❗️С 1 АПРЕЛЯ СТАРТУЕТ 2 ПОТОК «КРТ для бизнеса»
Первое обучение в России по КРТ, созданное специально для бизнеса — не для чиновников и теоретиков, а для тех, кто работает с землёй и хочет зарабатывать на комплексном развитии территорий.
В 1 потоке уже прошли обучение:
девелоперы и строительные компании из Москвы, Санкт-Петербурга и регионов — те, кто пришёл с вопросами и ушёл с готовой стратегией и пониманием КАК РАБОТАТЬ С КРТ.А не бояться , стараясь выйти из него ...
ЧТО ВХОДИТ В ПРОГРАММУ — 6 БЛОКОВ, 8 ОНЛАЙН ЗАНЯТИЙ:
Юридический блок — виды КРТ, иерархия законодательства, расселение, работа с правообладателями, пошаговая процедура заключения договора КРТ
Финансовый блок — финмодель и налоговая структура КРТ-проекта, инструменты ФРТ / ИБК / ГЧП / Концессия, налоговые вычеты и льготы
Технический блок — состав ДПТ, ППТ, оценка градостроительного потенциала участка тремя способами, связь документации с финансовой моделью
Блок АГК — архитектурно-градостроительная концепция как инструмент девелопера перед комиссией и как продукт для покупателя
Практика КРТ — переговоры с администрацией, принципы работы с госорганами, КРТ в Московской области и регионах, актуальные изменения законодательства
Итоговая аттестация — защита проекта, свидетельство о повышении квалификации государственного образца (Лицензия №Л035-01298-77/01382838)
ЧТО ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ НА РУКИ:
- Записи всех занятий — навсегда, пересматривайте в любое время
- Чек-листы по каждому этапу КРТ
- Актуальные законы и нормативная база в структурированном виде
- Шаблоны документов: договор КРТ, ТЭП, финмодель
- Дорожные карты реализации КРТ-проекта
- Разборы реальных кейсов с практикующими экспертами
- Доступ в IPM LAB на весь период обучения
Спикеры:
— Константин Пороцкий — стратегия КРТ, девелопмент
— Александр Яровой — градостроительная документация, юридический блок
— Элита Смайл — финансовые инструменты, налоговое структурирование
- Евгений Кузьменко - практика КРТ Москва и МО.
⚡️ Осталось 3 места
Старт — 1 апреля. Следующий поток ближе к лету, там всем не до обучения уже, ибо сезон.
👇 Подать заявку через анкету
АНКЕТА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСИ
Старт группы 01.04.26. 9:30 МСК.
Расписание занятий
СР/ПТ 9:30 МСК.
❗️Вы получаете Свидетельство о повышении квалификации
АНО ДПО «ИПМ» (ИНН 9704237073, г. Москва)
Лицензия №Л035-01298-77/01382838
Подробности о программе — в личных сообщениях. Пишите «поток».
Первое обучение в России по КРТ, созданное специально для бизнеса — не для чиновников и теоретиков, а для тех, кто работает с землёй и хочет зарабатывать на комплексном развитии территорий.
В 1 потоке уже прошли обучение:
девелоперы и строительные компании из Москвы, Санкт-Петербурга и регионов — те, кто пришёл с вопросами и ушёл с готовой стратегией и пониманием КАК РАБОТАТЬ С КРТ.
ЧТО ВХОДИТ В ПРОГРАММУ — 6 БЛОКОВ, 8 ОНЛАЙН ЗАНЯТИЙ:
Юридический блок — виды КРТ, иерархия законодательства, расселение, работа с правообладателями, пошаговая процедура заключения договора КРТ
Финансовый блок — финмодель и налоговая структура КРТ-проекта, инструменты ФРТ / ИБК / ГЧП / Концессия, налоговые вычеты и льготы
Технический блок — состав ДПТ, ППТ, оценка градостроительного потенциала участка тремя способами, связь документации с финансовой моделью
Блок АГК — архитектурно-градостроительная концепция как инструмент девелопера перед комиссией и как продукт для покупателя
Практика КРТ — переговоры с администрацией, принципы работы с госорганами, КРТ в Московской области и регионах, актуальные изменения законодательства
Итоговая аттестация — защита проекта, свидетельство о повышении квалификации государственного образца (Лицензия №Л035-01298-77/01382838)
ЧТО ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ НА РУКИ:
- Записи всех занятий — навсегда, пересматривайте в любое время
- Чек-листы по каждому этапу КРТ
- Актуальные законы и нормативная база в структурированном виде
- Шаблоны документов: договор КРТ, ТЭП, финмодель
- Дорожные карты реализации КРТ-проекта
- Разборы реальных кейсов с практикующими экспертами
- Доступ в IPM LAB на весь период обучения
Спикеры:
— Константин Пороцкий — стратегия КРТ, девелопмент
— Александр Яровой — градостроительная документация, юридический блок
— Элита Смайл — финансовые инструменты, налоговое структурирование
- Евгений Кузьменко - практика КРТ Москва и МО.
⚡️ Осталось 3 места
Старт — 1 апреля. Следующий поток ближе к лету, там всем не до обучения уже, ибо сезон.
👇 Подать заявку через анкету
АНКЕТА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСИ
Старт группы 01.04.26. 9:30 МСК.
Расписание занятий
СР/ПТ 9:30 МСК.
❗️Вы получаете Свидетельство о повышении квалификации
АНО ДПО «ИПМ» (ИНН 9704237073, г. Москва)
Лицензия №Л035-01298-77/01382838
Подробности о программе — в личных сообщениях. Пишите «поток».
❤4🤝2
КРТ: ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ – КАК СЧИТАТЬ ЭКОНОМИКУ ПРОЕКТА
С таким запросом за последнюю неделю пришло два клиента земля которых попала под КРТ. Решил написать про этот пост, думаю сейчас многим будет актуально.
Итак, финансовая модель проекта КРТ принципиально отличается от обычного девелопмента.
