#Апартаменты #Юниты #Сервис Участники круглого стола «Фонтанки» обсуждали рынок сервисных апартаментов: прошлый год стал для него очень успешным, так как после низкой активности в 2022 году продажи юнитов выросли (особенно во втором полугодии). С одной стороны, инвесторы искали, куда вложить деньги, с другой же, возросший поток туристов в Петербург обеспечил объектам загрузку, собственникам — доходность, а самому рынку добавил оптимизма на 2024 год. Но есть пока и сдерживающие факторы. Делимся главным из сказанного и цитатами:
...низкая ключевая ставка и, соответственно, низкие проценты по вкладам привели инвесторов ко вложениям в недвижимость, поэтому продажи в 2023 году росли очень сильно. Также изменилась сезонность: если раньше всегда летом в период отпусков продажи падали, а с осени начинали расти, то в 2023 году, наоборот, летний период показал очень высокий подъем.
... по статистике «Петербургской Недвижимости» за год в городе было продано примерно 3,5 тысячи юнитов. Это примерно на 500 юнитов больше, чем годом ранее, но при этом до постпандемийного 2021 года, когда было продано 5 тыс. юнитов, объемы не дотягивают.
...Сезонность в последние три года абсолютно точно меняется. Ушла классическая модель, когда к концу лета мы набираем обороты, а в финале года выходим в хорошее «пике». Сейчас это — как русские горки, настолько сильно внешние факторы влияют на объем продаж не только апартаментов, но и всего рынка недвижимости.
...Если поглядеть на наших коллег, конкурентов, партнеров по рынку, особенно заметно, что наша отрасль будет чувствовать себя хорошо, так как туризм — это все-таки драйвер экономики Санкт-Петербурга.
...основную картину сделало второе полугодие, когда количество сделок и спрос на рынке новой недвижимости вырос, в целом, практически во всех сегментах. Если оценивать в штуках среди вообще всех лотов, которые мы продали в 2023 году, от квартир и машиномест до коммерческой недвижимости на первых этажах и апартаментов, доля последних — 36%. В нашей общей выручке за год доля апартаментов — 22%. Ожидаемо, поскольку в объектах жилой недвижимости средний чек выше.
Подпишитесь на @dwellercity
...низкая ключевая ставка и, соответственно, низкие проценты по вкладам привели инвесторов ко вложениям в недвижимость, поэтому продажи в 2023 году росли очень сильно. Также изменилась сезонность: если раньше всегда летом в период отпусков продажи падали, а с осени начинали расти, то в 2023 году, наоборот, летний период показал очень высокий подъем.
... по статистике «Петербургской Недвижимости» за год в городе было продано примерно 3,5 тысячи юнитов. Это примерно на 500 юнитов больше, чем годом ранее, но при этом до постпандемийного 2021 года, когда было продано 5 тыс. юнитов, объемы не дотягивают.
...Сезонность в последние три года абсолютно точно меняется. Ушла классическая модель, когда к концу лета мы набираем обороты, а в финале года выходим в хорошее «пике». Сейчас это — как русские горки, настолько сильно внешние факторы влияют на объем продаж не только апартаментов, но и всего рынка недвижимости.
...Если поглядеть на наших коллег, конкурентов, партнеров по рынку, особенно заметно, что наша отрасль будет чувствовать себя хорошо, так как туризм — это все-таки драйвер экономики Санкт-Петербурга.
...основную картину сделало второе полугодие, когда количество сделок и спрос на рынке новой недвижимости вырос, в целом, практически во всех сегментах. Если оценивать в штуках среди вообще всех лотов, которые мы продали в 2023 году, от квартир и машиномест до коммерческой недвижимости на первых этажах и апартаментов, доля последних — 36%. В нашей общей выручке за год доля апартаментов — 22%. Ожидаемо, поскольку в объектах жилой недвижимости средний чек выше.
Подпишитесь на @dwellercity
#Апартаменты #Юниты #Сервис Ипотечный фактор. Ипотека для апартаментов никогда не была настолько серьезным поддерживающим фактором, как для рынка жилья, — в связи с тем, что для них не действуют программы господдержки. Поэтому и все «приключения» ключевой ставки затронули сегмент в меньшей степени. Некоторые застройщики обходились и вовсе без этого инструмента, а кто-то не может его применять в силу специфики. Однако продажам это не помешало.
