Как_построить_и_получить_деньги_Разговор_Девелопера_и_адвоката_02.webm
776.1 MB
Разговор девелопера и адвоката. Как построить и получить деньги. Три важных момента разобрали на встрече с адвокатом Оксаной Гринькевич. Построение системы документооборота, которая позволяет компании своевременно подтверждать объемы и получать деньги от заказчика, добавили несколько лайфхаков: что нужно включить в договор, для того чтобы себя обезопасить. Как нужно работать с клиентом, чтобы он выплатил все деньги. Что такое акт простоя и как его подтвердить, что такое приостановка работ и для чего она нужна. Все это и многое другое смотрите в видео-подкасте.
🔥6
Покупают не дом. Покупают соседей
Смотрел вчера фильм про загородный посёлок. Там была одна фраза, которая меня зацепила. Простая. Но точная. Люди выбирают участок, смотрят метраж, считают стоимость квадрата. А потом въезжают — и понимают, что купили кое-что другое.
Они купили окружение. Потому что твои соседи — это не фон. Это твоя жизнь на ближайшие 20 лет. Утренний шум. Чужие машины у ворот. То, как выглядит соседний участок. То, с кем твои дети играют во дворе. То, о чём говорят на общем собрании. Всё это — часть твоего дома. Которую ты не видишь на планировке.
Когда мы проектируем МЖК, я всегда думаю об этом.
Потому что девелопер продаёт не квадратные метры. Он продаёт среду.
Правильный МЖК — это не просто дома на участках. Это отбор. Это концепция. Это люди, которые выбрали одно и то же.Примерно одинаковый уровень. Схожие ценности. Одно понимание того, каким должно быть место, где живёшь. Если девелопер думает только о продажах — он продаст кому попало. Быстро. Дорого. А потом посёлок начнёт деградировать. Потому что среду никто не охранял. Таких примеров сотни в России...
Лучшие посёлки — те, где думали о соседстве с первого дня.
Кому продавать. Кому — нет. Какой образ жизни формировать. Это звучит как маркетинг. Но на самом деле — это продуктология.
Продукт класса выше среднего стоит не потому что отделка дороже. А потому что рядом живут те, кто за это платит.
Соседство — это и есть премиум.
Думайте об этом, когда проектируете следующий проект. Не спрашивайте: «Как нам побыстрее распродать?». Спрашивайте: «Кто наш покупатель? Кого мы хотим видеть рядом с ним?». Ответ на второй вопрос и создаёт настоящую стоимость.
Подписывайтесь — здесь про девелопмент без воды 🤝
t.me/expert_developer
Завтра подготовлю для вас пост как раз про продуктовую линейку МЖК: как создать предложение для разных покупателей и увеличить выручку
Смотрел вчера фильм про загородный посёлок. Там была одна фраза, которая меня зацепила. Простая. Но точная. Люди выбирают участок, смотрят метраж, считают стоимость квадрата. А потом въезжают — и понимают, что купили кое-что другое.
Они купили окружение. Потому что твои соседи — это не фон. Это твоя жизнь на ближайшие 20 лет. Утренний шум. Чужие машины у ворот. То, как выглядит соседний участок. То, с кем твои дети играют во дворе. То, о чём говорят на общем собрании. Всё это — часть твоего дома. Которую ты не видишь на планировке.
Когда мы проектируем МЖК, я всегда думаю об этом.
Потому что девелопер продаёт не квадратные метры. Он продаёт среду.
Правильный МЖК — это не просто дома на участках. Это отбор. Это концепция. Это люди, которые выбрали одно и то же.Примерно одинаковый уровень. Схожие ценности. Одно понимание того, каким должно быть место, где живёшь. Если девелопер думает только о продажах — он продаст кому попало. Быстро. Дорого. А потом посёлок начнёт деградировать. Потому что среду никто не охранял. Таких примеров сотни в России...
Лучшие посёлки — те, где думали о соседстве с первого дня.
Кому продавать. Кому — нет. Какой образ жизни формировать. Это звучит как маркетинг. Но на самом деле — это продуктология.
Продукт класса выше среднего стоит не потому что отделка дороже. А потому что рядом живут те, кто за это платит.
Соседство — это и есть премиум.
Думайте об этом, когда проектируете следующий проект. Не спрашивайте: «Как нам побыстрее распродать?». Спрашивайте: «Кто наш покупатель? Кого мы хотим видеть рядом с ним?». Ответ на второй вопрос и создаёт настоящую стоимость.
Подписывайтесь — здесь про девелопмент без воды 🤝
t.me/expert_developer
Завтра подготовлю для вас пост как раз про продуктовую линейку МЖК: как создать предложение для разных покупателей и увеличить выручку
Telegram
ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Канал Константина Пороцкого. Пишу про девелопмент. Сопровождаю КРТ «Под ключ». Основатель Института проектного менеджмента IPM.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
❤3💯2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Вы сделали работу. Закрыли этап. Подписали акты.
А денег — нет.
Представьте: подрядчик выполнил всё по договору. Сроки соблюдены, документы оформлены. И вдруг — тишина. Застройщик тянет с оплатой, кормит «завтраками», а у вас уже завтра зарплата рабочим.
Что делать? И главное — как не попасть в кассовый разрыв, пока ждёшь?