Что добавляется в структуру затрат при КРТ:
1. Затраты на разработку ППТ и ПМТ (от 3 до 15 млн руб. в зависимости от площади)
2. Плата за изменение ВРИ (рассчитывается по УПКС — удельным показателям стоимости капитального строительства)
3. Обязательства по строительству социальной инфраструктуры (по ДКРТ)
4. Затраты на выкуп или переселение правообладателей (если есть)
УПКС — ключевой показатель для КРТ в Московской области. Распоряжение МИО МО 15ВР-2453 от 28.11.2022 утвердило удельные показатели для разных видов использования. Это база для расчёта платы за изменение ВРИ.
Типичная структура финансирования КРТ-проекта. Собственный капитал 20–30% от бюджета. Проектное финансирование (банк): до 80%, Средства дольщиков через эскроу(по мере продаж).
Ключевой принцип: при КРТ часто появляется возможность строить больше (выше пятно застройки, выше этажность), что увеличивает выручку. Но одновременно растут затраты на инфраструктуру. Финмодель должна честно отражать оба эффекта.
Точка безубыточности в КРТ-проектах, как правило, наступает при продаже 40–50% объёма — это важно для кредитного ковенанта с банком.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Скачайте действующие УПКС для вашего региона (Московская область — Распоряжение 15ВР-2453). Рассчитайте ориентировочную плату за изменение ВРИ для вашего участка.
2. Добавьте в финмодель три дополнительные строки: ППТ/ПМТ, плата за ВРИ, соцобязательства по ДКРТ. Посмотрите, как это меняет маржу.
3. Проверьте: при каком % продаж проект выходит в ноль? Если это выше 55% — банк может отказать в ПФ. Нужно пересматривать концепцию или структуру затрат.
P.S. В одном посте все нюансы не расскажешь, но все же думаю что получается давать вам пользу даже в таком формате мини постов.
Если вы хотите знать про работу с КРТ больше, или ваша земля уже попала под эту программу, то напоминаю, что 1 апреля стартует второй поток обучения программы «КРТ для бизнеса». Осталось два места, присоединяйтесь 🤝 пиши слово «поток» и я пришлю подробную информацию по курсу в личные сообщения
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
С таким запросом за последнюю неделю пришло два клиента земля которых попала под КРТ. Решил написать про этот пост, думаю сейчас многим будет актуально.
Итак, финансовая модель проекта КРТ принципиально отличается от обычного девелопмента.
Что добавляется в структуру затрат при КРТ:
1. Затраты на разработку ППТ и ПМТ (от 3 до 15 млн руб. в зависимости от площади)
2. Плата за изменение ВРИ (рассчитывается по УПКС — удельным показателям стоимости капитального строительства)
3. Обязательства по строительству социальной инфраструктуры (по ДКРТ)
4. Затраты на выкуп или переселение правообладателей (если есть)
УПКС — ключевой показатель для КРТ в Московской области. Распоряжение МИО МО 15ВР-2453 от 28.11.2022 утвердило удельные показатели для разных видов использования. Это база для расчёта платы за изменение ВРИ.
Типичная структура финансирования КРТ-проекта. Собственный капитал 20–30% от бюджета. Проектное финансирование (банк): до 80%, Средства дольщиков через эскроу(по мере продаж).
Ключевой принцип: при КРТ часто появляется возможность строить больше (выше пятно застройки, выше этажность), что увеличивает выручку. Но одновременно растут затраты на инфраструктуру. Финмодель должна честно отражать оба эффекта.
Точка безубыточности в КРТ-проектах, как правило, наступает при продаже 40–50% объёма — это важно для кредитного ковенанта с банком.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Скачайте действующие УПКС для вашего региона (Московская область — Распоряжение 15ВР-2453). Рассчитайте ориентировочную плату за изменение ВРИ для вашего участка.
2. Добавьте в финмодель три дополнительные строки: ППТ/ПМТ, плата за ВРИ, соцобязательства по ДКРТ. Посмотрите, как это меняет маржу.
3. Проверьте: при каком % продаж проект выходит в ноль? Если это выше 55% — банк может отказать в ПФ. Нужно пересматривать концепцию или структуру затрат.
P.S. В одном посте все нюансы не расскажешь, но все же думаю что получается давать вам пользу даже в таком формате мини постов.
Если вы хотите знать про работу с КРТ больше, или ваша земля уже попала под эту программу, то напоминаю, что 1 апреля стартует второй поток обучения программы «КРТ для бизнеса». Осталось два места, присоединяйтесь 🤝 пиши слово «поток» и я пришлю подробную информацию по курсу в личные сообщения
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Telegram
ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Канал Константина Пороцкого. Пишу про девелопмент. Сопровождаю КРТ «Под ключ». Основатель Института проектного менеджмента IPM.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
👍5❤1🔥1
Самая большая победа — это победа над собой. Я прошёл через полное обнуление. По всем фронтам. Развод. Переезд. Потеря всего имущества. Должности. Статусы — которые строил годами. Бизнес. Деньги. Репутация. Банкротство на миллиард. Временами было очень страшно. По-настоящему страшно — от того, что не знаешь, что будет дальше. Ни завтра. Ни через месяц. Никак. И я просил лишь одного — веры и силы. Просто продолжать идти. В тот момент, когда ты на дне — ты наконец-то один на один с собой. Без масок. Без брони. Без статусов. Без "я справлюсь сам". И именно тогда Господь послал мне человека. Через неё я впервые понял, что такое настоящая любовь. Не та, которую заслуживаешь победами. А та, которая просто есть. Я узнал, что такое бескорыстная дружба. Что такое вера — не как слово, а как живое присутствие в твоей жизни. Я понял силу принятия. И — самое главное — я наконец встретился с собой. С настоящим. За всю жизнь можно так и не встретить такого человека. Того, через которого ты встречаешь себя. Мне повезло. Однажды она спросила меня: — А что если цена этой встречи — тот миллиард, на котором ты в банкротстве? Я взял паузу. Два дня. А потом ответил: — Я готов заплатить эту цену. За то, чтобы быть рядом с тобой до конца жизни. Если тебе кажется, что ты потерял всё — возможно, ты просто расчищаешь место для главного!
