Как правильно инвестировать деньги в земельный участок и сделать из него настоящий актив?
                                         
Всем привет, с Вами Константин Пороцкий и сегодня мы поговорим о важной̆ теме: Инвестиционная оценка земельного участка. Посмотрим на ситуацию глазами девелопера.
 
И вы знаете я решил провести этот мастер-класс не просто так. Дело в том, что многие смотрят на землю, как на актив и используют при покупке лишь три основных фактора – локация, стоимость и ВРИ. Но при такой оценке актив может стать пассивом на долгие годы.
 
И я искренне рекомендую вам прийти и остаться до конца так как в процессе работы я расскажу про восемь этапов оценки земельного участка, покажу почему иногда лучше отказаться от покупки и как сделать из простого поля инвестиционный проект.

Скорее всего первый̆ вопрос, который̆ появился у вас в голове после того, как вы сюда пришли. «Зачем нужно заморачиваться с инвестиционной оценкой проекта?» Последние 13 лет я работаю в сфере строительства, участвовал в создании ипотеки для ИЖС в 2020 году, участвовал в разработке изменений в 214 ФЗ. В моей практике был случай, когда мы потеряли 60 млн рублей из-за того, что неверно оценили возможность использования земельного участка.

Что обычно делают люди пытаясь решить. Они как правило используют один из трех способов.

А ещё – 3 способа расчёта ТЭП проекта: 
🔸 Проектный (правильный) 
🔸 Народный 
🔸 Нормативный 
 
И вы знаете это чревато? Думаю, вы знаете. Купить земельный участок непригодный для застройки или участок, половину которого застраивать нельзя.

Хотя, с другой стороны, можно просто забить и не разбираться с этим, покупать красивые поля и годами держать их, как пассив неся затраты на содержание.

Вообще классическое решение этой̆ проблемы — это обратиться к юристу и проверить документы (генплан, ПЗЗ, право собственности, ЗОУИТ).
Но и тут, вы знаете не вся правда.

Дело в том, что такой подход не дает полного представления о будущих затратах на проект и доходах от его реализации.

Однако, это еще не все, вы должны понимать, что определить затраты и выручку по проекту можно лишь когда ты провел полное исследование – предпроектную проработку.

Но есть и хорошие новости – народный способ быстрый и наиболее распространенный.

И тут, внимательные читатели могли заметить несостыковку, и да, действительно быстро Не равно качественно.

Как же выйти из этой̆ ситуации? Давайте разбираться, я покажу вам восемь этапов, которые помогут вам и ваши заказчикам сделать землю настоящим активом.
                                        
Единственное, к чему надо быть готовым это то, что нужно будет освоить несколько новых компетенций.

Но это того действительно стоит, так как я даю вам в руки реальный инструмент для работы с заказчиком, которым пользуются девелоперы и инвесторы.

Тем, кто останется до конца, я дам три инструмента для работы: Дорожную карту развития проекта, цифровой инструмент прогноза будущей стоимости недвижимости и пример финансовой модели проекта.

Деньги уходят из банков — и начинают работать в реальном секторе. Когда негативный тренд вселяет оптимизм 👉

До нейтральной зоны (7,5–8,5%) — ещё далеко. Инвесторы ищут новые формы сохранения и приумножения капитала.
Недвижимость снова становится якорем.

Банк России на сегодняшнем заседании совета директоров принял решение о снижении ключевой ставки на один процентный пункт – до 17%.

ЦБ РФ вновь обновил прогноз по ключевой ставке.

Банк России повысил прогноз по средней ключевой ставке: в 2025 году – 17 - 20%, в 2026 году – 12 - 13%. Как, предполагается, что в обновленный нейтральный диапазон 7,5 - 8,5% ставка вернется лишь в 2027 году.
По сравнению с предыдущим прогнозом диапазоны значений в 2025 и 2026 годах повысили на 4 и 2% соответственно. Такой пересмотр в первую очередь отражает реакцию денежно-кредитной политики на более устойчивое инфляционное давление. Оно связано со значительным отклонением российской экономики вверх от потенциальных темпов роста.

