🍷Интересные новости🍷

РЖД запускает винный поезд в Абхазию. Состав под названием "Рица" будет следовать по маршруту Москва — Новороссийск — Гагра — Сухум — Сочи — Ростов-на-Дону — Москва. Единственный круиз состоится 18 октября 2024 года. В ходе круиза планируется остановка в Новороссийске с посещением виноделен.

У винных туристов будет возможность посетить вагон-спа, который оборудован инфракрасной сауной и душевыми кабинами. Также будет работать вагон-ресторан с баром.

Едем? 🌞🍷🥂

#вино

🍏 А какой сегодня день? 🍏
Сегодня яблочный спас.
И это значит, что нужно обязательно испечь вкуснейший французский пирог с яблоками.
Невероятно нежный и лёгкий ❤️ 🍏

Не знаю кто подарил эту тарелку, но она прекрасна 💋🙏 🌟

#еда

🌼 Сегодня поговорим про сервис в турецких новостройках 🌼

Постов будет 2, т.к. информации очень много.

🍒 Кто и как управляет объектами?

Обычно это делают УК застройщиков. Внутри УК работа строится по-разному. В основном есть такой же центральный офис, как и у нас (директор, экономисты, юристы, инженеры), и персонал объекта.

На объекте либо работает капыджы (сервисмэн) либо приходящий управляющий (более современный вариант). Обычно управляющий работает на несколько объектов, т.к. в курортной местности довольно мало крупных ЖК. В среднем 40 - 200 квартир.

Иногда застройщики заключают договоры управления с отельными УК. Но это скорее для создания апарт-отелей, т.к. такая УК выдаёт ТЗ на проектирование.

🍒 Кто выбирает УК?

В Турции есть промежуточное свидетельство о праве собственности (TAPU), когда в момент определённой готовности объекта застройщик регистрирует его целиком на себя. Именно на основании этого документа застройщик выбирает УК на срок от 5 до 10 лет. Обычно с этим никто не спорит)

🍒 Как обслуживаются объекты?

Если это капыджы, то он самостоятельно выполняет множество работ руками: от клининга и озеленения до мелкого ремонта + контролирует работу подрядчиков.

Управляющий работает по понятной нам схеме. В основном это организация всех работ силами подрядчиков (иногда внутренних), коммуникации с клиентами и т.д.

Зачастую зимой (в несезон) масса работ не выполняется вообще для экономии средств.

Лифты и противопожарные системы (если они есть) обслуживают государственные либо лицензированные компании.

В части обслуживания бассейнов и кондиционеров всегда есть частные внешние подрядчики. Иногда УК отдают подрядчикам озеление, энергохозяйство и текущий ремонт.

🍒 Как построен клиентский сервис?

Нет центральных диспетчерских, колл-центров и т.д. У клиента масса телефонов сотрудников застройщика и УК и он звонит всем подряд. Дозвониться это проблема 😃

На объектах нет консьержей. Я встретила только два проекта с консьержами, но это были дорогие премиальные объекты с относительно высокой платой за содержание.

Вообще такого понятия как "клиентский сервис" я не слышала. Всё на угад и на ощупь. Много личных человеческих коммуникаций.

🍒 Есть ли на объектах охрана и системы безопасности?

Да, есть. Но это скорее декорация. В Турции низкий уровень преступности, поэтому охрана больше используется как ночной дежурный и справочное бюро. Видеокамеры тоже имеются, но их очень мало. Территория объектов обычно закрытая. Вероятно, это издержки менталитета.

#недвижимость #УК

🍒 Сколько это стоит?

Плата за содержание называется "айдат".
Это больная тема для турков (как и для русских). Айдат сильно зависит от региона и уровня объекта.
Застройщики используют айдат как конкурентное преимущество, поэтому никто его не считает под конкретный объект (хотя смету вам дадут). Есть некий рынок айдат. Так как это курортная недвижимость, платить много клиенты не готовы. Иными словами, айдат редко экономически обоснован.

Что входит в айдат?
- содержание офиса УК
- заработная плата персонала
- контракты с подрядчиками
- коммунальные услуги на ОДН (вода и электричество)

Что не входит в айдат?
- коммунальные услуги в апартаменте (есть счётчики на воду и электроэнергию)
- персональные дополнительные услуги (например, присмотр за вашим апартаментом)

🍒 Размер айдат

Анталья и Алания

Комфорт класс от 60€ в месяц.
Бизнес класс от 85€ в месяц.
Максимальный встретившийся мне айдат 150€ в месяц для премиального проекта.

Мерсин

Комфорт класс от 30€ в месяц.

Весь рынок недвижимости живёт в ценах в евро.

🍒 Как начисляют айдат?

Айдат начисляется двумя способами:

1. Одинаковый для всех квартир в здании
2. Отличается в зависимости от количества комнат (например, 1+1 60€ в месяц, 2+1 70€ в месяц и т.д.)

За машиноместа айдат не платят.
УК рекомендует клиентам оплачивать айдат сразу за год вперёд (что удобно тем, кто живёт в других странах, а это основная масса собственников).

Обратите внимание - по площади айдат не начисляется.

🍒 Какие ещё функции выполняет УК?

Выдаёт ключи от квартир, сопровождает гарантию.

🍒 Как УК общается с клиентами? На каком языке?

Мобильные приложения отсутствуют.

🌞Коллеги из Домиленда, для  вас огромный новый рынок🌞

Клиентов перед РВЭ собирают в группе в WhatsApp. И в ней дальше осуществляются все коллективные коммуникации.

Также проводят ОСС, где утверждают список услуг и размер айдат. ОСС может быть как очным, так и комбинированным. Голосуют даже через соцсети и электронную почту.

Языковой минимум для персонала - турецкий, английский. На некоторых объектах + русский, немецкий.

Письменные коммуникации с клиентами на удобном клиенту языке. Все документы также готовятся на нескольких языках (прилагаю протокол ОСС на русском, посмотрите).

🌞 Нам нужно к этому идти обязательно. Страна рано или поздно откроется, а наши сервисные компании не готовы к мультиязыковому общению. Это же касается и мобильных приложений 🌞

🍒 Отношение застройщиков к сервису

Застройщики понимают, что это элемент конкуренции и их лицо, поэтому многие субсидируют свои УК в течение 3-5 лет после ввода объектов. Хотя многие собственники компаний категорически этим недовольны. Но рынок айдат никто менять не решается. Особенно чувствительны к размеру айдат клиенты из Казахстана.

Многие экономят свои расходы на УК, поэтому созданная инфраструктура банально не обслуживается и быстро ветшает. Это огромная проблема в турецких новостройках.

🌞Перед приобретением там недвижимости настоятельно рекомендую посмотреть уже введённые проекты данного застройщика с возрастом от 3 лет🌞

🍒 Интересные особенности

Застройщики всегда строят отдельную квартиру для капыджы на 1 этаже. Вероятно, так сложилось исторически.
Капыджы живёт на объекте с семьёй. Иногда на одном объекте несколько капыджы.
Те, кто отменили у себя институт капыджы, и перешли на внешнее администрирование, придумали такой элемент сервиса, как "гостевой апартамент" для размещения гостей клиентов.


Минимальный уровень заработной платы в Турции 17 000 лир (примерно 50 000 рублей). В основном персонал в сфере ЖКХ имеет такой доход, как и 80% населения страны.

🌞 Надеюсь, вам было интересно. С радостью отвечу в комментариях на все вопросы. Дальше расскажу про типы объектов, стоимость квартир, аренду и все, что узнала 🌞

#недвижимость #УК