1❤14🔥12👍3🕊2💯1🤝1
В 2018 году я сидел на занятии MBA и смотрел, как преподаватель рисует на доске четыре квадранта. SWOT. Сильные стороны. Слабые. Возможности. Угрозы. Казалось — ну что тут серьёзного? Упражнение для галочки. Прошли годы. Я входил в тяжёлые проекты. Видел, как люди теряли деньги (да и сам их терял) — не от плохой строительной бригады, не от упавшего рынка, а от того, что не задали себе честные вопросы в самом начале. Не прописали риски. Не признались себе в слабостях. Зашли с оптимизмом — и получили пробоину в борту.
И я вспоминал ту доску с четырьмя квадратами.Теперь я знаю точно: SWOT в девелопменте — это не отчёт для инвестора. Это разговор с собой по-честному. S (Сильные стороны) Что у тебя есть прямо сейчас — хорошая локация, земля в собственности, понимание аудитории. W(Слабые стороны) Что тебя ограничивает — нет опыта, сложный ВРИ, нет команды. O(Возможности) Что рынок даёт — дефицит предложения, растущий спрос, программы КРТ. T (Угрозы) Что может убить проект — рост ставок, сильный конкурент, изменение правил землепользования. Заполнишь четыре квадранта честно — получишь карту реальности. Не той, которую хочется видеть. А той, которая есть.
Главное правило, которое я усвоил уже на практике: слабости и угрозы прописывай жёстче, чем кажется нужным. Работай не один, а в команде (чем больше мнений, тем крепче анализ). По каждой — конкретный план: что ты сделаешь, чтобы это не убило проект. С дедлайном. И покажи SWOT человеку, который тебе не льстит.
Та инвестиция в обучение в 2018-м оказалась одной из лучших в жизни. Не потому что диплом. А потому что инструменты, которые ты получаешь — работают годами. SWOT — один из них. Таких инструментов у меня в арсенале десятки. Вкладываться в своё мышление — это не расходы. Это актив с самой высокой доходностью, который у вас никто не может забрать (поверьте, я понимаю, о чем говорю). Никакой участок, никакая сделка не даст то, что даёт правильно выстроенная голова.
В нем есть еще один секрет, котрый знают не многие. Наговорю позже.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
И я вспоминал ту доску с четырьмя квадратами.Теперь я знаю точно: SWOT в девелопменте — это не отчёт для инвестора. Это разговор с собой по-честному. S (Сильные стороны) Что у тебя есть прямо сейчас — хорошая локация, земля в собственности, понимание аудитории. W(Слабые стороны) Что тебя ограничивает — нет опыта, сложный ВРИ, нет команды. O(Возможности) Что рынок даёт — дефицит предложения, растущий спрос, программы КРТ. T (Угрозы) Что может убить проект — рост ставок, сильный конкурент, изменение правил землепользования. Заполнишь четыре квадранта честно — получишь карту реальности. Не той, которую хочется видеть. А той, которая есть.
Главное правило, которое я усвоил уже на практике: слабости и угрозы прописывай жёстче, чем кажется нужным. Работай не один, а в команде (чем больше мнений, тем крепче анализ). По каждой — конкретный план: что ты сделаешь, чтобы это не убило проект. С дедлайном. И покажи SWOT человеку, который тебе не льстит.
Та инвестиция в обучение в 2018-м оказалась одной из лучших в жизни. Не потому что диплом. А потому что инструменты, которые ты получаешь — работают годами. SWOT — один из них. Таких инструментов у меня в арсенале десятки. Вкладываться в своё мышление — это не расходы. Это актив с самой высокой доходностью, который у вас никто не может забрать (поверьте, я понимаю, о чем говорю). Никакой участок, никакая сделка не даст то, что даёт правильно выстроенная голова.
В нем есть еще один секрет, котрый знают не многие. Наговорю позже.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
👍6❤4
С декабря мы начали проводить мастермайнды. Честно говоря, я не ожидал такого результата. Небольшой круг людей. Живой разговор. Без галочек и программы ради программы. Просто умные, взрослые люди, у каждого из которых есть проект, вопрос или задача. И что происходит? За один вечер люди находят партнёров под проекты, которые искали годами. Решают вопросы, которые в одиночку казались тупиком. Находят друзей — настоящих, не из списка контактов. Я не знаю другого формата, который давал бы такой результат за такое время. Ни конференция, ни нетворкинг-ужин, ни онлайн-созвон. Ничего близкого.
10 апреля я собираю следующий круг «Точка Сборки» Апрельский МАСТЕРМАЙНД
Москва. Живая встреча. С 14:00 до 20:00 МСК. Только 15 человек.
Это не лекция и не тренинг. Это встреча людей, которые делают реальные проекты или хотят их запустить. Девелопмент, земля, инвестиции, КРТ.
Если хочешь встретиться лично — со мной и с людьми, которые мыслят так же — напиши в личку или оставь заявку.
Мест мало. Случайных людей не будет.
🗓 Дата: 10 апреля 2026 г.
⏰ Время: 14:00-20:00 МСК
📍 Адрес: Москва, отель Ibis Dinamo
Формат: Мастермайнд (живой диалог, мозговой штурм, работа в кругу профессионалов).
❗️ЗАПИСАТЬСЯ К НАМ ТУТ ✅
Ведущий: Константин Пороцкий - Эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, КРТ. Основатель Института проектного менеджмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.
10 апреля я собираю следующий круг «Точка Сборки» Апрельский МАСТЕРМАЙНД
Москва. Живая встреча. С 14:00 до 20:00 МСК. Только 15 человек.
Это не лекция и не тренинг. Это встреча людей, которые делают реальные проекты или хотят их запустить. Девелопмент, земля, инвестиции, КРТ.
Если хочешь встретиться лично — со мной и с людьми, которые мыслят так же — напиши в личку или оставь заявку.
