Как я работаю с клиентами — принципы, которые не нарушаю

Недавно на конференции колуарно спросили: Константин, как вы выбираете, с кем работать? Вопрос хороший, отвечу честно и публично здесь.
У меня три правила, и они простые. И за 15 лет я их ни разу не нарушил — ни в одну, ни в другую сторону.

Правило первое: только реальные проекты.

Несколько месяцев назад позвонил человек. Час рассказывал про «потрясающую идею» — посёлок на 200 домов, концепция продумана, всё красиво. Я спрашиваю: есть участок? Нет. Есть цифры? Нет. Есть партнёры, готовые вкладываться? Тоже нет.
В недоумении мягко закончил разговор. Я не работаю с идеями ничем не подкрепленными. Только с конкретными участками, конкретными цифрами, конкретными людьми, у которых есть воля действовать. «Хотел бы запустить проект когда-нибудь» — это не ко мне. Извините

Правило второе: честность — не опция, а условие.

Был клиент — хороший человек, кстати. Пришёл с участком. В процессе работы выяснилось, что он сознательно скрыл обременение на землю. Не злой умысел — просто «думал, само рассосётся». Не рассосалось. Мы потеряли два месяца.
С тех пор я говорю на старте: мне нужна вся честная картина. Даже то, что кажется вам незначительным или неудобным. Особенно это. Я не смогу помочь тому, кто не доверяет — просто физически не смогу, потому что буду работать с неполными данными.

Правило третье: я работаю на результат, а не на процесс.

Я не люблю бесконечные консультации ради консультаций. Мне важно одно: чтобы проект был запущен, получил финансирование, вышел на продажи. Точка. Поэтому я хорошо работаю с людьми, которые умеют принимать решения. Не с теми, кто месяцами «думает». С теми, кто думает — и делает.

Почему я это рассказываю?

Потому что вы читаете мой канал. Значит, тема вам близка. И если в какой-то момент вы подумаете «хочу работать с Пороцким» — теперь вы знаете правила игры.

Они работают в обе стороны. Я обязуюсь быть таким же честным, конкретным и ориентированным на ваш результат.

Если мы друг другу подходим — пишите.

📞 +7 921 931-82-02 | t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Демография как инструмент девелопера: как данные о населении предсказывают спрос на пять лет
Большинство девелоперов, которых я встречаю, смотрят на спрос одинаково: открывают Циан, считают, сколько продали соседи, и делают выводы. Это зеркало заднего вида. Вы видите, что было — а не что будет.
Я несколько лет назад попал именно так. Локация казалась живой — конкуренты продавали. Мы зашли. А через два года рынок в том районе начал падение. Демография это предсказывала заранее — просто никто не смотрел.
С тех пор я всегда начинаю с трёх показателей.
Возрастная структура населения. Если в локации высокая доля людей 30–40 лет — это пик спроса на семейное жильё прямо сейчас. Отличный момент для входа. Если преобладают 50+ — покупателей через 10 лет здесь будет заметно меньше. Данные есть в Росстате в разрезе муниципальных образований — бесплатно, открыто, никаких платных подписок.
Миграционный прирост. Районы с положительным сальдо — люди едут туда, значит жильё нужно. Районы с оттоком — строить рискованно, если только нет конкретной причины для разворота тренда. Я видел проекты, которые заходили в депрессивные районы на волне «дёшево купили» — и потом годами не могли продать.
Обеспеченность жильём. Средняя площадь на человека по муниципалитету. Общероссийская норма — 26 кв.м. Если в районе ниже — есть структурный дефицит. Это устойчивый спрос, который не рассыплется при первом кризисе.
Дополнительно смотрю на динамику регистрации браков и рождений. Молодые семьи — основной покупатель в комфорт-сегменте. Если эти показатели растут — рынок будет расширяться. Если падают — готовьтесь к сужению через 3–5 лет.
Все эти данные — открытые. ЕМИСС, Росстат, местные стратегии социально-экономического развития. Один вечер работы — и у вас прогноз спроса на 3–5 лет. Не ощущения, не «рынок говорит» — конкретные цифры.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

