КРТ: инструмент, который большинство застройщиков до сих пор боятся использовать

Комплексное развитие территорий — один из самых мощных инструментов, который государство дало девелоперам за последние годы. Но большинство застройщиков до сих пор смотрят на него с осторожностью. Зря.

ФЗ-494, принятый в 2020 году, создал четыре вида КРТ:
— по инициативе органов власти (жилая и нежилая застройка)
— по инициативе правообладателей — ваш инструмент
— комплексное устойчивое развитие (КУРТ) — старый механизм

КРТ по инициативе правообладателей — это когда собственники земли сами договариваются между собой и с администрацией о совместном развитии территории. Никакого принудительного изъятия, никакого ожидания решений сверху. Вы инициируете — вы получаете.

Что это даёт:
→ Смена ВРИ без долгих согласований
→ Изменение параметров застройки сверх ПЗЗ (при обосновании)
→ Доступ к инфраструктурным инвестициям через ДКРТ
→ Возможность привлечь проектное банковское финансирование

Почему это важно сегодня: земля в хороших локациях заканчивается. Участки «под жильё» в радиусе 30 км от крупных городов становятся редкостью. КРТ открывает доступ к землям, которые раньше считались «неудобными» — промзоны, устаревшая застройка, участки со сложным ВРИ.

Это не теория. Я работаю с КРТ-проектами вплотную и вижу: те, кто начал разбираться в теме два года назад — сегодня уже закрывают сделки. Те, кто продолжает ждать — потеряют лучшие участки.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
1. Откройте сайт вашей администрации или Росреестра. Найдите карту зон с особыми условиями использования — ищите территории с признаками устаревшей или неэффективной застройки рядом с вашим целевым районом.

2. Проверьте: есть ли уже принятые решения о КРТ в вашем регионе? Это покажет, насколько администрация готова к диалогу.

3. Если у вас есть участок — проверьте, попадает ли он в зону потенциального КРТ. Критерии прописаны в ФЗ-494, статья 66.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Вчера в Санкт-Петербурге прошёл мастермайнд IPM LAB

И, честно говоря, это был самый сильный из всех, что мы проводили.

За столом сидели люди с реальным опытом, дорогими контактами и инновационным мышлением. Не теоретики — практики, которые прямо сейчас работают на этом рынке, в этих условиях, в этой экономике. И понимают, куда идут.

Я впервые добавил внутрь мастермайнда деловую игру. Честно — сам не ожидал такого эффекта. Она вскрыла то, что обычно остаётся за кадром: как люди думают, как принимают решения, где их настоящая сила.

А дальше началось самое интересное.

Уже сегодня — буквально на следующий день — участники переписываются, высылают друг другу коммерческие предложения, договариваются о сотрудничестве

Вот в чём и есть сила сообщества.

Когда за столом — такие же ребята, которые работают на твоём рынке, понимают твои задачи и говорят на одном языке. Без воды. Без общих фраз. Только реальность.

Следующий мастермайнд👉
— В Москве (09.04.26.)
— В Нижнем Новгороде (10.04.26.)

Если хочешь оказаться за этим столом — напиши мне в личку. Мест мало, как всегда 🤝

Второй день нашего мероприятия был наполнен прекрасной солнечной погодой (что не так часто можно поймать в Питере), встречу с великолепным гидом и экскурсию по блистательному Санкт-Петербургу. Эту экскурсию мы разработали специально для моей группы девелоперов, архитекторов, дизайнеров и земельных юристов! Она авторская ☝🏻, ее невозможно купить в интернете

Мы прошли по историческим местам, которые создал выдающийся архитектор Карл Росси. Именно он создал тот самый строгий стройный вид, который мы все так любим в Санкт-Петербурге.

Было очень увлекательно узнать для себя, что типовые проекты в строительстве Санкт-Петербурга использовались уже в 19-м веке, менялись только фасады. Что существовало три класса жилья. Что высота застройки регулировалась шириной улиц и не могла её превышать. Такие простые решения и сформировали незабываемый, гармоничный, стройный облик Петербурга.