Мест мало. Случайных людей не будет.
🗓 Дата: 10 апреля 2026 г.
⏰ Время: 14:00-20:00 МСК
📍 Адрес: Москва, отель Ibis Dinamo
Формат: Мастермайнд (живой диалог, мозговой штурм, работа в кругу профессионалов).
❗️ЗАПИСАТЬСЯ К НАМ ТУТ ✅
Ведущий: Константин Пороцкий - Эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, КРТ. Основатель Института проектного менеджмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.
❤5👍4
ОШИБКА ДЕВЕЛОПЕРА №19 | Тендерная политика
Тут недавно разбирали со строителем финансовую модель небольшого проекта на 8 Га. проекта. Коттеджный посёлок. Хороший участок, нормальная экономика, застройщик с опытом. Дошли до тендера на инженерные сети. Разослали подрядчикам запрос:
Как думаете, что отправили? Пришли ответы. Один — 42 миллиона. Второй — 61 миллион. Разрыв почти 50%.
Застройщик звонит мне:
Я говорю: а ты построчно смотрел? Оказалось — нет. Смотрели на итоговую цифру. Кто дешевле — тот и молодец. Мы сели и разобрали обе сметы построчно. И вот что нашли: Первый подрядчик — тот, что за 42 — вообще не включил в смету ливневую канализацию. Просто не включил. То ли забыл, то ли решил зайти дешевле, а потом доделать через допсоглашение. Второй всё учёл, но заложил трубы с запасом по диаметру — дороже материал, но меньше рисков по гидравлике. Реальная разница между ними оказаласьоколо 8 миллионов. Не 19.
Если бы выбрали первого по итоговой цифре — получили бы допник на ливневую уже в процессе стройки. В самый неудобный момент. По самой невыгодной цене.
Как должно быть? Сначала считаешь сам. Укрупнённо — по нормативам, по аналогам, неважно как. Главное — ты знаешь свою вилку. Это точка опоры, без которой разговора с подрядчиком нет вообще. Потом рассылаешь не «посчитайте мне», а единую форму. Excel с фиксированными строками, объёмами, позициями. Хочешь участвовать — заполняй. Не хочешь — удачи.
И сравниваешь построчно. Метр трубы, колодец, врезка, земляные работы — отдельно. Тогда видно всё: кто считал честно, кто что забыл, кто решил зайти дёшево и добрать потом.
Тендер — это не про «кто дешевле». Это про то, кто считал честно и кто считал всё.
Я видел десятки таких тендеров. В каждом втором — эта история. Выбирают по итоговой цифре — и потом удивляются бюджету. Поэтому и пишу эту серию.
Хочешь чек-лист по тендерной документации — напиши слово ОШИБКА. Пришлю.
📌 ipmdv.com 🇷🇺 t.me/expert_developer
Тут недавно разбирали со строителем финансовую модель небольшого проекта на 8 Га. проекта. Коттеджный посёлок. Хороший участок, нормальная экономика, застройщик с опытом. Дошли до тендера на инженерные сети. Разослали подрядчикам запрос:
«Посчитайте, пожалуйста»
Как думаете, что отправили? Пришли ответы. Один — 42 миллиона. Второй — 61 миллион. Разрыв почти 50%.
Застройщик звонит мне:
«Константин, кто-то из них явно врет по цене. Как выбирать?»
Я говорю: а ты построчно смотрел? Оказалось — нет. Смотрели на итоговую цифру. Кто дешевле — тот и молодец. Мы сели и разобрали обе сметы построчно. И вот что нашли: Первый подрядчик — тот, что за 42 — вообще не включил в смету ливневую канализацию. Просто не включил. То ли забыл, то ли решил зайти дешевле, а потом доделать через допсоглашение. Второй всё учёл, но заложил трубы с запасом по диаметру — дороже материал, но меньше рисков по гидравлике. Реальная разница между ними оказалась
Если бы выбрали первого по итоговой цифре — получили бы допник на ливневую уже в процессе стройки. В самый неудобный момент. По самой невыгодной цене.
Как должно быть? Сначала считаешь сам. Укрупнённо — по нормативам, по аналогам, неважно как. Главное — ты знаешь свою вилку. Это точка опоры, без которой разговора с подрядчиком нет вообще. Потом рассылаешь не «посчитайте мне», а единую форму. Excel с фиксированными строками, объёмами, позициями. Хочешь участвовать — заполняй. Не хочешь — удачи.
И сравниваешь построчно. Метр трубы, колодец, врезка, земляные работы — отдельно. Тогда видно всё: кто считал честно, кто что забыл, кто решил зайти дёшево и добрать потом.
Тендер — это не про «кто дешевле». Это про то, кто считал честно и кто считал всё.
Я видел десятки таких тендеров. В каждом втором — эта история. Выбирают по итоговой цифре — и потом удивляются бюджету. Поэтому и пишу эту серию.
Хочешь чек-лист по тендерной документации — напиши слово ОШИБКА. Пришлю.
📌 ipmdv.com 🇷🇺 t.me/expert_developer
❤4👍2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Ставьте + кто хочет к нам присоединиться. Будет интересно.
👍4🔥1
Как_построить_и_получить_деньги_Разговор_Девелопера_и_адвоката_02.webm
776.1 MB
Разговор девелопера и адвоката. Как построить и получить деньги. Три важных момента разобрали на встрече с адвокатом Оксаной Гринькевич. Построение системы документооборота, которая позволяет компании своевременно подтверждать объемы и получать деньги от заказчика, добавили несколько лайфхаков: что нужно включить в договор, для того чтобы себя обезопасить. Как нужно работать с клиентом, чтобы он выплатил все деньги. Что такое акт простоя и как его подтвердить, что такое приостановка работ и для чего она нужна. Все это и многое другое смотрите в видео-подкасте.
🔥6
Покупают не дом. Покупают соседей
Смотрел вчера фильм про загородный посёлок. Там была одна фраза, которая меня зацепила. Простая. Но точная. Люди выбирают участок, смотрят метраж, считают стоимость квадрата. А потом въезжают — и понимают, что купили кое-что другое.