На эфире разобрали:
❗️Почему застройщики задерживают оплату — и как это предотвратить ещё на этапе договора
❗️Какие документы и действия реально ускоряют получение денег
❗️Что делать, если акты подписаны, а деньги не идут — пошаговый алгоритм
❗️Как выстроить финансовую подушку и не зависеть от одного платежа
❗️Живые кейсы: как другие выходили из этой ситуации без потерь и судов
Таймкоды:
0:00 — Вступление: реальная история подрядчика, который построил бассейн и остался без денег
2:04 — Как выполнить работу на миллионы и не получить ничего — и ещё вернуть аванс
4:07 — Причина 1: заказчик изначально не собирался платить — и системно этим пользуется
6:10 — Ведомости объёмов работ — это не акт. Что суд считает доказательством выполнения
8:13 — Что такое «подтверждение отправки» и почему это важнее подписанного акта
10:16 — История: «Завтра в 9 заберёшь подписанные» — и два года судов
12:19 — Апелляция, незаконно назначенная экспертиза и заявление о банкротстве
14:22 — Как выстроить защиту: почему договор — это первое, с чего надо начинать
16:25 — Потребительский экстремизм в ЖСК: три цены договора через суд — это реально
18:28 — Доп. работы без доп. соглашения: заказчик не обязан принимать и платить
20:31 — Что делать, если заказчик не подписывает доп. соглашение 10 дней — остановка работ
22:34 — Какие основания для приостановки обязательно прописывать в договоре
24:37 — Способы коммуникации в договоре: конкретный e-mail и номер телефона
26:40 — Почему электронная почта надёжнее мессенджеров: удалить с задним числом невозможно
28:43 — Ограничение доступа на объект — фиксируем сразу и приостанавливаем срок
30:46 — Передача строительной площадки: почему без этого акта вы уязвимы в суде
32:49 — Акт простоя: как прописать стоимость и основания в договоре
34:52 — Откуда берётся судебный конфликт на миллионы — со сломанной ручки двери
36:55 — Итоговый чек-лист: три шага грамотной деловой переписки на стройке
38:58 — Право подрядчика на отказ от договора: почему по умолчанию его нет
41:01 — Потребительские активисты и «просудные» соседи — что делать в проблемном посёлке
43:04 — Полный пакет документов снижает шансы потребителя в суде до минимума
45:07 — Реальный кейс: качественная работа + грамотные документы = победа в споре
47:10 — Лайфхак: укажите экспертную организацию в договоре на случай конфликта
49:13 — Абонентское юридическое сопровождение строительных компаний: что входит и сколько стоит
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4👍4
Продуктовая линейка МЖК: как создать предложение для разных покупателей и увеличить выручку. Один тип жилья в проекте — это один сегмент покупателей. И если этот сегмент просел — ты просел вместе с ним. Продуктовая линейка — это не про «разнообразие». Это про управление средним чеком и снижение риска через несколько входных точек.
В малоэтажке я всегда выстраиваю три уровня.
Первый — «якорные» лоты. Небольшие таунхаусы или дома с минимальным участком по входной цене. Их задача — создать темп продаж на старте. Привлечь тех, кто «на заборе». Без них старт затягивается, а это дорого.
Второй — основной продукт. Дома средней площади с нормальным участком. 60–70% всех лотов. Это ваша главная выручка — не самые дорогие, но их больше всего.
Третий — премиальные лоты. Лучшие виды, угловые участки, увеличенная площадь. Их меньше, но маржа на них выше. Дефицит = ценность. Это не случайность, это конструкция.
Разнообразие типологий решает ещё одну задачу — оно снижает риск. Если ипотечный покупатель зажат бюджетом — у вас есть вариант для него. Если один сегмент просел — другой держит темп.
Но вот что важно — и я на этом настаиваю: линейка должна быть логичной с точки зрения концепции. Если ваш проект «для семей с детьми» — студий в линейке быть не должно. Вообще. Концепция и продукт должны говорить одно и то же. Иначе покупатель чувствует противоречие — и уходит. Каждый тип лота мы просчитываем отдельно: себестоимость, цена продажи, маржа. Это не бюрократия — это единственный способ найти оптимальное соотношение типологий для максимальной рентабельности всего проекта.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Выделите 2–3 ценовых сегмента покупателей в вашей локации. Для каждого — комфортный бюджет, нужная площадь дома, размер участка. Это основа линейки.
2. Рассчитайте для каждого типа лота: себестоимость строительства, рыночная цена, маржа. Тип с максимальной маржой — делайте его дефицитным. Тип с минимальной маржой — это «трафик», ваш входной билет.
3. Проверьте линейку на логику: все типы должны соответствовать концепции и целевой аудитории. Если что-то выбивается — либо меняйте концепцию, либо убирайте тип. Полумеры не работают.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
В малоэтажке я всегда выстраиваю три уровня.
Первый — «якорные» лоты. Небольшие таунхаусы или дома с минимальным участком по входной цене. Их задача — создать темп продаж на старте. Привлечь тех, кто «на заборе». Без них старт затягивается, а это дорого.
Второй — основной продукт. Дома средней площади с нормальным участком. 60–70% всех лотов. Это ваша главная выручка — не самые дорогие, но их больше всего.
Третий — премиальные лоты. Лучшие виды, угловые участки, увеличенная площадь. Их меньше, но маржа на них выше. Дефицит = ценность. Это не случайность, это конструкция.
Разнообразие типологий решает ещё одну задачу — оно снижает риск. Если ипотечный покупатель зажат бюджетом — у вас есть вариант для него. Если один сегмент просел — другой держит темп.
Но вот что важно — и я на этом настаиваю: линейка должна быть логичной с точки зрения концепции. Если ваш проект «для семей с детьми» — студий в линейке быть не должно. Вообще. Концепция и продукт должны говорить одно и то же. Иначе покупатель чувствует противоречие — и уходит. Каждый тип лота мы просчитываем отдельно: себестоимость, цена продажи, маржа. Это не бюрократия — это единственный способ найти оптимальное соотношение типологий для максимальной рентабельности всего проекта.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Выделите 2–3 ценовых сегмента покупателей в вашей локации. Для каждого — комфортный бюджет, нужная площадь дома, размер участка. Это основа линейки.
2. Рассчитайте для каждого типа лота: себестоимость строительства, рыночная цена, маржа. Тип с максимальной маржой — делайте его дефицитным. Тип с минимальной маржой — это «трафик», ваш входной билет.