...доля ипотеки сейчас снизилась, наверное, до исторического минимума, — примерно до 5%. Постоянные изменения ключевой ставки, конечно, влияли на активность ипотечных сделок. В пиковые месяцы — август и сентябрь, — когда она еще не поднялась так заметно, доля ипотеки составляла 50%. Но в среднем она у нас варьировалась первые полгода на уровне 25–30%. С увеличением «ключа» мы заместили эту долю сделками с рассрочкой платежа либо 100-процентной оплатой. И стали наблюдать, что клиенты, готовые внести большой первый взнос (от 50%), сегодня решили сделать выбор в пользу рассрочки — то есть с уменьшением доли ипотеки мы их все равно не потеряли.
...ключевая ставка на сегодняшний день составляет 16% годовых, что влияет на стоимость ипотеки и снижает доступность недвижимости. На апартаменты программа льготной ипотеки не распространяется. И основной способ приобретения этого формата — 100-процентная оплата или рассрочка. В период до повышения ключевой ставки доля сделок по ипотеке достигала 80%, а на сегодняшний день — не превышает 10%.
...штучные объекты с небольшим количеством номеров находят свою целевую аудиторию, готовую вносить оплату сразу.
...волнения на рынке ипотеки не оказали серьезного влияния на сектор апартаментов, так как традиционно для этого сегмента ключевыми являются иные финансовые инструменты: например, различные программы рассрочки. В 2023 году доля сделок с рассрочкой в нашем проекте составила 56%, в то время как доля продаж с ипотекой — только 20%.
...мы рассчитываем не просто на покупателей, а на инвесторов. Они ищут, куда вложить деньги, и сейчас выбирают между недвижимостью и другими финансовыми инструментами. Но есть определенный пул людей, которые верят только в бетон, — и никакими депозитами и процентами их из материального объекта не перетянешь. Сейчас мы только стартовали со своим проектом, но по предыдущим можно сказать, что на старте инвесторы активно пользуются ипотекой, чтобы минимизировать риски. Когда после приобретения в кредит люди видели, что проект развивается, они просто разовым платежом закрывали всю ипотеку — то есть это скорее психотерапия, а не финансовый инструмент. В нашем случае мы заменяем отсутствие дешевых денег привлекательными ценами на старте и интересными условиями рассрочки.
Подпишитесь на @dwellercity
...доля ипотеки сейчас снизилась, наверное, до исторического минимума, — примерно до 5%. Постоянные изменения ключевой ставки, конечно, влияли на активность ипотечных сделок. В пиковые месяцы — август и сентябрь, — когда она еще не поднялась так заметно, доля ипотеки составляла 50%. Но в среднем она у нас варьировалась первые полгода на уровне 25–30%. С увеличением «ключа» мы заместили эту долю сделками с рассрочкой платежа либо 100-процентной оплатой. И стали наблюдать, что клиенты, готовые внести большой первый взнос (от 50%), сегодня решили сделать выбор в пользу рассрочки — то есть с уменьшением доли ипотеки мы их все равно не потеряли.
...ключевая ставка на сегодняшний день составляет 16% годовых, что влияет на стоимость ипотеки и снижает доступность недвижимости. На апартаменты программа льготной ипотеки не распространяется. И основной способ приобретения этого формата — 100-процентная оплата или рассрочка. В период до повышения ключевой ставки доля сделок по ипотеке достигала 80%, а на сегодняшний день — не превышает 10%.
...штучные объекты с небольшим количеством номеров находят свою целевую аудиторию, готовую вносить оплату сразу.
...волнения на рынке ипотеки не оказали серьезного влияния на сектор апартаментов, так как традиционно для этого сегмента ключевыми являются иные финансовые инструменты: например, различные программы рассрочки. В 2023 году доля сделок с рассрочкой в нашем проекте составила 56%, в то время как доля продаж с ипотекой — только 20%.
...мы рассчитываем не просто на покупателей, а на инвесторов. Они ищут, куда вложить деньги, и сейчас выбирают между недвижимостью и другими финансовыми инструментами. Но есть определенный пул людей, которые верят только в бетон, — и никакими депозитами и процентами их из материального объекта не перетянешь. Сейчас мы только стартовали со своим проектом, но по предыдущим можно сказать, что на старте инвесторы активно пользуются ипотекой, чтобы минимизировать риски. Когда после приобретения в кредит люди видели, что проект развивается, они просто разовым платежом закрывали всю ипотеку — то есть это скорее психотерапия, а не финансовый инструмент. В нашем случае мы заменяем отсутствие дешевых денег привлекательными ценами на старте и интересными условиями рассрочки.