Они купили окружение. Потому что твои соседи — это не фон. Это твоя жизнь на ближайшие 20 лет. Утренний шум. Чужие машины у ворот. То, как выглядит соседний участок. То, с кем твои дети играют во дворе. То, о чём говорят на общем собрании. Всё это — часть твоего дома. Которую ты не видишь на планировке.
Когда мы проектируем МЖК, я всегда думаю об этом.
Потому что девелопер продаёт не квадратные метры. Он продаёт среду.
Правильный МЖК — это не просто дома на участках. Это отбор. Это концепция. Это люди, которые выбрали одно и то же.Примерно одинаковый уровень. Схожие ценности. Одно понимание того, каким должно быть место, где живёшь. Если девелопер думает только о продажах — он продаст кому попало. Быстро. Дорого. А потом посёлок начнёт деградировать. Потому что среду никто не охранял. Таких примеров сотни в России...
Лучшие посёлки — те, где думали о соседстве с первого дня.
Кому продавать. Кому — нет. Какой образ жизни формировать. Это звучит как маркетинг. Но на самом деле — это продуктология.
Продукт класса выше среднего стоит не потому что отделка дороже. А потому что рядом живут те, кто за это платит.
Соседство — это и есть премиум.
Думайте об этом, когда проектируете следующий проект. Не спрашивайте: «Как нам побыстрее распродать?». Спрашивайте: «Кто наш покупатель? Кого мы хотим видеть рядом с ним?». Ответ на второй вопрос и создаёт настоящую стоимость.
Подписывайтесь — здесь про девелопмент без воды 🤝
t.me/expert_developer
Завтра подготовлю для вас пост как раз про продуктовую линейку МЖК: как создать предложение для разных покупателей и увеличить выручку
Смотрел вчера фильм про загородный посёлок. Там была одна фраза, которая меня зацепила. Простая. Но точная. Люди выбирают участок, смотрят метраж, считают стоимость квадрата. А потом въезжают — и понимают, что купили кое-что другое.
Они купили окружение. Потому что твои соседи — это не фон. Это твоя жизнь на ближайшие 20 лет. Утренний шум. Чужие машины у ворот. То, как выглядит соседний участок. То, с кем твои дети играют во дворе. То, о чём говорят на общем собрании. Всё это — часть твоего дома. Которую ты не видишь на планировке.
Когда мы проектируем МЖК, я всегда думаю об этом.
Потому что девелопер продаёт не квадратные метры. Он продаёт среду.
Правильный МЖК — это не просто дома на участках. Это отбор. Это концепция. Это люди, которые выбрали одно и то же.Примерно одинаковый уровень. Схожие ценности. Одно понимание того, каким должно быть место, где живёшь. Если девелопер думает только о продажах — он продаст кому попало. Быстро. Дорого. А потом посёлок начнёт деградировать. Потому что среду никто не охранял. Таких примеров сотни в России...
Лучшие посёлки — те, где думали о соседстве с первого дня.
Кому продавать. Кому — нет. Какой образ жизни формировать. Это звучит как маркетинг. Но на самом деле — это продуктология.
Продукт класса выше среднего стоит не потому что отделка дороже. А потому что рядом живут те, кто за это платит.
Соседство — это и есть премиум.
Думайте об этом, когда проектируете следующий проект. Не спрашивайте: «Как нам побыстрее распродать?». Спрашивайте: «Кто наш покупатель? Кого мы хотим видеть рядом с ним?». Ответ на второй вопрос и создаёт настоящую стоимость.
Подписывайтесь — здесь про девелопмент без воды 🤝
t.me/expert_developer
Завтра подготовлю для вас пост как раз про продуктовую линейку МЖК: как создать предложение для разных покупателей и увеличить выручку
Telegram
ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Канал Константина Пороцкого. Пишу про девелопмент. Сопровождаю КРТ «Под ключ». Основатель Института проектного менеджмента IPM.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
❤3💯2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Вы сделали работу. Закрыли этап. Подписали акты.
А денег — нет.
Представьте: подрядчик выполнил всё по договору. Сроки соблюдены, документы оформлены. И вдруг — тишина. Застройщик тянет с оплатой, кормит «завтраками», а у вас уже завтра зарплата рабочим.
Что делать? И главное — как не попасть в кассовый разрыв, пока ждёшь?
На эфире разобрали:
❗️Почему застройщики задерживают оплату — и как это предотвратить ещё на этапе договора
❗️Какие документы и действия реально ускоряют получение денег
❗️Что делать, если акты подписаны, а деньги не идут — пошаговый алгоритм
❗️Как выстроить финансовую подушку и не зависеть от одного платежа
❗️Живые кейсы: как другие выходили из этой ситуации без потерь и судов
Таймкоды:
0:00 — Вступление: реальная история подрядчика, который построил бассейн и остался без денег
2:04 — Как выполнить работу на миллионы и не получить ничего — и ещё вернуть аванс
4:07 — Причина 1: заказчик изначально не собирался платить — и системно этим пользуется
6:10 — Ведомости объёмов работ — это не акт. Что суд считает доказательством выполнения
8:13 — Что такое «подтверждение отправки» и почему это важнее подписанного акта
10:16 — История: «Завтра в 9 заберёшь подписанные» — и два года судов
12:19 — Апелляция, незаконно назначенная экспертиза и заявление о банкротстве
14:22 — Как выстроить защиту: почему договор — это первое, с чего надо начинать
16:25 — Потребительский экстремизм в ЖСК: три цены договора через суд — это реально
18:28 — Доп. работы без доп. соглашения: заказчик не обязан принимать и платить
20:31 — Что делать, если заказчик не подписывает доп. соглашение 10 дней — остановка работ
22:34 — Какие основания для приостановки обязательно прописывать в договоре
24:37 — Способы коммуникации в договоре: конкретный e-mail и номер телефона
26:40 — Почему электронная почта надёжнее мессенджеров: удалить с задним числом невозможно
28:43 — Ограничение доступа на объект — фиксируем сразу и приостанавливаем срок
30:46 — Передача строительной площадки: почему без этого акта вы уязвимы в суде
32:49 — Акт простоя: как прописать стоимость и основания в договоре
34:52 — Откуда берётся судебный конфликт на миллионы — со сломанной ручки двери
36:55 — Итоговый чек-лист: три шага грамотной деловой переписки на стройке
38:58 — Право подрядчика на отказ от договора: почему по умолчанию его нет
41:01 — Потребительские активисты и «просудные» соседи — что делать в проблемном посёлке
43:04 — Полный пакет документов снижает шансы потребителя в суде до минимума
45:07 — Реальный кейс: качественная работа + грамотные документы = победа в споре
47:10 — Лайфхак: укажите экспертную организацию в договоре на случай конфликта
49:13 — Абонентское юридическое сопровождение строительных компаний: что входит и сколько стоит
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4👍4
Продуктовая линейка МЖК: как создать предложение для разных покупателей и увеличить выручку. Один тип жилья в проекте — это один сегмент покупателей. И если этот сегмент просел — ты просел вместе с ним. Продуктовая линейка — это не про «разнообразие». Это про управление средним чеком и снижение риска через несколько входных точек.