Откройте ЕМИСС ( https://www.rosstat.gov.ru ) и найдите демографические данные по вашему муниципальному образованию: численность населения по возрастным группам, миграционный прирост за последние 5 лет. Это займёт 20 минут.
Посчитайте обеспеченность жильём: общий жилой фонд района делится на численность населения. Сравните с показателем 26 кв.м. Если ниже — у вас структурный аргумент для инвестиции.
Найдите стратегию социально-экономического развития вашего района на сайте администрации. В разделе «Жильё» или «Демография» — прогнозы населения и планируемые объёмы строительства. Это сокращает ваши исследования на несколько недель.

Если есть вопросы — пишите.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 | t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Государственная поддержка глэмпингов: актуальная карта инструментов (2025–2027)

1. Субсидия Минэкономразвития на модульные средства размещения. Главный инструмент
Минэкономразвития проводит конкурсный отбор инвестиционных проектов по созданию модульных некапитальных средств размещения на период 2025–2027 годов. Размер субсидии — 1,5 млн рублей на 1 номер, но не более 50% стоимости проекта.

Как выйти на 30 млн+: при 20 номерах субсидия составит до 30 млн рублей (20 × 1,5 млн). Это вполне реальный размер глэмпинга у дороги.

Требования к объекту: в состав комплекса должно входить не менее 5 жилых модулей, площадь каждого номера — не менее 16 кв. м, модули должны быть заводского производства. Субсидию можно запросить на покупку и монтаж модулей, а также подведение инженерных сетей.

Земля под глэмпинг должна иметь ВРИ: «отдых (рекреация)», «туристическое обслуживание», «природно-познавательный туризм», «гостиничное обслуживание». Наличие инженерных сетей на участке (или на прилегающих участках) даёт дополнительные баллы при отборе.

Механизм: подача документов через региональное Министерство туризма. Субсидия — постоплатная (сначала строишь, потом компенсируют).

2. Трассовая специфика — важно для вашего случая. В единой региональной субсидии отдельно предусмотрена поддержка регионов, по территории которых пролегают трассы М-4, М-8, М-11, М-12 — включая создание и обустройство кемпингов и кемп-стоянок.

Это значит, что если ваш глэмпинг находится в регионе вдоль этих трасс — у вашего региона выше приоритет при распределении единой субсидии, что косвенно улучшает ваши шансы.

3. Единая субсидия регионам (для инфраструктуры). В 2025–2027 годах регионы суммарно получат 9 млрд рублей ежегодно на инфраструктуру, пляжи, навигацию. Каждый регион самостоятельно объявляет конкурсы для предпринимателей — размеры варьируются, следить нужно на сайте регионального Министерства туризма.

4. Льготное кредитование под 3–5%
Кредиты до 400 млн рублей под 3–5% годовых на срок до 15 лет — в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства». Это не грант, но по сути «дешёвые деньги» для строительства.

5. Грант «Агротуризм» от Минсельхоза (если есть сельхозстатус). Грант «Агротуризм» предоставляется с максимальной суммой до 10 млн рублей, минимальная сумма — 3 млн. Обязательное условие: наличие статуса сельхозпроизводителя и не менее 70% выручки от продажи сельскохозяйственной продукции. С 2026 года к гранту добавляется новая мера — субсидия на компенсацию затрат на создание инфраструктуры объекта сельского туризма: до 50% затрат, но не более 5 млн рублей.

📞 +7 921 931-82-02 | t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

❗Письмом Росреестра от 15.04.2026 N 14-4104-ЛЛ/26 даны разъяснения положения Федерального закона № 295-ФЗ, касающиеся изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты Российской Федерации.