Подпишитесь на @dwellercity
#Апартаменты #Юниты #Сервис Заселить и заработать. Отмечается основной итог 2023 года, который, по мнению экспертов, точно станет трендом и в 2024 году — это переход апартаментов на краткосрочную аренду.
...во время пандемии в основном ориентировались на среднесрочное и долгосрочное проживание, сейчас переходим все больше на краткосрочное. В туристической отрасли происходит бум, ... когда к нам приедут китайцы и индусы. В Индии мощно растет средний класс, и индийский турист становится основным в мире. А китайцы сейчас будут активно выезжать в Россию после пандемийных ограничений.
...В 2021 году Петербург посетило 6 миллионов туристов, в 2022 году уже 8 миллионов, а в 2023 — 9 миллионов туристов, что очень хорошо отражается на загрузке отелей. Также благодаря этому количество среднесрочных и долгосрочных броней сократилось примерно с 30 до 20%.
...некоторые апартаменты продемонстрировали рост цены на уровне 38–40% годовых только за счет редевелопмента зданий — если инвестор заходил на раннем этапе, когда объект только поступал в продажу. В целом рынок ограничен, подходящей под эти цели недвижимости в центре Петербурга все меньше и меньше. Притом стоимость сильно выросла как в уже готовых продуктах, так и в тех зданиях-«полуфабрикатах», которые мы покупаем для перепрофилирования в отель. Если еще недавно мы могли найти объект по цене до 100 тысяч рублей за кв.м, то сейчас в центральных локациях дешевле 150 тыс. отыскать что-то крайне сложно.
...за счет повышения туристического потока, основу которого составляет внутренний туризм, загрузка в сети апарт-отелей (вычеркнем название) в 2023 году составила 94%. Средняя доходность в действующих апарт-отелях нашей сети в Санкт-Петербурге по итогам 2023 года составила 13% годовых от стоимости приобретения на этапе строительства.
...если с продажами сложности бывают, то вот именно с доходностью, с загрузкой у нас все очень позитивно. Сейчас у нас в Петербурге три работающих отеля. Тот, что в переулке Крылова, показал среднюю загрузку в 2023 году около 85% (если сравнивать с классическими гостиницами, то в этом сегменте хорошим показателем считается 68%), а средняя доходность составила 14%. Таких показателей удалось достичь, в первую очередь, потому что доходность считается от точки старта, когда цены были еще очень привлекательными. Во втором отеле, который мы запустили в конце 2021 года на Большой Московской, мы использовали тарифы на полмесяца и месяц. Это своего рода демпинг в сравнении с посуточной арендой, но именно эта гибкая система позволила обеспечить равномерную среднюю загрузку в 2023 году на уровне 90% и доходность для инвесторов около 9%. Ну и наш третий отель — в Банковском переулке — отработал только первый год, который для гостиницы всегда самый сложный. Тем не менее, загрузка там составила почти 87% и доходность 8,5%.
...средняя загрузка номерного фонда в управлении (вычеркнули) за период с 1 июня по 31 августа 2023 года составила от 90 до почти 100%, в зависимости от апарт-отеля. После завершения высокого сезона средняя загрузка держалась на уровне от 70 до 88%.
Подпишитесь на @dwellercity
...во время пандемии в основном ориентировались на среднесрочное и долгосрочное проживание, сейчас переходим все больше на краткосрочное. В туристической отрасли происходит бум, ... когда к нам приедут китайцы и индусы. В Индии мощно растет средний класс, и индийский турист становится основным в мире. А китайцы сейчас будут активно выезжать в Россию после пандемийных ограничений.
...В 2021 году Петербург посетило 6 миллионов туристов, в 2022 году уже 8 миллионов, а в 2023 — 9 миллионов туристов, что очень хорошо отражается на загрузке отелей. Также благодаря этому количество среднесрочных и долгосрочных броней сократилось примерно с 30 до 20%.
...некоторые апартаменты продемонстрировали рост цены на уровне 38–40% годовых только за счет редевелопмента зданий — если инвестор заходил на раннем этапе, когда объект только поступал в продажу. В целом рынок ограничен, подходящей под эти цели недвижимости в центре Петербурга все меньше и меньше. Притом стоимость сильно выросла как в уже готовых продуктах, так и в тех зданиях-«полуфабрикатах», которые мы покупаем для перепрофилирования в отель. Если еще недавно мы могли найти объект по цене до 100 тысяч рублей за кв.м, то сейчас в центральных локациях дешевле 150 тыс. отыскать что-то крайне сложно.