В малоэтажке я всегда выстраиваю три уровня.
Первый — «якорные» лоты. Небольшие таунхаусы или дома с минимальным участком по входной цене. Их задача — создать темп продаж на старте. Привлечь тех, кто «на заборе». Без них старт затягивается, а это дорого.
Второй — основной продукт. Дома средней площади с нормальным участком. 60–70% всех лотов. Это ваша главная выручка — не самые дорогие, но их больше всего.
Третий — премиальные лоты. Лучшие виды, угловые участки, увеличенная площадь. Их меньше, но маржа на них выше. Дефицит = ценность. Это не случайность, это конструкция.
Разнообразие типологий решает ещё одну задачу — оно снижает риск. Если ипотечный покупатель зажат бюджетом — у вас есть вариант для него. Если один сегмент просел — другой держит темп.
Но вот что важно — и я на этом настаиваю: линейка должна быть логичной с точки зрения концепции. Если ваш проект «для семей с детьми» — студий в линейке быть не должно. Вообще. Концепция и продукт должны говорить одно и то же. Иначе покупатель чувствует противоречие — и уходит. Каждый тип лота мы просчитываем отдельно: себестоимость, цена продажи, маржа. Это не бюрократия — это единственный способ найти оптимальное соотношение типологий для максимальной рентабельности всего проекта.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Выделите 2–3 ценовых сегмента покупателей в вашей локации. Для каждого — комфортный бюджет, нужная площадь дома, размер участка. Это основа линейки.
2. Рассчитайте для каждого типа лота: себестоимость строительства, рыночная цена, маржа. Тип с максимальной маржой — делайте его дефицитным. Тип с минимальной маржой — это «трафик», ваш входной билет.
3. Проверьте линейку на логику: все типы должны соответствовать концепции и целевой аудитории. Если что-то выбивается — либо меняйте концепцию, либо убирайте тип. Полумеры не работают.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
В малоэтажке я всегда выстраиваю три уровня.
Первый — «якорные» лоты. Небольшие таунхаусы или дома с минимальным участком по входной цене. Их задача — создать темп продаж на старте. Привлечь тех, кто «на заборе». Без них старт затягивается, а это дорого.
Второй — основной продукт. Дома средней площади с нормальным участком. 60–70% всех лотов. Это ваша главная выручка — не самые дорогие, но их больше всего.
Третий — премиальные лоты. Лучшие виды, угловые участки, увеличенная площадь. Их меньше, но маржа на них выше. Дефицит = ценность. Это не случайность, это конструкция.
Разнообразие типологий решает ещё одну задачу — оно снижает риск. Если ипотечный покупатель зажат бюджетом — у вас есть вариант для него. Если один сегмент просел — другой держит темп.
Но вот что важно — и я на этом настаиваю: линейка должна быть логичной с точки зрения концепции. Если ваш проект «для семей с детьми» — студий в линейке быть не должно. Вообще. Концепция и продукт должны говорить одно и то же. Иначе покупатель чувствует противоречие — и уходит. Каждый тип лота мы просчитываем отдельно: себестоимость, цена продажи, маржа. Это не бюрократия — это единственный способ найти оптимальное соотношение типологий для максимальной рентабельности всего проекта.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Выделите 2–3 ценовых сегмента покупателей в вашей локации. Для каждого — комфортный бюджет, нужная площадь дома, размер участка. Это основа линейки.
2. Рассчитайте для каждого типа лота: себестоимость строительства, рыночная цена, маржа. Тип с максимальной маржой — делайте его дефицитным. Тип с минимальной маржой — это «трафик», ваш входной билет.
3. Проверьте линейку на логику: все типы должны соответствовать концепции и целевой аудитории. Если что-то выбивается — либо меняйте концепцию, либо убирайте тип. Полумеры не работают.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
❤3👍3🔥1
Улучшая мир, ты улучшаешь собственную жизнь. У меня есть своё собственное утро. Встаю рано, делаю зарядку — ничего сложного, просто чтобы почувствовать тело. И выхожу на прогулку. Возьму капучино на кокосовом молоке — это уже святое. Когда иду пешком, шаг за шагом, вдох-выдох, холодный воздух входит и приятно остужает, горячий выдыхаю… мысли успокаиваются.
Именно в это время первые лучи солнца только начинают пробиваться. Всё вокруг ещё тихое, мягкое. Я просто иду и смотрю.
Для меня это медитация, живая. Я специально выделяю это время, чтобы побыть здесь и сейчас. Настроиться на день. Без телефона, без задач, без планов на день. Просто я и то, что вокруг. В моменте.
Смотрю как просыпается природа. Как всё движется, меняется, перетекает из одного в другое. Это какая-то простая и одновременно сложная штука — видеть, как мир устроен и как он прекрасен в этой своей простоте.