Также обновленный прогноз учитывает реакцию на ряд других проинфляционных факторов (изменения параметров федерального бюджета, индексация регулируемых тарифов и цен и др.). Чтобы вернуть инфляцию к цели и стабилизировать ее вблизи 4%, нужны более жесткие денежно-кредитные условия, чем планировалось.

🔥Если простыми словами, то все мы ожидаем выход денег из депозитов в реальном секторе экономики, а это значит, что тем кто остался живых будет много работы.

Ребята, было крайне приятно прийти на форум такой большой командой - Экспертный совет IPM 💪

Бесценные связи и компетенции: итоги первого форума «Земли России»

Есть вещи, которые не купишь за деньги. Это живые контакты, доверие и экспертиза, которую можно получить, только находясь в эпицентре профессиональной жизни.

Именно таким местом стал первый форум, посвященный основе основ девелопмента — земле России. Это была уникальная площадка для встреч, дискуссий и обмена опытом с ключевыми игроками рынка. Благодарю за высокую организацию форума лично @Evgeniya_Khruleva 🤝

Об инсайтах глазами эксперта , главных трендах на рынке и, конечно, о яркой атмосфере мероприятия я подробно рассказываю в своем новом видео.

Смотрите и делитесь своими мыслями в комментариях! Было здорово увидеть столько единомышленников в одном месте.

#девелопмент #форум #землироссии #недвижимость #риэлторы #инвестиции #бизнес #событие #новостинедвижимости

«Быстро — не значит качественно»: Итоги мастер-класса по инвестиционной оценке земельных участков

На этой неделе мы провели исключительно практичный мастер-класс для инвесторов и будущих девелоперов. Без воды разобрали, почему большинство инвесторов теряют деньги на земле и как посмотреть на участок глазами профессионала.

О чем был мастер-класс?
Проблема знакома многим: мы видим участок, оцениваем его стоимость, локацию и разрешенное использование (ВРИ), а потом годами «держим» его, неся убытки, или сталкиваемся с непредвиденными проблемами при стройке. Яяркий пример из своей практики — потери 60 млн рублей из-за неверной оценки, — что сразу же настроило аудиторию на серьезный разговор.

Ключевые тезисы выступления:
• Ошибка большинства: Ограничиваться только тремя параметрами (локация, цена, ВРИ) или только юридической проверкой. Это не дает полной картины о будущих затратах и доходах.
• Главное решение: Необходима предпроектная проработка — глубокий анализ, который проводят девелоперы.
• 3 способа расчета ТЭП: Константин наглядно показал разницу между рискованным «народным», ограниченным «нормативным» и единственно верным «проектным» методами.
• 8 этапов оценки: Подробный разбор каждого шага, который помогает принять взвешенное решение — от анализа градостроительной документации до расчета финансовой модели. Иногда лучшим решением является отказ от покупки.

Что получили участники?
Мы не просто говорили о теории. Каждый, кто дошел до конца, получил практические инструменты для старта:

1. Дорожную карту развития проекта — четкий план действий от покупки земли до реализации проекта.
2. Цифровой инструмент прогноза стоимости недвижимости — для точных расчетов окупаемости.
3. Пример финансовой модели проекта — готовый шаблон для подстановки своих цифр.

Мастер-класс был насыщенным, и чтобы вы могли внимательно изучить всю информацию, мы подготовили для вас презентацию и запись.

➡️ [ЗАБИРАЙТЕ ПРЕЗЕНТАЦИЮ И ЗАПИСЬ МАСТЕР-КЛАССА]


Итог: Инвестирование в землю — это не лотерея, а сложный процесс, который можно и нужно просчитывать. Освоение новых компетенций открывает доступ к сделкам, которые приносят реальную прибыль, а не головную боль.

P.S. Поделитесь этими материалами с теми, кто только задумывается о инвестициях в землю — возможно, вы убережете их от миллионных ошибок.