...за счет повышения туристического потока, основу которого составляет внутренний туризм, загрузка в сети апарт-отелей (вычеркнем название) в 2023 году составила 94%. Средняя доходность в действующих апарт-отелях нашей сети в Санкт-Петербурге по итогам 2023 года составила 13% годовых от стоимости приобретения на этапе строительства.
...если с продажами сложности бывают, то вот именно с доходностью, с загрузкой у нас все очень позитивно. Сейчас у нас в Петербурге три работающих отеля. Тот, что в переулке Крылова, показал среднюю загрузку в 2023 году около 85% (если сравнивать с классическими гостиницами, то в этом сегменте хорошим показателем считается 68%), а средняя доходность составила 14%. Таких показателей удалось достичь, в первую очередь, потому что доходность считается от точки старта, когда цены были еще очень привлекательными. Во втором отеле, который мы запустили в конце 2021 года на Большой Московской, мы использовали тарифы на полмесяца и месяц. Это своего рода демпинг в сравнении с посуточной арендой, но именно эта гибкая система позволила обеспечить равномерную среднюю загрузку в 2023 году на уровне 90% и доходность для инвесторов около 9%. Ну и наш третий отель — в Банковском переулке — отработал только первый год, который для гостиницы всегда самый сложный. Тем не менее, загрузка там составила почти 87% и доходность 8,5%.
...средняя загрузка номерного фонда в управлении (вычеркнули) за период с 1 июня по 31 августа 2023 года составила от 90 до почти 100%, в зависимости от апарт-отеля. После завершения высокого сезона средняя загрузка держалась на уровне от 70 до 88%.
Подпишитесь на @dwellercity
#Апартаменты #Юниты #Сервис Участники круглого стола «Фонтанки» обсуждали рынок сервисных апартаментов: прошлый год стал для него очень успешным, так как после низкой активности в 2022 году продажи юнитов выросли (особенно во втором полугодии). С одной стороны, инвесторы искали, куда вложить деньги, с другой же, возросший поток туристов в Петербург обеспечил объектам загрузку, собственникам — доходность, а самому рынку добавил оптимизма на 2024 год. Но есть пока и сдерживающие факторы. Делимся главным из сказанного и цитатами:
...спрос со стороны туристов очень высок и пока только растет. В низкий сезон туристов мало, что логично, поэтому апартаменты сдаются, по большей части, на долгий срок — от 2–3 месяцев. Мы работаем с корпоративным сегментом: предприятиями, вузами, организаторами мероприятий, да и с частными деловыми туристами и людьми в командировках тоже. Они обеспечивают загрузку в низкий сезон. Доходность собственников зависит от формата сдачи в аренду: комбинированная или краткосрочная. В первом случае апартаменты сдаются как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Во втором формате — только посуточно. В высокий сезон, когда спрос максимален, работают обе модели. В низкий сезон лучше работает первая модель. управляющая компания переключает апартаменты в управлении между двумя этими форматами, в зависимости от спроса. В конечном счете, УК зарабатывает только вместе с собственниками.
...Петербург постепенно снова становится одним из самых успешных в России центров притяжения для туристов. Даже без европейцев, с гостями из других стран и соотечественниками мы увидим рост цен на размещение в 2024 году процентов на 20. Заполняемость в прошлом году была в районе 80%, летом и в новогодние праздники достигала 100%. Также есть статистика, что в 2024 году многие компании выделили на 35% больше средств на бизнес-туризм, на поездки в городские отели. Во всем мире именно последние намного быстрее поднимают цены и развиваются, чем отели на море. Реально наступили времена, когда владеть номером в гостинице намного выгоднее, чем квартирой. Цены на краткосрочную аренду у нас в отелях на 20–30% выше, чем на аренду квартиры.
...по сравнению с 2022 годом 2023 год более успешный, и перспективы у апартаментов очень хорошие. приятно поразил энтузиазм управляющих компаний. Как только мы вышли на рынок с запросом на поиск крупного отельного оператора, мы получили активный отклик, а это хороший показатель. Финансовые обязательства наш партнер подписал, исходя из средней годовой заполняемости 80%. При обилии в Петербурге микро- и мини-отелей в роскошных местах, здесь не хватает средств размещения, куда можно приехать большой группой или организовать крупное мероприятие для корпоратива.
