Заскочила сегодня по делам в знаменитый HILL8 на Мира 95.
Знаменитый, потому что интерьером общественных пространств занимался Карим Рашид - очень известный промышленный дизайнер.
Пару лет назад была на этом объекте в урбан-туре и вопросики к жизнеспособности концепции были уже тогда.
Так вот даже беглым взглядом увидела, как работа УК убивает любую самую крутую концепцию.
Что не понравилось:
1. Состояние входной группы: отклеивается плитка, грязно, мешки с мусором, ужасные наклейки на дверях
2. В таком прекрасном лобби сидит мужчина в куртке, второй вообще вышел в футболке и спортивных штанах. Никакого приветствия. Уважаемая УК, это непрезентабельно.
Что понравилось:
1. Идея с проектором интересная. Не нужно изготавливать новую навигацию при смене арендаторов
2. Фито стена пока жива (а она живая 🌿☘️🍀). У меня были большие сомнения, что она выдержит, т.к. была такая история на одном объекте. Но здесь она пока держится, хоть и у самого входа)
Обращайте внимание на мелочи, именно из них складывается первое впечатление. Так вот ощущения бизнес-класса нет. А всего лишь нужно немного сделать, чтобы гости и жители были довольны.
Если хотите узнать, что именно сделать, наша команда проекта "Управление в деталях" расскажет и покажет.
#прообъекты #новостройка #сервис #УК #hill8 #девелопмент #всеясно #управлениевдеталях
Знаменитый, потому что интерьером общественных пространств занимался Карим Рашид - очень известный промышленный дизайнер.
Пару лет назад была на этом объекте в урбан-туре и вопросики к жизнеспособности концепции были уже тогда.
Так вот даже беглым взглядом увидела, как работа УК убивает любую самую крутую концепцию.
Что не понравилось:
1. Состояние входной группы: отклеивается плитка, грязно, мешки с мусором, ужасные наклейки на дверях
2. В таком прекрасном лобби сидит мужчина в куртке, второй вообще вышел в футболке и спортивных штанах. Никакого приветствия. Уважаемая УК, это непрезентабельно.
Что понравилось:
1. Идея с проектором интересная. Не нужно изготавливать новую навигацию при смене арендаторов
2. Фито стена пока жива (а она живая 🌿☘️🍀). У меня были большие сомнения, что она выдержит, т.к. была такая история на одном объекте. Но здесь она пока держится, хоть и у самого входа)
Обращайте внимание на мелочи, именно из них складывается первое впечатление. Так вот ощущения бизнес-класса нет. А всего лишь нужно немного сделать, чтобы гости и жители были довольны.
Если хотите узнать, что именно сделать, наша команда проекта "Управление в деталях" расскажет и покажет.
#прообъекты #новостройка #сервис #УК #hill8 #девелопмент #всеясно #управлениевдеталях
👍6❤1
🎶 Про песню 🎶
Более 5 лет мы с командой "Управление в деталях" выступали юридическими консультантами одного интересного девелоперского проекта.
Московская область. Строительство "в поле". Свои головные сооружения, закрытая территория и почти 50 многоквартирных домов.
Множество непродуманных решений в части обслуживания на старте проекта, заниженный тариф, финансирование УК девелопером, попытка введения платы за общую инфраструктуру и непрекрашающиеся споры и конфликты с жителями и даже жителей между собой.
Апофеозом всей истории стал полный отказ от управления объектом и передача всех домов в "муниципальную УК" вместе с общей инфраструктурой проекта. Очень жаль, ведь объект был действительно классный.
Вообще этот проект просто наглядное пособие из серии "Вредные советы для девелопера". Не устану повторять - смотрите не новые объекты, а старые. Те, что пожили. Именно там все ошибки видны и наглядны.
Мне в этом плане очень помог опыт работы с 15-20 летними действительно премиальными ЖК.
