زمستان تاریک و یخ‌زده نظام ثبت معاملات؛ جولان اعتبار مبایعه‌نامه‌های عادی اموال غیر منقول در رویه قضایی حتی پس از تصویب قانون الزام به ثبت؛ نقدی مفصل بر چند دادنامه
❤13👍2🙏2
در پرونده‌ای، آقای ولی شش دانگ ملکی را در سال ۱۳۹۹ از آقای علی به صورت رسمی می‌خرد و سند مالکیت تک برگ نیز به نام خریدار صادر می‌شود. خریدار پس از تحویل مبیع، برای مدتی ملک را به ثالثی اجاره می‌دهد و بعد از آن هم شش دانگ ملک را به شخص دیگری می‌فروشد و کالتنامه رسمی برای تنظیم سند رسمی هم به خریدار اعطا می‌کند. پنج سال بعد، یک دفعه خانمی به نام مریم پیدا می‌شود و ادعا می‌کند که در سال ۱۳۹۸ (یک سال قبل از معامله علی و ولی) سه دانگ مشاع از همین ملک را از علی با سند عادی خریده و دعوای ابطال سند رسمی انتقال و ابطال سند مالکیتِ ولی را تقاضا می‌کند. شعبه ۲۱۰ دادگاه حقوقی تهران به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت و ایرادات متعدد وارد بر مبایعه‌نامه استنادی خواهان، حکم بر بطلان دعوا می‌دهد. اما شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به جهت اینکه ابطال سند مستلزم اعلام بطلان معامله است که از سوی خواهان خواسته نشده، حکم بدوی را نقض و قرار عدم استماع دعوا را صادر می‌کند. مریم با افزودن این خواسته، دوباره اقامه دعوا می‌کند و این بار پرونده به شعبه ۲۰۷ دادگاه حقوقی تهران ارجاع و دادگاه با رویکرد سنتی، حکم بر بطلان معامله علی با ولی و ابطال اسناد رسمی انتقال و سند مالیکت تک برگ (نسبت به سه دانگ مشاع) صادر می‌کند و شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر نیز بدون ورود به اعتبار معامله استنادی خانم مریم و احراز ارکان و شرایط صحت معامله و با چشم‌پوشی از تحولات قانون الزام به ثبت، به صرف مقدم بودن معامله عادی بر بیع رسمی، حکم بدوی را تایید می‌نماید!
این در حالی است که در مبایعه‌نامه استنادی مریم، ایرادهای متعددی وجود دارد که وکیل ولی در لایحه تجدیدنظرخواهی به آنها اشاره می‌کند: ۱- تاریخ مبایعه‌نامه مخدوش و دارای خط خوردگی است. وانگهی، دو تاریخ به‌عنوان تاریخ انعقاد در آن ذکر شده. بهعلاوه، طبق ماده ۱۳۰۵ هم تاریخ آن در برابر مالک رسمی قابل استناد نیست. ۲- ثمن معامله با قیمت روز ملک تناسبی ندارد. همچنین، شیوه پرداخت ثمن در مبایعه‌نامه مشخص نشده و در ماده ۳ قرارداد تنها آمده است: «ثمن به موجب چک شماره... عهده بانک ... مورخ... از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شده است». مضافاً بر اینکه ادعای مریم در مورد پرداخت ثمن از سوی اشخاص ثالث، نه تنها یک سال قبل از معامله عادی بوده، بلکه هیچ ارتباطی بین آن پرداخت‌ها و معامله مورد استناد برقرار نیست؛ ۴- تاریخ تسلیم ملک در مبایعه‌نامه تعیین نشده و مریم هم مورد معامله را تحویل نگرفته. در این پنج سال هیچ اظهارنامه یا دعوایی در خصوص تحویل مبیع انجام نداده. مگر می‌شود کسی ملکی بخرد و ظرف پنج سال هیچ اقدامی برای تحویل مبیع نکند!؟ ۵- در عرف مرسوم نیست که شخصی قسمتی از ملکی را به‌صورت مشاع از فرد ناشناس بخرد، مگر اینکه روابط خویشاوندی یا دوستانه بین طرفین باشد، که در این صورت، دادگاه باید دقت نماید که در این‌گونه موارد، احتمال تبانی و صوری بودن معامله، تضییع حقوق شخص ثالث را فراهم نسازد. شمّ قضایی در پرونده‌ها عاملی تعیین‌کننده و بسیار مهم است که در این دادنامه مفقود است. ۶- تاریخ تنظیم سند و دفترخانه تنظیم‌کننده هیچ یک در مبایعه‌نامه تعیین نشده‌اند. در نتیجه، تمام این ادله نشان می‌دهد که بیع واقعی و معتبری بین علی و مریم منعقد نشده و دادگاه نباید برای سلب مالکیت رسمی خریدار (ولی) به چنین دستاویز سست و لرزانی تکیه می‌کرد، چرا که دعوای الزام به تنظیم سند فرع بر احراز وقوع بیع به‌صورت صحیح و معتبر است.