Если продажи апартаментов на текущий момент еще не догнали 21-й год, то как раз объем внутреннего туризма очень сильно обошел его показатели. Ряд цифр: в 2023 году в стране 75 миллионов человек куда-то выезжали, это примерно 0,5 поездок на душу населения. К 2030 году, по планам, эта цифра должна удвоиться. Только в январские праздники Петербург посетило миллион человек — это больше на 30%, чем годом ранее.
Подпишитесь на @dwellercity
...спрос со стороны туристов очень высок и пока только растет. В низкий сезон туристов мало, что логично, поэтому апартаменты сдаются, по большей части, на долгий срок — от 2–3 месяцев. Мы работаем с корпоративным сегментом: предприятиями, вузами, организаторами мероприятий, да и с частными деловыми туристами и людьми в командировках тоже. Они обеспечивают загрузку в низкий сезон. Доходность собственников зависит от формата сдачи в аренду: комбинированная или краткосрочная. В первом случае апартаменты сдаются как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Во втором формате — только посуточно. В высокий сезон, когда спрос максимален, работают обе модели. В низкий сезон лучше работает первая модель. управляющая компания переключает апартаменты в управлении между двумя этими форматами, в зависимости от спроса. В конечном счете, УК зарабатывает только вместе с собственниками.
...Петербург постепенно снова становится одним из самых успешных в России центров притяжения для туристов. Даже без европейцев, с гостями из других стран и соотечественниками мы увидим рост цен на размещение в 2024 году процентов на 20. Заполняемость в прошлом году была в районе 80%, летом и в новогодние праздники достигала 100%. Также есть статистика, что в 2024 году многие компании выделили на 35% больше средств на бизнес-туризм, на поездки в городские отели. Во всем мире именно последние намного быстрее поднимают цены и развиваются, чем отели на море. Реально наступили времена, когда владеть номером в гостинице намного выгоднее, чем квартирой. Цены на краткосрочную аренду у нас в отелях на 20–30% выше, чем на аренду квартиры.
...по сравнению с 2022 годом 2023 год более успешный, и перспективы у апартаментов очень хорошие. приятно поразил энтузиазм управляющих компаний. Как только мы вышли на рынок с запросом на поиск крупного отельного оператора, мы получили активный отклик, а это хороший показатель. Финансовые обязательства наш партнер подписал, исходя из средней годовой заполняемости 80%. При обилии в Петербурге микро- и мини-отелей в роскошных местах, здесь не хватает средств размещения, куда можно приехать большой группой или организовать крупное мероприятие для корпоратива.
Если продажи апартаментов на текущий момент еще не догнали 21-й год, то как раз объем внутреннего туризма очень сильно обошел его показатели. Ряд цифр: в 2023 году в стране 75 миллионов человек куда-то выезжали, это примерно 0,5 поездок на душу населения. К 2030 году, по планам, эта цифра должна удвоиться. Только в январские праздники Петербург посетило миллион человек — это больше на 30%, чем годом ранее.
Подпишитесь на @dwellercity
#Апартаменты #Юниты #Сервис Не инвестировать, а жить. Помимо сервисных не стоит забывать и про объекты, которые приобретают не для инвестиций, а для проживания. Формат псевдожилья, более популярный в Москве, нежели в Петербурге, хоть имеет право на существование, но, по мнению представителей рынка сервисных апартаментов, только «путает карты» инвестиционному формату:
...не имею ничего против псевдожилья — для кого-то это выход при недостатке средств на нормальное жилье. только одна претензия: чтобы их не называли «апарт-отелями». Из-за этого понятие апарт-отеля девальвируется, и простому потребителю сложно понять, что есть что. Единственное на сегодня легитимное определение апарт-отеля — это средство размещения, гостиница с номерным фондом, который состоит из студий площадью от 25 кв.м и апартаментов от 40 кв.м. Особенно важна эта дифференциация сейчас, когда собираются вводить НДС на апартаменты в целом, объединяя нас в одну группу по непонятному признаку.
...на фоне всех недостатков сегмента «псевдожилья» по сравнению с классическими квартирами — таких как высокая стоимость эксплуатации, невозможность прописаться, а также воспользоваться льготными ипотечными программами — этот формат может быть интересен при приобретении только по более доступной стоимости по сравнению с квартирами. Если будет возврат НДС на услуги застройщика при строительстве апартаментов, многие из них могут переориентироваться на формат апарт-отелей из-за его популярности у целевой аудитории инвесторов. Таким образом, сервисные апартаменты — более конкурентоспособный продукт, который постепенно будет вытеснять формат «псевдожилья».
