КРТ без регламентов — Госдума приняла закон, который меняет правила игры

18 марта 2026 года Государственная Дума приняла поправки в статью 67 Градостроительного кодекса. Речь идёт о закрытии правового пробела, который системно осложнял запуск проектов КРТ.

Разбираю, что это значит на практике.

Какая была проблема?

Закон требовал обязательно включать в решение о КРТ расчётные показатели по инфраструктуре — но брать их было нужно из градостроительного регламента. А регламента на территории КРТ часто не существовало.

Это создавало три реальных риска для девелопера:
— правовая неопределённость при подготовке решений
— оспаривание уже принятых решений
— затягивание проектов из-за необходимости сначала вносить изменения в ПЗЗ

Что теперь изменилось?

Теперь прямо закреплено: если территория не определена в ПЗЗ как зона КРТ, необходимые расчётные показатели включаются в решение на основе региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Простыми словами: больше не нужно сначала переписывать ПЗЗ, чтобы запустить проект.

Что это даёт девелоперу?

Сокращение сроков подготовки проектов, снижение регуляторных барьеров и повышение гибкости при инициировании КРТ. Редевелопмент промзон, неосвоенные территории, федеральные инициативы — всё это теперь запускается быстрее.

Что важно учесть уже сейчас?

Возрастает необходимость проведения глубокого правового и градостроительного due diligence, анализа применимых нормативов и участия в формировании параметров проекта на ранней стадии.

Региональные нормативы — теперь ключевой документ входа в проект. И их качество сильно различается по регионам.

Параллельно закон обязывает с самого начального этапа закладывать в решения о КРТ расчётные показатели по обеспеченности школами, садами, поликлиниками, дорогами и инженерными сетями. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.


Мы в IPM давно работаем именно так — инфраструктура закладывается на этапе концепции, а не «по возможности».

Если у вас есть земля под КРТ или МЖК — сейчас подходящий момент для входа. Регуляторика выравнивается, окно возможностей открывается.

Пишите в личку или записывайтесь на разбор проекта 🤝

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

#КРТ #девелопмент #МЖК #градостроительство #IPM #ГрадостроительныйКодекс #недвижимость

КРТ: ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ – КАК СЧИТАТЬ ЭКОНОМИКУ ПРОЕКТА

С таким запросом за последнюю неделю пришло два клиента земля которых попала под КРТ. Решил написать про этот пост, думаю сейчас многим будет актуально.

Итак, финансовая модель проекта КРТ принципиально отличается от обычного девелопмента.

Что добавляется в структуру затрат при КРТ:
1. Затраты на разработку ППТ и ПМТ (от 3 до 15 млн руб. в зависимости от площади)
2. Плата за изменение ВРИ (рассчитывается по УПКС — удельным показателям стоимости капитального строительства)
3. Обязательства по строительству социальной инфраструктуры (по ДКРТ)
4. Затраты на выкуп или переселение правообладателей (если есть)

УПКС — ключевой показатель для КРТ в Московской области. Распоряжение МИО МО 15ВР-2453 от 28.11.2022 утвердило удельные показатели для разных видов использования. Это база для расчёта платы за изменение ВРИ.

Типичная структура финансирования КРТ-проекта. Собственный капитал 20–30% от бюджета. Проектное финансирование (банк): до 80%, Средства дольщиков через эскроу(по мере продаж).

Ключевой принцип: при КРТ часто появляется возможность строить больше (выше пятно застройки, выше этажность), что увеличивает выручку. Но одновременно растут затраты на инфраструктуру. Финмодель должна честно отражать оба эффекта.

Точка безубыточности в КРТ-проектах, как правило, наступает при продаже 40–50% объёма — это важно для кредитного ковенанта с банком.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Скачайте действующие УПКС для вашего региона (Московская область — Распоряжение 15ВР-2453). Рассчитайте ориентировочную плату за изменение ВРИ для вашего участка.
2. Добавьте в финмодель три дополнительные строки: ППТ/ПМТ, плата за ВРИ, соцобязательства по ДКРТ. Посмотрите, как это меняет маржу.
3. Проверьте: при каком % продаж проект выходит в ноль? Если это выше 55% — банк может отказать в ПФ. Нужно пересматривать концепцию или структуру затрат.

P.S. В одном посте все нюансы не расскажешь, но все же думаю что получается давать вам пользу даже в таком формате мини постов.

