«Несколько часов они молча кружили по запутанным, те-рившимся в высокой траве тропинкам. Наконец перед ними открылась широкая, полная дивной зелени до-лина, по одну сторону которой высились заснеженные вершины Гималаев, подобно часовым, стерегущим чуткий сон своих полководцев. С другой стороны долину ограждал густой сосновый лес, очаровывающий своей таинственностью.
Мудрец с улыбкой взглянул на Джулиана и ласково молвил: «Добро пожаловать в Сивану — оазис про-светления!»

Вниз в долину вела тонкая, едва различимая в траве тропка. Горный воздух был напоен вечерней све-жестью. Джулиан полной грудью вдыхал запахи сосновой смолы и сандала. Чтобы дать отдых уставшим от долгого пути ногам, он снял обувь и шагал босиком, наслаждаясь прохладой мягкого мха, выстилавшего их путь. Пышные россыпи орхидей и других ярких цветов…»

История, которая захватывает дух и питает душу. Эта история - увлекательное и необычное путешествие по глубинам собственного «Я». Она учит тому, что такое подлинная эффективность и подлинное счастье. Это настоящая сокровищница мудрости, из которой может черпать любой желающий.

В этой книге мудрость веков причудливо переплетается с реалиями современной жизни.

На выходные 😃

Когда нет ничего — есть только вера и следующий шаг. 3,7 миллиарда рублей. Первый в России горизонтальный жилой комплекс с проектным банковским финансированием. Не было прецедента. Не было продукта. Не было понимания у банков — как это вообще оценивать. Были только я, идея и желание её реализовать.
Многие говорили: не получится. Банки не верили. Рынок не понимал. Я верил. Не абстрактно — а конкретно. Каждый день делал следующий шаг. Выбор земли. Проект. Финансовая модель. Переговоры. Отказ. Снова переговоры. Снова уточнения. 11 месяцев.Первый транш пришёл. Потом всё остальное. Я не рассказываю это, чтобы похвастаться. Я рассказываю это потому, что знаю: у многих из вас сейчас есть идея, земля, желание — но нет денег, нет связей, нет уверенности что получится. Это нормально. Именно так и начинается. Новые продукты рождаются не потому что «так принято». А потому что кто-то сделал это первым.

Вера без действий — мечта. Действия без веры — суета. Вместе — это результат!

Паспорт проекта — это документ, который решает: войдёт инвестор в ваш проект или нет. Не харизма, не убеждение, не дружеские связи. Документ.

Большинство девелоперов приходят к инвестору с «красивыми рендерами» и словами «локация отличная, продастся хорошо». Инвестор задаёт три вопроса: какая маржа, какой срок, какой риск — и слышит размытые ответы. После чего вежливо прощается.

Профессиональный паспорт проекта — это 4–6 страниц строгой структуры:

▪️ Локация и конкурентное окружение — карта, время до города, анализ конкурентов, почему именно здесь
▪️ Параметры участка — площадь, ВРИ, градостроительный потенциал (сколько м² можно построить)
▪️ Концепция — тип жилья, целевая аудитория, ключевое отличие от конкурентов
▪️ Финансовая модель — выручка, себестоимость, прибыль, IRR, срок — на одной странице
▪️ Команда и схема финансирования

Инвестор читает такой документ и понимает: этот человек знает, что делает. Вопрос уже не «стоит ли входить», а «на каких условиях».

Паспорт проекта — это также рабочий документ для банка, партнёров и подрядчиков. Один раз написанный — используется на всех переговорах.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Создайте структуру из 5 разделов: локация → параметры участка → концепция → финмодель → команда. Каждый раздел — не более одной страницы.

2. В финмодели укажите: плановую выручку, себестоимость, валовую прибыль, маржу в %, IRR и период окупаемости. Только цифры — никаких объяснений на этой странице.

3. Дайте документ прочитать человеку, который ничего не знает о вашем проекте. Если после прочтения он может пересказать суть — документ написан правильно. Если нет — переписывайте.

📌 IPM | LAB Лаборатория девелопмента.
Разработка и сопровождение сложных дел авторских проектов
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА, ЖМИ НА АНКЕТУ ИЛИ ПИШИТЕ В ЛС

КРТ без регламентов — Госдума приняла закон, который меняет правила игры

18 марта 2026 года Государственная Дума приняла поправки в статью 67 Градостроительного кодекса. Речь идёт о закрытии правового пробела, который системно осложнял запуск проектов КРТ.

Разбираю, что это значит на практике.

Какая была проблема?

Закон требовал обязательно включать в решение о КРТ расчётные показатели по инфраструктуре — но брать их было нужно из градостроительного регламента. А регламента на территории КРТ часто не существовало.

Это создавало три реальных риска для девелопера:
— правовая неопределённость при подготовке решений
— оспаривание уже принятых решений
— затягивание проектов из-за необходимости сначала вносить изменения в ПЗЗ

Что теперь изменилось?

Теперь прямо закреплено: если территория не определена в ПЗЗ как зона КРТ, необходимые расчётные показатели включаются в решение на основе региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Простыми словами: больше не нужно сначала переписывать ПЗЗ, чтобы запустить проект.

