А если у вас уже есть свой проект — привозите его.
Для предварительного отбора достаточно трёх вводных:
1. Что у вас есть сейчас.
2. Что вы хотите создать.
3. На каком этапе проект стопорится.
Из проектов зарегистрированных участников выберем 5 для публичного инвестиционного разбора 19 сентября.
А 20 сентября — выезд непосредственно на территории и проекты Красноярска: инфраструктура, земля, окружение и экономика уже не на слайде, а на месте.
19–20 сентября 2026 · Красноярск
Всероссийский земельный форум
Программа и регистрация: https://roszemforum.ru
И профессиональный вопрос сообществу:
На каком этапе сегодня чаще всего ломается хороший девелоперский проект?
Земля? Концепция? Финмодель? Банк? Команда? Продажи?
А девелоперский проект уже есть?
Участок можно купить.
Концепцию — нарисовать.
Даже красивую презентацию собрать.
Но проект начинается в тот момент, когда между собой сходятся:
земля → продукт → экономика → финансирование → команда → реализация → продажи.
И именно на стыках обычно появляются самые дорогие ошибки.
Хорошие ТЭПы, но CAPEX не сходится.
Сильный продукт, но банк не видит модели.
Земля подходит, но инфраструктура меняет всю экономику.
Финансирование найдено, а проект не готов к запуску.
Или проект уже строится, но первоначальная логика перестала работать.
19–20 сентября в Красноярске пройдёт Всероссийский земельный форум.
Для девелоперов здесь интересна возможность проверить проект сразу с нескольких сторон.
19 сентября:
— реальные проекты участников выйдут на разбор перед инвесторами;
— обсудим банковское и частное финансирование;
— семь моделей работы с территориями разберём через экономику;
— отдельно поговорим об ошибках, способных изменить бюджет и сценарий проекта;
— и поставим вопрос в лоб: куда сегодня направлять 100 млн ₽ в реальных проектах?
А если у вас уже есть свой проект — привозите его.
Для предварительного отбора достаточно трёх вводных:
1. Что у вас есть сейчас.
2. Что вы хотите создать.
3. На каком этапе проект стопорится.
Из проектов зарегистрированных участников выберем 5 для публичного инвестиционного разбора 19 сентября.
А 20 сентября — выезд непосредственно на территории и проекты Красноярска: инфраструктура, земля, окружение и экономика уже не на слайде, а на месте.
19–20 сентября 2026 · Красноярск
Всероссийский земельный форум
Программа и регистрация: https://roszemforum.ru
И профессиональный вопрос сообществу:
На каком этапе сегодня чаще всего ломается хороший девелоперский проект?
Земля? Концепция? Финмодель? Банк? Команда? Продажи?
1 октября Минфин обещает решить, какой станет семейная ипотека, а вместе с ней и весь наш загородный спрос.
Пока условия те же, что и весной: ставка до 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, 6 млн по остальным регионам. Программа заявлена до конца 2030 года. Реформу обсуждали всю весну, в июне сдвинули, и до октября мы живём в старых правилах.
А вот одно изменение уже работает с 1 февраля: один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики. Семья больше не может взять квартиру на мужа, а потом дом на жену. Выбор один, и его начали делать в пользу дома. Я это вижу по обращениям: люди считают метры и понимают, что за те же деньги в области получают не студию, а дом с участком.
Цифры это подтверждают. С января по июль выдано 22 тысячи кредитов на ИЖС на 153 млрд рублей, плюс 65% по количеству к прошлому году. Больше 80% заёмщиков в этом сегменте, семьи с детьми. Показательнее всего июнь: как только пошли разговоры о новых ставках, выдача подскочила до 34 млрд, плюс 67%. В июле, когда решение отложили, рынок сразу сдулся до минуса. Спрос сегодня реагирует на заголовки из Минфина быстрее, чем на любую вашу рекламу, и это надо принять как данность при планировании продаж.
Теперь моё мнение о том, что будет дальше. Обсуждают ставку в зависимости от числа детей. Называют коридор от 4 до 12%: многодетным дешевле, семьям с одним ребёнком дороже. Лимиты при этом для однодетных поднимать не собираются. Считайте сами, что происходит с платёжеспособностью семьи, у которой ставка выросла с 6 до 10%, а сумма кредита осталась прежней. Это не полное вымывание спроса, это его сдвиг вниз по бюджету и в сторону меньшего метража.
Дальше начинается расслоение, и оно уже не про ипотеку, а про наши проекты. Многодетные со ставкой около 4% станут самой платёжеспособной аудиторией загородного рынка за всю его историю, и им нужен дом от 120 метров, школа, садик, нормальная инфраструктура посёлка. Семьи с одним ребёнком и ставкой в 10% уйдут в компактный дом до 100 метров, в дальний пояс, в готовые решения с фиксированной ценой. Средний чек дома по Центральной России сейчас около 8 млн, и в новых условиях он разъедется на два разных продукта.