3. Проверьте линейку на логику: все типы должны соответствовать концепции и целевой аудитории. Если что-то выбивается — либо меняйте концепцию, либо убирайте тип. Полумеры не работают.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
❤3👍3🔥1
Улучшая мир, ты улучшаешь собственную жизнь. У меня есть своё собственное утро. Встаю рано, делаю зарядку — ничего сложного, просто чтобы почувствовать тело. И выхожу на прогулку. Возьму капучино на кокосовом молоке — это уже святое. Когда иду пешком, шаг за шагом, вдох-выдох, холодный воздух входит и приятно остужает, горячий выдыхаю… мысли успокаиваются.
Именно в это время первые лучи солнца только начинают пробиваться. Всё вокруг ещё тихое, мягкое. Я просто иду и смотрю.
Для меня это медитация, живая. Я специально выделяю это время, чтобы побыть здесь и сейчас. Настроиться на день. Без телефона, без задач, без планов на день. Просто я и то, что вокруг. В моменте.
Смотрю как просыпается природа. Как всё движется, меняется, перетекает из одного в другое. Это какая-то простая и одновременно сложная штука — видеть, как мир устроен и как он прекрасен в этой своей простоте.
Такое утро дает мне то, что не даёт ничто другое. Это время только моё. И я давно заметил — день, который начинается так, идёт совсем по-другому.
А у вас есть свой утренний ритуал? Или сразу в телефон и в дела?
Именно в это время первые лучи солнца только начинают пробиваться. Всё вокруг ещё тихое, мягкое. Я просто иду и смотрю.
Для меня это медитация, живая. Я специально выделяю это время, чтобы побыть здесь и сейчас. Настроиться на день. Без телефона, без задач, без планов на день. Просто я и то, что вокруг. В моменте.
Смотрю как просыпается природа. Как всё движется, меняется, перетекает из одного в другое. Это какая-то простая и одновременно сложная штука — видеть, как мир устроен и как он прекрасен в этой своей простоте.
Такое утро дает мне то, что не даёт ничто другое. Это время только моё. И я давно заметил — день, который начинается так, идёт совсем по-другому.
А у вас есть свой утренний ритуал? Или сразу в телефон и в дела?
❤5🕊3👍1
ДАЙДЖЕСТ НЕДЕЛИ | 30 марта — 4 апреля 2026
В 2018 году я сидел на MBA... — пост про SWOT-анализ и честные вопросы в начале проекта. Люди теряют деньги не от плохой бригады и не от упавшего рынка — а от того, что не задали себе честные вопросы на старте.
👉 https://t.me/expert_developer/2016
Самая большая победа — это победа над собой. Личный пост о полном обнулении: развод, потеря бизнеса, банкротство на миллиард. И о том, что именно на дне человек встречается с собой настоящим. Один из самых искренних постов недели.
👉 https://t.me/expert_developer/2015
КРТ: финансовая модель — как считать экономику проекта. Что добавляется в структуру затрат при КРТ: ППТ, плата за ВРИ по УПКС, соцобязательства. Точка безубыточности — 40–50% продаж. Если выше 55% — банк откажет в проектном финансировании.
👉 https://t.me/expert_developer/2014
Старт 2-го потока «КРТ для бизнеса» с 1 апреля. 6 блоков, 8 онлайн-занятий: юридический, финансовый, технический, АГК, практика и итоговая аттестация. Свидетельство государственного образца.
👉 https://t.me/expert_developer/2010
КРТ без регламентов — Госдума приняла поправки в статью 67 ГрК. Теперь не нужно сначала менять ПЗЗ, чтобы запустить проект. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.
👉 https://t.me/expert_developer/2008
Ошибка девелопера #9 — лоскутный учёт. Строители в Excel, продавцы в CRM, бухгалтерия в 1С раз в квартал. Подрядчик говорит «мы сделали больше, платите» — а доказательств нет.
👉 https://t.me/expert_developer/2002
КРТ для бизнеса — итоги первого потока. Девелоперы из трёх регионов ушли с дорожными картами. В следующем потоке — усиление: юрист-практик Евгений Кузьменко.
👉 https://t.me/expert_developer/1985
КРТ по инициативе правообладателей — полный алгоритм. 5 шагов: земельный пул → заявление → согласование → ДКРТ → ППТ. И три ошибки, которые убивают проект до его начала.
👉 https://t.me/expert_developer/1991
Книга на выходные — «Монах, который продал свой Феррари». История, которая питает душу и учит подлинной эффективности. Рекомендация для перезарядки.
👉 https://t.me/expert_developer/1997
Про веру и 3,7 миллиарда. Первый в России горизонтальный МЖК с проектным финансированием. Банки не верили. 11 месяцев. Вера без действий — мечта. Действия без веры — суета. Вместе — результат.
👉 https://t.me/expert_developer/1998
Паспорт проекта — документ, который решает всё. 4–6 страниц строгой структуры. Инвестор задаёт три вопроса: маржа, срок, риск. Если ответа нет — он уходит.
👉 https://t.me/expert_developer/1999
В 2018 году я сидел на MBA... — пост про SWOT-анализ и честные вопросы в начале проекта. Люди теряют деньги не от плохой бригады и не от упавшего рынка — а от того, что не задали себе честные вопросы на старте.
👉 https://t.me/expert_developer/2016
Самая большая победа — это победа над собой. Личный пост о полном обнулении: развод, потеря бизнеса, банкротство на миллиард. И о том, что именно на дне человек встречается с собой настоящим. Один из самых искренних постов недели.
👉 https://t.me/expert_developer/2015
КРТ: финансовая модель — как считать экономику проекта. Что добавляется в структуру затрат при КРТ: ППТ, плата за ВРИ по УПКС, соцобязательства. Точка безубыточности — 40–50% продаж. Если выше 55% — банк откажет в проектном финансировании.
👉 https://t.me/expert_developer/2014
Старт 2-го потока «КРТ для бизнеса» с 1 апреля. 6 блоков, 8 онлайн-занятий: юридический, финансовый, технический, АГК, практика и итоговая аттестация. Свидетельство государственного образца.
