Не забываем про индексацию ЖКХ.

В Москве с 1 июля рост составит 11%, в Питере - 9,8%. По стране индексация составит 4-15%.

Такая вот новость короткой строкой.

@economism_estate

Пошли прогнозы по обвалу рынка недвижимости - в "Этажах" ждут падения к осени на четверть.

Речь здесь больше о количестве сделок, чем о стоимости - такого резкого падения в деньгах не будет точно, для этого "черный лебедь" должен быть как минимум драконом. Но своего рода "ножницы" действительно могут запросто случиться. Связано это с закрытием программы льготной ипотеки и остающейся крайне высокой ставкой ЦБ.

Другой вопрос - как такое снижение количества сделок год к году скажется на ценообразовании новостроек. Гандикап у застройщиков очень большой, особенно с учетом нежелания платить крупные дивиденды - ПИК вообще от них отказался, ЛСР заплатит 100 рублей на акцию при ожиданиях в два раза больше. А чистая прибыль за 5 лет сделала минимум 3х, если брать топ-20 по России. Соответственно, застройщикам есть куда снижать ценник. Другое дело, что даже после двукратного, а где-то и трехкратного повышения цен за 4 года существования льготной ипотеки делать они этого не захотят - жадные. Разве что придет новый босс Минстроя и начнет закручивать гайки.

В любом случае, ванговать, как в случае с "Этажами", сейчас не стоит. Во-первых, нужно дождаться отмены программы - как бы опять чего не придумали в последний момент. Во-вторых, если прямо, то это не самое репутационно чистое агентство - 90% сотрудников крайне некомпетентны.

@economism_estate

Путин поручил обеспечить граждан жильем общей площадью не менее 33 квадратных метров на человека к 2030 году и не менее 38 квадратных метров к 2036 году.

Норматив нынче - 18 метров на человека минимум при 3+ членах семьи. Для одного - 33 метра, для двоих - 42. 18, кстати, не везде - в разных регионах есть и 14 квадратов, и 15.

Интрига - будут ли эти 33 и 38 метров нормативом. И как будет происходить это обеспечение, не раздаст же государство всем по ключам. Значит, будут строить, и строить много. Лишь бы Хуснуллина с Файзулиным в этом процессе не участвовало.

@economism_estate

Решили выделить три топовых локации с ЖК в Москве для инвестиций с перспективой там пожить.

1️⃣ Южный порт. Да, автор тут не совсем объективен😉но район реально пушка, особенно если говорить про River Park рядом с "Нагатинским затоном". Это почти готовый ЖК, где строятся последние дома и где можно спокойно пожарить мясо во дворе с видом на затон. Если смотреть на перспективу, то здесь а) напротив будет строиться второй "Сити" и б) будет строиться River Park 2. Цены там будут очень приличные, но инвестиционная привлекательность сумасшедшая, как для перепродажи, так и для сдачи в аренду.

2️⃣ Сити. Здесь наконец анонсировано строительство жилой башни, сейчас идет организация консорциума инвесторов, поскольку вливания в районе 400 миллиардов рублей не потянет ни один девелопер. Все преимущества локации известны - это деловой центр города, где рядом есть все, от торговых центров до набережных и пары небольших парков. Разумеется, все достойно и с точки зрения остальной социальной инфраструктуры.

3️⃣ Несколько спорно, но все же - второй этап Рублево-Архангельской ветки метро, который уйдет за МКАД. Там сейчас строятся "Мякинино парк" от ПИКа и "Сберсити". Это два комплекса из разного ценового сегмента, то есть выбор есть на любой кошелек. Несмотря на переоцененность проекта от Сбера (ценник от 22,5 миллиона), он обещает быть очень интересным с точки зрения инфраструктуры ЖК, архитектуры и редких форматов квартир - террасы, пентхаусы, высокие потолки, двухуровневые юниты.

@economism_estate

Новость для Сочи и сочинцев - местный мэр Алексей Копайгородский уходит в отставку по собственному желанию.