این در حالی است که در مبایعه‌نامه استنادی مریم، ایرادهای متعددی وجود دارد که وکیل ولی در لایحه تجدیدنظرخواهی به آنها اشاره می‌کند: ۱- تاریخ مبایعه‌نامه مخدوش و دارای خط خوردگی است. وانگهی، دو تاریخ به‌عنوان تاریخ انعقاد در آن ذکر شده. بهعلاوه، طبق ماده ۱۳۰۵ هم تاریخ آن در برابر مالک رسمی قابل استناد نیست. ۲- ثمن معامله با قیمت روز ملک تناسبی ندارد. همچنین، شیوه پرداخت ثمن در مبایعه‌نامه مشخص نشده و در ماده ۳ قرارداد تنها آمده است: «ثمن به موجب چک شماره... عهده بانک ... مورخ... از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شده است». مضافاً بر اینکه ادعای مریم در مورد پرداخت ثمن از سوی اشخاص ثالث، نه تنها یک سال قبل از معامله عادی بوده، بلکه هیچ ارتباطی بین آن پرداخت‌ها و معامله مورد استناد برقرار نیست؛ ۴- تاریخ تسلیم ملک در مبایعه‌نامه تعیین نشده و مریم هم مورد معامله را تحویل نگرفته. در این پنج سال هیچ اظهارنامه یا دعوایی در خصوص تحویل مبیع انجام نداده. مگر می‌شود کسی ملکی بخرد و ظرف پنج سال هیچ اقدامی برای تحویل مبیع نکند!؟ ۵- در عرف مرسوم نیست که شخصی قسمتی از ملکی را به‌صورت مشاع از فرد ناشناس بخرد، مگر اینکه روابط خویشاوندی یا دوستانه بین طرفین باشد، که در این صورت، دادگاه باید دقت نماید که در این‌گونه موارد، احتمال تبانی و صوری بودن معامله، تضییع حقوق شخص ثالث را فراهم نسازد. شمّ قضایی در پرونده‌ها عاملی تعیین‌کننده و بسیار مهم است که در این دادنامه مفقود است. ۶- تاریخ تنظیم سند و دفترخانه تنظیم‌کننده هیچ یک در مبایعه‌نامه تعیین نشده‌اند. در نتیجه، تمام این ادله نشان می‌دهد که بیع واقعی و معتبری بین علی و مریم منعقد نشده و دادگاه نباید برای سلب مالکیت رسمی خریدار (ولی) به چنین دستاویز سست و لرزانی تکیه می‌کرد، چرا که دعوای الزام به تنظیم سند فرع بر احراز وقوع بیع به‌صورت صحیح و معتبر است.