👉 https://t.me/expert_developer/2010
КРТ без регламентов — Госдума приняла поправки в статью 67 ГрК. Теперь не нужно сначала менять ПЗЗ, чтобы запустить проект. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.
👉 https://t.me/expert_developer/2008
Ошибка девелопера #9 — лоскутный учёт. Строители в Excel, продавцы в CRM, бухгалтерия в 1С раз в квартал. Подрядчик говорит «мы сделали больше, платите» — а доказательств нет.
👉 https://t.me/expert_developer/2002
КРТ для бизнеса — итоги первого потока. Девелоперы из трёх регионов ушли с дорожными картами. В следующем потоке — усиление: юрист-практик Евгений Кузьменко.
👉 https://t.me/expert_developer/1985
КРТ по инициативе правообладателей — полный алгоритм. 5 шагов: земельный пул → заявление → согласование → ДКРТ → ППТ. И три ошибки, которые убивают проект до его начала.
👉 https://t.me/expert_developer/1991
Книга на выходные — «Монах, который продал свой Феррари». История, которая питает душу и учит подлинной эффективности. Рекомендация для перезарядки.
👉 https://t.me/expert_developer/1997
Про веру и 3,7 миллиарда. Первый в России горизонтальный МЖК с проектным финансированием. Банки не верили. 11 месяцев. Вера без действий — мечта. Действия без веры — суета. Вместе — результат.
👉 https://t.me/expert_developer/1998
Паспорт проекта — документ, который решает всё. 4–6 страниц строгой структуры. Инвестор задаёт три вопроса: маржа, срок, риск. Если ответа нет — он уходит.
👉 https://t.me/expert_developer/1999
Telegram
ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
В 2018 году я сидел на занятии MBA и смотрел, как преподаватель рисует на доске четыре квадранта. SWOT. Сильные стороны. Слабые. Возможности. Угрозы. Казалось — ну что тут серьёзного? Упражнение для галочки. Прошли годы. Я входил в тяжёлые проекты. Видел…
❤1👍1
Земля — теперь не просто актив. Это политический вопрос.
Коммерсантъ опубликовал материал с коллегии Россельхознадзора, и там есть цифры, которые надо понимать каждому, кто работает с землёй.
Итак, факты. С 1990 года площадь сельхозземель в России сократилась с 638 млн га до 244 млн га в 2024 году. Почти в три раза. Это колоссальные потери — земля просто выпала из оборота, заросла, была брошена или переведена непонятно куда непонятно кем. Теперь государство разворачивается и начинает этот процесс обращать вспять.
С 2022 года работает госпрограмма «Земля» — её цель вернуть в оборот не менее 13 млн га к 2030 году. За 2022–2025 годы введено 3,3 млн га, из них только за 2025-й — более 300 тыс. га. Неплохо, но до финиша ещё почти 10 млн га. Темпы придётся наращивать серьёзно.
Инструменты — цифровые. Беспилотники, единый реестр, цифровые индикаторы риска, создание единого информационного пространства АПК к 2028 году. Плюс с 1 марта регионы обязаны согласовывать перевод земель в другие категории с Минсельхозом — это конец эпохи, когда губернаторы могли делать с землёй что хотели.
Моя экспертная оценка — это прямое продолжение вектора, который я фиксирую уже не первый год. Я неоднократно писал про 307-й федеральный закон (почитать можно тут), который вступил в силу в прошлом году. Это закон о том, что с неиспользуемой землёй государство больше церемониться не будет. Осталось два года до 2028-го — и те, кто сидит на участках без движения, рискуют их потерять по инициативе государства. Вектор очевиден: земля должна работать, а не лежать мёртвым грузом.
Один из главных механизмов, который государство запустило для этого — КРТ, комплексное развитие территорий (читайте тут). И если раньше это звучало как что-то далёкое и абстрактное, то сегодня ко мне всё чаще приходят люди с одним и тем же вопросом: мой участок попал в зону КРТ — что делать? Не паниковать. Это не приговор, это возможность — но только для тех, кто понимает, как с этим работать.
Алгоритм простой, но каждый шаг требует точности. Сначала — встреча с администрацией, чтобы понять позицию и условия. Потом — разработка предпроектной документации, концепции проекта (я про это уже писал подробно тут). Дальше — переговоры и подписание договора КРТ, разработка ППТ и, наконец, реализация проекта. Это не быстро, но это работает. Я прошёл этот путь и знаю, где люди теряют время и деньги.
Кто уже столкнулся с КРТ или понимает, что столкнётся — пишите в личку. Разберём вашу ситуацию.
Коммерсантъ опубликовал материал с коллегии Россельхознадзора, и там есть цифры, которые надо понимать каждому, кто работает с землёй.
Итак, факты. С 1990 года площадь сельхозземель в России сократилась с 638 млн га до 244 млн га в 2024 году. Почти в три раза. Это колоссальные потери — земля просто выпала из оборота, заросла, была брошена или переведена непонятно куда непонятно кем. Теперь государство разворачивается и начинает этот процесс обращать вспять.
С 2022 года работает госпрограмма «Земля» — её цель вернуть в оборот не менее 13 млн га к 2030 году. За 2022–2025 годы введено 3,3 млн га, из них только за 2025-й — более 300 тыс. га. Неплохо, но до финиша ещё почти 10 млн га. Темпы придётся наращивать серьёзно.
Инструменты — цифровые. Беспилотники, единый реестр, цифровые индикаторы риска, создание единого информационного пространства АПК к 2028 году. Плюс с 1 марта регионы обязаны согласовывать перевод земель в другие категории с Минсельхозом — это конец эпохи, когда губернаторы могли делать с землёй что хотели.
Моя экспертная оценка — это прямое продолжение вектора, который я фиксирую уже не первый год. Я неоднократно писал про 307-й федеральный закон (почитать можно тут), который вступил в силу в прошлом году. Это закон о том, что с неиспользуемой землёй государство больше церемониться не будет. Осталось два года до 2028-го — и те, кто сидит на участках без движения, рискуют их потерять по инициативе государства. Вектор очевиден: земля должна работать, а не лежать мёртвым грузом.
