ППТ — проект планировки территории и КРТ
ППТ — это документ, без которого КРТ просто не двигается. Не начинается. Стоит на месте. Я видел проекты, которые застревали на этом этапе на год. Не потому что земля плохая или концепция слабая. Просто никто не разобрался с ППТ заранее.

Что это вообще такое. Проект планировки территории — это градостроительный документ, который фиксирует параметры застройки: где что строить, какой высоты, какая плотность, где дороги, где инфраструктура. По сути — генплан вашего конкретного проекта. Без него никакого строительства нет.

Из чего состоит. Согласно Постановлению Правительства РФ №112 от 2024 года — две части. Первая, утверждаемая: чертёж планировки с зонами, параметры застройки, красные линии. Вторая — материалы по обоснованию: анализ существующего использования, транспорт, инженерия, экология.

Кто разрабатывает. Проектная организация с допуском СРО. Для участка 10–20 га — от 3 до 8 млн руб. Срок разработки — 4–8 месяцев. Это в лучшем случае.

Кто утверждает. Орган местного самоуправления — администрация муниципалитета или регион, зависит от категории земли и масштаба.

Теперь про риски — и здесь я говорю прямо, потому что каждый из них я видел живьём. Отказ в согласовании из-за противоречия генплану. Решение одно: согласуйте изменения в генплан параллельно, не последовательно. Это экономит полгода минимум. Затягивание публичных слушаний. Закладывайте +3–6 месяцев к официальным срокам. Всегда. Это не пессимизм — это опыт. Замечания по транспорту и примыканиям к дорогам (съезды, полосы разгона). Самое частое. Требует отдельного транспортного исследования, которое никто не заказывает заранее. А надо.

Важный момент: в МО в 2025 году введён новый порядок ППТ. Процедура частично упрощена для КРТ-проектов. Уточняйте актуальную редакцию — правила уже поменялись.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: До начала разработки ППТ — проведите предварительное согласование концепции с администрацией. Это реально экономит 3–6 месяцев. Не игнорируйте этот шаг. Закажите транспортное исследование заранее — это самое частое замечание при согласовании. Лучше иметь его на руках до подачи, чем получить замечание и уйти на доработку. Уточните актуальный регламент: в МО порядок изменился в 2025 году. Работайте по последней редакции постановления — не по тому, что было актуально год назад.


📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Ошибка девелопера №20: Документооборот как зеркало проекта

Хочешь быстро понять, что происходит на проекте? Не спрашивай руководителя. Как бы невзначай посмотри, как у него хранятся документы.
Последний раз проверял так проект буквально вчера. Если в ответ на простой вопрос —

«где договор с подрядчиком?»

— начинается суета, звонки, перекладывание папок, значит, проект уже не управляется. Он просто движется по инерции. И рано или поздно это аукнется.
Видел своими глазами: часть документов в почте у руководителя, часть в бухгалтерии, часть в папке с названием «Разное» на рабочем столе у прораба, а часть вообще не найти. И это не потому что люди плохие или безответственные. Это потому что процесса нет. Никто не выстроил систему — вот и получили хаос.

Самое убийственное последствие такого хаоса — не паника при проверке из банка или налоговой, хотя и это тоже больно. Самое убийственное — невозможность учиться.
Проект заканчивается. Команда расходится. Документы оседают в коробке где-то в подвале. Через год запускаем следующий проект — и наступаем на те же самые грабли. Потому что никто уже не помнит, что именно пошло не так в прошлый раз. Память не сохранилась. Системы не было.
Правильный документооборот — это не бюрократия. Это скорость доступа к информации. Если любой ключевой документ можно найти за 5 минут — вы выигрываете недели времени и экономите миллионы рублей. Это не преувеличение. Это простая арифметика.

Три вещи, которые стоит сделать прямо сейчас:
Первое — создай единую структуру папок для каждого проекта. Бумажных и электронных.
У меня это выглядит так: 01_Правоустанавливающие, 02_Разрешительная документация
03_Проектная документация, 04_Договоры,
05_Акты,
06_Переписка.
Можно адаптировать под себя, но структура должна быть одинаковой на всех проектах.
Второе — назначь одного человека, который отвечает за архив. Обычно это руководитель проекта. Любой подписанный документ попадает к нему в день подписания и сразу раскладывается по папкам. Не завтра, не на следующей неделе — в день подписания.
Третье — введи правило без исключений: любой платёж подрядчику только при наличии в архиве подписанного договора и акта выполненных работ. Это дисциплинирует всех — и вашу команду, и подрядчика. И избавляет от вопроса «а за что мы вообще платим?».