...сейчас на рынке Санкт-Петербурга интерес к апартаментам как месту постоянного проживания несколько снизился, и не прогнозируем рост спроса в этом сегменте. Апартаменты — это прежде всего рынок инвесторов, и переориентация покупателей традиционных квартир на апартаменты выглядит маловероятной.
...предпосылок для массового спроса на несервисные апартаменты в Петербурге нет — на них нет льготной ипотеки, в отличие от жилья, и нет сдачи в аренду через УК, в отличие от сервисных апартаментов. Если ключевая ставка будет уменьшена раза в два, то, в теории, некоторый спрос на несервисные апартаменты может возникнуть, — полагает эксперт.
...факт, что при прочих схожих параметрах такие апартаменты были дешевле квартир, постепенно нивелируется. Власти в Петербурге точно так же относят это строительство к категории с обременением — строительством социальной инфраструктуры. Такая практика есть даже в отношении апарт-отелей, а уж несервисных апартаментов — тем более. Единственное исключение из этого правила — премиальные апартаменты. Во-первых, они покупаются как далеко не единственный объект во владении. Во-вторых, доля ипотечных сделок здесь исторически невысокая. В-третьих, такие предложения пользуются спросом (не массовым, разумеется), поскольку, зачастую, у них нет альтернатив. То есть, покупатель хочет новую недвижимость в этом месте, но жилая в нем просто не предлагается.
...псевдожилье может представлять интерес потому, что людям понятна история сдачи в долгосрочную аренду квартиры.
...вкладывать в номер в отеле — пока чуть более непривычно, поэтому инвестиции в проекты, которые ориентируются на долгосрочную аренду, продолжают превалировать не только в России, но и в Китае, в Индии, в Бразилии. При этом, по данным «Яндекс Недвижимости», арендная плата за прошлый год увеличилась в Москве процентов на 20, а в Петербурге — на 30%. И при этом растет и стоимость «квадрата» — по тем же данным, недвижимость даже без рентной доходности подорожала с 2019 года в 1,9 раза. Никакой депозит такую доходность не дает.
Подпишитесь на @dwellercity
...не имею ничего против псевдожилья — для кого-то это выход при недостатке средств на нормальное жилье. только одна претензия: чтобы их не называли «апарт-отелями». Из-за этого понятие апарт-отеля девальвируется, и простому потребителю сложно понять, что есть что. Единственное на сегодня легитимное определение апарт-отеля — это средство размещения, гостиница с номерным фондом, который состоит из студий площадью от 25 кв.м и апартаментов от 40 кв.м. Особенно важна эта дифференциация сейчас, когда собираются вводить НДС на апартаменты в целом, объединяя нас в одну группу по непонятному признаку.
...на фоне всех недостатков сегмента «псевдожилья» по сравнению с классическими квартирами — таких как высокая стоимость эксплуатации, невозможность прописаться, а также воспользоваться льготными ипотечными программами — этот формат может быть интересен при приобретении только по более доступной стоимости по сравнению с квартирами. Если будет возврат НДС на услуги застройщика при строительстве апартаментов, многие из них могут переориентироваться на формат апарт-отелей из-за его популярности у целевой аудитории инвесторов. Таким образом, сервисные апартаменты — более конкурентоспособный продукт, который постепенно будет вытеснять формат «псевдожилья».
...сейчас на рынке Санкт-Петербурга интерес к апартаментам как месту постоянного проживания несколько снизился, и не прогнозируем рост спроса в этом сегменте. Апартаменты — это прежде всего рынок инвесторов, и переориентация покупателей традиционных квартир на апартаменты выглядит маловероятной.
...предпосылок для массового спроса на несервисные апартаменты в Петербурге нет — на них нет льготной ипотеки, в отличие от жилья, и нет сдачи в аренду через УК, в отличие от сервисных апартаментов. Если ключевая ставка будет уменьшена раза в два, то, в теории, некоторый спрос на несервисные апартаменты может возникнуть, — полагает эксперт.
...факт, что при прочих схожих параметрах такие апартаменты были дешевле квартир, постепенно нивелируется. Власти в Петербурге точно так же относят это строительство к категории с обременением — строительством социальной инфраструктуры. Такая практика есть даже в отношении апарт-отелей, а уж несервисных апартаментов — тем более. Единственное исключение из этого правила — премиальные апартаменты. Во-первых, они покупаются как далеко не единственный объект во владении. Во-вторых, доля ипотечных сделок здесь исторически невысокая. В-третьих, такие предложения пользуются спросом (не массовым, разумеется), поскольку, зачастую, у них нет альтернатив. То есть, покупатель хочет новую недвижимость в этом месте, но жилая в нем просто не предлагается.