Благодарю всех ребят из разных уголков России за эти великолепные два дня, эмоции, контакты, бесценный нетворкинг. За это время, когда мы стали настоящими друзьями и партнёрами 🤝
Присоединяйся к кругу сильных практиков рынка.
Следи за анонсами.

Как за 2 часа узнать всё о конкурентах и найти незанятую нишу в вашем районе

Конкурентный анализ — это не разведка. Это работа с открытыми данными, которые 90% застройщиков просто не используют.

Шаг 1 Собираем данные

Заходите на ЦИАН, ДомКлик, Авито Недвижимость → выбираете район → новостройки → малоэтажные. Выписываете все МЖК: название, цену за квадрат, метраж, срок сдачи, количество лотов. Это занимает 30 минут.

Шаг 2 Анализируем позиционирование

Идёте на сайт и в соцсети каждого проекта. Смотрите: что они обещают покупателю? Какой визуальный стиль? Какие сценарии жизни они продают? Как давно последний пост в соцсетях? Есть ли живые комментарии? Какие вопросы задают покупатели — это и есть незакрытые потребности рынка.

Шаг 3 Составляем сводную таблицу

Конкурент → цена → тип жилья → ЦА → ключевое сообщение → слабые места.

После этого вы увидите паттерн: все продают «тишину и природу», но никто не говорит про сообщество. Или все строят таунхаусы, а коттеджей нет. Или все в одном ценовом сегменте, и рядом с метро нет доступного предложения.

ГЛАВНЫЙ ПРИНЦИП

Незанятая ниша — это не то, чего нет на рынке. Это то, что есть в потребностях покупателей, но не закрыто ни одним существующим предложением.

Анализ двух часов — и у вас есть чёткое понимание: что строить, для кого и чем отличаться. Это основа концепции, без которой любой проект становится ещё одним «посёлком с домами».

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Откройте ЦИАН, выберите ваш район → новостройки → малоэтажные. Выпишите все проекты: цена, метраж, срок сдачи, количество лотов.

2. Зайдите на сайт и в соцсети каждого проекта. Найдите их ключевое сообщение — что они обещают покупателю. Запишите слабые места и незакрытые потребности.

3. Составьте сводную таблицу и отметьте: чего нет ни у одного конкурента. Это ваша потенциальная ниша — проверьте её через короткий опрос 5–10 потенциальных покупателей.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

ОШИБКА НАЧИНАЮЩЕГО ДЕВЕЛОПЕРА №8

Слышали такие разговоры: «Мы строим за 70 тыс/м² — соседи за 90, значит они переплачивают»
«Конкуренты построили за 60 тыс, мы насчитали 80 — значит у нас сметчики дураки»

Знакомо?

Почему это ловушка

Сравнение стоимости строительства в девелопменте — это минное поле. Потому что никто не уточняет, что именно считают за «квадратный метр»:

❗️Один считает общую площадь по внешним стенам — другой только жилую по внутреннему обмеру
❗️Один включает подключение к сетям и благоустройство — другой только коробку без отделки
❗️Один строит на готовом участке — другой тянет километры сетей с нуля

Оба могут быть правы. Они просто говорят про разные вещи.

Единственный способ сравнивать корректно:
Составить единый перечень работ — и считать по нему все варианты.

Не определили состав работ → любое сравнение цен бессмысленно.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ

1.Составьте чек-лист из 10 пунктов — что входит в цену:
фундамент, стены, кровля, окна, инженерия, отделка, благоустройство, подключение к сетям, проектирование, непредвиденные расходы

2. Запросите у подрядчиков разбивку по этим пунктам
Даёт цифру «под ключ» без детализации - повод задуматься

3. Сравнивайте не итог, а структуру затрат
У одного дорогой фундамент (плохие грунты), у другого — дорогое подключение (далеко от магистралей). Только так увидите реальную картину.

📌 IPM LAB — Лаборатория девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

🌐 ipmdv.com
✈️ t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