Нас уже 94!
100го подписчика ждёт подарок 🎁

🏰 Про общественные пространства 🏰

Дом — тогда дом, когда это доходный дом, — сообщил он, шлепая по стене кожаной, на меху, перчаткой. — Такие вот дома — несчастье Москвы, — продолжал он, вздохнув, поскрипывая снегом, растирая его подошвой огромного валяного ботинка. — Расползлись они по всей Москве, как плесень, из-за них трамваи, тысячи извозчиков, фонарей и вообще — огромнейшие городу Москве расходы. (С) М. Горький. Жизнь Клима Самгина

На фоне новостей про домовые храмы хотела поговорить с вами об общественных пространствах в жилых комплексах.

В прошлом году выступала на Российской строительной неделе как раз на эту тему. Что нужно продумать девелоперу, прежде чем создавать такую инфраструктуру в своих объектах - блок-схема в презентации.

Так вот история вопроса отнюдь не пара десятилетий, а как минимум 100 лет.

1920е годы, расцвет конструктивизма и самые безумные идеи от общественных кухонь и библиотек до открытых террас для совместных зарядок.

Фантазия современного девелопера в принципе не видит для себя никаких ограничений кроме бюджета на реализацию. И вот мы имеем дело уже и с огородами, теплицами, зоопарками, банями, груминг-комнатами и слесарными мастерскими. Фитнес-залами и коворкингами вообще уже никого не удивишь.

Поделитесь своим опытом того, как дальше живут такие общественные пространства. Что было продумано или наоборот не продумано на стадии проекта. Очень интересен опыт коллег. Возможно, у вас есть какой-то ультра эксклюзив, который никто ещё не делал 😊

#общественныепространства #общееимущество #УК #новостройка #девелопер

💰 Про высокий платеж 💰

— Мне, батюшка, ждать нельзя, — сказал хозяин в сердцах, делая жест ключом, который держал в руке, — у меня вот Потогонкин подполковник живет, семь лет уж живет; Анна Петровна Бухмистерова и сарай и конюшню нанимает на два стойла, три при ней дворовых человека, — вот какие у меня жильцы. У меня, сказать вам откровенно, нет такого заведенья, чтобы не платить за квартиру. Извольте сейчас же заплатить деньги, да и съезжать вон.
(С) Гоголь Н. В., Портрет, 1834

 
Тема, которая неустанно волнует умы, сердца и кошельки, - конечно же размер платы за содержание недвижимости.

Ранее рассказывала про формирование стоимости обслуживания на примере борща. Возвращаться к этому не буду.

Но вот какие моменты хочется обозначить

1. Многие покупатели квартир, машиномест и прочих квадратных метров неожиданно узнали, что недвижимость не только вложение, но и расходы, причем существенные.

Понятие "стоимость владения" относительно недавно пришло в жизнь собственников, и его значение возрастает все больше и больше.

Что включает в себя стоимость владения?

Любые расходы на содержание помещения и здания, в котором оно находится (иногда не только здания, но и общей территории):

🟢Налог на имущество
🟢Налог на землю
🟢Аренда земли (если земля не в собственности)
🟢Плата за коммунальные услуги на содержание общего имущества и инфраструктуры
🟢Плата за индивидуальные коммунальные услуги
🟢Капитальный ремонт

🟡Плата за содержание общего имущества и инфраструктуры (управление, клининг, техническое обслуживание)
🟡Плата за общие дополнительные услуги (охрана, консьерж-служба, беллмен и т.д.)
🟡Плата за персональные дополнительные услуги (клининг, валлет-паркинг и др.)
🟡Разовые платежи на текущий ремонт, закупку оборудования и модернизацию общего имущества
И т.д.

Безусловно собственники мечтают снизить то, что снизить можно. Если на 🟢 "зелёные" пункты в части тарифов и ставок клиент влиять практически не может, то вот 🟡 "жёлтые" видятся ему огромным полем для экономии.

И здесь начинается...

"ваш тариф УК не в рынке",

"мне обещали в 2021 году тариф 50, а сейчас 120",

"это очень дорого, в другом моем доме меньше в 3 раза и там все хорошо" и т.д.

Коллеги знают 😊

То есть купить квартиру за 30 млн клиент готов. А потратить на её содержание 300 тыс. руб. в год не готов. В результате начинается гонка предложений коммерсантов девелоперов с целью попасть в расходные ожидания покупателя.