Но речь даже не об этом проекте, а о нейросетях. В разгар "войны" между УК и жителями последние с участием нейросети соорудили песню против УК. Её не выложу, т.к. текст цензуру не пройдёт. В ответ появилась на ту же музыку весёлая песня, видимо, от УК.
Кто бы мог подумать, что ИИ будет использоваться для таких локальных противостояний 😁
#УК #ЖКХ #девелопер #нейросеть #песня
Сатин (негромко). Эх... испортил песню... дур-рак! (с) М. Горький "На дне"
Более 5 лет мы с командой "Управление в деталях" выступали юридическими консультантами одного интересного девелоперского проекта.
Московская область. Строительство "в поле". Свои головные сооружения, закрытая территория и почти 50 многоквартирных домов.
Множество непродуманных решений в части обслуживания на старте проекта, заниженный тариф, финансирование УК девелопером, попытка введения платы за общую инфраструктуру и непрекрашающиеся споры и конфликты с жителями и даже жителей между собой.
Апофеозом всей истории стал полный отказ от управления объектом и передача всех домов в "муниципальную УК" вместе с общей инфраструктурой проекта. Очень жаль, ведь объект был действительно классный.
Вообще этот проект просто наглядное пособие из серии "Вредные советы для девелопера". Не устану повторять - смотрите не новые объекты, а старые. Те, что пожили. Именно там все ошибки видны и наглядны.
Мне в этом плане очень помог опыт работы с 15-20 летними действительно премиальными ЖК.
Но речь даже не об этом проекте, а о нейросетях. В разгар "войны" между УК и жителями последние с участием нейросети соорудили песню против УК. Её не выложу, т.к. текст цензуру не пройдёт. В ответ появилась на ту же музыку весёлая песня, видимо, от УК.
Кто бы мог подумать, что ИИ будет использоваться для таких локальных противостояний 😁
#УК #ЖКХ #девелопер #нейросеть #песня
👍4🔥1🤣1
Нас уже 94!
100го подписчика ждёт подарок 🎁
100го подписчика ждёт подарок 🎁
🔥5❤3
🏰 Про общественные пространства 🏰
На фоне новостей про домовые храмы хотела поговорить с вами об общественных пространствах в жилых комплексах.
В прошлом году выступала на Российской строительной неделе как раз на эту тему. Что нужно продумать девелоперу, прежде чем создавать такую инфраструктуру в своих объектах - блок-схема в презентации.
Так вот история вопроса отнюдь не пара десятилетий, а как минимум 100 лет.
1920е годы, расцвет конструктивизма и самые безумные идеи от общественных кухонь и библиотек до открытых террас для совместных зарядок.
Фантазия современного девелопера в принципе не видит для себя никаких ограничений кроме бюджета на реализацию. И вот мы имеем дело уже и с огородами, теплицами, зоопарками, банями, груминг-комнатами и слесарными мастерскими. Фитнес-залами и коворкингами вообще уже никого не удивишь.
Поделитесь своим опытом того, как дальше живут такие общественные пространства. Что было продумано или наоборот не продумано на стадии проекта. Очень интересен опыт коллег. Возможно, у вас есть какой-то ультра эксклюзив, который никто ещё не делал 😊
#общественныепространства #общееимущество #УК #новостройка #девелопер
Дом — тогда дом, когда это доходный дом, — сообщил он, шлепая по стене кожаной, на меху, перчаткой. — Такие вот дома — несчастье Москвы, — продолжал он, вздохнув, поскрипывая снегом, растирая его подошвой огромного валяного ботинка. — Расползлись они по всей Москве, как плесень, из-за них трамваи, тысячи извозчиков, фонарей и вообще — огромнейшие городу Москве расходы. (С) М. Горький. Жизнь Клима Самгина
На фоне новостей про домовые храмы хотела поговорить с вами об общественных пространствах в жилых комплексах.
