Большинство начинающих девелоперов совершают одну и ту же ошибку: они
влюбляются в участок раньше, чем его проверяют. Красивая локация, приемлемая цена, удобный выезд — и вот уже подписывается соглашение о намерениях.
🤯А потом выясняется:ВРИ не позволяет строить жильё, на
участке охранная зона ЛЭП, а подключение к газу стоит как половина
строительства.
Профессиональный анализ начинается не с осмотра участка, а с данных. До
любой поездки — открываете публичную кадастровую карту, смотрите категорию земли и вид разрешённого использования.
Заказываете выписку
ЕГРН — проверяете обременения, аресты, сервитуты. Изучаете ГПЗУ (если уже выдан) или смотрите ПЗЗ — какие параметры застройки разрешены.
Дальше — анализ локации.
Пять ключевых параметров: -транспортная доступность (время до города в час пик)
-наличие социальной
инфраструктуры (школы, поликлиники, магазины), -конкурентное окружение
(какие проекты уже продаются в радиусе 10 км и по какой цене),
-экологическая обстановка (промзоны, ЛЭП, зоны подтопления)
-перспективы развития района (генплан, планируемые дороги и коммуникации).
❗️Только после этого анализа — инвестиционная оценка: сколько квадратных метров можно построить, по какой цене продать, какова себестоимость.
❗️Если цифры сходятся — едете смотреть. Если нет — ищете следующий
участок без сожаления.
Это не бюрократия. Это защита ваших денег на самом раннем этапе, когда
ещё ничего не потеряно.
✅ Итак, ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
влюбляются в участок раньше, чем его проверяют. Красивая локация, приемлемая цена, удобный выезд — и вот уже подписывается соглашение о намерениях.
🤯А потом выясняется:
участке охранная зона ЛЭП, а подключение к газу стоит как половина
строительства.
Профессиональный анализ начинается не с осмотра участка, а с данных. До
любой поездки — открываете публичную кадастровую карту, смотрите категорию земли и вид разрешённого использования.
Заказываете выписку
ЕГРН — проверяете обременения, аресты, сервитуты. Изучаете ГПЗУ (если уже выдан) или смотрите ПЗЗ — какие параметры застройки разрешены.
Дальше — анализ локации.
Пять ключевых параметров: -транспортная доступность (время до города в час пик)
-наличие социальной
инфраструктуры (школы, поликлиники, магазины), -конкурентное окружение
(какие проекты уже продаются в радиусе 10 км и по какой цене),
-экологическая обстановка (промзоны, ЛЭП, зоны подтопления)
-перспективы развития района (генплан, планируемые дороги и коммуникации).
❗️Только после этого анализа — инвестиционная оценка: сколько квадратных метров можно построить, по какой цене продать, какова себестоимость.
❗️Если цифры сходятся — едете смотреть. Если нет — ищете следующий
участок без сожаления.
Это не бюрократия. Это защита ваших денег на самом раннем этапе, когда
ещё ничего не потеряно.
1. Проверьте участок на публичной кадастровой карте: категория
земли, ВРИ, площадь — это занимает 15 минут и делается бесплатно.
2. Закажите выписку ЕГРН (через Госуслуги или МФЦ) и проверьте
наличие обременений, арестов, долей третьих лиц.
3. Рассчитайте укрупнённую экономику до осмотра: выход м² ×
рыночная цена − себестоимость = маржа. Если маржа ниже 25% — ищите другой участок!
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👍2
Покупатель выбирает между двумя похожими проектами в одной локации, с одинаковой ценой и похожими домами Один выбирают чаще🤔 Разница не в квадратных метрах — в идее.
Продукт в девелопменте — это не дом. Это совокупность всего, с чем покупатель соприкасается: архитектура, благоустройство, название, визуальный стиль, тон общения, управляющая компания, соседи, события впосёлке. Всё это либо складывается в единый образ — либо нет.
Концепция — это та самая идея, которая связывает все элементы.
«Посёлок для семей с детьми, где машины убраны за периметр и дети могут свободно гулять» — это концепция. «Коттеджный посёлок бизнес-класса в 30 минутах от МКАД» — это описание, а не концепция.
Разница принципиальна.
Описание отвечает на вопрос «что». Концепция отвечает на вопрос «зачем» — зачем покупателю именно этот образ жизни, именно эти соседи, именно это место.
Когда концепция сформулирована чётко — она влияет на всё: на архитектурное задание (какие дома, какие фасады, какое благоустройство),
на маркетинг (что говорим и кому), на продажи (какие сценарии показываем на показе), на управление (какие события организуем для жителей).
Проекты без концепции продаются. Но они продаются медленнее, с большими скидками и меньшей маржой. Потому что покупатель не понимает, зачем платить больше 🤷🏼♀️
✅ ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Продукт в девелопменте — это не дом. Это совокупность всего, с чем покупатель соприкасается: архитектура, благоустройство, название, визуальный стиль, тон общения, управляющая компания, соседи, события впосёлке. Всё это либо складывается в единый образ — либо нет.