Один из главных механизмов, который государство запустило для этого — КРТ, комплексное развитие территорий (читайте тут). И если раньше это звучало как что-то далёкое и абстрактное, то сегодня ко мне всё чаще приходят люди с одним и тем же вопросом: мой участок попал в зону КРТ — что делать? Не паниковать. Это не приговор, это возможность — но только для тех, кто понимает, как с этим работать.
Алгоритм простой, но каждый шаг требует точности. Сначала — встреча с администрацией, чтобы понять позицию и условия. Потом — разработка предпроектной документации, концепции проекта (я про это уже писал подробно тут). Дальше — переговоры и подписание договора КРТ, разработка ППТ и, наконец, реализация проекта. Это не быстро, но это работает. Я прошёл этот путь и знаю, где люди теряют время и деньги.
Кто уже столкнулся с КРТ или понимает, что столкнётся — пишите в личку. Разберём вашу ситуацию.
❤4👍3🔥1🤔1
Душа и сердце России живёт здесь. Путешествую по центральной России — и каждый раз убеждаюсь: сколько ни езди, открытиям нет конца. Эта земля бесконечно богата, и за каждым поворотом — что-то, что переворачивает тебя изнутри.
Сегодня я оказался в особенном месте. Свято-Введенский Толгский женский монастырь — на берегу Волги, под Ярославлем.
Обитель была основана в 1314 году на месте явления чудотворной иконы Божией Матери Толгской. Больше семи веков — раньше Соловецкой обители и Троице-Сергиевой лавры. Сюда приезжали Иван Грозный, Екатерина II, Николай II с семьёй.
До советских времён это место называли «жемчужиной» Ярославской земли — сюда нескончаемым потоком шёл русский народ, чтобы получить утешение, исцеление и благодатную помощь.
А потом пришла советская власть. В 1936–1937 годах здания монастыря были переданы НКВД — здесь разместили исправительную колонию для малолетних преступников.
Но вопреки всем поворотам истории монастырь восстал из руин и снова принимает всех, кто ищет тишины и смысла.
Когда стоишь здесь — рядом с Волгой, под вековыми кедрами, среди белых стен — накрывает что-то необъяснимое. Ощущение, будто прикасаешься к чему-то сокровенному и вечному.
Вот ради таких мест и стоит ехать. Не в Европу. Сюда.
Сегодня я оказался в особенном месте. Свято-Введенский Толгский женский монастырь — на берегу Волги, под Ярославлем.
Обитель была основана в 1314 году на месте явления чудотворной иконы Божией Матери Толгской. Больше семи веков — раньше Соловецкой обители и Троице-Сергиевой лавры. Сюда приезжали Иван Грозный, Екатерина II, Николай II с семьёй.
До советских времён это место называли «жемчужиной» Ярославской земли — сюда нескончаемым потоком шёл русский народ, чтобы получить утешение, исцеление и благодатную помощь.
А потом пришла советская власть. В 1936–1937 годах здания монастыря были переданы НКВД — здесь разместили исправительную колонию для малолетних преступников.
Но вопреки всем поворотам истории монастырь восстал из руин и снова принимает всех, кто ищет тишины и смысла.
Когда стоишь здесь — рядом с Волгой, под вековыми кедрами, среди белых стен — накрывает что-то необъяснимое. Ощущение, будто прикасаешься к чему-то сокровенному и вечному.
Вот ради таких мест и стоит ехать. Не в Европу. Сюда.
❤5
ППТ — проект планировки территории и КРТ
ППТ — это документ, без которого КРТ просто не двигается. Не начинается. Стоит на месте. Я видел проекты, которые застревали на этом этапе на год. Не потому что земля плохая или концепция слабая. Просто никто не разобрался с ППТ заранее.
Что это вообще такое. Проект планировки территории — это градостроительный документ, который фиксирует параметры застройки: где что строить, какой высоты, какая плотность, где дороги, где инфраструктура. По сути — генплан вашего конкретного проекта. Без него никакого строительства нет.
Из чего состоит. Согласно Постановлению Правительства РФ №112 от 2024 года — две части. Первая, утверждаемая: чертёж планировки с зонами, параметры застройки, красные линии. Вторая — материалы по обоснованию: анализ существующего использования, транспорт, инженерия, экология.
Кто разрабатывает. Проектная организация с допуском СРО. Для участка 10–20 га — от 3 до 8 млн руб. Срок разработки — 4–8 месяцев. Это в лучшем случае.
Кто утверждает. Орган местного самоуправления — администрация муниципалитета или регион, зависит от категории земли и масштаба.
Теперь про риски — и здесь я говорю прямо, потому что каждый из них я видел живьём. Отказ в согласовании из-за противоречия генплану. Решение одно: согласуйте изменения в генплан параллельно, не последовательно. Это экономит полгода минимум. Затягивание публичных слушаний. Закладывайте +3–6 месяцев к официальным срокам. Всегда. Это не пессимизм — это опыт. Замечания по транспорту и примыканиям к дорогам (съезды, полосы разгона). Самое частое. Требует отдельного транспортного исследования, которое никто не заказывает заранее. А надо.
Важный момент: в МО в 2025 году введён новый порядок ППТ. Процедура частично упрощена для КРТ-проектов. Уточняйте актуальную редакцию — правила уже поменялись.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: До начала разработки ППТ — проведите предварительное согласование концепции с администрацией. Это реально экономит 3–6 месяцев. Не игнорируйте этот шаг. Закажите транспортное исследование заранее — это самое частое замечание при согласовании. Лучше иметь его на руках до подачи, чем получить замечание и уйти на доработку. Уточните актуальный регламент: в МО порядок изменился в 2025 году. Работайте по последней редакции постановления — не по тому, что было актуально год назад.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
ППТ — это документ, без которого КРТ просто не двигается. Не начинается. Стоит на месте. Я видел проекты, которые застревали на этом этапе на год. Не потому что земля плохая или концепция слабая. Просто никто не разобрался с ППТ заранее.