Основные моменты включают:

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков:

- правообладатели земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду или безвозмездное пользование, могут выбирать ВРИ из установленных градостроительными регламентами для соответствующей территориальной зоны;

- арендаторы или лица, получившие участок в безвозмездное пользование, не могут изменять ВРИ, указанный в договоре, за исключением случаев комплексного развития территории;

- арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять ВРИ земельного участка;

Внесение изменений в ЕГРН:

- для изменения ВРИ в ЕГРН правообладатель должен подать заявление в орган регистрации прав;

- процедура осуществляется в рамках государственного кадастрового учета с уплатой госпошлины;

- в некоторых случаях изменение сведений в ЕГРН возможно без уплаты госпошлины через межведомственное взаимодействие;

Изменение ВРИ садовых и огородных земельных участков:

- по общему правилу, изменение ВРИ таких участков не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, изъятие для государственных нужд или комплексное развитие территории).

Изменение ВРИ участков в ликвидированных садоводческих товариществах:

- после ликвидации товарищества изменение ВРИ осуществляется в соответствии с общими положениями земельного законодательства.

Документ: Письмо Росреестра от 15.04.2026 N 14-4104-ЛЛ/26

Мой прогноз и взгляд на рынок недвижимости в 2026–2028
Я не люблю делать вид, что всё отлично, когда это не так. Поэтому сразу к делу — с цифрами, которые я проверил по официальным источникам.

ЧАСТЬ-1

На сегодня, 20 мая 2026 года, ключевая ставка Центробанка составляет 14,5 процента. Её снизили 27 апреля, а до этого, в марте, было 15 процентов. Если посмотреть на динамику за последний год, мы прошли большой путь вниз: ещё в мае 2025 года ставка держалась на уровне 21 процента. За год её понижали девять раз, и сейчас она впервые за долгое время опустилась ниже пятнадцати. Инфляция на конец марта — 5,86 процента, то есть постепенно замедляется.

Что дальше? По базовому прогнозу Банка России, к концу 2026 года мы увидим ставку 11–12 процентов, в среднем за год — около 14–14,5 процента. В 2027 году ожидается уже 8–10 процентов, а в 2028-м — 7,5–8,5 процента. При условии, что инфляция вернётся к цели в 4 процента. Есть и альтернативные, более жёсткие сценарии, но официальный прогноз регулятора именно такой. Это значит, что мы сейчас на переломе: деньги постепенно дешевеют, и к 2027 году ипотека может стать значительно доступнее.

Теперь о том, что происходит на земле. В Московской области механизм комплексного развития территорий, или КРТ, уже не экспериментальный тренд, а реальная сила. По данным аналитиков «Метриум», прямо сейчас строится 51 проект КРТ — это на 27 с половиной процентов больше, чем год назад. Доля квартир в таких проектах выросла с 37 до 44 процентов от всего строящегося жилья в области. Квадратный метр в проектах КРТ стоит чуть дешевле среднерыночного — около 226 тысяч рублей против 232 тысяч. Всего в Московской области в стадии реализации или планирования находится больше 280 проектов КРТ общей площадью свыше 32 миллионов квадратных метров. Это 15 процентов от всего градостроительного потенциала КРТ по стране.

Параллельно огромный рост показывает индивидуальное жилищное строительство. В 2025 году в России ввели 466 тысяч частных домов общей площадью 63,5 миллиона квадратных метров. Это в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Доля ИЖС в общем объёме ввода жилья достигла 59 процентов, тогда как годом ранее была 53 процента. При этом многоквартирные дома, наоборот, просели на 2 процента. Лидером по вводу частных домов стала Московская область — 56 тысяч домов, почти 10 миллионов квадратов. За ней следуют Татарстан и Башкортостан.