В прошлом году выступала на Российской строительной неделе как раз на эту тему. Что нужно продумать девелоперу, прежде чем создавать такую инфраструктуру в своих объектах - блок-схема в презентации.
Так вот история вопроса отнюдь не пара десятилетий, а как минимум 100 лет.
1920е годы, расцвет конструктивизма и самые безумные идеи от общественных кухонь и библиотек до открытых террас для совместных зарядок.
Фантазия современного девелопера в принципе не видит для себя никаких ограничений кроме бюджета на реализацию. И вот мы имеем дело уже и с огородами, теплицами, зоопарками, банями, груминг-комнатами и слесарными мастерскими. Фитнес-залами и коворкингами вообще уже никого не удивишь.
Поделитесь своим опытом того, как дальше живут такие общественные пространства. Что было продумано или наоборот не продумано на стадии проекта. Очень интересен опыт коллег. Возможно, у вас есть какой-то ультра эксклюзив, который никто ещё не делал 😊
#общественныепространства #общееимущество #УК #новостройка #девелопер
❤4👍3
Всех приветствую ☀️
Итак, нас уже 100! Благодарю каждого, кто интересуется моими заметками.
Очень люблю дарить подарки и обожаю книги по искусству и истории моды.
100м подписчиком канала стала Анастасия из Новосибирска.
Совсем скоро к ней улетит эта прекрасная книга🎁
Итак, нас уже 100! Благодарю каждого, кто интересуется моими заметками.
Очень люблю дарить подарки и обожаю книги по искусству и истории моды.
100м подписчиком канала стала Анастасия из Новосибирска.
Совсем скоро к ней улетит эта прекрасная книга
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2🔥2
Илья Сотонин опубликовал выдержки из презентации Ксении из be tone agency о том, почему УК важна не менее самого продукта. Даже перефразирую и скажу так: почему УК и сервис девелопера (в широком смысле) - важнейшая часть продукта. Если кто-то ещё этого не понимает, то на высококонкурентном рынке с продажами будет все очень плохо.
В общем я возмутилась подачей информации, где априори УК в позиции обвиняемого.
Никто не любит говорить об очевидных вещах - хорошей работе УК на объекте должно предшествовать множество подготовительных процедур, большая совместная работа с застройщиком, да и просто само качество объекта.
На кого полетят все "шишки"?
Давайте уже признаем, что обслуживание недвижимости - один из важнейших процессов для клиента девелопера, потому что он покупает объект все чаще не для перепродажи, а для жизни и сдачи в аренду.
В общем я за то, чтобы прекратили из сервисных компаний создавать прикрывателей 🍑. УК должны быть полноценными участниками создания продукта, которые потом с этим самым продуктом и работают многие годы. Собственно для донесения этой мысли мы и создали форум "Сервис в девелопменте".
Чуть позже ещё обсудим историю про "высокий платёж".
#УК #девелопер #ЖКХ #сервис #новостройка #управляющаякомпания
В общем я возмутилась подачей информации, где априори УК в позиции обвиняемого.
Никто не любит говорить об очевидных вещах - хорошей работе УК на объекте должно предшествовать множество подготовительных процедур, большая совместная работа с застройщиком, да и просто само качество объекта.
Что мгновенно нивелирует любую (даже самую идеальную) работу УК:
1. Есть разрыв ожиданий от объекта и реальности (обманутые ожидания дольщика)
2. Застройщик не выполняет гарантийные обязательства перед клиентами и УК
3. Застройщик привёл УК на объект за 5 дней до заселения и в принципе не вложил ни копейки в подготовку объекта к эксплуатации
4. Застройщик не сотрудничает с УК или делает из УК "ассенизатора"
5. Застройщик вводит объект с готовностью 70-90% и считает это нормой
На кого полетят все "шишки"?
Давайте уже признаем, что обслуживание недвижимости - один из важнейших процессов для клиента девелопера, потому что он покупает объект все чаще не для перепродажи, а для жизни и сдачи в аренду.
