دادنامه شماره ۷۵۲۳ - ۱۴۰۱ مورخ ۰۲ - ۰۵- ۱۴۰۱ از شعبه ۲۰ دادگاه حقوقی تهران (مجتمع قضایی شهید بهشتی) در مورد مطالبه وجه حاصل از شرط ضمن عقد که از عوض قراردادی (ثمن) هم فراتر میرود با استناد به حدیث شریف "شرطه هذا جائز ما لم یحط بجمیع کراه".
این حدیث که در تمام کتب روایی شیعه آمده است (
این حدیث که در تمام کتب روایی شیعه آمده است (
شیخ طوسی، تهذیب الاحکام، ج۷، ص۲۱۴؛ شیخ صدوق، من لا یحضره الفقیه، ج۳، ص۳۵؛ کلینی، الکافی، ج۵، ص۲۹۰؛ احسایی، عوالی اللئالی العزیزیه، ج۳، ص۲۵۵؛ مجلسی، روضه المتفین، ج۶، ص۹۹؛ فیض کاشانی، الوافی، ج۱۸، ص۹۳۱؛ حر عاملی، وسائل الشیعه، ج۱۹، ص۱۱۷؛ مجلسی، مراه العقول، ج۱۹، ص۳۹۰-۳۹۱ که این حدیث را موثق توصیف نموده؛ مجلسی، ملاذ الاخیار، ج۱۱، ص۴۰۶-۴۰۷؛ بروجردی، جامع احادیث شیعه، ج۲۴، ص۹۲) و فقیهان زیادی نیز در تالیفات خود بدان استناد کردهاند، بهترین منبع برای مقابله با وجهالتزامهای گزاف و تعدیل تعهدات طرفین به اقتضای قواعد معاوضه و حفظ تعادل قراردادی و عدالت معاوضی در تمامی قراردادهاست.modiremetre-101-173073.pdf
412.2 KB
بخشنامه قدیمی در مورد تعدیل برخی از قراردادهای دولتی مصوب ۱۳۸۲
4_5771495503820755555.pdf
334.1 KB
Emailing 4_5771495503820755555.pdf
4_5771495503820755556.pdf
316.6 KB
دو بخشنامه مصوب سالهای ۱۳۸۵ و ۱۳۸۹ در مورد کارهای ساختمانی
از مجموع مقررات یادشده و روح حاکم بر آنها و فلسفه وضعشان چنین بر میآید که اراده قانونگذار و دولت، موافق تعدیل است. مبنای این بخشنامههای دولتی، احترام به اراده متعارف و معقول طرفین، رعایت عدالت معاوضی و قاعده فقهی نفی ضرر و نفی حرج است و چهبسا بتوان به قاعده "لا ضرار" (نفی و نهی از سوء استفاده از حق یا تشبث به حق برای اضرار به غیر) نیز استناد نمود. بر این اساس، تعدیل قرارداد، اعم از خصوصی و دولتی، بهعنوان قاعده عمومی در حقوق ما باید اعمال شود.
از حیث میزان تعدیل قراردادهای خصوصی و همچنین تعدیل قراردادهای دولتی که مشمول بخشنامههای یادشده نیستند نیز، اگرچه تاکنون بحثی در دکترین حقوقی و رویه قضایی صورت نگرفته است، بهنظر میرسد باید سود متعارف متعهدله را با توجه به عرف حاکم بر همان دسته از قراردادها در نظر گرفت و مازاد بر آن را بهعنوان تعدیل قرارداد، از عهده متعهد خارج شمرد. چنانچه قیمتها بسیار کاهش یابد (که در کشور ما عملاً منتفی است) باز باید همین ضابطه را اعمال کرد.
اما در مورد میزان تعدیل وجه التزامهای گزاف یا ناچیز در تعهدات پولی و غیرپولی، ارائه نرخ تعدیل بسیار حساس و دقیق است و باید بر اساس تجربه سایر کشورها، عرف حاکم بر قرارداد و تفسیر اراده نوعی و معقول و متعارف طرفین به وضع قاعده پرداخت؛ هرچند که در مورد دیون پولی، رای وحدت رویه شماره ۸۰۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور که توافق طرفین نسبت به بخش مازاد را که مخالف قوانین پولی بانکی و قواعد آمره است صحیح نمیداند، بهنوعی خود تعدیل وجه التزام پولی را پذیرفته است.