Однако правила игры для ИЖС с 2026 года ужесточились. С первого февраля первым обязательным этапом при оформлении недвижимости по «дачной амнистии» стало присвоение объекту официального адреса. В Подмосковье до 2029 года запущен эксперимент: всех новых собственников земли под ИЖС информируют о предельных характеристиках домов, и если построить с нарушением — такой дом не зарегистрируют. С первого квартала 2026 года Центробанк ужесточил выдачу ипотеки на ИЖС для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. А с первого сентября 2026 года вступает в силу федеральный закон, который вносит серьёзные изменения в градостроительное законодательство, в том числе в части ИЖС. Так что эпоха «строй как хочешь» заканчивается.

Вместе с тем ИЖС: рекорды и новые правила. Индивидуальное жилищное строительство сейчас — главный драйвер рынка:
- 2025 год: в России ввели 466,2 тыс. частных домов площадью 63,5 млн кв. м. Это в 1,8 раза больше, чем в 2020 году (294 тыс. домов).
- Доля ИЖС в общем объёме ввода жилья достигла 59% (годом ранее — 53%). При этом сектор многоквартирных домов (МКД) упал на 2%.
- Лидер по вводу частных домов — Московская область: 56 тыс. домов (9,7 млн кв. м). Второй — Татарстан (17,6 тыс.), третий — Башкортостан (почти 17 тыс.)

ЧАСТЬ-2

Консолидация рынка. Что касается строительных компаний — здесь идёт натуральный отсев. Регистрация новых игроков в строительстве падает третий год подряд. В 2025 году зарегистрировали 49,123 компании, что на 8,4 процента меньше, чем в 2024 году. А в 2024 году падение к 2023-му составляло и вовсе 26 процентов. При этом количество ликвидаций растёт. В 2025 году почти 18 тысяч строительных фирм находятся в процессе ликвидации, реорганизации или банкротства. Только за восемь месяцев 2025 года ликвидировали 30,4 тысячи застройщиков — в 1,6 раза больше, чем создали. Общее количество действующих строительных организаций сейчас составляет около 300,7 тысячи. Эксперты Национального объединения строителей фиксируют устойчивое уменьшение числа подрядных организаций на фоне замедления строительства. При этом запуск новых проектов девелоперами в 2025 году снизился на 12 процентов — до 41 миллиона квадратных метров. Следующий год рискует столкнуться с дефицитом качественного предложения в многоквартирных домах.

Что я из всего этого выношу. Рынок расслаивается. КРТ в Подмосковье уже захватывает почти половину строящегося жилья — остальные проекты либо подтянутся, либо умрут. ИЖС продолжает бить рекорды, но параллельно вводится жёсткий контроль: с 2026 года халявной стройки без регистрации больше не будет. А количество строительных компаний сокращается — отсев идёт по всем фронтам.

2026 год — это год окончательной расчистки. Останутся не те, у кого лучшая локация или низкая цена, а те, у кого есть внятная система: как продавать, как управлять, как создавать продукт, который реально нужен людям. Я вижу это каждый день в своей работе.

Если хотите держать руку на пульсе и обсудить вашу конкретную ситуацию — пишите или звоните.
Мой номер: +7 921 931-82-02.

Дети🙏такое принять невозможно. Старобельск…

Три корпоративные стратегии: к какой склоняется ваша компания?

за 13 лет работы в девелопменте я научился определять тип компании за один разговор. Не по размеру, не по портфелю. По тому, как руководитель отвечает на простой вопрос:
«Почему у вас именно так устроен этот процесс?»

Если объясняет — первый тип. Если пожимает плечами — второй или третий.

Расскажу про каждый.

Компании на системе. Это те, кто вложился в процессы — в регламенты, в обучение людей, в нормальный управленческий учёт. Их проекты могут не быть самыми яркими на рынке. Но они стабильно приносят прибыль — даже когда рынок падает. Таких, по моей практике, не больше 10–15%. Потому что строить систему скучно и долго. Гораздо интереснее запускать новый проект, чем прописывать регламент по приёмке работ. Но именно они сейчас — при ставке ЦБ под 14,5 % — продолжают работать спокойно. Потому что у них есть финансовая модель, которая просчитана на разные сценарии. Не один, а несколько.