Концепция — это та самая идея, которая связывает все элементы.
«Посёлок для семей с детьми, где машины убраны за периметр и дети могут свободно гулять» — это концепция. «Коттеджный посёлок бизнес-класса в 30 минутах от МКАД» — это описание, а не концепция.
Разница принципиальна.
Описание отвечает на вопрос «что». Концепция отвечает на вопрос «зачем» — зачем покупателю именно этот образ жизни, именно эти соседи, именно это место.
Когда концепция сформулирована чётко — она влияет на всё: на архитектурное задание (какие дома, какие фасады, какое благоустройство),
на маркетинг (что говорим и кому), на продажи (какие сценарии показываем на показе), на управление (какие события организуем для жителей).
Проекты без концепции продаются. Но они продаются медленнее, с большими скидками и меньшей маржой. Потому что покупатель не понимает, зачем платить больше 🤷🏼♀️
1. Задайте себе вопрос: «Кто мой идеальный покупатель и какую
задачу он решает, переезжая в мой проект?» Запишите ответ в 2-3 предложениях. Это зерно концепции.
2. Сформулируйте философию проекта по шаблону: «Мы создаём [что] для [кого], чтобы они могли [как жить]» Например: «Мы создаём камерный посёлок для молодых семей с детьми, чтобы они могли растить детей в безопасной среде вдали от городского шума.»
3. Проверьте концепцию тестом: если убрать название вашего проекта и вставить название конкурента — подходит ли описание им тоже? Если да — концепция недостаточно уникальна. Ищите более специфичную идею.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👍2🔥1
КРТ: инструмент, который большинство застройщиков до сих пор боятся использовать
Комплексное развитие территорий — один из самых мощных инструментов, который государство дало девелоперам за последние годы. Но большинство застройщиков до сих пор смотрят на него с осторожностью. Зря.
ФЗ-494, принятый в 2020 году, создал четыре вида КРТ:
— по инициативе органов власти (жилая и нежилая застройка)
— по инициативе правообладателей — ваш инструмент
— комплексное устойчивое развитие (КУРТ) — старый механизм
КРТ по инициативе правообладателей — это когда собственники земли сами договариваются между собой и с администрацией о совместном развитии территории. Никакого принудительного изъятия, никакого ожидания решений сверху. Вы инициируете — вы получаете.
Что это даёт:
→ Смена ВРИ без долгих согласований
→ Изменение параметров застройки сверх ПЗЗ (при обосновании)
→ Доступ к инфраструктурным инвестициям через ДКРТ
→ Возможность привлечь проектное банковское финансирование
Почему это важно сегодня: земля в хороших локациях заканчивается. Участки «под жильё» в радиусе 30 км от крупных городов становятся редкостью. КРТ открывает доступ к землям, которые раньше считались «неудобными» — промзоны, устаревшая застройка, участки со сложным ВРИ.
Это не теория. Я работаю с КРТ-проектами вплотную и вижу: те, кто начал разбираться в теме два года назад — сегодня уже закрывают сделки. Те, кто продолжает ждать — потеряют лучшие участки.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
1. Откройте сайт вашей администрации или Росреестра. Найдите карту зон с особыми условиями использования — ищите территории с признаками устаревшей или неэффективной застройки рядом с вашим целевым районом.
2. Проверьте: есть ли уже принятые решения о КРТ в вашем регионе? Это покажет, насколько администрация готова к диалогу.
3. Если у вас есть участок — проверьте, попадает ли он в зону потенциального КРТ. Критерии прописаны в ФЗ-494, статья 66.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
Комплексное развитие территорий — один из самых мощных инструментов, который государство дало девелоперам за последние годы. Но большинство застройщиков до сих пор смотрят на него с осторожностью. Зря.
ФЗ-494, принятый в 2020 году, создал четыре вида КРТ:
— по инициативе органов власти (жилая и нежилая застройка)
— по инициативе правообладателей — ваш инструмент
— комплексное устойчивое развитие (КУРТ) — старый механизм
КРТ по инициативе правообладателей — это когда собственники земли сами договариваются между собой и с администрацией о совместном развитии территории. Никакого принудительного изъятия, никакого ожидания решений сверху. Вы инициируете — вы получаете.
Что это даёт:
→ Смена ВРИ без долгих согласований
→ Изменение параметров застройки сверх ПЗЗ (при обосновании)
→ Доступ к инфраструктурным инвестициям через ДКРТ
→ Возможность привлечь проектное банковское финансирование
Почему это важно сегодня: земля в хороших локациях заканчивается. Участки «под жильё» в радиусе 30 км от крупных городов становятся редкостью. КРТ открывает доступ к землям, которые раньше считались «неудобными» — промзоны, устаревшая застройка, участки со сложным ВРИ.