Если вы хотите знать про работу с КРТ больше, или ваша земля уже попала под эту программу, то напоминаю, что 1 апреля стартует второй поток обучения программы «КРТ для бизнеса». Осталось два места, присоединяйтесь 🤝 пиши слово «поток» и я пришлю подробную информацию по курсу в личные сообщения

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Самая большая победа — это победа над собой. Я прошёл через полное обнуление. По всем фронтам. Развод. Переезд. Потеря всего имущества. Должности. Статусы — которые строил годами. Бизнес. Деньги. Репутация. Банкротство на миллиард. Временами было очень страшно. По-настоящему страшно — от того, что не знаешь, что будет дальше. Ни завтра. Ни через месяц. Никак. И я просил лишь одного — веры и силы. Просто продолжать идти. В тот момент, когда ты на дне — ты наконец-то один на один с собой. Без масок. Без брони. Без статусов. Без "я справлюсь сам". И именно тогда Господь послал мне человека. Через неё я впервые понял, что такое настоящая любовь. Не та, которую заслуживаешь победами. А та, которая просто есть. Я узнал, что такое бескорыстная дружба. Что такое вера — не как слово, а как живое присутствие в твоей жизни. Я понял силу принятия. И — самое главное — я наконец встретился с собой. С настоящим. За всю жизнь можно так и не встретить такого человека. Того, через которого ты встречаешь себя. Мне повезло. Однажды она спросила меня: — А что если цена этой встречи — тот миллиард, на котором ты в банкротстве? Я взял паузу. Два дня. А потом ответил: — Я готов заплатить эту цену. За то, чтобы быть рядом с тобой до конца жизни. Если тебе кажется, что ты потерял всё — возможно, ты просто расчищаешь место для главного!

В 2018 году я сидел на занятии MBA и смотрел, как преподаватель рисует на доске четыре квадранта. SWOT. Сильные стороны. Слабые. Возможности. Угрозы. Казалось — ну что тут серьёзного? Упражнение для галочки. Прошли годы. Я входил в тяжёлые проекты. Видел, как люди теряли деньги (да и сам их терял) — не от плохой строительной бригады, не от упавшего рынка, а от того, что не задали себе честные вопросы в самом начале. Не прописали риски. Не признались себе в слабостях. Зашли с оптимизмом — и получили пробоину в борту.

И я вспоминал ту доску с четырьмя квадратами.Теперь я знаю точно: SWOT в девелопменте — это не отчёт для инвестора. Это разговор с собой по-честному. S (Сильные стороны) Что у тебя есть прямо сейчас — хорошая локация, земля в собственности, понимание аудитории. W(Слабые стороны) Что тебя ограничивает — нет опыта, сложный ВРИ, нет команды. O(Возможности) Что рынок даёт — дефицит предложения, растущий спрос, программы КРТ. T (Угрозы) Что может убить проект — рост ставок, сильный конкурент, изменение правил землепользования. Заполнишь четыре квадранта честно — получишь карту реальности. Не той, которую хочется видеть. А той, которая есть.

Главное правило, которое я усвоил уже на практике: слабости и угрозы прописывай жёстче, чем кажется нужным. Работай не один, а в команде (чем больше мнений, тем крепче анализ). По каждой — конкретный план: что ты сделаешь, чтобы это не убило проект. С дедлайном. И покажи SWOT человеку, который тебе не льстит.

Та инвестиция в обучение в 2018-м оказалась одной из лучших в жизни. Не потому что диплом. А потому что инструменты, которые ты получаешь — работают годами. SWOT — один из них. Таких инструментов у меня в арсенале десятки. Вкладываться в своё мышление — это не расходы. Это актив с самой высокой доходностью, который у вас никто не может забрать (поверьте, я понимаю, о чем говорю). Никакой участок, никакая сделка не даст то, что даёт правильно выстроенная голова.

В нем есть еще один секрет, котрый знают не многие. Наговорю позже.

🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Небольшой лайфхак от меня по работе со SWOT таблицей 😎
Пользуйтесь!🤝

С декабря мы начали проводить мастермайнды. Честно говоря, я не ожидал такого результата. Небольшой круг людей. Живой разговор. Без галочек и программы ради программы. Просто умные, взрослые люди, у каждого из которых есть проект, вопрос или задача. И что происходит? За один вечер люди находят партнёров под проекты, которые искали годами. Решают вопросы, которые в одиночку казались тупиком. Находят друзей — настоящих, не из списка контактов. Я не знаю другого формата, который давал бы такой результат за такое время. Ни конференция, ни нетворкинг-ужин, ни онлайн-созвон. Ничего близкого.

10 апреля я собираю следующий круг «Точка Сборки» Апрельский МАСТЕРМАЙНД

Москва. Живая встреча. С 14:00 до 20:00 МСК. Только 15 человек.

Это не лекция и не тренинг. Это встреча людей, которые делают реальные проекты или хотят их запустить. Девелопмент, земля, инвестиции, КРТ.

Если хочешь встретиться лично — со мной и с людьми, которые мыслят так же — напиши в личку или оставь заявку.

Мест мало. Случайных людей не будет.

🗓 Дата: 10 апреля 2026 г.
⏰ Время: 14:00-20:00 МСК
📍 Адрес: Москва, отель Ibis Dinamo

Формат: Мастермайнд (живой диалог, мозговой штурм, работа в кругу профессионалов).

❗️ЗАПИСАТЬСЯ К НАМ ТУТ ✅

Ведущий: Константин Пороцкий - Эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, КРТ. Основатель Института проектного менеджмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.

Ставьте + кто хочет к нам присоединиться. Будет интересно.