از حیث میزان تعدیل قراردادهای خصوصی و همچنین تعدیل قراردادهای دولتی که مشمول بخشنامههای یادشده نیستند نیز، اگرچه تاکنون بحثی در دکترین حقوقی و رویه قضایی صورت نگرفته است، بهنظر میرسد باید سود متعارف متعهدله را با توجه به عرف حاکم بر همان دسته از قراردادها در نظر گرفت و مازاد بر آن را بهعنوان تعدیل قرارداد، از عهده متعهد خارج شمرد. چنانچه قیمتها بسیار کاهش یابد (که در کشور ما عملاً منتفی است) باز باید همین ضابطه را اعمال کرد.
اما در مورد میزان تعدیل وجه التزامهای گزاف یا ناچیز در تعهدات پولی و غیرپولی، ارائه نرخ تعدیل بسیار حساس و دقیق است و باید بر اساس تجربه سایر کشورها، عرف حاکم بر قرارداد و تفسیر اراده نوعی و معقول و متعارف طرفین به وضع قاعده پرداخت؛ هرچند که در مورد دیون پولی، رای وحدت رویه شماره ۸۰۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور که توافق طرفین نسبت به بخش مازاد را که مخالف قوانین پولی بانکی و قواعد آمره است صحیح نمیداند، بهنوعی خود تعدیل وجه التزام پولی را پذیرفته است.
❤1
1_3845609657.pdf
554.4 KB
دادنامه شعبه ۲۰۶ دادگاه حقوقی تهران و شعبه ۵۹ تجدیدنظر استان تهران درباره: ۱- تسری شرط در قرارداد فضولی به مالک؛ ۲- اعاده دادرسی به استناد شهادت شهود.
حکم شعبه ۵۵ دادگاه حقوقی بین الملل تهران به شماره دادنامه ۲۶۲۲ - ۱۴۰۱ مورخ ۲۰-۱۲-۱۴۰۱ در خصوص محکومیت عاملان حمله تروریستی داعش به مجلس شورای اسلامی. در این دادنامه، خسارت مادی، معنوی و تنبیهی ناشی از خسارت بدنی به خوبی توجیه شده است. با این حال، راهکار اصلی، چنانکه در کتاب مبانی و اصول جبران خسارت بدنی آمده، تاسیس نظام خاص جبران خسارت ناشی از حوادث تروریستی و تاسیس صندوق مستقل در این زمینه است.
تأثیر بطلان و انحلال عقد بر شرط ضمن آن
نوع مقاله : مقاله علمی پژوهشی
نویسندگان
دکتر قاسم محمدی؛ عضو هیأت علمی گروه حقوق اسلامی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی تهران.
دکتر محمدهادی جواهرکلام؛ استادیار گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبایی
مرتضی جمالی؛ دانشجوی دکترای حقوق خصوصی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی
فصلنامه دانشنامههای حقوقی، دوده ۵، شماره ۱۷، ۱۴۰۱، ص۸۳ - ۱۱۶
چکیده
در این مقاله، تأثیر بطلان و انحلال عقد اصلی بر شرط ضمن آن، با تأکید بر فقه امامیه با مطالعه در حقوق ایران و حقوق تطبیقی مورد بررسی قرار گرفته است. هدف از انجام پژوهش حاضر، تدارک قاعده برای شرط مستقل از عقد بود و با این سؤال روبهرو بودیم که آیا شرط در هر صورت در مرحله ایجاد و بقا تابع عقد است و با بطلان عقد، باطل و با انحلال آن منحل میشود یا خیر؟ نتیجه حاصله این بود که شرط در مرحله ایجاد اصولاً از عقد تبعیت میکند و «بطلان عقد مشروط» سبب بطلان شرط ضمن آن میگردد، مگر اینکه از اراده دو طرف بر آید که برای شرط اصالت قائل هستند و وجود شرط را فارغ از عقد میخواهند. شرط رجوع به داوری و حفظ اسرار نیز به همین دلیل، حتی در فرض بطلان عقد صحیحاند. به علاوه، بر خلاف ظاهر ماده ۲۴۶ قانون مدنی، «انحلال عقد مشروط» موجب انحلال شرط ضمن آن نمیشود، مگر اینکه شرط قابلیت جدا شدن از عقد را نداشته باشد، مانند شرط صفت، یا اینکه عقد تبعی نظیر رهن و ضمان در قالب شرط منعقد شده و یا از اراده طرفین معلوم باشد که آنان شرط را از حیث بقا و دوام تابع عقد اصلی قرار دادهاند. بنابراین، ماده یادشده را باید تنها ناظر به اثر انحلال عقد بر شرط ضمن آن و ویژه شرط جدایی ناپذیر و تبعی دانست.