...псевдожилье может представлять интерес потому, что людям понятна история сдачи в долгосрочную аренду квартиры.
...вкладывать в номер в отеле — пока чуть более непривычно, поэтому инвестиции в проекты, которые ориентируются на долгосрочную аренду, продолжают превалировать не только в России, но и в Китае, в Индии, в Бразилии. При этом, по данным «Яндекс Недвижимости», арендная плата за прошлый год увеличилась в Москве процентов на 20, а в Петербурге — на 30%. И при этом растет и стоимость «квадрата» — по тем же данным, недвижимость даже без рентной доходности подорожала с 2019 года в 1,9 раза. Никакой депозит такую доходность не дает.
Подпишитесь на @dwellercity
#Апартаменты #Юниты #Сервис Оптимизм-2024. Потенциал для роста и появления новых проектов в городе однозначно есть, и рынок апарт-отелей будет развиваться. Ввиду постоянного потока туристов и бизнес-путешественников интерес к таким лотам растет. Эксперты позитивно смотрят на текущий год:
...видим интерес к сегменту апартаментов не только со стороны застройщиков в Петербурге, но и в других регионах. Уже сейчас реализуем проекты по франшизе. Мы заинтересованы в расширении присутствия в крупных городах России — например, это Сочи, Краснодар и Екатеринбург. Также стратегическая цель развития сети — выход на новые зарубежные рынки.
...если говорить про продажи, то все будет зависеть от того, когда начнет снижаться ставка. Покупку новых объектов мы рассматриваем сейчас в Петербурге, в Москве, также развиваем направление зарубежной недвижимости и занимаемся поиском земельного участка в Дубае.
...еще год-два назад девелоперы «хватались» за любой участок, где можно строить сервисные апартаменты, также было много подобных проектов от новых игроков рынка. Теперь же, скорее всего, рынок ждет жесткая сегментация, и в отрасли останутся только опытные девелоперы, которые будут тщательно просчитывать экономическую составляющую проекта. Эксперт считает, что «золотой век» широкого развития сегмента апартаментов подходит к концу, и отмена льгот по уплате НДС сократит количество будущих проектов. Это не значит, что их вообще не будет, но станет меньше. К настоящему моменту уже построено 50 сервисных отелей, на этапе строительства находятся еще около 30. А темпы появления новых сократятся примерно до 10 в год.
...начнет осваивать направление загородной недвижимости с инвестиционным проектом базы отдыха. Единственная наша боль — это отсутствие хороших зданий в центре города, которые подходят под наши цели. — Поэтому сейчас мы активно развиваем московское направление и смотрим на небольшие туристические города. В этом году планируем стартовать с таким проектом — скорее всего, это будет Выборг.
Подпишитесь на @dwellercity
...видим интерес к сегменту апартаментов не только со стороны застройщиков в Петербурге, но и в других регионах. Уже сейчас реализуем проекты по франшизе. Мы заинтересованы в расширении присутствия в крупных городах России — например, это Сочи, Краснодар и Екатеринбург. Также стратегическая цель развития сети — выход на новые зарубежные рынки.
...если говорить про продажи, то все будет зависеть от того, когда начнет снижаться ставка. Покупку новых объектов мы рассматриваем сейчас в Петербурге, в Москве, также развиваем направление зарубежной недвижимости и занимаемся поиском земельного участка в Дубае.
...еще год-два назад девелоперы «хватались» за любой участок, где можно строить сервисные апартаменты, также было много подобных проектов от новых игроков рынка. Теперь же, скорее всего, рынок ждет жесткая сегментация, и в отрасли останутся только опытные девелоперы, которые будут тщательно просчитывать экономическую составляющую проекта. Эксперт считает, что «золотой век» широкого развития сегмента апартаментов подходит к концу, и отмена льгот по уплате НДС сократит количество будущих проектов. Это не значит, что их вообще не будет, но станет меньше. К настоящему моменту уже построено 50 сервисных отелей, на этапе строительства находятся еще около 30. А темпы появления новых сократятся примерно до 10 в год.