В общем я за то, чтобы прекратили из сервисных компаний создавать прикрывателей 🍑. УК должны быть полноценными участниками создания продукта, которые потом с этим самым продуктом и работают многие годы. Собственно для донесения этой мысли мы и создали форум "Сервис в девелопменте".
Чуть позже ещё обсудим историю про "высокий платёж".
#УК #девелопер #ЖКХ #сервис #новостройка #управляющаякомпания
🔥8👏2
💰 Про высокий платеж 💰
Тема, которая неустанно волнует умы, сердца и кошельки, - конечно же размер платы за содержание недвижимости.
Ранее рассказывала про формирование стоимости обслуживания на примере борща. Возвращаться к этому не буду.
Но вот какие моменты хочется обозначить
1. Многие покупатели квартир, машиномест и прочих квадратных метров неожиданно узнали, что недвижимость не только вложение, но и расходы, причем существенные.
Понятие "стоимость владения" относительно недавно пришло в жизнь собственников, и его значение возрастает все больше и больше.
Что включает в себя стоимость владения?
Любые расходы на содержание помещения и здания, в котором оно находится (иногда не только здания, но и общей территории):
🟢Налог на имущество
🟢Налог на землю
🟢Аренда земли (если земля не в собственности)
🟢Плата за коммунальные услуги на содержание общего имущества и инфраструктуры
🟢Плата за индивидуальные коммунальные услуги
🟢Капитальный ремонт
🟡Плата за содержание общего имущества и инфраструктуры (управление, клининг, техническое обслуживание)
🟡Плата за общие дополнительные услуги (охрана, консьерж-служба, беллмен и т.д.)
🟡Плата за персональные дополнительные услуги (клининг, валлет-паркинг и др.)
🟡Разовые платежи на текущий ремонт, закупку оборудования и модернизацию общего имущества
И т.д.
Безусловно собственники мечтают снизить то, что снизить можно. Если на 🟢 "зелёные" пункты в части тарифов и ставок клиент влиять практически не может, то вот 🟡 "жёлтые" видятся ему огромным полем для экономии.
И здесь начинается...
Коллеги знают 😊
То есть купить квартиру за 30 млн клиент готов. А потратить на её содержание 300 тыс. руб. в год не готов. В результате начинается гонка предложений коммерсантов девелоперов с целью попасть в расходные ожидания покупателя.
Девелоперы исследуют аналогичные ЖК схожего класса и локации, сравнивают стоимость квадратного метра и выдают тариф, к которому готов клиент (как им кажется).
При этом никто не сравнивает площадь объектов, территории, инфраструктуру, покрытия, инженерную насыщенность и набор сервисов (например, сколько постов охраны или консьержей). А на стоимость обслуживания влияет именно это и никак не близость к метро и цена за квадратный метр.
Как следствие, застройщик навязывает УК некий размер ставки, с которым она должна работать (так происходит не всегда, но очень часто).
Иными словами, существует конкуренция не только в стоимости квартир, но уже и в стоимости владения. Давайте это признаем.
А кто оплатит банкет, если тариф на обслуживание изначально неэффективен?
Вариант 1. Почти идеальный. Девелопер все понимает и 3-5 лет субсидирует УК, но жителям об этом не говорит (а надо бы). Хотя в современных условиях такой вариант будет сходить на нет.
➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше.
➕️ Хорошие сборы у УК, т.к плата в пределах расходных ожиданий клиентов и при этом УК работает неплохо
➕️ Низкий уровень конфликтности
➖️ Не сильно стимулирует УК работать еще лучше и экономить, т.к. все равно денег даст застройщик
➖️ Через 3-5 лет жители столкнутся с суровой реальностью, т.к дофинансирование закончилось и УК будет выкручиваться в имеющихся бюджетах и случится тот же вариант 2.
