Ваша земля уже попала в КРТ? Вы купили участок. Построили планы. Собрали команду. И вдруг — Ваша земля включена в программу КРТ.

Что это значит? И что делать прямо сейчас, пока не стало поздно?
КРТ — это национальный приоритет. Государство выделяет 120 млрд рублей, к 2030 году планирует не менее 1000 новых решений. Уже сейчас 1 200 проектов по всей России, 78 регионов, 24 300 гектаров в активной стадии. Москва и Московская область - лидеры среди всех регионов страны.

Ваш участок, скорее всего, уже накрыт или будет накрыт в ближайшее время.

29 апреля мы проводим закрытую конференцию по КРТ — и хочу сказать честно, зачем туда стоит прийти. Не за теорией. За тем, чего обычно нет в открытом доступе: реальная практика применения КРТ при строительстве МЖК в Москве и области, финансовая модель, управление рисками, дорожная карта с составом документации, как считать ТЭП — и живые кейсы от людей, которые уже через это прошли. Разберем 11 финансовых инструментов.

Отдельно — про деньги и коллаборации. Стоит ли брать деньги у инвестора? Как должны работать вместе инвестор, собственник земли, строитель и лаборатория? В дружеской атмосфере поговорим о том, как работать с такими проектами и где найти ресурсы. Это не абстрактный вопрос — это то, с чем люди приходят на каждый разбор. Разберём на конкретных примерах.

Первый поток «КРТ для бизнеса» уже прошёл. Люди приходили с туманом в голове и страхом, уходили с чётким пониманием следующего шага. Именно это и есть главный результат.

29 апреля — следующая возможность. Стандартный билет 9 900 ₽, для резидентов клуба 8 000 ₽. ВИП — личный разбор вашего проекта и деловой ужин со спикерами.

Регистрация на мероприятие

В Коллаборации Клуб Строителей и IPM | LAB · Лаборатория девелопмента

Когда клиенты слышат слово «изъятие» в контексте КРТ — у большинства сразу паника. Понимаю. Но давайте разберёмся, как это устроено на самом деле, потому что незнание здесь обходится дорого.

Изъятие для целей КРТ — это специальный механизм по ФЗ-494. И первое, что важно понять: он работает только при КРТ, инициированном органами власти. Если правообладатели объединяются сами — никакого принудительного изъятия нет. Там добровольное участие, там другие правила.

При КРТ по решению органов власти изъятие применяется в трёх случаях: объект признан аварийным или подлежащим сносу, он находится в зоне КРТ, определённой властью, и собственнику предложена равноценная компенсация или аналогичное жильё. Все три условия должны выполняться.
В решении об изъятии объектов недвижимости устанавливается размер возмещения, который определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Ключевой принцип в нём такой: компенсация должна обеспечить человеку возможность купить равнозначное жильё в том же районе. Не где-то на окраине, а именно там, где он жил.

Права собственника при изъятии — и это я специально подчёркиваю. Вы имеете право на независимую оценку, а не только государственную. Можете оспорить решение об изъятии в суде. Компенсацию должны выплатить до переселения, а не после. И жильё взамен — в том же районе.

Теперь для девелоперов. Если вы заходите в КРТ-проект, где есть жители или собственники под потенциальное изъятие — закладывайте в финансовую модель полные затраты на компенсации и переселение. Я видел проекты, где эту строку занижали в полтора-два раза. Это одна из самых дорогих ошибок в девелопменте. Дешевле потратить время на честный расчёт на старте, чем потом объяснять банку, куда делась маржа.

И ещё один практический совет: если на вашей территории есть правообладатели под потенциальное изъятие — начните разговор с ними до официального решения. Добровольный выкуп всегда дешевле и быстрее принудительного. Всегда.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

Если на вашей территории есть правообладатели под потенциальное изъятие — начните диалог до официального решения. Добровольный выкуп быстрее, дешевле и без судебных рисков.
В финмодель закладывайте компенсации с коэффициентом 1.3–1.5 от рыночной стоимости. Это реалистичный ориентир из реальных сделок — не занижайте.


И последнее.
29 апреля в Москве мы проводим конференцию по КРТ совместно с Клубом строителей.
Всё, что я описываю в этих постах — изъятие, субаренда, ППТ, финансовые модели — мы разберём вживую. С кейсами, с актуальным законодательством на 2026 год, с разбором работы с инвесторами и банками. Вопросы, на которые нет ответа в интернете — они будут там.
Если тема КРТ для вас актуальна — это событие, которое стоит вашего времени.

Регистрация на мероприятие здесь.

Или пишите в личку, оставляйте комментарии — расскажу подробности.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Я недавно разбирался с одним инструментом, который, на мой взгляд, очень полезен для долгих инвестиционных проектов, но о нём действительно мало кто знает. Речь про соглашение о защите и поощрении капиталовложений, или коротко — СЗПК.

В чём суть. Когда вы запускаете большой проект, например, строите завод или логистический центр на 10–15 лет, главная головная боль — что будет с законами за это время. Завтра могут принять новый налог, ужесточить экологические требования или изменить стройнормы. Вся экономика проекта рушится, планы летят. Обычно мы просто закладываем этот риск в запас прочности и молимся, чтобы повезло.