Что это вообще такое. Проект планировки территории — это градостроительный документ, который фиксирует параметры застройки: где что строить, какой высоты, какая плотность, где дороги, где инфраструктура. По сути — генплан вашего конкретного проекта. Без него никакого строительства нет.
Из чего состоит. Согласно Постановлению Правительства РФ №112 от 2024 года — две части. Первая, утверждаемая: чертёж планировки с зонами, параметры застройки, красные линии. Вторая — материалы по обоснованию: анализ существующего использования, транспорт, инженерия, экология.
Кто разрабатывает. Проектная организация с допуском СРО. Для участка 10–20 га — от 3 до 8 млн руб. Срок разработки — 4–8 месяцев. Это в лучшем случае.
Кто утверждает. Орган местного самоуправления — администрация муниципалитета или регион, зависит от категории земли и масштаба.
Теперь про риски — и здесь я говорю прямо, потому что каждый из них я видел живьём. Отказ в согласовании из-за противоречия генплану. Решение одно: согласуйте изменения в генплан параллельно, не последовательно. Это экономит полгода минимум. Затягивание публичных слушаний. Закладывайте +3–6 месяцев к официальным срокам. Всегда. Это не пессимизм — это опыт. Замечания по транспорту и примыканиям к дорогам (съезды, полосы разгона). Самое частое. Требует отдельного транспортного исследования, которое никто не заказывает заранее. А надо.
Важный момент: в МО в 2025 году введён новый порядок ППТ. Процедура частично упрощена для КРТ-проектов. Уточняйте актуальную редакцию — правила уже поменялись.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: До начала разработки ППТ — проведите предварительное согласование концепции с администрацией. Это реально экономит 3–6 месяцев. Не игнорируйте этот шаг. Закажите транспортное исследование заранее — это самое частое замечание при согласовании. Лучше иметь его на руках до подачи, чем получить замечание и уйти на доработку. Уточните актуальный регламент: в МО порядок изменился в 2025 году. Работайте по последней редакции постановления — не по тому, что было актуально год назад.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
👍7❤2
Как я принимаю решение о входе в проект. И почему «нет» — это тоже результат
За 13 лет в девелопменте я насмотрелся на людей, которые заходили в проекты на эмоциях.
Участок красивый. Локация нравится. Продавец убедительный. И человек подписывает договор, не понимая, что именно он покупает. Потом разбираемся — юридические документы «грязные», ВРИ не то, маржа не бьётся. Месяцы потеряны. Деньги потеряны. Нервы потеряны.
Я сам через это проходил. И именно поэтому несколько лет назад выстроил для себя систему, которая не даёт войти в проект вслепую.
Называю её матрицей принятия решения.
Пять блоков. Каждый оцениваешь от 1 до 5.
Первый — локация. Транспорт, инфраструктура, экология, перспективы района.
Второй — юридика. Право собственности чистое? ВРИ соответствует? Нет обременений, охранных зон, скрытых ограничений?
Третий — финансы. Маржа выше 25%? Потенциал участка достаточный? Себестоимость реалистичная — не оптимистичная, а именно реалистичная?
Четвёртый — рынок. Есть платёжеспособный спрос? Конкуренты не задавили локацию?
Пятый — команда и ресурсы. Есть нужные компетенции или возможность их привлечь? Есть доступ к финансированию?
Максимум — 25 баллов.
✅ Выше 18 — берём в детальную проработку. 15–18 — только если понимаешь, как конкретно устранить слабые места.
❌ Ниже 15 — ищи другой участок. Без сожаления.
Эта матрица не гарантирует, что проект будет успешным. Она гарантирует другое: ты не войдёшь с закрытыми глазами. А в нашей нише это уже принципиально важно.
Умение сказать «нет» плохому проекту — это не слабость. Это и есть профессионализм.
Что делать прямо сейчас:
Возьми любой участок, который рассматриваешь. Выставь оценки честно: 3 — нормально, 5 — отлично, 1 — серьёзная проблема. Не округляй в свою пользу.
По каждому блоку с оценкой ниже 3 — запиши конкретное действие, которое поднимет оценку до 4. Если такого действия нет — это стоп-фактор. Не условие, не риск. Стоп-фактор.
И введи для себя правило: ни один проект не идёт в детальную разработку без заполненной матрицы. Это 2–3 часа работы, которые сэкономят вам месяцы и миллионы.
🇷🇺 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов. @KPorotckii
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
За 13 лет в девелопменте я насмотрелся на людей, которые заходили в проекты на эмоциях.
Участок красивый. Локация нравится. Продавец убедительный. И человек подписывает договор, не понимая, что именно он покупает. Потом разбираемся — юридические документы «грязные», ВРИ не то, маржа не бьётся. Месяцы потеряны. Деньги потеряны. Нервы потеряны.
Я сам через это проходил. И именно поэтому несколько лет назад выстроил для себя систему, которая не даёт войти в проект вслепую.
Называю её матрицей принятия решения.
Пять блоков. Каждый оцениваешь от 1 до 5.
Первый — локация. Транспорт, инфраструктура, экология, перспективы района.
Второй — юридика. Право собственности чистое? ВРИ соответствует? Нет обременений, охранных зон, скрытых ограничений?
Третий — финансы. Маржа выше 25%? Потенциал участка достаточный? Себестоимость реалистичная — не оптимистичная, а именно реалистичная?
Четвёртый — рынок. Есть платёжеспособный спрос? Конкуренты не задавили локацию?
Пятый — команда и ресурсы. Есть нужные компетенции или возможность их привлечь? Есть доступ к финансированию?
Максимум — 25 баллов.
Эта матрица не гарантирует, что проект будет успешным. Она гарантирует другое: ты не войдёшь с закрытыми глазами. А в нашей нише это уже принципиально важно.
Умение сказать «нет» плохому проекту — это не слабость. Это и есть профессионализм.