Это не теория. Я работаю с КРТ-проектами вплотную и вижу: те, кто начал разбираться в теме два года назад — сегодня уже закрывают сделки. Те, кто продолжает ждать — потеряют лучшие участки.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
1. Откройте сайт вашей администрации или Росреестра. Найдите карту зон с особыми условиями использования — ищите территории с признаками устаревшей или неэффективной застройки рядом с вашим целевым районом.
2. Проверьте: есть ли уже принятые решения о КРТ в вашем регионе? Это покажет, насколько администрация готова к диалогу.
3. Если у вас есть участок — проверьте, попадает ли он в зону потенциального КРТ. Критерии прописаны в ФЗ-494, статья 66.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
👍3❤2🔥1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Вчера в Санкт-Петербурге прошёл мастермайнд IPM LAB
И, честно говоря, это был самый сильный из всех, что мы проводили.
За столом сидели люди с реальным опытом, дорогими контактами и инновационным мышлением. Не теоретики — практики, которые прямо сейчас работают на этом рынке, в этих условиях, в этой экономике. И понимают, куда идут.
Я впервые добавил внутрь мастермайнда деловую игру. Честно — сам не ожидал такого эффекта. Она вскрыла то, что обычно остаётся за кадром: как люди думают, как принимают решения, где их настоящая сила.
А дальше началось самое интересное.
Уже сегодня — буквально на следующий день — участники переписываются, высылают друг другу коммерческие предложения, договариваются о сотрудничестве
Вот в чём и есть сила сообщества.
Когда за столом — такие же ребята, которые работают на твоём рынке, понимают твои задачи и говорят на одном языке. Без воды. Без общих фраз. Только реальность.
Следующий мастермайнд👉
— В Москве (09.04.26.)
— В Нижнем Новгороде (10.04.26.)
Если хочешь оказаться за этим столом — напиши мне в личку. Мест мало, как всегда 🤝
И, честно говоря, это был самый сильный из всех, что мы проводили.
За столом сидели люди с реальным опытом, дорогими контактами и инновационным мышлением. Не теоретики — практики, которые прямо сейчас работают на этом рынке, в этих условиях, в этой экономике. И понимают, куда идут.
Я впервые добавил внутрь мастермайнда деловую игру. Честно — сам не ожидал такого эффекта. Она вскрыла то, что обычно остаётся за кадром: как люди думают, как принимают решения, где их настоящая сила.
А дальше началось самое интересное.
Уже сегодня — буквально на следующий день — участники переписываются, высылают друг другу коммерческие предложения, договариваются о сотрудничестве
Вот в чём и есть сила сообщества.
Когда за столом — такие же ребята, которые работают на твоём рынке, понимают твои задачи и говорят на одном языке. Без воды. Без общих фраз. Только реальность.
Следующий мастермайнд👉
— В Москве (09.04.26.)
— В Нижнем Новгороде (10.04.26.)
Если хочешь оказаться за этим столом — напиши мне в личку. Мест мало, как всегда 🤝
👍5❤2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Второй день нашего мероприятия был наполнен прекрасной солнечной погодой (что не так часто можно поймать в Питере), встречу с великолепным гидом и экскурсию по блистательному Санкт-Петербургу. Эту экскурсию мы разработали специально для моей группы девелоперов, архитекторов, дизайнеров и земельных юристов! Она авторская ☝🏻, ее невозможно купить в интернете
Мы прошли по историческим местам, которые создал выдающийся архитектор Карл Росси. Именно он создал тот самый строгий стройный вид, который мы все так любим в Санкт-Петербурге.
Было очень увлекательно узнать для себя, что типовые проекты в строительстве Санкт-Петербурга использовались уже в 19-м веке, менялись только фасады. Что существовало три класса жилья. Что высота застройки регулировалась шириной улиц и не могла её превышать. Такие простые решения и сформировали незабываемый, гармоничный, стройный облик Петербурга.
Благодарю всех ребят из разных уголков России за эти великолепные два дня, эмоции, контакты, бесценный нетворкинг. За это время, когда мы стали настоящими друзьями и партнёрами 🤝
Присоединяйся к кругу сильных практиков рынка.
Следи за анонсами.
Мы прошли по историческим местам, которые создал выдающийся архитектор Карл Росси. Именно он создал тот самый строгий стройный вид, который мы все так любим в Санкт-Петербурге.
Было очень увлекательно узнать для себя, что типовые проекты в строительстве Санкт-Петербурга использовались уже в 19-м веке, менялись только фасады. Что существовало три класса жилья. Что высота застройки регулировалась шириной улиц и не могла её превышать. Такие простые решения и сформировали незабываемый, гармоничный, стройный облик Петербурга.
Благодарю всех ребят из разных уголков России за эти великолепные два дня, эмоции, контакты, бесценный нетворкинг. За это время, когда мы стали настоящими друзьями и партнёрами 🤝
Присоединяйся к кругу сильных практиков рынка.
Следи за анонсами.
❤4💯3