Кажется, это мелочи. Но именно из таких мелочей складывается управляемый проект.

🇷🇺 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
@KPorotckii
ipmdv.com t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Минстрой опубликовал законопроект, который меняет правила игры в КРТ. Тихо, без пресс-конференций. 5 марта — и всё. Обсуждение уже закрыто, 27 марта. Большинство застройщиков его даже не заметили. А зря. Расскажу, что там важного.

Пункт первый. Собственники МКД больше не смогут выйти из КРТ когда захотят. Только до торгов — и всё. После торгов дом остаётся в проекте. Срок принятия решения о КРТ после ОСС вырастет с 30 до 90 дней. Это делает проекты предсказуемыми. Раньше один несогласный дом мог разрушить всю конструкцию.

Пункт второй, самый важный. Упрощённый порядок приведения Генплана и ПЗЗ в соответствие с ППТ теперь работает и для КРТ по инициативе правообладателей. Раньше — только для КРТ по решению власти. Это важное изменение. Теперь это лечится в упрощённом режиме.

Пункт третий. Несмежные муниципальные участки можно включать в границы КРТ — для школ, дорог, сетей. Это снимает вопрос «а как воткнуть школу, если земля не моя и не рядом».

Пункт четвёртый. Владельцы линейных объектов выходят из договора КРТ. Сети, дороги, трубы — их правообладатели больше не должны подписывать договор. Это сокращало переговоры до бесконечности.

Что в итоге? Государство системно убирает барьеры, которые тормозили именно частную инициативу в КРТ. Не муниципальную, не государственную — а бизнесовую. Это хорошая новость для тех, кто заходит в проекты КРТ самостоятельно, без решения сверху.
Если ты работаешь с такими проектами или только думаешь зайти — следи за этим законопроектом. Скоро он будет в Думе.

А если хочешь разобраться, как это работает на практике — 29 апреля у нас конференция по КРТ. Там и разберём всё на живых кейсах.

👉Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Разработчик – Минстрой России. Проект направлен на введение упрощенного порядка приведения генерального плана и правил землепользования и застройки в соответствии проектом планировки территории при комплексном развитии территорий по инициативе правообладателей; а также увеличение максимального срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки после окончания срока проведения общих собраний собственников многоквартирных домов.

Ссылка 👉https://regulation.gov.ru/projects/166109/

Христос воскресе! В этот светлый и чистый праздник желаю в Ваш дом добра и благодати. Пусть на душе всегда будет спокойно, над головой — мирное и ясное небо, а рядом — надёжные и верные друзья. Желаю, чтобы Пасха принесла Вам теплоту и радость в сердце. Пусть Господь дарует Вам свою любовь и крепкую веру в душе. С праздником!

Не ложись спать, пока не сделаешь одно доброе дело. Взял за правило каждый вечер делать ревизию дня. Что сделано, что узнал нового, что полезного принёс людям и миру сегодня. Это не контроль и не самокритика — это просто честный разговор с собой перед сном. Иногда оказывается, что день был богаче, чем казалось. Иногда понимаешь, что завтра можно сделать чуть больше. Попробуй сегодня вечером спросить себя: что хорошего я сделал сегодня?​​​​​​​​​​​​​​​​

Всю прошлую неделю колесил по МО, смотрели участки и проекты. И вчера разговаривал с клиентом из Подмосковья, тоже хочет чтобы мы приехади к нему на место и разобраться в ситуации. Жалуется: у соседей продаётся, у него — нет. Одна локация, похожие дома (я так понимаю смотрели друг на друга с сторили что продается у соседей), похожие цены. Я попросил показать предварительно хотя бы сайт. И сразу всё стало понятно.

У соседей — продуманный бренд. Название, которое запоминается. Фотографии живой природы, не рендеров. Современный лендинг с формой заявки. У моего клиента — Word-документ, превращённый в сайт, и логотип, нарисованный племянником чтобы не переплачивать) Жаль, что из этических соображений не могу прикрепить скрины, было бы очень наградно.

Я понимаю почему покупатель выбрает второй проект. Даже если первый объективно лучше по техническим характеристикам.

Вот что важно понять: упаковка — это не косметика поверх продукта. Это носитель КОНЦЕПЦИИ. Если вы говорите «экологичный посёлок» — упаковка должна говорить то же самое. Природные оттенки, натуральные материалы в визуалах, живые фотографии леса и утреннего воздуха — а не рендеры с идеальными газонами. Если концепция «современный комьюнити» — упаковка должна быть лаконичной, без лишнего. Концепция и упаковка должны говорить одно и то же. Когда они расходятся — покупатель это чувствует. Не понимает умом, просто чувствует — и уходит.