Что делать прямо сейчас:
Возьми любой участок, который рассматриваешь. Выставь оценки честно: 3 — нормально, 5 — отлично, 1 — серьёзная проблема. Не округляй в свою пользу.
По каждому блоку с оценкой ниже 3 — запиши конкретное действие, которое поднимет оценку до 4. Если такого действия нет — это стоп-фактор. Не условие, не риск. Стоп-фактор.
И введи для себя правило: ни один проект не идёт в детальную разработку без заполненной матрицы. Это 2–3 часа работы, которые сэкономят вам месяцы и миллионы.
🇷🇺 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов. @KPorotckii
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5❤3
Ошибка девелопера №20: Документооборот как зеркало проекта
Хочешь быстро понять, что происходит на проекте? Не спрашивай руководителя. Как бы невзначай посмотри, как у него хранятся документы.
Последний раз проверял так проект буквально вчера. Если в ответ на простой вопрос —
— начинается суета, звонки, перекладывание папок, значит, проект уже не управляется. Он просто движется по инерции. И рано или поздно это аукнется.
Видел своими глазами: часть документов в почте у руководителя, часть в бухгалтерии, часть в папке с названием «Разное» на рабочем столе у прораба, а часть вообще не найти. И это не потому что люди плохие или безответственные. Это потому что процесса нет. Никто не выстроил систему — вот и получили хаос.
Самое убийственное последствие такого хаоса — не паника при проверке из банка или налоговой, хотя и это тоже больно. Самое убийственное — невозможность учиться.
Проект заканчивается. Команда расходится. Документы оседают в коробке где-то в подвале. Через год запускаем следующий проект — и наступаем на те же самые грабли. Потому что никто уже не помнит, что именно пошло не так в прошлый раз. Память не сохранилась. Системы не было.
Правильный документооборот — это не бюрократия. Это скорость доступа к информации. Если любой ключевой документ можно найти за 5 минут — вы выигрываете недели времени и экономите миллионы рублей. Это не преувеличение. Это простая арифметика.
Три вещи, которые стоит сделать прямо сейчас:
Первое — создай единую структуру папок для каждого проекта. Бумажных и электронных.
У меня это выглядит так: 01_Правоустанавливающие, 02_Разрешительная документация
03_Проектная документация, 04_Договоры,
05_Акты,
06_Переписка.
Можно адаптировать под себя, но структура должна быть одинаковой на всех проектах.
Второе — назначь одного человека, который отвечает за архив. Обычно это руководитель проекта. Любой подписанный документ попадает к нему в день подписания и сразу раскладывается по папкам. Не завтра, не на следующей неделе — в день подписания.
Третье — введи правило без исключений: любой платёж подрядчику только при наличии в архиве подписанного договора и акта выполненных работ. Это дисциплинирует всех — и вашу команду, и подрядчика. И избавляет от вопроса «а за что мы вообще платим?».
Кажется, это мелочи. Но именно из таких мелочей складывается управляемый проект.
🇷🇺 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
@KPorotckii
ipmdv.com t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Хочешь быстро понять, что происходит на проекте? Не спрашивай руководителя. Как бы невзначай посмотри, как у него хранятся документы.
Последний раз проверял так проект буквально вчера. Если в ответ на простой вопрос —
«где договор с подрядчиком?»
— начинается суета, звонки, перекладывание папок, значит, проект уже не управляется. Он просто движется по инерции. И рано или поздно это аукнется.
Видел своими глазами: часть документов в почте у руководителя, часть в бухгалтерии, часть в папке с названием «Разное» на рабочем столе у прораба, а часть вообще не найти. И это не потому что люди плохие или безответственные. Это потому что процесса нет. Никто не выстроил систему — вот и получили хаос.
Самое убийственное последствие такого хаоса — не паника при проверке из банка или налоговой, хотя и это тоже больно. Самое убийственное — невозможность учиться.
Проект заканчивается. Команда расходится. Документы оседают в коробке где-то в подвале. Через год запускаем следующий проект — и наступаем на те же самые грабли. Потому что никто уже не помнит, что именно пошло не так в прошлый раз. Память не сохранилась. Системы не было.
Правильный документооборот — это не бюрократия. Это скорость доступа к информации. Если любой ключевой документ можно найти за 5 минут — вы выигрываете недели времени и экономите миллионы рублей. Это не преувеличение. Это простая арифметика.
Три вещи, которые стоит сделать прямо сейчас:
Первое — создай единую структуру папок для каждого проекта. Бумажных и электронных.
У меня это выглядит так: 01_Правоустанавливающие, 02_Разрешительная документация
03_Проектная документация, 04_Договоры,
05_Акты,
06_Переписка.
Можно адаптировать под себя, но структура должна быть одинаковой на всех проектах.
Второе — назначь одного человека, который отвечает за архив. Обычно это руководитель проекта. Любой подписанный документ попадает к нему в день подписания и сразу раскладывается по папкам. Не завтра, не на следующей неделе — в день подписания.
Третье — введи правило без исключений: любой платёж подрядчику только при наличии в архиве подписанного договора и акта выполненных работ. Это дисциплинирует всех — и вашу команду, и подрядчика. И избавляет от вопроса «а за что мы вообще платим?».
Кажется, это мелочи. Но именно из таких мелочей складывается управляемый проект.
🇷🇺 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
@KPorotckii
ipmdv.com t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
❤4👍1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥4💯1
Минстрой опубликовал законопроект, который меняет правила игры в КРТ. Тихо, без пресс-конференций. 5 марта — и всё. Обсуждение уже закрыто, 27 марта. Большинство застройщиков его даже не заметили. А зря. Расскажу, что там важного.
Пункт первый. Собственники МКД больше не смогут выйти из КРТ когда захотят. Только до торгов — и всё. После торгов дом остаётся в проекте. Срок принятия решения о КРТ после ОСС вырастет с 30 до 90 дней. Это делает проекты предсказуемыми. Раньше один несогласный дом мог разрушить всю конструкцию.