В истории он останется человеком, который выкинул из города плохих застройщиков, решил вопрос с самостроями и разработал новый генплан города с полным отказом от высотного строительства.

Теперь будет очень интересно посмотреть на биографию будущего мэра, а не и.о. Светланы Калининой - ее там вряд ли оставят. И будет ли будущий мэр столь же принципиальным, особенно на фоне ажиотажного роста к недвиге в Сочи.

@economism_estate

Основное, что нужно знать про вбросы о семейной ипотеке - это всего лишь сбросы.

Во-первых, есть большие вопросы по ставке. Если программу продлили до 2030 года, то почему вдруг решили откорректировать процент? Почему этого не сделали раньше или не прописали формулу а-ля "ключевая ставка ЦБ - 3%"? Сейчас это выглядит некорректно.

Во-вторых, почему программу пытаются урезать через дискриминацию? То дети определенного возраста не подходят, то родители слишком старые, то еще что. А если у кого-то после 35 лет появилась тройня, они будут хуже молодых 25-летних родителей с одним ребенком? Ну бред же.

В-третьих, вбросы идут зачастую от людей, которые либо не принимают таких решений, либо пока не имеют права их принимать. Чебесков - это и.о. на данный момент, составы министерств и замы будут утверждаться в ближайшие недели. А повод похайповать на этой теме - очень скользкий. Куда интереснее для репутации были бы поднятые по-новой программы для работников образования - помнится, эту льготную ипотеку должны были представить до ноября прошлого года.

Поэтому не стоит уделять много внимания болтологам. Будет что-то реальное - мы оповестим💪

@economism_estate

Дополняем про запрет на студии.

Знаете, сколько сейчас строится новостроек с квартирами площадью меньше 28 квадратных метров? 247. Двести сорок семь.

Но это еще не все. 80 домов строятся с квартирами меньше 20 квадратных метров.

Прямо сейчас ударом по застройщикам это не будет. Да и в дальнейшем - тоже. Но плач Ярославны мы все равно услышим.

Важное уточнение. По области таких распоряжений не было - возможно, пока. Так что "общежития" будут строиться за границами МКАДа.

@economism_estate

Пошла жара.

Вслед за Москвой Ленинградская область подняла минимальную площадь квартир до 28 квадратных метров.

Разница лишь в том, что в Ленобласти уже был порог в 24 метра, в отличие от столицы. И в Ленобласти не строится масса апартаментов - незачем.

@economism_estate

В контексте запрета на квартирки меньше, чем в 28 квадратных метров, в мае можно будет лицезреть срочный выход на рынок нескольких ЖК в Москве и Ленобласти.

Мораль понятна - нужно успеть заскочить не то, что в уходящий поезд - он уже уехал. Теперь как в боевиках - несемся за ним на машине, запрыгиваем и авто разлетается в щепки. Ну а что делать - сопутствующие издержки.

Так что на неделю-другую бэк-офисы застройщиков переходят в круглосуточный режим работы и начинают жестко штурмовать профильные ведомства для получения разрешений. Представляется, что некоторые чиновники на этом просто озолотятся.

А тут еще и льготную ипотеку окончательно сворачивают. Однозначно можно ждать много новых ЖК на старте продаж.

@economism_estate

Почему китайский сценарий на рынке недвижимости будет провалом в РФ?

Суть там в том, что Народный банк выделил 42 миллиарда долларов на выкуп нераспроданной недвиги у девелоперов. Для чего применяется эта мера - очевидно и так: девелоперы в моменте бума покупок начали застраивать вообще все подряд, в итоге банкротятся ровно со старта ковида, причем банкротятся жестко и на десятки миллиардов долларов невыполненных обязательств. Как результат - программа помощи на десятки миллиардов и план по созданию в незаселенных кварталах социального жилья.

1️⃣ Можно будет смело отправлять делать лесозаготовки весь Минстрой и часть Минфина. Потому что раздутые цены на жилье в РФ - это их "заслуга". Сейчас это никому не надо, да и потом вряд ли кто захочет махать топориком в лесу.