Что входит в упаковку проекта. Название — лёгкое для произношения, запоминаемое, связанное с идеей. Логотип и фирменный стиль — цвета, шрифты, элементы. Визуализации — не только экстерьер домов, но зоны отдыха, детские площадки, сценарии жизни. Сайт — структурированный, с формой захвата, желательно с видеороликом. Соцсети — живые, регулярные, с реальными людьми, а не картинками из ИИ.

Отдельно про названия — это вечная боль. Большинство застройщиков называют посёлки либо по геолокации («Митино Парк»), либо красиво но ни о чём («Берёзки»). Название не должно быть красивым. Оно должно быть точным. «Берёзки» — ни о чём. «Сосновый берег» — уже образ. «Тихая гавань» — эмоция. Разница огромная. Проверяйте каждый вариант: легко ли произносится, нет ли конкурентов с похожим именем, соответствует ли концепции.

И последнее — про деньги. Я понимаю, что для многих застройщиков «упаковка» — это расходы на красоту. Роскошь, которую можно отложить. Это ошибка. Проект с сильным брендом продаётся на 7–15% дороже слабоупакованного аналога в той же локации. Это не моё мнение — это цифры с реальных сделок. Вложения в упаковку — это инвестиция в цену продажи.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Придумайте 5–7 вариантов названия. Критерии: лёгкость произношения, связь с концепцией, отсутствие конкурентов с таким же именем. Проверьте каждый на Яндексе и ЦИАН. Не торопитесь — название потом очень трудно менять.

2. Соберите мудборд: 15–20 изображений, которые передают атмосферу вашего проекта. Не рендеры — реальные фотографии природы, интерьеров, людей в похожей среде. Это задание для дизайнера при разработке фирменного стиля. Без мудборда дизайнер будет угадывать.

3. Создайте минимальный сайт-лендинг до старта продаж: концепция одним экраном, три ключевых атрибута, форма захвата контактов. Запустите за 6–8 недель до старта рекламы — начинайте собирать базу ещё до того, как включили трафик.


📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Приветствие и приглашения для моих подписчиков от АЗАТА ГАЛИМЗЯНОВА 🤝

Основателя Клуба Строителей
Основателя крупнейшей в нашей стране группы компаний по ремонту и дизайну
Спикера ТВ и радио
Инвестора, ментора по масштабированию строительного бизнеса

В коллаборациях сила!
И на этот раз случилась наша коллаборация Лаборатории Девелопмента и Клуба строителей 🤝

Я петербуржец в третьем поколении, живу здесь 47 лет. Но скажу вам прямо: за все это время только дважды я видел Петербург с высоты птичьего полёта. Первый раз летел на вертолёте, второй раз — сегодня. И знаете, чем отличаются эти два раза? Да всем! Невозможно дважды увидеть один и тот же Петербург. Он всегда разный: в солнечную погоду и в пасмурный день, летом, осенью, зимой, весной. За все это время я не видел одинакового Петербурга. Он всегда восхищает меня своей строгостью и красотой, величием и гармонией. Сегодня один из таких уникальных моментов, когда я увидел Петербург с высоты птичьего полёта в такой прекрасный и солнечный день!

Сегодня увидел вот такую штуку в парке — и не смог пройти мимо. Вышел из машины и пошёл изучать парковую зону. Причём находится она в том месте, где я жил, когда был маленьким. Тогда там был просто пустырь и просто ручей.

Купол из тёмных панелей, с просветами, с игрой света. Стоит посреди обычной прогулочной зоны — и просто притягивает взгляд. Хочется подойти. Потрогать и заглянуть внутрь.
Вот это и есть настоящее благоустройство — когда элемент среды сам по себе становится точкой притяжения.

Мы думаем об этом при проектировании каждого жилого комплекса. Потому что людей привлекает не просто квадратные метры — их привлекает среда. То, как выглядит двор. Есть ли там что-то, куда хочется вернуться. Что-то, о чём хочется рассказать.
Когда будущий житель приезжает на объект и видит такие детали — он принимает решение о покупке иначе. Это не рационально. Это про доверие и ощущение.
Каждая точка притяжения — это +1 к шкале доверия. А доверие — это продажи.

IPM | LAB · Лаборатория девелопмента

Как даже маленький водный объект становится точкой притяжения и меняет ландшафт. Ещё один элемент благоустройства в том же парке, делюсь с вами коротким видео. Есть ручей-это плюс локации. Есть пруд +1, есть ландшафт+1 такими плюсами мы создаем общее ощущение объекта. Какой объект выберет покупатель?