Такое утро дает мне то, что не даёт ничто другое. Это время только моё. И я давно заметил — день, который начинается так, идёт совсем по-другому.
А у вас есть свой утренний ритуал? Или сразу в телефон и в дела?
Именно в это время первые лучи солнца только начинают пробиваться. Всё вокруг ещё тихое, мягкое. Я просто иду и смотрю.
Для меня это медитация, живая. Я специально выделяю это время, чтобы побыть здесь и сейчас. Настроиться на день. Без телефона, без задач, без планов на день. Просто я и то, что вокруг. В моменте.
Смотрю как просыпается природа. Как всё движется, меняется, перетекает из одного в другое. Это какая-то простая и одновременно сложная штука — видеть, как мир устроен и как он прекрасен в этой своей простоте.
Такое утро дает мне то, что не даёт ничто другое. Это время только моё. И я давно заметил — день, который начинается так, идёт совсем по-другому.
А у вас есть свой утренний ритуал? Или сразу в телефон и в дела?
❤5🕊3👍1
ДАЙДЖЕСТ НЕДЕЛИ | 30 марта — 4 апреля 2026
В 2018 году я сидел на MBA... — пост про SWOT-анализ и честные вопросы в начале проекта. Люди теряют деньги не от плохой бригады и не от упавшего рынка — а от того, что не задали себе честные вопросы на старте.
👉 https://t.me/expert_developer/2016
Самая большая победа — это победа над собой. Личный пост о полном обнулении: развод, потеря бизнеса, банкротство на миллиард. И о том, что именно на дне человек встречается с собой настоящим. Один из самых искренних постов недели.
👉 https://t.me/expert_developer/2015
КРТ: финансовая модель — как считать экономику проекта. Что добавляется в структуру затрат при КРТ: ППТ, плата за ВРИ по УПКС, соцобязательства. Точка безубыточности — 40–50% продаж. Если выше 55% — банк откажет в проектном финансировании.
👉 https://t.me/expert_developer/2014
Старт 2-го потока «КРТ для бизнеса» с 1 апреля. 6 блоков, 8 онлайн-занятий: юридический, финансовый, технический, АГК, практика и итоговая аттестация. Свидетельство государственного образца.
👉 https://t.me/expert_developer/2010
КРТ без регламентов — Госдума приняла поправки в статью 67 ГрК. Теперь не нужно сначала менять ПЗЗ, чтобы запустить проект. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.
👉 https://t.me/expert_developer/2008
Ошибка девелопера #9 — лоскутный учёт. Строители в Excel, продавцы в CRM, бухгалтерия в 1С раз в квартал. Подрядчик говорит «мы сделали больше, платите» — а доказательств нет.
👉 https://t.me/expert_developer/2002
КРТ для бизнеса — итоги первого потока. Девелоперы из трёх регионов ушли с дорожными картами. В следующем потоке — усиление: юрист-практик Евгений Кузьменко.
👉 https://t.me/expert_developer/1985
КРТ по инициативе правообладателей — полный алгоритм. 5 шагов: земельный пул → заявление → согласование → ДКРТ → ППТ. И три ошибки, которые убивают проект до его начала.
👉 https://t.me/expert_developer/1991
Книга на выходные — «Монах, который продал свой Феррари». История, которая питает душу и учит подлинной эффективности. Рекомендация для перезарядки.
👉 https://t.me/expert_developer/1997
Про веру и 3,7 миллиарда. Первый в России горизонтальный МЖК с проектным финансированием. Банки не верили. 11 месяцев. Вера без действий — мечта. Действия без веры — суета. Вместе — результат.
👉 https://t.me/expert_developer/1998
Паспорт проекта — документ, который решает всё. 4–6 страниц строгой структуры. Инвестор задаёт три вопроса: маржа, срок, риск. Если ответа нет — он уходит.
👉 https://t.me/expert_developer/1999
В 2018 году я сидел на MBA... — пост про SWOT-анализ и честные вопросы в начале проекта. Люди теряют деньги не от плохой бригады и не от упавшего рынка — а от того, что не задали себе честные вопросы на старте.
👉 https://t.me/expert_developer/2016
Самая большая победа — это победа над собой. Личный пост о полном обнулении: развод, потеря бизнеса, банкротство на миллиард. И о том, что именно на дне человек встречается с собой настоящим. Один из самых искренних постов недели.
👉 https://t.me/expert_developer/2015
КРТ: финансовая модель — как считать экономику проекта. Что добавляется в структуру затрат при КРТ: ППТ, плата за ВРИ по УПКС, соцобязательства. Точка безубыточности — 40–50% продаж. Если выше 55% — банк откажет в проектном финансировании.
👉 https://t.me/expert_developer/2014
Старт 2-го потока «КРТ для бизнеса» с 1 апреля. 6 блоков, 8 онлайн-занятий: юридический, финансовый, технический, АГК, практика и итоговая аттестация. Свидетельство государственного образца.
👉 https://t.me/expert_developer/2010
КРТ без регламентов — Госдума приняла поправки в статью 67 ГрК. Теперь не нужно сначала менять ПЗЗ, чтобы запустить проект. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.
👉 https://t.me/expert_developer/2008
Ошибка девелопера #9 — лоскутный учёт. Строители в Excel, продавцы в CRM, бухгалтерия в 1С раз в квартал. Подрядчик говорит «мы сделали больше, платите» — а доказательств нет.
👉 https://t.me/expert_developer/2002
КРТ для бизнеса — итоги первого потока. Девелоперы из трёх регионов ушли с дорожными картами. В следующем потоке — усиление: юрист-практик Евгений Кузьменко.
👉 https://t.me/expert_developer/1985
КРТ по инициативе правообладателей — полный алгоритм. 5 шагов: земельный пул → заявление → согласование → ДКРТ → ППТ. И три ошибки, которые убивают проект до его начала.
👉 https://t.me/expert_developer/1991
Книга на выходные — «Монах, который продал свой Феррари». История, которая питает душу и учит подлинной эффективности. Рекомендация для перезарядки.