کلیدواژهها
شرط
عقد
بطلان
انحلال
تبعیت شرط از عقد
حاکمیت اراده
نوع مقاله : مقاله علمی پژوهشی
نویسندگان
دکتر قاسم محمدی؛ عضو هیأت علمی گروه حقوق اسلامی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی تهران.
دکتر محمدهادی جواهرکلام؛ استادیار گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبایی
مرتضی جمالی؛ دانشجوی دکترای حقوق خصوصی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی
فصلنامه دانشنامههای حقوقی، دوده ۵، شماره ۱۷، ۱۴۰۱، ص۸۳ - ۱۱۶
چکیده
در این مقاله، تأثیر بطلان و انحلال عقد اصلی بر شرط ضمن آن، با تأکید بر فقه امامیه با مطالعه در حقوق ایران و حقوق تطبیقی مورد بررسی قرار گرفته است. هدف از انجام پژوهش حاضر، تدارک قاعده برای شرط مستقل از عقد بود و با این سؤال روبهرو بودیم که آیا شرط در هر صورت در مرحله ایجاد و بقا تابع عقد است و با بطلان عقد، باطل و با انحلال آن منحل میشود یا خیر؟ نتیجه حاصله این بود که شرط در مرحله ایجاد اصولاً از عقد تبعیت میکند و «بطلان عقد مشروط» سبب بطلان شرط ضمن آن میگردد، مگر اینکه از اراده دو طرف بر آید که برای شرط اصالت قائل هستند و وجود شرط را فارغ از عقد میخواهند. شرط رجوع به داوری و حفظ اسرار نیز به همین دلیل، حتی در فرض بطلان عقد صحیحاند. به علاوه، بر خلاف ظاهر ماده ۲۴۶ قانون مدنی، «انحلال عقد مشروط» موجب انحلال شرط ضمن آن نمیشود، مگر اینکه شرط قابلیت جدا شدن از عقد را نداشته باشد، مانند شرط صفت، یا اینکه عقد تبعی نظیر رهن و ضمان در قالب شرط منعقد شده و یا از اراده طرفین معلوم باشد که آنان شرط را از حیث بقا و دوام تابع عقد اصلی قرار دادهاند. بنابراین، ماده یادشده را باید تنها ناظر به اثر انحلال عقد بر شرط ضمن آن و ویژه شرط جدایی ناپذیر و تبعی دانست.
کلیدواژهها
شرط
عقد
بطلان
انحلال
تبعیت شرط از عقد
حاکمیت اراده
LAW_Volume 5_Issue 17_Pages 83-116 (2) (1).pdf
3.3 MB
Emailing LAW_Volume 5_Issue 17_Pages 83-116 (2).pdf
نسخه چاپ شده و کامل مقاله: "تاثیر بطلان و انحلال عقد بر شرط ضمن آن"
نسخه چاپ شده و کامل مقاله: "تاثیر بطلان و انحلال عقد بر شرط ضمن آن"
👍1
CamScanner ۰۳-۲۷-۲۰۲۳ ۲۰.۱۳ (1).pdf
1.7 MB
دادنامه شماره ۱۷۲ تا ۱۷۴ مورخ ۳۱ - ۰۳- ۱۴۰۱ از شعبه ۵ دادگاه عالی انتظامی قضات در مورد اعمال ماده ۳۰ قانون نظارت بر رفتار قضات نسبت به قضات شعبه بدوی و تجدیدنظر استان اصفهان که بر خلاف بند قراردادی، وجه التزام در دیون پولی را نپذیرفته و از شمول ماده ۲۳۰ ق.م. خارج دانسته بودند. دادگاه عالی انتظامی قضات، "اشتباه" قضات صادر کننده آرای بدوی و تجدیدنظر را احراز نموده است تا جبران خسارت دادباخته بر عهده دولت قرار گیرد. رای شجاعانه و قابل تحسینی در باب تقصیرهای شغلی است؛ هرچند که دادگاه آن را از شمول تقصیر خارج دانسته و مشمول عنوان اشتباه قاضی قرار داده است.