Компании на ресурсе. У них есть или административный ресурс — хорошие отношения с администрацией, доступ к земле по нерыночным условиям — или финансовый: дешёвые деньги акционера, который терпит убытки ради присутствия на рынке. Такие компании могут позволить себе ошибаться. Переплачивать подрядчикам, затягивать сроки, не считать маржу по каждому лоту — ресурс всё равно перекроет. Пока он есть. Я видел, как это заканчивается: один клиент несколько лет работал с очень хорошим административным ресурсом в одном регионе. Сменилась власть — и за полтора года компания фактически ушла с рынка. Не потому что плохо строили. Просто строить стало не на чем.

Компании в свободном падении. Самый распространённый тип — и самый грустный. Люди внутри искренне не понимают, что происходит. У них всё «как у людей»: есть участки, идёт стройка, есть продажи. Но денег почему-то вечно нет. Они живут от кредита до кредита, берут аванс у покупателей и затыкают им дыру в другом проекте. Если рынок падает на 10% — они разоряются. Если рынок растёт — еле сводят концы с концами, потому что рост маскирует все ошибки в управлении. Я несколько раз видел компании с портфелем на несколько миллиардов, которые не могли выплатить зарплату команде. Не потому что проекты плохие. Потому что денежный поток никто всерьёз не считал.

К какому типу относитесь вы? Ответьте себе честно. Не для меня — для себя.

Если узнали себя в первом — хорошо. Продолжайте укреплять систему, она даст результат именно в 2026-м, когда рынок начнёт отсеивать слабых. Если узнали себя во втором или третьем — это не приговор. Это диагноз. Начать можно с малого: возьмите один текущий проект и введите на нём ежемесячный план-фактный отчёт. Просто один проект. Через полгода сравните его показатели с остальными. Я готов поспорить — разница вас удивит. И это будет первый реальный шаг к системе, а не к иллюзии, что «всё под контролем». Именно об этом я пишу здесь каждую неделю. И именно с этим работаю с клиентами вживую.

Если хотите разобраться в своей ситуации — пишите/звоните
+7 921 931-82-02 Константин

Напоминаю, что 30 мая (в эту субботу) буду на Земельном Конгрессе в Москве — в рамках форума Private Money Forum «Доходная недвижимость 2026».

Я буду на площадке с 13:00. Если хотите задать вопрос, обсудить проект или поговорить о сотрудничестве — подходите, найдём время. Открыт к партнёрству. Пишите в личку @Porotckii_lab , можем заранее забронировать время для общения 🤝

Я выступаю с темой по КРТ — и она сейчас актуальна как никогда. Не потому что модно, а потому что государство буквально передаёт в руки девелоперов инструменты, которых раньше не существовало. Механизмы финансирования, схемы коллаборации, работа с землёй через КРТ — это уже не теория.
Сейчас 85% моей работы это имено КРТ проекты, поэтому мне есть что ценного вам передать. Ещё год назад проектов по КРТ в работе было всего 15%. Вот и думайте на скоролько тема актуальна)

Не можете приехать — есть онлайн-трансляция
❗ Полная программа и билеты — промокод IPM даёт 15% скидку

КРТ открывается для среднего бизнеса. С 1 июля

Я давно жду этого момента — и вот он наступил.

Минстрой меняет правила участия в торгах по КРТ. С 1 июля 2026 года требуемый опыт для входа в проект будет считаться не от всей площади КРТ, а от конкретного этапа, в котором участвует компания.

Это принципиально меняет картину.

Раньше как было? Тебе нужно зайти в один этап — скажем, 5 гектаров. Но от тебя требуют опыт, соразмерный всему проекту на 60 гектаров. Итог — только крупные федеральные игроки проходят фильтр. Средний региональный застройщик с реальным опытом и деньгами — за бортом.

Что это значит на практике?

