💰 Про высокий платеж 💰

— Мне, батюшка, ждать нельзя, — сказал хозяин в сердцах, делая жест ключом, который держал в руке, — у меня вот Потогонкин подполковник живет, семь лет уж живет; Анна Петровна Бухмистерова и сарай и конюшню нанимает на два стойла, три при ней дворовых человека, — вот какие у меня жильцы. У меня, сказать вам откровенно, нет такого заведенья, чтобы не платить за квартиру. Извольте сейчас же заплатить деньги, да и съезжать вон.
(С) Гоголь Н. В., Портрет, 1834

 
Тема, которая неустанно волнует умы, сердца и кошельки, - конечно же размер платы за содержание недвижимости.

Ранее рассказывала про формирование стоимости обслуживания на примере борща. Возвращаться к этому не буду.

Но вот какие моменты хочется обозначить

1. Многие покупатели квартир, машиномест и прочих квадратных метров неожиданно узнали, что недвижимость не только вложение, но и расходы, причем существенные.

Понятие "стоимость владения" относительно недавно пришло в жизнь собственников, и его значение возрастает все больше и больше.

Что включает в себя стоимость владения?

Любые расходы на содержание помещения и здания, в котором оно находится (иногда не только здания, но и общей территории):

🟢Налог на имущество
🟢Налог на землю
🟢Аренда земли (если земля не в собственности)
🟢Плата за коммунальные услуги на содержание общего имущества и инфраструктуры
🟢Плата за индивидуальные коммунальные услуги
🟢Капитальный ремонт

🟡Плата за содержание общего имущества и инфраструктуры (управление, клининг, техническое обслуживание)
🟡Плата за общие дополнительные услуги (охрана, консьерж-служба, беллмен и т.д.)
🟡Плата за персональные дополнительные услуги (клининг, валлет-паркинг и др.)
🟡Разовые платежи на текущий ремонт, закупку оборудования и модернизацию общего имущества
И т.д.

Безусловно собственники мечтают снизить то, что снизить можно. Если на 🟢 "зелёные" пункты в части тарифов и ставок клиент влиять практически не может, то вот 🟡 "жёлтые" видятся ему огромным полем для экономии.

И здесь начинается...

"ваш тариф УК не в рынке",

"мне обещали в 2021 году тариф 50, а сейчас 120",

"это очень дорого, в другом моем доме меньше в 3 раза и там все хорошо" и т.д.

Коллеги знают 😊

То есть купить квартиру за 30 млн клиент готов. А потратить на её содержание 300 тыс. руб. в год не готов. В результате начинается гонка предложений коммерсантов девелоперов с целью попасть в расходные ожидания покупателя.

Девелоперы исследуют аналогичные ЖК схожего класса и локации, сравнивают стоимость квадратного метра и выдают тариф, к которому готов клиент (как им кажется).

При этом никто не сравнивает площадь объектов, территории, инфраструктуру, покрытия,  инженерную насыщенность и набор сервисов (например, сколько постов охраны или консьержей). А на стоимость обслуживания влияет именно это и никак не близость к метро и цена за квадратный метр.

Как следствие, застройщик навязывает УК некий размер ставки, с которым она должна работать  (так происходит не всегда, но очень часто).

Аргумент: "Иначе мы ничего не продадим!".

Иными словами, существует конкуренция не только в стоимости квартир, но уже и в стоимости владения. Давайте это признаем.

А кто оплатит банкет, если тариф на обслуживание изначально неэффективен?

Вариант 1. Почти идеальный. Девелопер все понимает и 3-5 лет субсидирует УК, но жителям об этом не говорит (а надо бы). Хотя в современных условиях такой вариант будет сходить на нет.

➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше.
➕️ Хорошие сборы у УК, т.к  плата в пределах расходных ожиданий клиентов и при этом УК работает неплохо
➕️ Низкий уровень конфликтности
➖️ Не сильно стимулирует УК работать еще лучше и экономить, т.к. все равно денег даст застройщик
➖️ Через 3-5 лет жители столкнутся с суровой реальностью, т.к  дофинансирование закончилось и УК будет выкручиваться в имеющихся бюджетах и случится тот же вариант 2.

Вариант 2. Печальный. УК пытается работать и зарабатывать в рамках имеющихся средств.

➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше
➕️ ➖️ УК ищет пути сокращения издержек (и пути не всегда положительные)
➖️ Объект приходит в упадок в достаточно короткие сроки, т.к. снижение стоимости имеет место быть за счёт недовыполнения объёма услуг и работ, низкой квалификации персонала
➖️ Низкий уровень сервиса в целом
➖️ Высокий уровень конфликтности на объекте

2. Как же снизить стоимость владения девелоперу и сделать ее действительно эффективной?

Думать о ней с самых первых шагов по созданию проекта и продукта.

Не нужно придумывать супер-лобби с белыми коврами в комфорт-классе. Химчистка стоит дорого и все расходы упадут в тариф УК.

Привлекать к созданию озеленения профессиональных дендрологов и агрономов, а не покупать клён из Германии, потому что акционеру нравится серебристый отблеск на его листьях.

Продумывать технологию сбора отходов, чтобы в ней было задействовано не 5 сотрудников, а 2.

Включать в бюджет проекта затраты на комплектацию объекта техникой и заранее продумывать места для ее хранения и зарядки.

И масса других примеров и вопросов, на которые стоит обращать внимание.

Основа для снижения стоимости владения -  сервисное проектирование и сервисная экспертиза от профессионального и опытного консультанта на всех этапах создания продукта.

Но такой подход для очень продвинутых девелоперов, которые смотрят в будущее. Надеюсь, что вы относитесь именно к их числу 🔆

__

Тему размера платы не закрываю. По ней очень много мыслей. Присоединяйтесь к диалогу 🙌


#платазаЖКУ #ЖКХ #УК #девелопер #новостройка #сервис #сервиснаякомпания #управляющаякомпания #сервисноепроектирование

🍷 Про вино🍷

Посмотри, что с нами стало? Насколько мне известно, только у древних греков были боги вина и веселья — Вакх и Дионис. А у нас вместо них — Фрейд, комплекс неполноценности и психоанализ, боязнь громких слов в любви и склонность к громким словам в политике. Скучная мы порода, не правда ли?
(С) Эрих Мария Ремарк, "Триумфальная арка"

Если вы ещё не открыли для себя прекрасное российское вино, очень рекомендую посмотреть 3 серии фильма "Время вина" от РБК.

Первая серия
Вторая серия
Третья серия

Всего их будет пять.
Приятного просмотра 🍇

Зелёный бульвар ❤️

На мой взгляд, самые лучшие проекты получаются, когда применяется метод "по любви"

💗Команда любит объект
💗Руководитель любит и ценит команду
💗Все вместе любят и уважают клиента

Это залог успеха. И любовь в данном контексте не громкое слово, а искреннее отношение к тому, что делаешь.

Праздников в честь любви много не бывает. Поэтому поздравляю всех и желаю самых ярких чувств и эмоций 💖