Что это даёт девелоперу?

Сокращение сроков подготовки проектов, снижение регуляторных барьеров и повышение гибкости при инициировании КРТ. Редевелопмент промзон, неосвоенные территории, федеральные инициативы — всё это теперь запускается быстрее.

Что важно учесть уже сейчас?

Возрастает необходимость проведения глубокого правового и градостроительного due diligence, анализа применимых нормативов и участия в формировании параметров проекта на ранней стадии.

Региональные нормативы — теперь ключевой документ входа в проект. И их качество сильно различается по регионам.

Параллельно закон обязывает с самого начального этапа закладывать в решения о КРТ расчётные показатели по обеспеченности школами, садами, поликлиниками, дорогами и инженерными сетями. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.


Мы в IPM давно работаем именно так — инфраструктура закладывается на этапе концепции, а не «по возможности».

Если у вас есть земля под КРТ или МЖК — сейчас подходящий момент для входа. Регуляторика выравнивается, окно возможностей открывается.

Пишите в личку или записывайтесь на разбор проекта 🤝

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

#КРТ #девелопмент #МЖК #градостроительство #IPM #ГрадостроительныйКодекс #недвижимость

КРТ: ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ – КАК СЧИТАТЬ ЭКОНОМИКУ ПРОЕКТА

С таким запросом за последнюю неделю пришло два клиента земля которых попала под КРТ. Решил написать про этот пост, думаю сейчас многим будет актуально.

Итак, финансовая модель проекта КРТ принципиально отличается от обычного девелопмента.

Что добавляется в структуру затрат при КРТ:
1. Затраты на разработку ППТ и ПМТ (от 3 до 15 млн руб. в зависимости от площади)
2. Плата за изменение ВРИ (рассчитывается по УПКС — удельным показателям стоимости капитального строительства)
3. Обязательства по строительству социальной инфраструктуры (по ДКРТ)
4. Затраты на выкуп или переселение правообладателей (если есть)

УПКС — ключевой показатель для КРТ в Московской области. Распоряжение МИО МО 15ВР-2453 от 28.11.2022 утвердило удельные показатели для разных видов использования. Это база для расчёта платы за изменение ВРИ.

Типичная структура финансирования КРТ-проекта. Собственный капитал 20–30% от бюджета. Проектное финансирование (банк): до 80%, Средства дольщиков через эскроу(по мере продаж).

Ключевой принцип: при КРТ часто появляется возможность строить больше (выше пятно застройки, выше этажность), что увеличивает выручку. Но одновременно растут затраты на инфраструктуру. Финмодель должна честно отражать оба эффекта.

Точка безубыточности в КРТ-проектах, как правило, наступает при продаже 40–50% объёма — это важно для кредитного ковенанта с банком.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Скачайте действующие УПКС для вашего региона (Московская область — Распоряжение 15ВР-2453). Рассчитайте ориентировочную плату за изменение ВРИ для вашего участка.
2. Добавьте в финмодель три дополнительные строки: ППТ/ПМТ, плата за ВРИ, соцобязательства по ДКРТ. Посмотрите, как это меняет маржу.
3. Проверьте: при каком % продаж проект выходит в ноль? Если это выше 55% — банк может отказать в ПФ. Нужно пересматривать концепцию или структуру затрат.

P.S. В одном посте все нюансы не расскажешь, но все же думаю что получается давать вам пользу даже в таком формате мини постов.

Если вы хотите знать про работу с КРТ больше, или ваша земля уже попала под эту программу, то напоминаю, что 1 апреля стартует второй поток обучения программы «КРТ для бизнеса». Осталось два места, присоединяйтесь 🤝 пиши слово «поток» и я пришлю подробную информацию по курсу в личные сообщения

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Самая большая победа — это победа над собой. Я прошёл через полное обнуление. По всем фронтам. Развод. Переезд. Потеря всего имущества. Должности. Статусы — которые строил годами. Бизнес. Деньги. Репутация. Банкротство на миллиард. Временами было очень страшно. По-настоящему страшно — от того, что не знаешь, что будет дальше. Ни завтра. Ни через месяц. Никак. И я просил лишь одного — веры и силы. Просто продолжать идти. В тот момент, когда ты на дне — ты наконец-то один на один с собой. Без масок. Без брони. Без статусов. Без "я справлюсь сам". И именно тогда Господь послал мне человека. Через неё я впервые понял, что такое настоящая любовь. Не та, которую заслуживаешь победами. А та, которая просто есть. Я узнал, что такое бескорыстная дружба. Что такое вера — не как слово, а как живое присутствие в твоей жизни. Я понял силу принятия. И — самое главное — я наконец встретился с собой. С настоящим. За всю жизнь можно так и не встретить такого человека. Того, через которого ты встречаешь себя. Мне повезло. Однажды она спросила меня: — А что если цена этой встречи — тот миллиард, на котором ты в банкротстве? Я взял паузу. Два дня. А потом ответил: — Я готов заплатить эту цену. За то, чтобы быть рядом с тобой до конца жизни. Если тебе кажется, что ты потерял всё — возможно, ты просто расчищаешь место для главного!