قائممقامی در دعوای تخلیه؟
انتقال یا عدم انتقال حق فسخ یا تخلیه موجر با انتقال عین مستأجره و امکان اعمال ضمانتاجراهای تخلف مستأجر توسط مالک لاحق
در پرونده حاضر، اختلاف ناشی از یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در خصوص یک باب مهمانپذیر مطرح گردیده است. مالک جدید (تجدیدنظرخواه) با استناد به وقوع تعدی و تفریط با احداث بنا و تغییرات غیرمجاز توسط مستأجرین، دعوایی به خواسته فسخ اجارهنامه رسمی و تخلیه عین مستأجره اقامه نموده است.
دادگاه بدوی با این استدلال که تغییرات در زمان مالک سابق رخ داده، حق تخلیه جنبه شخصی داشته و به خریدار منتقل نشده است و همچنین اقدامات مالک سابق (نظیر مطالبه اجارهبها و تعدیل آن) ظهور در رضایت و اسقاط حق تخلیه دارد، حکم به بطلان دعوی صادر کرده بود.
انتقال یا عدم انتقال حق فسخ یا تخلیه موجر با انتقال عین مستأجره و امکان اعمال ضمانتاجراهای تخلف مستأجر توسط مالک لاحق
در پرونده حاضر، اختلاف ناشی از یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در خصوص یک باب مهمانپذیر مطرح گردیده است. مالک جدید (تجدیدنظرخواه) با استناد به وقوع تعدی و تفریط با احداث بنا و تغییرات غیرمجاز توسط مستأجرین، دعوایی به خواسته فسخ اجارهنامه رسمی و تخلیه عین مستأجره اقامه نموده است.
دادگاه بدوی با این استدلال که تغییرات در زمان مالک سابق رخ داده، حق تخلیه جنبه شخصی داشته و به خریدار منتقل نشده است و همچنین اقدامات مالک سابق (نظیر مطالبه اجارهبها و تعدیل آن) ظهور در رضایت و اسقاط حق تخلیه دارد، حکم به بطلان دعوی صادر کرده بود.
❤10👍5
قائممقامی در دعوای تخلیه
دادگاه تجدیدنظر در دعوای حاضر، ضمن نقض رأی بدوی، بر اساس استدلالهای نهگانه مبادرت به صدور حکم تخلیه نموده است:
نخست آنکه، از منظر فلسفه حقوقی، عدالت و قانون با نظم مدنی پیوندی ناگسستنی دارند؛ لذا هر اقدامی که برخلاف نظم مقرر در قرارداد و قوانین موضوعه باشد، مصداق ظلم و تعدی تلقی شده و هدف قانون، اعاده این نظم از دست رفته است. دوم آنکه، قانون تنها از حقوقی حمایت میکند که بر مدار قانون ایجاد شده باشند. بر این مبنا، مستأجری که با خروج از حدود اذن و نقض مقررات مبادرت به تغییر در عین مستأجره نموده، نمیتواند تحت لوای قانون، انتظار حمایت در برابر موجر را داشته باشد. سوم آنکه، مبانی رأی بدوی واجد تعارض است؛ چراکه نمیتوان از یک سو حق تخلیه را به جهت شخصی بودن غیرقابل انتقال به خریدار دانست و از سوی دیگر مالک سابق را واجد حق اسقاط آن قلمداد کرد؛ زیرا لازمه اسقاط یک حق، پذیرش امکان انتقال و وجود آن حق است. چهارم آنکه، بر اساس نظام حقوقی حاکم بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، رابطه استیجاری واجد استمرار است و با انتقال مالکیت عین، وضعیت حقوقی ناشی از عقد اجاره و کلیه حقوق و تکالیف موجر سابق (از جمله حق فسخ و تخلیه ناشی از تخلفات) به موجب قاعده قائممقامی خاص به مالک جدید منتقل میشود. پنجم آنکه، تعدی مستأجر در این پرونده از نوع «تعدی مستمر» است. بدین معنا که آثار مادی تخلف (احداث بنا و تغییرات) پس از انتقال ملک نیز ادامه یافته و هر روز تجاوز جدیدی به حق مالکیت