СЗПК работает иначе. Вы заключаете договор с государством — с Российской Федерацией и регионом. И в этом договоре фиксируются правила игры на момент его подписания. Государство обязуется не применять к вашему проекту никакие новые акты, которые ухудшают ваше положение. Это называется стабилизационная оговорка.

Под защиту попадают налоги на имущество, землю, прибыль, транспортный налог, НДС, а также экологические и лесные платежи, тарифы естественных монополий, градостроительные и земельные нормы. По сути, вы получаете предсказуемую среду на долгие годы.

Срок защиты зависит от того, сколько вы вкладываете. Если капиталовложения больше 15 миллиардов рублей, стабильность гарантирована на 20 лет. Если от 10 до 15 миллиардов — на 15 лет. Меньше 10 миллиардов — на 10 лет. Для сельского хозяйства, образования и медицины порог входа гораздо ниже — от 200 миллионов рублей. Также можно один раз продлить стабилизацию ещё на 6 лет, если дополнительно инвестировать не меньше миллиарда или привлечь малый бизнес в качестве подрядчиков.

Кроме того, СЗПК даёт ещё один полезный бонус — возмещение затрат на инфраструктуру. Если вам нужно построить дороги, электрические сети или коммуникации для проекта, государство может компенсировать до половины или даже до ста процентов расходов. Всё зависит от того, будет ли эта инфраструктура использоваться только вами или ещё кем-то. Срок возмещения — до 10 лет. Это снимает огромное количество головной боли.

Кому это подходит в первую очередь? Производственным компаниям, аэровокзалам, транспортно-логистическим центрам, проектам в сфере туризма, экологии, цифровой экономики, а также образованию, спорту и здравоохранению.

Есть и ограничения. СЗПК не дадут, если вы занимаетесь игорным бизнесом, производите табак или алкоголь, добываете нефть и газ, торгуете оптом или в розницу, строите жильё, офисы или торговые центры. Также для участия нужно создать проектную компанию — юридическое лицо, у которого в уставе прямо указано, что его цель — реализация этого инвестиционного проекта, и более 90 процентов выручки должно идти именно от него.

Подать заявку можно через государственную информационную систему «Капиталовложения». Процесс небыстрый, до 30 рабочих дней на проверку документов, но он того стоит.

Почему я считаю, что это недооценённый инструмент? Потому что он меняет логику. Вы не просите налоговые льготы, не торгуетесь о субсидиях. Вы просто фиксируете честные и понятные условия, которые уже есть. И спокойно планируете свой бизнес на годы вперёд. Если у вас длинный проект с бюджетом от 200 миллионов рублей, мне кажется, стоит присмотреться к СЗПК.

Смотрите, изучайте! Прикрепил документ 👇

ВТБ снизил первоначальный взнос по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с 30,1% до 20,1%. Об этом сообщила пресс-служба банка.

В ВТБ отметили, что раньше такие условия были доступны при сделках с подрядчиками на проектном финансировании банка. Ипотечные кредиты на ИЖС в банке начинаются от 19,9% годовых.

Клиент может получить до 60 млн руб. на строительство в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Кредит на сумму до 30 млн руб. — на строительство в других регионах. «Деньги можно направить как на покупку участка и строительство "с нуля", так и на строительство на уже имеющемся участке»,— сообщили в ВТБ (цитата по ТАСС).

В 2026 году выдачи ипотеки в ВТБ на частные дома могут вырасти до 30%. Это примерно 40 тыс. сделок на общую сумму 220-250 млрд руб., подсчитали в банке.

Мы начали нашу конференцию по КРТ

Эксперт IPM Development Элита Смайл 🔥

Иногда нужно просто иметь терпение и дать людям время, чтобы они смогли удивить тебя. И они действительно тебя поразят.

Рэнди Пауш «Последняя лекция»

В 2006 году Рэнди был поставлен диагноз «терминальный рак поджелудочной железы». Почти год ему проводили хирургическое лечение и экспериментальную химиотерапию, но в августе 2007 года врачи сообщили, что опухоль метастазировала в печень и селезёнку. После этого Рэнди назначили курс паллиативной химиотерапии, чтобы продлить жизнь как можно дольше: по оценкам, сделанным в то время — от трёх до шести месяцев.

«Последняя лекция»
18 сентября 2007 года Рэнди представил «Последнюю общественную лекцию» на тему «Действительное достижение мечты вашего детства» в университете Карнеги — Меллон. Это выступление входит в серию лекций, где известных учёных просят задуматься и выступить с гипотетической «окончательной речью», чтобы высказаться «перед всем миром, если бы вы знали, что это был ваш последний шанс?».

Один из самых частых вопросов, которые мне задают клиенты на старте КРТ-проекта:

«Когда заказывать ГПЗУ?»