👉 https://t.me/expert_developer/1997
Про веру и 3,7 миллиарда. Первый в России горизонтальный МЖК с проектным финансированием. Банки не верили. 11 месяцев. Вера без действий — мечта. Действия без веры — суета. Вместе — результат.
👉 https://t.me/expert_developer/1998
Паспорт проекта — документ, который решает всё. 4–6 страниц строгой структуры. Инвестор задаёт три вопроса: маржа, срок, риск. Если ответа нет — он уходит.
👉 https://t.me/expert_developer/1999
Telegram
ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
В 2018 году я сидел на занятии MBA и смотрел, как преподаватель рисует на доске четыре квадранта. SWOT. Сильные стороны. Слабые. Возможности. Угрозы. Казалось — ну что тут серьёзного? Упражнение для галочки. Прошли годы. Я входил в тяжёлые проекты. Видел…
❤1👍1
Земля — теперь не просто актив. Это политический вопрос.
Коммерсантъ опубликовал материал с коллегии Россельхознадзора, и там есть цифры, которые надо понимать каждому, кто работает с землёй.
Итак, факты. С 1990 года площадь сельхозземель в России сократилась с 638 млн га до 244 млн га в 2024 году. Почти в три раза. Это колоссальные потери — земля просто выпала из оборота, заросла, была брошена или переведена непонятно куда непонятно кем. Теперь государство разворачивается и начинает этот процесс обращать вспять.
С 2022 года работает госпрограмма «Земля» — её цель вернуть в оборот не менее 13 млн га к 2030 году. За 2022–2025 годы введено 3,3 млн га, из них только за 2025-й — более 300 тыс. га. Неплохо, но до финиша ещё почти 10 млн га. Темпы придётся наращивать серьёзно.
Инструменты — цифровые. Беспилотники, единый реестр, цифровые индикаторы риска, создание единого информационного пространства АПК к 2028 году. Плюс с 1 марта регионы обязаны согласовывать перевод земель в другие категории с Минсельхозом — это конец эпохи, когда губернаторы могли делать с землёй что хотели.
Моя экспертная оценка — это прямое продолжение вектора, который я фиксирую уже не первый год. Я неоднократно писал про 307-й федеральный закон (почитать можно тут), который вступил в силу в прошлом году. Это закон о том, что с неиспользуемой землёй государство больше церемониться не будет. Осталось два года до 2028-го — и те, кто сидит на участках без движения, рискуют их потерять по инициативе государства. Вектор очевиден: земля должна работать, а не лежать мёртвым грузом.
Один из главных механизмов, который государство запустило для этого — КРТ, комплексное развитие территорий (читайте тут). И если раньше это звучало как что-то далёкое и абстрактное, то сегодня ко мне всё чаще приходят люди с одним и тем же вопросом: мой участок попал в зону КРТ — что делать? Не паниковать. Это не приговор, это возможность — но только для тех, кто понимает, как с этим работать.
Алгоритм простой, но каждый шаг требует точности. Сначала — встреча с администрацией, чтобы понять позицию и условия. Потом — разработка предпроектной документации, концепции проекта (я про это уже писал подробно тут). Дальше — переговоры и подписание договора КРТ, разработка ППТ и, наконец, реализация проекта. Это не быстро, но это работает. Я прошёл этот путь и знаю, где люди теряют время и деньги.
Кто уже столкнулся с КРТ или понимает, что столкнётся — пишите в личку. Разберём вашу ситуацию.
Коммерсантъ опубликовал материал с коллегии Россельхознадзора, и там есть цифры, которые надо понимать каждому, кто работает с землёй.
Итак, факты. С 1990 года площадь сельхозземель в России сократилась с 638 млн га до 244 млн га в 2024 году. Почти в три раза. Это колоссальные потери — земля просто выпала из оборота, заросла, была брошена или переведена непонятно куда непонятно кем. Теперь государство разворачивается и начинает этот процесс обращать вспять.
С 2022 года работает госпрограмма «Земля» — её цель вернуть в оборот не менее 13 млн га к 2030 году. За 2022–2025 годы введено 3,3 млн га, из них только за 2025-й — более 300 тыс. га. Неплохо, но до финиша ещё почти 10 млн га. Темпы придётся наращивать серьёзно.
Инструменты — цифровые. Беспилотники, единый реестр, цифровые индикаторы риска, создание единого информационного пространства АПК к 2028 году. Плюс с 1 марта регионы обязаны согласовывать перевод земель в другие категории с Минсельхозом — это конец эпохи, когда губернаторы могли делать с землёй что хотели.
Моя экспертная оценка — это прямое продолжение вектора, который я фиксирую уже не первый год. Я неоднократно писал про 307-й федеральный закон (почитать можно тут), который вступил в силу в прошлом году. Это закон о том, что с неиспользуемой землёй государство больше церемониться не будет. Осталось два года до 2028-го — и те, кто сидит на участках без движения, рискуют их потерять по инициативе государства. Вектор очевиден: земля должна работать, а не лежать мёртвым грузом.
Один из главных механизмов, который государство запустило для этого — КРТ, комплексное развитие территорий (читайте тут). И если раньше это звучало как что-то далёкое и абстрактное, то сегодня ко мне всё чаще приходят люди с одним и тем же вопросом: мой участок попал в зону КРТ — что делать? Не паниковать. Это не приговор, это возможность — но только для тех, кто понимает, как с этим работать.
Алгоритм простой, но каждый шаг требует точности. Сначала — встреча с администрацией, чтобы понять позицию и условия. Потом — разработка предпроектной документации, концепции проекта (я про это уже писал подробно тут). Дальше — переговоры и подписание договора КРТ, разработка ППТ и, наконец, реализация проекта. Это не быстро, но это работает. Я прошёл этот путь и знаю, где люди теряют время и деньги.
Кто уже столкнулся с КРТ или понимает, что столкнётся — пишите в личку. Разберём вашу ситуацию.
❤4👍3🔥1🤔1