Девелоперы исследуют аналогичные ЖК схожего класса и локации, сравнивают стоимость квадратного метра и выдают тариф, к которому готов клиент (как им кажется).

При этом никто не сравнивает площадь объектов, территории, инфраструктуру, покрытия,  инженерную насыщенность и набор сервисов (например, сколько постов охраны или консьержей). А на стоимость обслуживания влияет именно это и никак не близость к метро и цена за квадратный метр.

Как следствие, застройщик навязывает УК некий размер ставки, с которым она должна работать  (так происходит не всегда, но очень часто).

Аргумент: "Иначе мы ничего не продадим!".

Иными словами, существует конкуренция не только в стоимости квартир, но уже и в стоимости владения. Давайте это признаем.

А кто оплатит банкет, если тариф на обслуживание изначально неэффективен?

Вариант 1. Почти идеальный. Девелопер все понимает и 3-5 лет субсидирует УК, но жителям об этом не говорит (а надо бы). Хотя в современных условиях такой вариант будет сходить на нет.

➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше.
➕️ Хорошие сборы у УК, т.к  плата в пределах расходных ожиданий клиентов и при этом УК работает неплохо
➕️ Низкий уровень конфликтности
➖️ Не сильно стимулирует УК работать еще лучше и экономить, т.к. все равно денег даст застройщик
➖️ Через 3-5 лет жители столкнутся с суровой реальностью, т.к  дофинансирование закончилось и УК будет выкручиваться в имеющихся бюджетах и случится тот же вариант 2.

Вариант 2. Печальный. УК пытается работать и зарабатывать в рамках имеющихся средств.

➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше
➕️ ➖️ УК ищет пути сокращения издержек (и пути не всегда положительные)
➖️ Объект приходит в упадок в достаточно короткие сроки, т.к. снижение стоимости имеет место быть за счёт недовыполнения объёма услуг и работ, низкой квалификации персонала
➖️ Низкий уровень сервиса в целом
➖️ Высокий уровень конфликтности на объекте

2. Как же снизить стоимость владения девелоперу и сделать ее действительно эффективной?

Думать о ней с самых первых шагов по созданию проекта и продукта.

Не нужно придумывать супер-лобби с белыми коврами в комфорт-классе. Химчистка стоит дорого и все расходы упадут в тариф УК.

Привлекать к созданию озеленения профессиональных дендрологов и агрономов, а не покупать клён из Германии, потому что акционеру нравится серебристый отблеск на его листьях.

Продумывать технологию сбора отходов, чтобы в ней было задействовано не 5 сотрудников, а 2.

Включать в бюджет проекта затраты на комплектацию объекта техникой и заранее продумывать места для ее хранения и зарядки.

И масса других примеров и вопросов, на которые стоит обращать внимание.

Основа для снижения стоимости владения -  сервисное проектирование и сервисная экспертиза от профессионального и опытного консультанта на всех этапах создания продукта.

Но такой подход для очень продвинутых девелоперов, которые смотрят в будущее. Надеюсь, что вы относитесь именно к их числу 🔆

__

Тему размера платы не закрываю. По ней очень много мыслей. Присоединяйтесь к диалогу 🙌


#платазаЖКУ #ЖКХ #УК #девелопер #новостройка #сервис #сервиснаякомпания #управляющаякомпания #сервисноепроектирование

🍷 Про вино🍷

Посмотри, что с нами стало? Насколько мне известно, только у древних греков были боги вина и веселья — Вакх и Дионис. А у нас вместо них — Фрейд, комплекс неполноценности и психоанализ, боязнь громких слов в любви и склонность к громким словам в политике. Скучная мы порода, не правда ли?
(С) Эрих Мария Ремарк, "Триумфальная арка"

Если вы ещё не открыли для себя прекрасное российское вино, очень рекомендую посмотреть 3 серии фильма "Время вина" от РБК.

Первая серия
Вторая серия
Третья серия

Всего их будет пять.
Приятного просмотра 🍇

Зелёный бульвар ❤️

На мой взгляд, самые лучшие проекты получаются, когда применяется метод "по любви"

💗Команда любит объект
💗Руководитель любит и ценит команду
💗Все вместе любят и уважают клиента

Это залог успеха. И любовь в данном контексте не громкое слово, а искреннее отношение к тому, что делаешь.

Праздников в честь любви много не бывает. Поэтому поздравляю всех и желаю самых ярких чувств и эмоций 💖