И почти всегда мой ответ удивляет: не сейчас. Объясняю почему. В стандартной ситуации всё понятно. Оформил участок — подал заявление на ГПЗУ — получил документ с параметрами разрешённого использования — проектируешь в этих рамках. Линейно и предсказуемо.
При КРТ работает другая логика. ГПЗУ выдаётся ТОЛЬКО ПОСЛЕ утверждения ППТ. И это не формальность — это принципиальное отличие. Именно ППТ задаёт параметры: плотность, высотность, функциональное зонирование. И эти параметры могут существенно превышать стандартные ограничения ПЗЗ.
Вот почему это важно понять раз и навсегда: через КРТ можно получить разрешение на строительство большего объёма, чем позволяют обычные правила землепользования и застройки. Это главный инструмент увеличения потенциала участка. Но только если правильно выстроена последовательность.
Что проверять в ГПЗУ при КРТ после получения. Соответствие параметрам ППТ — этажность, плотность, КСИ. Правильность красных линий. Наличие ограничений: охранные зоны, санитарные разрывы. Требования к инженерной инфраструктуре.

И ещё один момент, который часто упускают. ГПЗУ действует 3 года с даты выдачи. За это время нужно получить разрешение на строительство. Зафиксируйте дату и поставьте напоминание.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

Не заказывайте ГПЗУ до утверждения ППТ — получите документ со стандартными ограничениями, который не отражает потенциал КРТ. После получения ГПЗУ немедленно проверьте ключевые параметры: этажность, плотность, КСИ. Любое расхождение с ППТ — сигнал для разбора с юристом и проектировщиком. Зафиксируйте дату выдачи ГПЗУ. От неё отсчитывается 3-летний срок действия — не пропустите.


И последнее — важное.
13 мая мы запускаем 3 поток обучения по КРТ для бизнеса. ГПЗУ, ППТ, изъятие, субаренда, финансовые модели — всё, о чём я пишу в этих постах, мы разберём в рамках 8 онлайн занятий. Среди преподавателей эксперты-практики, самые свежие новости законодательства, реальные кейсы 2025–2026 годов и актуальные решения для КРТ-проектов прямо сейчас.
Если тема КРТ для вас — не абстракция, а рабочий инструмент, заполни анкету пред записи на обучение по ссылке.

АНКЕТА ТУТ 👉

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

«Люди забудут, что вы говорили; люди забудут, что вы делали; но они никогда не забудут, какие чувства вы у них звали». Это мудрое изречение принадлежит Майе Джелоу. Читаю интересную книгу замечательного автора Робина Шарма - «Манифест героя нашего времени». Много интересных и глубоких мыслей, связанных с жизнью людей, многие вещи откликаются. Хочу с вами поделиться.

Если человек после встречи с вами становится точку лучше и чувствует себя выше и значимей, значит, вы идёте правильным путём. Как это связано с девелопментом и тем, о чем я пишу здесь в канале? Очень просто, решение о покупке дома именно у вас зависит от того, насколько будущий покупатель доверяет вам. Покупка недвижимости всегда связана с большими деньгами, а значит стрессом и страхом. Ключевая задача создание продукта – это создать полное ощущение комфорта на каждом этапе работы с клиентом. Снять все болевые точки и страхи. Создать условия, при которых внутреннее ощущение даст возможность приобрести именно у вас. Это ощущение комфорта и радости. Именно на этом ощущении покупатель принимает решение о покупке. От первого контакта и до того самого важного момента, когда будущий покупатель становится жителем. Как вы считаете, Девелопмент, маркетинг, психология связаны между собой?

Если делаешь хорошие вещи — хорошие вещи начинают происходить с тобой.

Я в это верю. И живу по этому принципу.

В каждую группу обучения, на каждое своё мероприятие я приглашаю людей, которые прямо сейчас не могут заплатить. Не из жалости — из понимания, что знания должны работать, а не лежать за закрытой дверью.
Но если честно, самое ценное в этих группах — не то, что я даю. А то, что мы вырабатываем вместе: общее видение рынка, понимание продукта, работы с землёй, инструментов законодательства. Это невозможно купить — это рождается только в живом разговоре.

Сейчас такое время, когда всем нам нужна поддержка. Не только психологическая — хотя и это бывает. Я говорю про другое: про турбулентное изменение самого ландшафта рынка загородного строительства и жилья в целом. Каждый день — новые вводные. Каждый день нужно быть в курсе изменений, наращивать компетенции, развивать команду, искать связи и возможности.
В общем — двигаться.
Каждый делает то, что может. Я делаю так.

(Следующий поток по КРТ 13.05.26.). Кто планировал кратно вырасти, пишите в комментариях.

9 мая.
Мои дедушка и бабушка пережили блокаду. В 1942-м их эвакуировали из Ленинграда — живыми, чудом. В 1945-м родился мой отец. Я второе послевоенное поколение, и эта боль никуда не ушла — она живёт во мне, я её чувствую.

Всю жизнь живу в Петербурге. Каждый день хожу по этим улицам, смотрю на эти дома, на Неву — и думаю о том, что здесь было. Какой ценой. Какие люди. Какой подвиг.

Сегодня я хочу сказать вам просто: пусть у вас будет мирное небо. Пусть ваши близкие будут живы и здоровы. Пусть те, кого вы любите, радуют вас каждый день. И пусть война — любая война — поскорее закончится. С Днём Победы, дорогие мои🌹