البته آرای صادره پیش از رای وحدت رویه شماره ۸۰۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۶ - ۱۰ - ۱۳۹۹ اصدار یافتهاند و امروزه با توجه به رای یادشده تردیدی در صحت توافق بر وجه التزام در دیون پولی (با رعایت قیود مقرر در این رای وحدت رویه) نیست.
البته آرای صادره پیش از رای وحدت رویه شماره ۸۰۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۶ - ۱۰ - ۱۳۹۹ اصدار یافتهاند و امروزه با توجه به رای یادشده تردیدی در صحت توافق بر وجه التزام در دیون پولی (با رعایت قیود مقرر در این رای وحدت رویه) نیست.
2_144143775848459754.pdf
154.4 KB
دادنامه مورخ ۲۷ - ۱۲ - ۱۴۰۱ از شعبه اول دادگاه حقوقی سهرستان الشتر در مورد عدم امکان رجوع از هبه مهریه از سوی زوجه به زوج؛
ماده ۸۰۶ قانون مدنی در این باره تصریح میکند: "هر گاه داین طلب خود را به مدیون ببخشد حق رجوع ندارد". در توجیه این حکم در متون فقهی و دکترین حقوقی چنین گفته شده که با هبه طلب به مدیون، مال موهوب در واقع تلف میشود و از بین میرود. بنابرین، به جهت تحقق یکی از موارد عدم امکان رجوع از هبه (صدر ماده ۸۰۳ قانون مدنی)، دیگر امکان رجوع وجود ندارد.
ماده ۸۰۶ قانون مدنی در این باره تصریح میکند: "هر گاه داین طلب خود را به مدیون ببخشد حق رجوع ندارد". در توجیه این حکم در متون فقهی و دکترین حقوقی چنین گفته شده که با هبه طلب به مدیون، مال موهوب در واقع تلف میشود و از بین میرود. بنابرین، به جهت تحقق یکی از موارد عدم امکان رجوع از هبه (صدر ماده ۸۰۳ قانون مدنی)، دیگر امکان رجوع وجود ندارد.
دادنامه شماره ۱۴۰۱۴۸۳۹۰۰۰۰۵۷۰۷۰۹ مورخ ۱۴۰۱/۲/۲۷ در مورد "نقش عرف در تفسیر اراده متعاقدین" در باب تعیین مهریه؛ از شعبه ۴ دادگاه حقوقی شهرستان سقز
دادگاه در این دادنامه به درستی معتقد است: در فرضی که طرفین میزان مهریه را در سند نکاحیه قید نکرده باشند، موضوع مشمول وقوع عقد نکاح بدون تعیین میزان مهریه نیست، بلکه به دلیل وجود عرف مسلم در محل وقوع عقد، توافق طرفین بر عرف مسلم حمل میشود، چرا که عرف منطقه به حدی قاطع و ثابت است که در صورت سکوت طرفین، مفاد عرف جایگزین اراده متعاقدین میشود و برای آنان الزامآور است. گفتنی است که در استان کردستان، میزان مهریه بر حسب عرف غالب ۱۹/۵ مثقال طلا است و تخطی از ان مقابله با عرف مسلم تلقی میشود.
دادگاه در این دادنامه به درستی معتقد است: در فرضی که طرفین میزان مهریه را در سند نکاحیه قید نکرده باشند، موضوع مشمول وقوع عقد نکاح بدون تعیین میزان مهریه نیست، بلکه به دلیل وجود عرف مسلم در محل وقوع عقد، توافق طرفین بر عرف مسلم حمل میشود، چرا که عرف منطقه به حدی قاطع و ثابت است که در صورت سکوت طرفین، مفاد عرف جایگزین اراده متعاقدین میشود و برای آنان الزامآور است. گفتنی است که در استان کردستان، میزان مهریه بر حسب عرف غالب ۱۹/۵ مثقال طلا است و تخطی از ان مقابله با عرف مسلم تلقی میشود.