Меньше времени от идеи до входа в проект. Меньше денег на прощупывание «а как здесь это работает». Меньше риск нарваться на неожиданные требования на этапе, когда уже вложил деньги в концепцию и предпроект.

Я работал с несколькими такими компаниями. Хорошие команды, понимающие территорию, готовые к проектному финансированию — и каждый раз один и тот же ответ: «не проходим по требованиям к опыту». Обидно и неправильно.

Теперь это меняется. Порог входа снижается — реально, не на бумаге.

Это часть дорожной карты «Недвижимость» в рамках Национальной модели условий ведения бизнеса — 36 мероприятий по упрощению инвестиционно-строительного цикла до 2030 года. Работа системная, не разовая.

Для нас — операторов КРТ, консультантов, региональных девелоперов — это окно возможностей. Конкуренция в торгах вырастет, но и доступ расширится. А качество проектов от этого только выиграет.

👉Источник: МИНСТРОЙ РФ

Если вы присматриваетесь к КРТ — сейчас самое время готовиться к торгам. Что мешает зайти в проект прямо сейчас?

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
📞 +7 921 931-82-02 |
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Друзья, благодарю всех, кто подписался и приветствую всех визионеров в своем канале, здесь пишу про КРТ и девелопмент. От земельного участка и разработки документации, концепции, финансовой модели, до согласования документов и запуска проекта, проектное финансирование и запуск продаж.

Прикрепляю презентацию с конференции Private-Money

Московская область задаёт стандарт для всей страны в сфере ИЖС

Главный архитектор Подмосковья Александра Кузьмина выступила на заседании Комитета ТПП РФ по КРТ и озвучила важное: с конца 2025 года договор о КРТ обязателен для всех коттеджных посёлков от 3 гектаров.

Что это меняет на практике?
Застройщик теперь не просто продаёт участки — он берёт на себя зафиксированные обязательства: проект планировки, межевание, все коммунальные ресурсы, дороги, управление общим имуществом. И всё это можно контролировать.

Ефим Басин по итогам заседания отметил, что опыт Подмосковья заслуживает тиражирования на другие регионы. Это не случайный комплимент — системная работа действительно видна.

Мы в ИПМ работаем с КРТ в Московской области и видим, как этот инструмент меняет качество девелоперских проектов. Договор о КРТ — это не бюрократия, это защита: и для покупателя, и для добросовестного застройщика.

👉Источник

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.

📞 +7 921 931-82-02 |
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Друзья, остановились в новом жилом комплексе, чтобы посмотреть локации, заодно посмотреть современную московскую архитектуру.
Кто подскажет, где в Москве лучше жить? Какой район рассматривать?

Написал в сторис про свою работу — и получил неожиданный отклик
Рассказал подписчикам, что моя работа — это не только цифры и градостроительные документы. Это ещё и переговоры. С администрацией, с Минстроем, с инвесторами. Представлять проект так, чтобы в него поверили люди с деньгами и полномочиями.
И знаете, что случилось? Написали десятки людей. С одним и тем же.
Все говорят:

сейчас катастрофически мало тех, кто умеет договариваться честно. Без серых схем, без «занести», без посредников с туманными обещаниями.

Я их понимаю. Потому что сам это вижу.
Те времена, когда люди пытались на переговорах с чиновниками что-то «навариться» — закончились. Цена ошибки стала слишком высокой. Не финансово — я имею в виду буквально. Любой шаг не туда сегодня может поставить крест на проекте, на репутации, а иногда и на большем.
Много лет ездил на совещания в Минстрой. Участвововал в публичных слушаниях, конференциях по КРТ, межведомственных согласованиях. Это не разовые визиты — это мой обычный рабочий режим последние 13 лет.
За это время я научился одному главному: у каждой стороны — своя задача. У администрации — своя. У инвестора — своя. У застройщика — своя. Моя работа — найти точку, где эти интересы совпадают. И зафиксировать её так, чтобы потом никто не пожалел.
Это не переговоры ради переговоров. Это стратегия.
Если вы сейчас смотрите на участок, на территорию, на проект — и боитесь первого шага в сторону администрации: напишите мне. Обсудим стратегию. Если нужно — пойдём вместе.
Иногда просто нужен человек, который уже знает, как там разговаривают.
Пишите в личку или в комментарии 👇
IPM LAB — Лаборатория девелопмента
📞 +7 921 931-82-02 Константин @Porotckii_lab