— Мне, батюшка, ждать нельзя, — сказал хозяин в сердцах, делая жест ключом, который держал в руке, — у меня вот Потогонкин подполковник живет, семь лет уж живет; Анна Петровна Бухмистерова и сарай и конюшню нанимает на два стойла, три при ней дворовых человека, — вот какие у меня жильцы. У меня, сказать вам откровенно, нет такого заведенья, чтобы не платить за квартиру. Извольте сейчас же заплатить деньги, да и съезжать вон.
(С) Гоголь Н. В., Портрет, 1834
Тема, которая неустанно волнует умы, сердца и кошельки, - конечно же размер платы за содержание недвижимости.
Ранее рассказывала про формирование стоимости обслуживания на примере борща. Возвращаться к этому не буду.
Но вот какие моменты хочется обозначить
1. Многие покупатели квартир, машиномест и прочих квадратных метров неожиданно узнали, что недвижимость не только вложение, но и расходы, причем существенные.
Понятие "стоимость владения" относительно недавно пришло в жизнь собственников, и его значение возрастает все больше и больше.
Что включает в себя стоимость владения?
Любые расходы на содержание помещения и здания, в котором оно находится (иногда не только здания, но и общей территории):
🟢Налог на имущество
🟢Налог на землю
🟢Аренда земли (если земля не в собственности)
🟢Плата за коммунальные услуги на содержание общего имущества и инфраструктуры
🟢Плата за индивидуальные коммунальные услуги
🟢Капитальный ремонт
🟡Плата за содержание общего имущества и инфраструктуры (управление, клининг, техническое обслуживание)
🟡Плата за общие дополнительные услуги (охрана, консьерж-служба, беллмен и т.д.)
🟡Плата за персональные дополнительные услуги (клининг, валлет-паркинг и др.)
🟡Разовые платежи на текущий ремонт, закупку оборудования и модернизацию общего имущества
И т.д.
Безусловно собственники мечтают снизить то, что снизить можно. Если на 🟢 "зелёные" пункты в части тарифов и ставок клиент влиять практически не может, то вот 🟡 "жёлтые" видятся ему огромным полем для экономии.
И здесь начинается...
"ваш тариф УК не в рынке",
"мне обещали в 2021 году тариф 50, а сейчас 120",
"это очень дорого, в другом моем доме меньше в 3 раза и там все хорошо" и т.д.
Коллеги знают 😊
То есть купить квартиру за 30 млн клиент готов. А потратить на её содержание 300 тыс. руб. в год не готов. В результате начинается гонка предложений коммерсантов девелоперов с целью попасть в расходные ожидания покупателя.
Девелоперы исследуют аналогичные ЖК схожего класса и локации, сравнивают стоимость квадратного метра и выдают тариф, к которому готов клиент (как им кажется).
При этом никто не сравнивает площадь объектов, территории, инфраструктуру, покрытия, инженерную насыщенность и набор сервисов (например, сколько постов охраны или консьержей). А на стоимость обслуживания влияет именно это и никак не близость к метро и цена за квадратный метр.
Как следствие, застройщик навязывает УК некий размер ставки, с которым она должна работать (так происходит не всегда, но очень часто).
Аргумент: "Иначе мы ничего не продадим!".
Иными словами, существует конкуренция не только в стоимости квартир, но уже и в стоимости владения. Давайте это признаем.
А кто оплатит банкет, если тариф на обслуживание изначально неэффективен?
Вариант 1. Почти идеальный. Девелопер все понимает и 3-5 лет субсидирует УК, но жителям об этом не говорит (а надо бы). Хотя в современных условиях такой вариант будет сходить на нет.
➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше.