دادنامه صادر شده از شعبه 6 دادگاه عمومي حقوقي شهرستان اردبيل به شماره 140107390002183919
تاريخ تنظيم: 1401/07/21
شماره پرونده ها: 140007920001095985 , 140007920001373388
شماره بایگانی شعبه: 0000767 , 0000979
در خصوص دعوی اصلی و ورود ثالث بدین شرح که آقای حسین ... به وکالت از آقای محمد ... با تقدیم دادخواست وارده به تاریخ 1400/7/12 بطرفیت آقای مهدی ... به خواسته "تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 01320 مورخه 1399/3/23 توأم با خسارات دادرسی" تقاضای رسیدگی کرده و حسب توضیح وی، خوانده به عنوان سازنده با خواهان (به عنوان مالک)، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده و مقرّر بوده ظرف مدّت 18 ماه، نسبت به احداث بنا در شش طبقه اقدام نموده و هرکدام، مالک سه طبقه از ساختمان احداثی شوند و لیکن خوانده بدلیل بدهکاری به اشخاص متعدّد، متواری شده و حتّی اقدام به اخذ پروانه ساختمانی نکرده و شهرداری هم با احداث بنا در شش طبقه موافقت نمی کند و احداث بنا در شش طبقه و با پروانه ساختمانی در 18 ماه، مدّنظر طرفین بوده و این شروط تحقّق نیافته و قابل تحقّق هم نمی باشد و خواهان بیش از یک سال است که آواره و بی خانمان شده و خوانده برای ادامه کار هم نخواهد آمد و اظهارنامه ای نیز مبنی بر فسخ، ارسال شده است و در اثنای رسیدگی، آقای اکبر... با وکالت آقای فرهاد ... به عنوان وارد ثالث در دعوی دخالت نموده و با خوانده قرار دادن آقایان محمد ... و مهدی ... به خواسته "صدور حکم بر بطلان دعوی خواهان اصلی توأم با خسارات دادرسی" تقاضای رسیدگی کرده و توضیح داده است که وی، طبقه دوّم از ساختمان در حال احداث را از سازنده آقای مهدی ... به موجب قرارداد پیش فروش شماره 0012872 مورخه 1399/4/8 خریداری و ششصد و بیست میلیون تومان از ثمن معامله را پرداخت کرده و سازنده، حق فروش واحدهای اختصاصی خود را داشته است و سازنده، بدلیل مشکلات مالی و کلاهبرداری، متواری شده و ساختمان تا طبقه دوّم احداث شده است. دادگاه، قرار رسیدگی توأمان صادر نموده و طرفین دعوی اصلی و ورود ثالث در وقت رسیدگی دعوت شده اند. ایرادات وکیل وارد ثالث بر دعوی اصلی در دو مورد به این شرح است: اولاً- مدّت اجرای قرارداد در تاریخ 1400/10/23 خاتمه می یابد و خواهان دعوی اصلی، سه ماه قبل از اتمام مدّت قرارداد، طرح دعوی کرده و در حال حاضر نیز (در روز جلسه رسیدگی)، 15 روز از مدّت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت باقی است. ثانیاً- خواهان دعوی اصلی، ابتدائاً می بایست الزام خوانده به ایفای تعهّد را می خواست و در صورت تعذّر از ایفای تعهّد، قرارداد را فسخ می نمود. پاسخ وکیل خواهان دعوی اصلی آن است که بدلیل متواری بودن سازنده، قبل از اتمام مدّت قرارداد، اقدام به طرح دعوی کرده اند و امکان الزام سازنده، ممکن نبوده و متصدّی بنگاه معاملاتی ملکی ... که به عنوان داور تعیین شده بود، تأیید نموده اند که سازنده، متواری شده و شهرداری هم اقدام به پلمپ ساختمان کرده است. طبقه دوّم ساختمان، سهم سازنده بوده، امّا طبق قانون پیش فروش ساختمان، سازنده پس از پیشرفت فیزیکی به میزان سی درصد، حق