Банк не даёт деньги «на идею». Что нужно подготовить для проектного финансирования

Ко мне регулярно приходят с вопросом:
«Константин, мы хотим строить МЖК, можно уже сейчас идти в банк за проектным финансированием?» Я спрашиваю: ППТ разработан? Разрешение на строительство есть? Финмодель готова? ООО (SPV)под проект открыто? Ответ - нет, а это нужно для банка 🙄

Проектное финансирование по ФЗ-214 — это не просто кредит. Это сделка, в которой банк становится вашим партнёром по контролю. Деньги покупателей уходят на эскроу-счёт и замораживаются до ввода объекта очереди, в зависимости от графика развития проекта (который также строится на основаниии финансовой модели). Стройку вы ведёте на кредитные средства. Раскрываете эскроу только после того, как дом сдан. Для покупателя — защита от долгостроя. Для вас — доступ к финансированию, но с жёстким сопровождением каждого транша.

❗️Что банк смотрит в первую очередь.
Отдельное юридическое лицо — чистое ООО, открытое именно под этот проект, с правильными ОКВЭД и без хвостов из других бизнесов.
Участок — право собственности или долгосрочная аренда, ВРИ разрешает жилое строительство, никаких обременений.

ППТ и проектная документация — разрешение на строительство или как минимум понимание, когда оно будет, плюс пройденная экспертиза ПД (к слову сказать, не обязательна, но имеет ряд преимуществ, о которых я писал ранее).

Финансовая модель — не «оптимистичный» один сценарий, а три: базовый, пессимистичный и стресс.

И репутация команды — либо реализованные объекты, либо партнёрство с девелопером у которого они есть. Ставка по проектному финансированию ниже рыночной (5,5% средняя ставка по рынку в таких проектах, зависит от суммы займа и суммы средств от покупателей на счетах ЭСКРОУ) — банк компенсирует её контролем над каждым рублём. Но именно поэтому требования на входе такие высокие. Банк финансирует до 80%! Это значит, что вю инфраструктуру вы можете строить на банковские средства опережающим темпом.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

Откройте отдельное ООО под проект с кодом ОКВЭД 41.10 — никакого смешения с другим бизнесом, банк это видит сразу и воспринимает как красный флаг.

Соберите пакет документов: мастер план или ППТ, финмодель с тремя сценариями, правоустанавливающие документы на участок, проектная документация или договор с проектировщиком, резюме команды с портфолио реализованных объектов.

Подавайте параллельно в 3–5 банков: Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-банк и региональные банки с опытом в ИЖС. Условия существенно отличаются — сравнивайте не только ставку, но и требования к траншам, контрольным точкам и страховым покрытиям.

Подавать заявку «с идеей» — значит тратить своё время и сжигать доверие. Банк это запомнит. Разрабатываете проект и думаете о финансировании? Напишите — разберём, что у вас уже есть и чего не хватает для одобрения.

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
+7 921 931-82-02 @Porotckii_lab

Россия и Китай подписали меморандум по строительству. Что это значит для девелопера

В мае 2026 года Россия и Китай подписали меморандум о сотрудничестве в сфере градостроительства. Smart City, «зелёное» строительство, ИИ, цифровизация отрасли — это уже не тренды, это официальная повестка двух крупнейших рынков.

Я читаю такие документы внимательно. Не ради геополитики — ради того, что за ними следует на практике.