❤29👍2🙏2
افزون بر این ایرادهای اساسی، قانون الزام به ثبت در راستای اعتباربخشی انحصاری به اسناد رسمی و حفظ نظم و امنیت روابط قراردای و جلوگیری از معاملات معارض و کلاهبرداری و تاراج اموال دیگران، معاملات عادی را معتبر نمی‌داند و دعوای ابطال اسناد رسمی و سند مالکیت اشخاص را نمی‌پذیرد؛ به‌گونه‌ای که ماده ده این قانون حتی در فرض جعل اسناد و سوءنیت کسی که سند مالکیتی را تحصیل می‌کند و سپس آن را به ثالث با حسن‌نیتی منتقل می‌نماید، قانونگذار دعوای ابطال سند را نپذیرفته است، بلکه با پذیرش تلف حکمی مبیع، به مالک حق داده است که تنها به اشخاص دارای سوءنیت برای قیمت روز ملک رجوع کند. اما دادگاه تجدیدنظر در دعوای حاضر بدون توجه به این تحولات و فلسفه وضع قانون، تفسیری ارائه می‌دهد که به راحتی حقوق مالک رسمی را تضییع و زمینه سوءاستفاده و تبانی و تاراج اموال مالکان رسمی را فراهم می‌سازد. این دست آرای قضایی در باب اعتبار معاملات عادی و ابطال اسناد رسمی و بیهوده ساختن اسناد مالکیت تک برگ اشخاص و ابطال معاملات متعدد نشان می‌دهد که حتی پس از وضع قانون الزام نیز نظام ثبت معاملات املاک ایران همچنان در «زمستان تاریک و یخ‌زده‌ای» قرار دارد و تا رسیدن به بهار و شکوفایی، فاصله‌ها و راه‌های طولانی در پیش است. مهم‌ترین مانع نیز انس ذهنی مجریان قانون با مفاهیم کهنه و دوری از مقتضیات جامعه جدید است؛ به‌طوری که دادگاه‌ها هنوز هم در اعمال قانون جدید که در ماده یک، همان حکم مقرر در ماده ۲۲ قانون ثبت را تکرار نموده، تردید و ابهام جدی دارند و به جای تکمیل آرمان قانونگذار و همراهی با نهضت جهانی در اعتبار انحصاری معاملات رسمی در حوزه اموال غیرمنقول، با نگاه سنتی همچنان اعتبار و اعتماد کامل را به اسناد رسمی اعطا نمی‌کند و با ابطال اسناد رسمی و سند مالکیت، تحولات قانون جدید و هدف از وضع آن را نادیده می‌گیرد. در وضعیت غبارآلود و پر رمز و راز، کافی است که دفترچه یادداشتی نوشته شود که طرفین مال غیرمنقولی را معامله کرده و اقرار به دریافت تمام ثمن به‌صورت نقدی نمایند و از این طریق، به سادگی نظم معاملات و امنیت روانی و اجتماعی و قراردادی جامعه را بر هم زده و اموال مالکان رسمی را به یغما برند! مگر برای مقابله با همین مفاسد نبود که مقام معظم رهبری اعتبار معاملات عادی املاک را خلاف مصلحت اعلام و مجمع تشخیص مصلحت سرانجام به وضع قانون جدید اقدام نمود؟ مشت نمونه خروار است. این قبیل آرا و تحلیل‌ها نشان می‌دهد که ما در دانشگاه‌ها به جای تربیت حقوقدان، قانون‌خوان تحویل می‌دهم! رویه قضایی ما پویایی لازم را ندارد و در «دیکتاتوری قانون» فروغلتیده است و تا زمانی که به جای فهم فلسفه قانون و پیدا کردن قاعده و استثناها و مصادیق، به سطح و ظاهر الفاظ قانون اکتفا کنیم، تغییر و بهبودی حاصل نخواهد شد. چقدر باید زمان و انرژی صرف شود و چه میزان باید سخنرانی و نگارش کتاب و مقاله و نقد آرای قضایی انجام پذیرد تا گوش رویه قضایی و حقوقدان نوازش شود و از خواب غقلت برخیزد!؟ قانون نمی‌تواند همه وقایع دور و نزدیک را ببیند و آینده را پیش‌بینی کند و گاه نیز دچار تزویر می‌شود. بنابراین، بر عهده حقوقدانان و محاکم است که با تفسیر درست و منطقی، چهارچوب کلی قانون را حفظ، آن را با وقایع جدید تطبیق و رسالت آن را تضمین نمایند.