...начнет осваивать направление загородной недвижимости с инвестиционным проектом базы отдыха. Единственная наша боль — это отсутствие хороших зданий в центре города, которые подходят под наши цели. — Поэтому сейчас мы активно развиваем московское направление и смотрим на небольшие туристические города. В этом году планируем стартовать с таким проектом — скорее всего, это будет Выборг.
Подпишитесь на @dwellercity
#Апартаменты #Юниты #Сервис Помимо удачной локации, вторым фактором успеха проекта апартаментов станет наличие опытной и амбициозной управляющей компании.
...в инвестиционных проектах сложно оперировать горизонтом планирования в год. Если объект спроектирован и рассчитан правильно, если он обладает тремя базовыми признаками доходной недвижимости — перспективная локация, корректная концепция и профессиональное управление — такой объект выдержит локальную турбулентность рынка и вызовы экономики. Туризм и гостиничный бизнес в нашем прекрасном городе-музее — это самый стабильный и предсказуемый сегмент реальной экономики. Качественные отели middle class всегда будут востребованы — как для внутреннего, так и для въездного турпотока. Поэтому мы действуем по принципу «делай качественный продукт — и он найдет своего потребителя».
...рынок будет развиваться в двух направлениях. Во-первых, новые апарт-отели еще будут строиться, о насыщении рынка пока говорить нельзя — просто отталкиваясь от спроса. Второе направление — это объекты реконструкции. Старый, дореволюционный фонд и ранее в Петербурге регулярно перепрофилировался под апарт-отели. То есть это капитальный ремонт, а где-то и реконструкция. И такие объекты тоже находят арендаторов благодаря расположению в окружении исторических кварталов.
...основное развитие будет происходить на рынке управляющих компаний, которые обеспечивают весь цикл — от поиска арендаторов до эксплуатации зданий. Поэтому очень важно для любого крупного девелопера иметь свою УК, которая начинает готовить объект задолго до ввода в эксплуатацию. Это и оснащение, и программы доходности, и очень важные для стабильной заполняемости договоренности с корпоративным сегментом — с предприятиями, с принимающими туристов сторонами, с вузами, с организаторами мероприятий и так далее.
...Петербургу было бы крайне выгодно поддерживать и проекты девелоперов, которые строят апарт-отели. Благодаря этому город может обновить номерной фонд и получить качественную туристическую инфраструктуру, которой воспользуются туристы. Кроме того, это рабочие места и налоги, причем не только непосредственно от самих отелей, но и от сопутствующих бизнесов, которые привлекают внимание гостей города.
Подпишитесь на @dwellercity
...в инвестиционных проектах сложно оперировать горизонтом планирования в год. Если объект спроектирован и рассчитан правильно, если он обладает тремя базовыми признаками доходной недвижимости — перспективная локация, корректная концепция и профессиональное управление — такой объект выдержит локальную турбулентность рынка и вызовы экономики. Туризм и гостиничный бизнес в нашем прекрасном городе-музее — это самый стабильный и предсказуемый сегмент реальной экономики. Качественные отели middle class всегда будут востребованы — как для внутреннего, так и для въездного турпотока. Поэтому мы действуем по принципу «делай качественный продукт — и он найдет своего потребителя».
...рынок будет развиваться в двух направлениях. Во-первых, новые апарт-отели еще будут строиться, о насыщении рынка пока говорить нельзя — просто отталкиваясь от спроса. Второе направление — это объекты реконструкции. Старый, дореволюционный фонд и ранее в Петербурге регулярно перепрофилировался под апарт-отели. То есть это капитальный ремонт, а где-то и реконструкция. И такие объекты тоже находят арендаторов благодаря расположению в окружении исторических кварталов.
...основное развитие будет происходить на рынке управляющих компаний, которые обеспечивают весь цикл — от поиска арендаторов до эксплуатации зданий. Поэтому очень важно для любого крупного девелопера иметь свою УК, которая начинает готовить объект задолго до ввода в эксплуатацию. Это и оснащение, и программы доходности, и очень важные для стабильной заполняемости договоренности с корпоративным сегментом — с предприятиями, с принимающими туристов сторонами, с вузами, с организаторами мероприятий и так далее.
...Петербургу было бы крайне выгодно поддерживать и проекты девелоперов, которые строят апарт-отели. Благодаря этому город может обновить номерной фонд и получить качественную туристическую инфраструктуру, которой воспользуются туристы. Кроме того, это рабочие места и налоги, причем не только непосредственно от самих отелей, но и от сопутствующих бизнесов, которые привлекают внимание гостей города.
Подпишитесь на @dwellercity