Первое, что меня зацепило: Минстрой России официально закрепил курс на переход к ИИ начиная с 2026 года. К 2030-му цифровые инструменты должны охватить весь жизненный цикл объектов — от проектирования до эксплуатации. Не «возможно внедрим», а официальный план.
Второе — цифровые двойники зданий перестают быть экспериментом. В Москве уже тестируют ИИ-сервисы мониторинга стройки, поиска коллизий в BIM-моделях, автоматизированной квартирографии. Один из инструментов повышает эффективность использования наземной части здания до 45%. Это уже не лабораторные цифры.
Третье — и это важно для тех, кто работает с банками: ESG-показатели движутся в сторону обязательных критериев оценки проектов. Сегодня «зелёные» решения используются в 40% жилых проектов. Завтра это может стать условием, без которого кредитная линия не откроется.
Что всё это означает для девелопера уже сегодня? Не ждать. Тот, кто начнёт встраивать BIM, цифровой контроль стройки и ESG-метрики в свои процессы сейчас — через 3–5 лет будет говорить с банками и инвесторами на другом языке. Все остальные будут догонять.
Я не призываю прямо сейчас покупать дорогостоящий софт. Начните с малого: BIM-модель на следующий проект вместо 2D-чертежей, базовый мониторинг потребления ресурсов на стройке, финмодель с учётом эксплуатационных расходов на 10 лет вперёд.
Полный материал — на РБК Компании.
А вы уже работаете с BIM на своих проектах? Напишите в комментариях — интересно понять, где сейчас реальная практика рынка.
IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. КРТ, Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
+7 921 931-82-02 @Porotckii_lab

19 июня еду в Одинцово на круглый стол по КРТ Круглый стол «Комплексное развитие территорий в Московской области: практика применения, защита прав собственников и инфраструктурные эффекты»

Ещё несколько месяцев назад я говорил: нам нужен прямой диалог между всеми участниками рынка и властью. Без посредников, без бумажной переписки — живой разговор за одним столом. Потому что только так получается современный рынок загородного жилья и комфортные условия для жизни людей.

Вот — организуем. Меня пригласили выступить.

📅 19 июня (пятница), 10:00
📍 Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Неделина, 8, гостиница «Park Inn»

За столом — все, кто принимает решения и все, кого эти решения касаются:

— Министерство жилищной политики МО
— Проектный офис КРТ МО / Межведомственная комиссия по КРТ
— Министерство строительного комплекса МО
— Главное управление архитектуры и градостроительства МО
— Министерство имущественных отношений МО
— Управление Росреестра по МО
— Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры МО
— Министерство энергетики МО
— Министерство ЖКХ МО
— Муниципалитеты (по конкретным кейсам)
— Жители и инициативные группы
— Ассоциация председателей СНТ / Союз садоводов
— Застройщики и девелоперы

Что разбираем:
— как реально работает КРТ в МО и где буксует
— риски для ИЖС, СНТ и стародачных посёлков — что грозит собственникам
— кто такой оператор КРТ и зачем он нужен
— инфраструктура: дороги, сети, социалка — кто и как платит
— конфликтные кейсы и досудебное урегулирование
— что нужно менять в федеральном законодательстве

Для всех, у кого земля или дом в Подмосковье — тема №1 прямо сейчас. КРТ может быть инструментом развития, а может — источником больших проблем. Разница в деталях, которые мы и будем разбирать.

Я рад пригласить своих подписчиков на это мероприятие — пиши в комментарии «КРТ».

📞 +7 921 931 82 02 @Porotckii_lab
До встречи 19-го 🤝

Друзья, кто собирается посетить меропритятие, прошу зарегистрироваться.

Круглый стол 19.06.26. МСК 10:00
«Комплексное развитие территорий в Московской области: практика применения, защита прав собственников и инфраструктурные эффекты»

РЕГИСТРАЦИЯ ТУТ 🟢

Или пишите мне @Porotckii_lab
📞 +7 921 931 82 02