➕️ Хорошие сборы у УК, т.к плата в пределах расходных ожиданий клиентов и при этом УК работает неплохо
➕️ Низкий уровень конфликтности
➖️ Не сильно стимулирует УК работать еще лучше и экономить, т.к. все равно денег даст застройщик
➖️ Через 3-5 лет жители столкнутся с суровой реальностью, т.к дофинансирование закончилось и УК будет выкручиваться в имеющихся бюджетах и случится тот же вариант 2.
🔥4❤2👍1
Вариант 2. Печальный. УК пытается работать и зарабатывать в рамках имеющихся средств.
➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше
➕️ ➖️ УК ищет пути сокращения издержек (и пути не всегда положительные)
➖️ Объект приходит в упадок в достаточно короткие сроки, т.к. снижение стоимости имеет место быть за счёт недовыполнения объёма услуг и работ, низкой квалификации персонала
➖️ Низкий уровень сервиса в целом
➖️ Высокий уровень конфликтности на объекте
2. Как же снизить стоимость владения девелоперу и сделать ее действительно эффективной?
Думать о ней с самых первых шагов по созданию проекта и продукта.
Не нужно придумывать супер-лобби с белыми коврами в комфорт-классе. Химчистка стоит дорого и все расходы упадут в тариф УК.
Привлекать к созданию озеленения профессиональных дендрологов и агрономов, а не покупать клён из Германии, потому что акционеру нравится серебристый отблеск на его листьях.
Продумывать технологию сбора отходов, чтобы в ней было задействовано не 5 сотрудников, а 2.
Включать в бюджет проекта затраты на комплектацию объекта техникой и заранее продумывать места для ее хранения и зарядки.
И масса других примеров и вопросов, на которые стоит обращать внимание.
Основа для снижения стоимости владения - сервисное проектирование и сервисная экспертиза от профессионального и опытного консультанта на всех этапах создания продукта.
Но такой подход для очень продвинутых девелоперов, которые смотрят в будущее. Надеюсь, что вы относитесь именно к их числу 🔆
__
Тему размера платы не закрываю. По ней очень много мыслей. Присоединяйтесь к диалогу 🙌
#платазаЖКУ #ЖКХ #УК #девелопер #новостройка #сервис #сервиснаякомпания #управляющаякомпания #сервисноепроектирование
➕️ Выгодно клиентам, они платят меньше
➕️ ➖️ УК ищет пути сокращения издержек (и пути не всегда положительные)
➖️ Объект приходит в упадок в достаточно короткие сроки, т.к. снижение стоимости имеет место быть за счёт недовыполнения объёма услуг и работ, низкой квалификации персонала
➖️ Низкий уровень сервиса в целом
➖️ Высокий уровень конфликтности на объекте
2. Как же снизить стоимость владения девелоперу и сделать ее действительно эффективной?
Думать о ней с самых первых шагов по созданию проекта и продукта.
Не нужно придумывать супер-лобби с белыми коврами в комфорт-классе. Химчистка стоит дорого и все расходы упадут в тариф УК.
Привлекать к созданию озеленения профессиональных дендрологов и агрономов, а не покупать клён из Германии, потому что акционеру нравится серебристый отблеск на его листьях.
Продумывать технологию сбора отходов, чтобы в ней было задействовано не 5 сотрудников, а 2.
Включать в бюджет проекта затраты на комплектацию объекта техникой и заранее продумывать места для ее хранения и зарядки.
И масса других примеров и вопросов, на которые стоит обращать внимание.
Основа для снижения стоимости владения - сервисное проектирование и сервисная экспертиза от профессионального и опытного консультанта на всех этапах создания продукта.
Но такой подход для очень продвинутых девелоперов, которые смотрят в будущее. Надеюсь, что вы относитесь именно к их числу 🔆
__
Тему размера платы не закрываю. По ней очень много мыслей. Присоединяйтесь к диалогу 🙌
#платазаЖКУ #ЖКХ #УК #девелопер #новостройка #сервис #сервиснаякомпания #управляющаякомпания #сервисноепроектирование
🔥5❤4👍4