2️⃣ Это только ускорит рост цен. Потому что появится один, но огромный покупатель - государство. И ему будут спихивать весь неликвид. Застройщики просто будут точно знать, что их юниты по-любому будут выкуплены. Это уже не бизнес.

3️⃣ Это чревато появлением новых гетто. Про сборную Средней Азии в Котельниках и так всем известно. Если вдруг кто-то придет к тому, что в России нужно идти по китайскому пути, то эти сборные появятся как минимум во всех самых экономически сильных локациях - Петербурге, Казани, Краснодаре, Владивостоке, да даже в ХМАО - там и там самое популярное имя у новорожденных Мухаммад.

4️⃣ Вслед за убийством конкуренции можно будет ждать национализации и максимального стандартизирования стройки. Лучше от этого тоже никому не будет, потому что в конце концов на рынке останется один игрок - государство с локализацией по областям и прикормленным откатным подрядчикам.

5️⃣ Качество жилья лучше от этого не станет. Ровно потому, что нет конкуренции и подрядчики/субподрядчики будут тратить много денег на откаты за получение тендеров.

Все, что можно сделать сейчас - не делать вообще ничего. Основная задача Минстроя сегодня - это застройка новых регионов и контроль на вытянутую руку за КРТ. Вот пусть там и решают вопросы. А рынок сам себя поправит через некоторое время.

Самозапрет на сделки с недвижимостью - мера неплохая, но не сказать, чтобы резко необходимая.

Процесс продажи недвижимости - процесс хоть и ускорившийся в последние годы, но все равно значительно более трудный, чем простое кредитование. Мошеннические сделки с недвижимостью - это не просто "подрезал паспорт и увел", как то с кредитами и микрозаймами. Это гораздо более тяжелая история, когда в ход пускают не просто инструменты социальной инженерии, а все, что можно - от накачки веществами и алкашкой до психологического давления.

Одобрение сделок пожилых людей их "представителями" в лице детей - это другой разговор. Вот эта история посерьезнее и, как видится, более необходимая. Когда бабусю разводят на квартиру и потом натыкаются на сопротивление в виде подкованного ребенка или внука - это дичайшее фиаско для мошенников. А последствия его - это в лучшем случае засвеченные на камерах лица, а в худшем - предоставленные для переоформления жилья данные или мурзилки, или самого урки. Вот здесь действительно - стоило бы.

В целом - да, окей, правильная история. Но есть варианты и получше.

Небольшой дайджест новостей - инфоповоды слишком небольшие для подробного разбора.

✅ Мутко анонсировал ограчичение по минимальной площади квартир в новостройках в ряде регионов РФ по аналогии с Москвой и Ленобластью. Эбсолютли логично.

✅ В Госдуме хотят убрать маленькие квартиры из доступных по льготным ипотечным программам. Мол, это убережет от спекуляций. Такие вот нынче головастые депутаты.

✅ Во всех городах-миллионниках цены на недвигу перевалили за 100 тысяч за квадрат. Последними бастионами были Волгоград, Челябинск, Воронеж, Омск и Пермь. В первых двух цены за 2023 год поднялись на 22-23%.

✅ Жилищные вклады запустят в 2025 году - вопрос почти решен. Моменты, которые остаются непонятными, подробно описаны в старшем канале.

✅ 70 тысяч лифтов, которые должны были выйти из эксплуатации в 2025 году, будут ездить еще 5 лет. Все потому, что в бюджете не хватает денег на замену - Хуснуллин подзажал 200 миллиардов. Ну, и менять их не на что, потому что локализация производства лифтов по-прежнему не позволяет поставлять их везде, где нужно, и в том количестве, которое требуется.

Как-то так. Экономим ваше время на чтение.

Росреестр радует цифрами.