در هر حال، در مقاله «ضرورت بازنگری و اصلاح قانون الزام به ثبت در مورد وضعیت معاملات غیررسمی املاک بر پایه مطالعات تطبیقی؛ لزوم هماهنگی با نظام آلمانی-انگلیسی یا پیروی از مدل فرانسوی؟» که به زودی چاپ خواهد شد و نیز در مقاله «معیارهای شناسایی تلف حکمی در حقوق اسلامی؛ با تحلیل ضابطه «انتقال به ثالث با حسن‌نیت» در رویه قضایی و طرح اصلاح قانون مدنی»، و در نوشته‌های دیگر، بر پایه حقوق تطبیقی، رویه قضایی و مبانی فقهی، به لزوم حمایت از اشخاص ثالث با حسن‌نیت و عدم ابطال اسناد رسمی معاملات و به ویژه به قلمروی اعمال قانون الزام به ثبت و عطف به ما سبق شدن و شمول آن برای قراردادهای منعقدشده پیش از وضع قانون با اتکا به ادله گوناگون پر اخته‌ایم؛ اگر گوش شنوایی باشد و علاقمندی که حاصل این عمر رفته را ببیند و بخواند و الهام گیرد!
در هر حال، در مقاله «ضرورت بازنگری و اصلاح قانون الزام به ثبت در مورد وضعیت معاملات غیررسمی املاک بر پایه مطالعات تطبیقی؛ لزوم هماهنگی با نظام آلمانی-انگلیسی یا پیروی از مدل فرانسوی؟» که به زودی چاپ خواهد شد و نیز در مقاله «معیارهای شناسایی تلف حکمی در حقوق اسلامی؛ با تحلیل ضابطه «انتقال به ثالث با حسن‌نیت» در رویه قضایی و طرح اصلاح قانون مدنی»، و در نوشته‌های دیگر، بر پایه حقوق تطبیقی، رویه قضایی و مبانی فقهی، به لزوم حمایت از اشخاص ثالث با حسن‌نیت و عدم ابطال اسناد رسمی معاملات و به ویژه به قلمروی اعمال قانون الزام به ثبت و عطف به ما سبق شدن و شمول آن برای قراردادهای منعقدشده پیش از وضع قانون با اتکا به ادله گوناگون پر اخته‌ایم؛ اگر گوش شنوایی باشد و علاقمندی که حاصل این عمر رفته را ببیند و بخواند و الهام گیرد!
❤41👏11👍5🙏2
۱- مطالبه خسارت تاخیر تادیه وجه چک پس از حدود ۱۸ سال از تاریخ صدور چک؛ دادنامه‌ای تحلیلی و مستند از دادگاه بدوی: در پست‌های قبلی نظر خود را در مورد کارکرد قاعده اقدام در این زمینه گفته‌ام.
۲- استناد به اصول حاکم بر اسناد تجاری: آیا صرف وجود رابطه خویشاوندی به‌معنای اطلاع دارنده از روابط صادرکننده و ید قبلی است و او را از شمول دارنده با حسن‌نیت خارج می‌سازد؟
۲- استناد به اصول حاکم بر اسناد تجاری: آیا صرف وجود رابطه خویشاوندی به‌معنای اطلاع دارنده از روابط صادرکننده و ید قبلی است و او را از شمول دارنده با حسن‌نیت خارج می‌سازد؟
👍18❤5👎2👏2👌1
_نظریه_مرکز_تحقیقات_فقهی_حقوقی_قوه_قضاییه_در_خصوص_در_حکم_تلف_قراردادن.pdf
16.8 MB
نظریه مرکز تحقیقات فقهی حقوقی قوه قضاییه در مورد: ۱- "تحقق تلف حکمی" در صورت انتقال اجرایی و رسمی؛ ۲- وضعیت وجه التزام مازاد بر خسارت تاخیر تادیه بانک مرکزی
🙏20👏5❤3
مقاله اهدایی به مقام علمی استاد دکتر سیدحسین صفایی با عنوان: *مطالعه‌ی تطبیقی مبانی و آیین تعدیل قرارداد در حقوق ایران و فرانسه؛ اعمال نظریه عدم پیش‌بینی بر بیمارهای همه‌گیر خطرناک: مطالعه موردی پاندمی کرونا*
در کتاب: پیشرفت‌های حقوق خصوصی، مجموعه مقالات اهدایی به مقام استاد دکتر حسین صفایی، که به تازگی به چاپ رسید.