پیش فروش داشته و قرارداد پیش فروش مستند دعوی وارد ثالث، صحیح نبوده و باطل است و چنانچه ساختمان، توسط شهرداری، تخریب شود، تکلیف چه خواهد بود. سپس دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر نموده تا کارشناس بررسی نماید که سازنده برای انجام تعهّدات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، چه اقدامات اداری از قبیل اخذ مجوزها و غیره ترتیب داده و چه اقدامات مادّی در محل انجام یافته و چه تعداد از طبقات ساختمان و تا چه مراحلی احداث شده و تناسب ارزش عملیات انجام یافته به نسبت کلیّه تعهّداتی که بر عهده سازنده بوده، به چه میزان است. نظر کارشناس واحد و سپس هیأت کارشناسان به دادگاه واصل شده و مطابق نظریه هیأت کارشناسان، «شهرداري منطقه2، مجوز تهيه نقشه شامل (پيلوت 108/27 مترمربع، اول مسكوني 111/51 مترمربع و چهار طبقه مسكوني فوقاني هركدام 113/46 مترمربع بعلاوه بهارخواب 32/48 مترمربع) را طي نامه شماره 49994436 مورخه 1400/03/08صادر نموده است، ولي سازنده بدون اخذ تائيديه نهايي نقشه ها از سازمان نظام مهندسي ساختمان اردبيل و بدون اخذ پروانه ساختماني از شهرداري منطقه مربوطه، اقدام به احداث بنا نموده است. در زمان بازديد، ساختمان قديم ساخت موضوع مشاركت نامه، توسط سازنده (آقاي مهدی ...) تخريب و نخاله ها حمل و پي كني محل فونداسيون انجام شده بود. فونداسيون با ارتفاع 80 سانتي متر و اسكلت بتني طبقه همكف و طبقه اوّل شامل (ستونها، سقف، ديوارهاي برشي، دال هاي بتني راه پله و پيش آمدگي به طرف حياط) و در طبقه دوّم فقط ستونها و ديوارهاي برشي اجرا شده بود......
تاريخ تنظيم: 1401/07/21
شماره پرونده ها: 140007920001095985 , 140007920001373388
شماره بایگانی شعبه: 0000767 , 0000979
در خصوص دعوی اصلی و ورود ثالث بدین شرح که آقای حسین ... به وکالت از آقای محمد ... با تقدیم دادخواست وارده به تاریخ 1400/7/12 بطرفیت آقای مهدی ... به خواسته "تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 01320 مورخه 1399/3/23 توأم با خسارات دادرسی" تقاضای رسیدگی کرده و حسب توضیح وی، خوانده به عنوان سازنده با خواهان (به عنوان مالک)، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده و مقرّر بوده ظرف مدّت 18 ماه، نسبت به احداث بنا در شش طبقه اقدام نموده و هرکدام، مالک سه طبقه از ساختمان احداثی شوند و لیکن خوانده بدلیل بدهکاری به اشخاص متعدّد، متواری شده و حتّی اقدام به اخذ پروانه ساختمانی نکرده و شهرداری هم با احداث بنا در شش طبقه موافقت نمی کند و احداث بنا در شش طبقه و با پروانه ساختمانی در 18 ماه، مدّنظر طرفین بوده و این شروط تحقّق نیافته و قابل تحقّق هم نمی باشد و خواهان بیش از یک سال است که آواره و بی خانمان شده و خوانده برای ادامه کار هم نخواهد آمد و اظهارنامه ای نیز مبنی بر فسخ، ارسال شده است و در اثنای رسیدگی، آقای اکبر... با وکالت آقای فرهاد ... به عنوان وارد ثالث در دعوی دخالت نموده و با خوانده قرار دادن آقایان محمد ... و مهدی ... به خواسته "صدور حکم بر بطلان دعوی خواهان اصلی توأم با خسارات دادرسی" تقاضای رسیدگی کرده و توضیح داده