Количество ДДУ за апрель сократилось на 22,4% год к году. Это полностью укладывается в новую реальность для застройщиков - платежеспособного спроса становится все меньше, несмотря на приближение сворачивания льготной ипотеки. Ценник уже настолько раздутый, что его не тянут даже под 6% годовых кредита.

Год назад было зарегистрировано 9472 договора, в этом апреле - всего 7944. Хотя это чуток больше, чем в марте - тогда было 7809.

Ипотечные сделки тоже сократились за год - с 11,6 тысячи в апреле 2023 до 10,6 тысячи в текущем году. И опять - это лучше мартовских показателей в 9254 кредита.

Замедление спроса - это уже отчетливый тренд, который, правда, пока не вылился в снижение цен. Они в последние месяцы пляшут на 1% в обе стороны. Но с июля ситуация может резко измениться, особенно если в парламенте запретят использовать льготные кредиты на маленькое жилье.

Еще про запрет на строительство маленьких квартир.

В Москве за пять лет она выросла с 4% до 16%, а в последние полтора года держится на уровне 16–18%. В Московской области рост был более умеренным: с 8% до 12%.

В Санкт-Петербурге такие лоты составляют 25% рынка, весной 2019 года 9%. В Ленинградской области увеличение доли с 10% до 23% фиксируется последние два года.

Будет очень интересно посмотреть на поэтажки проектов, которые выйдут в продажу в июне. А еще интереснее - послушать их аргументы, если вдруг 28-метровые квартиры в линейке юнитов все-таки появятся. Наверняка будут давить на то, что разрешение уже было и так далее, хотя де-факто уже сейчас мини-квартиры в новых комплексах просто незаконны.

Кстати, в контексте запрета. Все забыли про то, что помимо минимального размера однушек власти обозначили еще и минимумы для квартир комнатности побольше.

Для двухкомнатных юнитов это 44 квадратных метра, для трешек - 56 метров, для четырехкомнатных - 70 "квадратов".

Но здесь особо заморачиваться нечего - двушек меньше 44 метров на рынке меньше 0,5%. Из примерно 20 тысяч двухкомнатных квартир в продаже в Москве маленьких всего 86. Апартов вообще 6 штук.

Теперь интрига - что будут делать с евроформатом. Евротрешки в куче проектов могут быть и около 50 метров. Этим особенно грешил КРОСТ - в Красногорске построили 3 башки в 40+ этажей с трешками в районе 45 метров. И в других проектах такое тоже есть - Красногорск все-таки область, и там пока что ограничений по площади нет - "Самолет" жестко пострадает из-за подобного запрета.

Коллеги зафиксировали бодрый рост мини-квартир на излете льготной ипотеки и ограничении по минимальной площади жилья.

Если говорить конкретно о кейсе из поста коллег, то здесь также играет роль и растущая степень готовности дома, но де-факто - спрос на мини-квартирки действительно попер вверх.

Более того - рынок вернулся к веселью 2020 года, когда для первого взноса люди брали потребкредиты. И тренд этот в июне будет усиливаться. Но здесь есть небольшая плюшка - как правило, когда берется кредит на первый взнос, заемщик сразу пытается обговорить с застройщиком и банком условия выплат по ипотеке. И там до ЗОС/выдачи ключей могут пойти на то, чтобы оставить для уплаты только проценты или вообще снизить платеж до символических сумм, от рубля до тысячи. Правда, платить впоследствии придется на пару лет дольше.

Но факт остается фактом - спрос на студийки и мини-однушки пока что прет вверх. И пока непонятно, как то будет дальше с Московской областью - лобби на самом верху может не дать добро на ограничения, подобные московским. тем самым провоцируя рост цен в области и застройщиков - на то, чтобы строить реальные муравьиные гетто.

Вот что бывает, когда дом начали строить в 2008 году, а перестали - в 2011.

На самом деле все чуть позитивнее. Это Челябинск, бывший ЖК "Княжеский". Холдинг White Group выкупил площадку и сносит там все, чтобы построить монолитный дом бизнес-класса.

Но смотрится все равно эпично.