در کتاب: پیشرفت‌های حقوق خصوصی، مجموعه مقالات اهدایی به مقام استاد دکتر حسین صفایی، که به تازگی به چاپ رسید.
❤21👏3
مطالبه خسارت مادی و معنوی طفل معلول و والدینش به‌عنوان کارمند رسمی به طرفیت دانشگاه تهران به‌جهت تخلف از مواد ۲۵و ۲۷ قانون حمایت از حقوق معلولان
ماده ۲۵قانون: "۵۰٪حقوق و مزایا یا دستمزد مشمول مالیات یکی از اولیاء افراد دارای معلولیت خیلی شدید و شدید مادامی که مسؤولیت پرداخت هزینه‌های مترتب بر معلولیت فرد بر عهده اولیاء است از پرداخت مالیات معاف است....».
ماده ۲۷قانون: دولت مکلف است کمک‌هزینه معیشت افراد دارای معلولیت بسیار شدید و یا شدید فاقد شغل و درآمد را به میزان حداقل دستمزد سالانه تعیین و اعتبارات لازم را در قوانین بودجه سنواتی کشور منظور نماید. - بانوان کارمند دارای همسر یا فرزند معلول به شرط نگهداری فرد دارای معلولیت در منزل (با تأیید سازمان) از تسهیلات مقرر در قانون راجع به خدمت نیمهوقت بانوان مصوب ۱۰/۹/۱۳۶۲ و اصلاحات و الحاقات بعدی آن با استفاده از حقوق و مزایای کامل بهرهمند خواهند شد. - کارمندان مرد دارای همسر معلول یا دارای فرزند معلول تحت سرپرستی و فاقد مادر به شرط نگهداری فرد دارای معلولیت در منزل (با تأیید سازمان) با یک‌چهارم کسر ساعات کار هفتگی، از حقوق و مزایای کامل استفاده خواهند نمود.
ماده ۲۵قانون: "۵۰٪حقوق و مزایا یا دستمزد مشمول مالیات یکی از اولیاء افراد دارای معلولیت خیلی شدید و شدید مادامی که مسؤولیت پرداخت هزینه‌های مترتب بر معلولیت فرد بر عهده اولیاء است از پرداخت مالیات معاف است....».
ماده ۲۷قانون: دولت مکلف است کمک‌هزینه معیشت افراد دارای معلولیت بسیار شدید و یا شدید فاقد شغل و درآمد را به میزان حداقل دستمزد سالانه تعیین و اعتبارات لازم را در قوانین بودجه سنواتی کشور منظور نماید. - بانوان کارمند دارای همسر یا فرزند معلول به شرط نگهداری فرد دارای معلولیت در منزل (با تأیید سازمان) از تسهیلات مقرر در قانون راجع به خدمت نیمهوقت بانوان مصوب ۱۰/۹/۱۳۶۲ و اصلاحات و الحاقات بعدی آن با استفاده از حقوق و مزایای کامل بهرهمند خواهند شد. - کارمندان مرد دارای همسر معلول یا دارای فرزند معلول تحت سرپرستی و فاقد مادر به شرط نگهداری فرد دارای معلولیت در منزل (با تأیید سازمان) با یک‌چهارم کسر ساعات کار هفتگی، از حقوق و مزایای کامل استفاده خواهند نمود.
❤6