است که وی، طبقه دوّم از ساختمان در حال احداث را از سازنده آقای مهدی ... به موجب قرارداد پیش فروش شماره 0012872 مورخه 1399/4/8 خریداری و ششصد و بیست میلیون تومان از ثمن معامله را پرداخت کرده و سازنده، حق فروش واحدهای اختصاصی خود را داشته است و سازنده، بدلیل مشکلات مالی و کلاهبرداری، متواری شده و ساختمان تا طبقه دوّم احداث شده است. دادگاه، قرار رسیدگی توأمان صادر نموده و طرفین دعوی اصلی و ورود ثالث در وقت رسیدگی دعوت شده اند. ایرادات وکیل وارد ثالث بر دعوی اصلی در دو مورد به این شرح است: اولاً- مدّت اجرای قرارداد در تاریخ 1400/10/23 خاتمه می یابد و خواهان دعوی اصلی، سه ماه قبل از اتمام مدّت قرارداد، طرح دعوی کرده و در حال حاضر نیز (در روز جلسه رسیدگی)، 15 روز از مدّت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت باقی است. ثانیاً- خواهان دعوی اصلی، ابتدائاً می بایست الزام خوانده به ایفای تعهّد را می خواست و در صورت تعذّر از ایفای تعهّد، قرارداد را فسخ می نمود. پاسخ وکیل خواهان دعوی اصلی آن است که بدلیل متواری بودن سازنده، قبل از اتمام مدّت قرارداد، اقدام به طرح دعوی کرده اند و امکان الزام سازنده، ممکن نبوده و متصدّی بنگاه معاملاتی ملکی ... که به عنوان داور تعیین شده بود، تأیید نموده اند که سازنده، متواری شده و شهرداری هم اقدام به پلمپ ساختمان کرده است. طبقه دوّم ساختمان، سهم سازنده بوده، امّا طبق قانون پیش فروش ساختمان، سازنده پس از پیشرفت فیزیکی به میزان سی درصد، حق پیش فروش داشته و قرارداد پیش فروش مستند دعوی وارد ثالث، صحیح نبوده و باطل است و چنانچه ساختمان، توسط شهرداری، تخریب شود، تکلیف چه خواهد بود. سپس دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر نموده تا کارشناس بررسی نماید که سازنده برای انجام تعهّدات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، چه اقدامات اداری از قبیل اخذ مجوزها و غیره ترتیب داده و چه اقدامات مادّی در محل انجام یافته و چه تعداد از طبقات ساختمان و تا چه مراحلی احداث شده و تناسب ارزش عملیات انجام یافته به نسبت کلیّه تعهّداتی که بر عهده سازنده بوده، به چه میزان است. نظر کارشناس واحد و سپس هیأت کارشناسان به دادگاه واصل شده و مطابق نظریه هیأت کارشناسان، «شهرداري منطقه2، مجوز تهيه نقشه شامل (پيلوت 108/27 مترمربع، اول مسكوني 111/51 مترمربع و چهار طبقه مسكوني فوقاني هركدام 113/46 مترمربع بعلاوه بهارخواب 32/48 مترمربع) را طي نامه شماره 49994436 مورخه 1400/03/08صادر نموده است، ولي سازنده بدون اخذ تائيديه نهايي نقشه ها از سازمان نظام مهندسي ساختمان اردبيل و بدون اخذ پروانه ساختماني از شهرداري منطقه مربوطه، اقدام به احداث بنا نموده است. در زمان بازديد، ساختمان قديم ساخت موضوع مشاركت نامه، توسط سازنده (آقاي مهدی ...) تخريب و نخاله ها حمل و پي كني محل فونداسيون انجام شده بود. فونداسيون با ارتفاع 80 سانتي متر و اسكلت بتني طبقه همكف و طبقه اوّل شامل (ستونها، سقف، ديوارهاي برشي، دال هاي بتني راه پله و پيش آمدگي به طرف حياط) و در طبقه دوّم فقط ستونها و ديوارهاي برشي اجرا شده بود......