Кто пытается продавать всем одинаковую нарезку по 10 соток без подрядчика и без концепции, тот выпадет из обеих групп. Своими силами человек дом на льготные деньги не построит: с марта 2025 такой кредит идёт только через подрядчика и эскроу по 186-ФЗ. Значит, посёлок продаётся не участком, а связкой участок плюс аккредитованный подрядчик плюс банк, который этого подрядчика пропускает. Всё остальное к октябрю превратится в землю на балансе.
Кстати, эту проблему понимают. С 29 мая ДОМ.РФ дал подрядчикам ИЖС зонтичное поручительство: покрывает до 50% потерь банка, до 20 млн на подрядчика. Если вашему подрядчику отказывали в кредитной линии, есть прямой смысл зайти заново, условия изменились.
Что я советую сделать до 1 октября.
Первое: закрыть связку с подрядчиком и эскроу, чтобы ваш продукт вообще проходил по льготной программе. Второе: пересчитать финмодель в двух сценариях, при ставке 6% и при ставке 10%, и посмотреть, какая часть вашей продуктовой линейки выживает во втором. Третье: снять спрос в этом окне, пока действуют старые условия, потому что осенью те же люди будут считать другой платёж.
Я считаю, что от этой реформы ИЖС в целом выиграет относительно многоэтажки. При любой ставке дом даёт больше метров за те же деньги, а семья с двумя детьми выбирает метры. Но выиграют не все, а только организованные посёлки, где есть концепция, подрядчик и работающая схема финансирования. Остальным придётся объяснять покупателю, почему его банк не видит их проект.
пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
Пока условия те же, что и весной: ставка до 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, 6 млн по остальным регионам. Программа заявлена до конца 2030 года. Реформу обсуждали всю весну, в июне сдвинули, и до октября мы живём в старых правилах.
А вот одно изменение уже работает с 1 февраля: один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики. Семья больше не может взять квартиру на мужа, а потом дом на жену. Выбор один, и его начали делать в пользу дома. Я это вижу по обращениям: люди считают метры и понимают, что за те же деньги в области получают не студию, а дом с участком.
Цифры это подтверждают. С января по июль выдано 22 тысячи кредитов на ИЖС на 153 млрд рублей, плюс 65% по количеству к прошлому году. Больше 80% заёмщиков в этом сегменте, семьи с детьми. Показательнее всего июнь: как только пошли разговоры о новых ставках, выдача подскочила до 34 млрд, плюс 67%. В июле, когда решение отложили, рынок сразу сдулся до минуса. Спрос сегодня реагирует на заголовки из Минфина быстрее, чем на любую вашу рекламу, и это надо принять как данность при планировании продаж.
Теперь моё мнение о том, что будет дальше. Обсуждают ставку в зависимости от числа детей. Называют коридор от 4 до 12%: многодетным дешевле, семьям с одним ребёнком дороже. Лимиты при этом для однодетных поднимать не собираются. Считайте сами, что происходит с платёжеспособностью семьи, у которой ставка выросла с 6 до 10%, а сумма кредита осталась прежней. Это не полное вымывание спроса, это его сдвиг вниз по бюджету и в сторону меньшего метража.
Дальше начинается расслоение, и оно уже не про ипотеку, а про наши проекты. Многодетные со ставкой около 4% станут самой платёжеспособной аудиторией загородного рынка за всю его историю, и им нужен дом от 120 метров, школа, садик, нормальная инфраструктура посёлка. Семьи с одним ребёнком и ставкой в 10% уйдут в компактный дом до 100 метров, в дальний пояс, в готовые решения с фиксированной ценой. Средний чек дома по Центральной России сейчас около 8 млн, и в новых условиях он разъедется на два разных продукта.
Кто пытается продавать всем одинаковую нарезку по 10 соток без подрядчика и без концепции, тот выпадет из обеих групп. Своими силами человек дом на льготные деньги не построит: с марта 2025 такой кредит идёт только через подрядчика и эскроу по 186-ФЗ. Значит, посёлок продаётся не участком, а связкой участок плюс аккредитованный подрядчик плюс банк, который этого подрядчика пропускает. Всё остальное к октябрю превратится в землю на балансе.
Кстати, эту проблему понимают. С 29 мая ДОМ.РФ дал подрядчикам ИЖС зонтичное поручительство: покрывает до 50% потерь банка, до 20 млн на подрядчика. Если вашему подрядчику отказывали в кредитной линии, есть прямой смысл зайти заново, условия изменились.
Что я советую сделать до 1 октября.
Первое: закрыть связку с подрядчиком и эскроу, чтобы ваш продукт вообще проходил по льготной программе. Второе: пересчитать финмодель в двух сценариях, при ставке 6% и при ставке 10%, и посмотреть, какая часть вашей продуктовой линейки выживает во втором. Третье: снять спрос в этом окне, пока действуют старые условия, потому что осенью те же люди будут считать другой платёж.
Я считаю, что от этой реформы ИЖС в целом выиграет относительно многоэтажки. При любой ставке дом даёт больше метров за те же деньги, а семья с двумя детьми выбирает метры. Но выиграют не все, а только организованные посёлки, где есть концепция, подрядчик и работающая схема финансирования. Остальным придётся объяснять покупателю, почему его банк не видит их проект.
пишите в личку @Porotckii_lab 🤝
👍5❤1