Пункт второй, самый важный. Упрощённый порядок приведения Генплана и ПЗЗ в соответствие с ППТ теперь работает и для КРТ по инициативе правообладателей. Раньше — только для КРТ по решению власти. Это важное изменение. Теперь это лечится в упрощённом режиме.
Пункт третий. Несмежные муниципальные участки можно включать в границы КРТ — для школ, дорог, сетей. Это снимает вопрос «а как воткнуть школу, если земля не моя и не рядом».
Пункт четвёртый. Владельцы линейных объектов выходят из договора КРТ. Сети, дороги, трубы — их правообладатели больше не должны подписывать договор. Это сокращало переговоры до бесконечности.
Что в итоге? Государство системно убирает барьеры, которые тормозили именно частную инициативу в КРТ. Не муниципальную, не государственную — а бизнесовую. Это хорошая новость для тех, кто заходит в проекты КРТ самостоятельно, без решения сверху.
Если ты работаешь с такими проектами или только думаешь зайти — следи за этим законопроектом. Скоро он будет в Думе.
А если хочешь разобраться, как это работает на практике — 29 апреля у нас конференция по КРТ. Там и разберём всё на живых кейсах.
👉Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Разработчик – Минстрой России. Проект направлен на введение упрощенного порядка приведения генерального плана и правил землепользования и застройки в соответствии проектом планировки территории при комплексном развитии территорий по инициативе правообладателей; а также увеличение максимального срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки после окончания срока проведения общих собраний собственников многоквартирных домов.
Ссылка 👉https://regulation.gov.ru/projects/166109/
Пункт первый. Собственники МКД больше не смогут выйти из КРТ когда захотят. Только до торгов — и всё. После торгов дом остаётся в проекте. Срок принятия решения о КРТ после ОСС вырастет с 30 до 90 дней. Это делает проекты предсказуемыми. Раньше один несогласный дом мог разрушить всю конструкцию.
Пункт второй, самый важный. Упрощённый порядок приведения Генплана и ПЗЗ в соответствие с ППТ теперь работает и для КРТ по инициативе правообладателей. Раньше — только для КРТ по решению власти. Это важное изменение. Теперь это лечится в упрощённом режиме.
Пункт третий. Несмежные муниципальные участки можно включать в границы КРТ — для школ, дорог, сетей. Это снимает вопрос «а как воткнуть школу, если земля не моя и не рядом».
Пункт четвёртый. Владельцы линейных объектов выходят из договора КРТ. Сети, дороги, трубы — их правообладатели больше не должны подписывать договор. Это сокращало переговоры до бесконечности.
Что в итоге? Государство системно убирает барьеры, которые тормозили именно частную инициативу в КРТ. Не муниципальную, не государственную — а бизнесовую. Это хорошая новость для тех, кто заходит в проекты КРТ самостоятельно, без решения сверху.
Если ты работаешь с такими проектами или только думаешь зайти — следи за этим законопроектом. Скоро он будет в Думе.
А если хочешь разобраться, как это работает на практике — 29 апреля у нас конференция по КРТ. Там и разберём всё на живых кейсах.
👉Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Разработчик – Минстрой России. Проект направлен на введение упрощенного порядка приведения генерального плана и правил землепользования и застройки в соответствии проектом планировки территории при комплексном развитии территорий по инициативе правообладателей; а также увеличение максимального срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки после окончания срока проведения общих собраний собственников многоквартирных домов.
Ссылка 👉https://regulation.gov.ru/projects/166109/
❤1👍1🤝1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👍4
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👍5
КРТ - механизм, который позволяет государству, инвесторам и девелоперам комплексно преобразовывать территории: сносить ветхое жильё, строить новые кварталы, создавать инфраструктуру.
В программе:
▪️ 10:20 - 11:30 КРТ как национальный приоритет. Виды КРТ, дорожные карты, 11 финансовых инструментов.▪️ 11:30 - 12:15 Практика применения механизма КРТ при строительстве МЖК в Москве и МО.▪️ 12:15 - 13:00 Девелопмент и инвестиции, стоит ли брать деньги у инвестора.▪️ 13:45 - 14:45 Финансовая модель КРТ и управление рисками застройщиков при реализации проектов.▪️ 16:30 - 17:30 Дорожная карта КРТ, состав документации по планировке территории, как посчитать ТЭП, кейсы.▪️ 17:30 - 18:00 Панельная дискуссия по КРТ▪️ 18:00 - 18:45 Нетворкинг▪️ 18:45 - 19:00 Закрытие. Итоги.▪️ 19:00+ ВИП-ужин в ресторане: спикеры+ ВИП-участники (разбор, консультации)
Билет стандарт - 9900₽ (для резидентов клуба 8000₽)
-участие во всех 4 блоках
-кофе-брейк
-раздаточные материалы
-нетворкинг-сессия
Билет ВИП 29 500₽
-разбор вашего проекта
-все блоки +блиц со спикерами
-живые проекты: что реально работает + нетворкинг
-деловой ужин
Зарегистрироваться на мероприятие
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥4❤3
Христос воскресе! В этот светлый и чистый праздник желаю в Ваш дом добра и благодати. Пусть на душе всегда будет спокойно, над головой — мирное и ясное небо, а рядом — надёжные и верные друзья. Желаю, чтобы Пасха принесла Вам теплоту и радость в сердце. Пусть Господь дарует Вам свою любовь и крепкую веру в душе. С праздником!
❤4👍3
Не ложись спать, пока не сделаешь одно доброе дело. Взял за правило каждый вечер делать ревизию дня. Что сделано, что узнал нового, что полезного принёс людям и миру сегодня. Это не контроль и не самокритика — это просто честный разговор с собой перед сном. Иногда оказывается, что день был богаче, чем казалось. Иногда понимаешь, что завтра можно сделать чуть больше. Попробуй сегодня вечером спросить себя: что хорошего я сделал сегодня?
❤6🔥2