❤2
با درنظر گرفتن دستمزدها و قيمت روز مصالح به كار رفته تا اين مرحله و هزينه هاي جانبي احتمالي، هزينه انجام شده به مبلغ 6/200/000/000 ريال (معادل شش ميليارد و دويست ميليون ريال) برآورد مي گردد. همچنين با مدّنظر قراردادن كل تعهّدات قيد شده در مشاركت نامه به نظر اينجانبان هزينه صورت گرفته در پروژه، 17/5 درصد كلّ هزينه های لازم جهت انجام تعهّدات موضوع مشاركت نامه مي باشد.» دادگاه باتوجه به مفادّ قرارداد مشارکت در ساخت و نظریه کارشناسان و سایر جهات مؤثر در قضیه، در اتخاذ تصمیم نهایی به اسباب و جهات ذیل توجه دارد: اولاً- اقدام مالک به طرح دعوی، قبل از اتمام مدّت قرارداد، مانع از استماع دعوی وی نیست. زیرا با توجّه به تعطیلی عملیات ساختمانی توسط سازنده در مراحل ابتدایی آن، تکمیل ساختمان در مدّت سه ماه باقیمانده، ممکن نبوده و نقض قرارداد برای مالک قابل پیش بینی بوده و تا زمان اجرای قرار کارشناسی نیز مدّت اجرای قرارداد اتمام یافته و تغییری در وضع عملیات ساختمانی حاصل نشده است. ثانیاً- در خصوص نحوه مواجهه با تخلف متعهد، دو رویکرد عمده در نظام حقوقی ایران وجود دارد. مطابق رویکرد اوّل، متعهدله ابتدائاً می بایست براساس رابطه طولی مقرّر در ماده 237 قانون مدنی، الزام متعهّد را به اجرای عین تعهّد بخواهد و در صورت عدم امکان الزام، مطابق ماده 239 قانون مدنی، حق فسخ معامله را خواهد داشت. در این رویکرد با توجه به اینکه مقررّات راجع به شرط از جمله قواعد تکمیلی قانون مدنی بوده و اشخاص می توانند بر خلاف آن توافق نموده و به صرف تخلّف ملتزم نسبت به انجام شرط، حق فسخ برای متعهد له پیش بینی نمایند، در صورت پیش بینی حق فسخ برای متعهّدله، وی می تواند مستقیماً قرارداد را فسخ کند. با این مقدمّه، بر اساس رویکرد اوّل، دعوی تایید فسخ با دو استدلال ذیل قابل قبول است: الف- با توجّه به ماده 239 قانون مدنی، وقتی اجبار متعهّد به انجام فعل ممکن نبوده و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت و این ماده، بصورت عام و مطلق بوده و از آن ضرورت طرح دعوی الزام سازنده به ایفای تعهّد، استنباط نمی شود و بلکه وقتی سازنده بنا به شرح خواهانِ دعوی اصلی و وارد ثالث، متواری شده و با توجّه به نظریه کارشناسان، حتّی اقدام به اخذ تأییدیه نهایی نقشه و پروانه ساختمانی ننموده و صرفاً مراحل ابتدایی از عملیات ساختمانی را انجام داده و ارزش عملیات ساختمانی در تمامی مدّت اجرای قرارداد، 17/5 درصد بوده است و حکایت از این امر دارد که سازنده، قصد جدّی بر اجرای قرارداد نداشته و با تعطیلی پروژه و عدم حضور در محلّ کار و عدم حضور در دادگاه نیز، بطور ضمنی اعلام می نماید که حاضر به انجام تعهّدات نیست، عرفاً اجبار وی متعذّر است و عقیده به اینکه متعهدله لزوماً می بایست با طرح دعوی، این امر را ثابت نماید، جز تحمیل هزینه بر وی و افزایش ورودی دعاوی دادگستری ثمری نخواهد داشت و آنچه در ماده 237 قانون مدنی، مبنی بر مراجعه مشروط له به حاکم و تقاضای اجبار به وفای به شرط آمده، موضوعیت ندارد و با اثبات تعذّر اجبار به نحو دیگر، مراجعه به حاکم نیز منتفی است و با توجّه به پیچیدگی حرفه ساخت و ساز و وابستگی آن به شخصیت، تخصّص و توان فنی سازنده که در انعقاد قرارداد مؤثر بوده، اجرای آن توسط شخص ثالث نیز ممکن نبوده و مالک می تواند قرارداد را فسخ کند.
❤1