مالک فعلی محسوب میشود، نه صرفاً یک واقعه حقوقی که در گذشته پایان یافته باشد. ششم آنکه، اسقاط حق امری استثنایی است و نیازمند اراده صریح است. لذا اقداماتی نظیر طرح دعوای تعدیل اجارهبها که برای حفظ تعادل اقتصادی قرارداد است، دلالتی بر رضایت به تخلف یا انصراف از حق تخلیه ندارد و طبق اصل استصحاب، بقای حق تخلیه مفروض است. هفتم آنکه، حق انتفاع مستأجر همواره مقید به حدود اذن مالک است، نه تابع مصلحتسنجی یکجانبه مستأجر. بنابراین دفاع مستأجر مبنی بر اینکه تغییرات موجب ارزش افزوده شده یا به استحکام بنا لطمه نزده است، مسموع نیست؛ چراکه مالکیت متضمن حق بر «تمامیت وضعیت مال» است. هشتم آنکه، طبق رویکرد انسجام هنجاری، تفسیر قواعد حقوقی باید بهگونهای باشد که «نقض عهد» برای متخلف سودآور نباشد. اگر مستأجر بتواند با نقض شرط عدم تغییر، بنای اضافه احداث کند و از تخلیه مصون بماند، عدالت قراردادی و اراده طرفین در زمان انعقاد عقد مخدوش میگردد. نهم آنکه، آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و نظریه کارشناس رسمی، اگرچه ماهیت اداری یا فنی دارند، اما در این پرونده بهعنوان «امارات قضایی معتبر» دلالت بر وقوع تخلف ساختمانی و خروج مستأجر از حدود مجاز تصرفات داشته و موجب حصول علم متعارف برای دادگاه در جهت احراز تعدی شده است. بنابر مراتب فوق، دادگاه تجدیدنظر با احراز قائممقامی تجدیدنظرخواه و اثبات تعدی مستمر مستأجرین، ضمن نقض دادنامه نخستین، حکم به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستأجره صادر نموده است.
پ.ن: در کتاب #قائممقامی_در_قراردادها و نیز دو نیز در آرای سابق، انتقادهای وارد بر تصمیم دادگاه محترم تجدیدنظر را به تفصیل گفتهایم و خوانندگان محترم را به همان کتاب ارجاع میدهیم. تنها اضافه میشود که اگرچه قضات اندیشمند دادگاه تجدیدنظر در پی تحقق عدالت قضایی در تعارض و دوران بین حقوق موجر یا مستاجر برآمدهاند، اما واگذاری عین به خریدار، بدون انتقال حق تخلیه و نگرفتن هیچ عوضی از سوی مالک سابق از مالک جدید بابت چنین انتقالی و بهویژه قواعد راحع به حدود قائممقامی در انتقال مال موضوع قرارداد به ثالث و بهویژه اینکه حق تخلیه جزء توابع مال موضوع انتقال نیست و اثر آن بر عدم تحقق قائممقامی نباید نادیده گرفته شود.ر آرای سابق، انتقادهای وارد بر تصمیم دادگاه محترم تجدیدنظر را به تفصیل گفتهایم و خوانندگان محترم را به همان کتاب ارجاع میدهیم. تنها اضافه میشود که اگرچه قضات اندیشمند دادگاه تجدیدنظر در پی تحقق عدالت قضایی در تعارض و دوران بین حقوق موجر یا مستاجر برآمدهاند، اما واگذاری عین به خریدار، بدون انتقال حق تخلیه و نگرفتن هیچ عوضی از سوی مالک سابق از مالک جدید بابت چنین انتقالی و بهویژه قواعد راحع به حدود قائممقامی در انتقال مال موضوع قرارداد به ثالث و بهویژه اینکه حق تخلیه جزء توابع مال موضوع انتقال نیست و اثر آن بر عدم تحقق قائممقامی نباید نادیده گرفته شود.
❤28👍8👎2
وضعیت معامله ولی قهری نسبت به مال صغیر بدون تصریح به سمت در قرارداد
❤3
وضعیت معامله ولی قهری نسبت به مال صغیر بدون تصریح به سمت در قرارداد
در پرونده حاضر، اختلاف ناشی از یک قرارداد بیع عادی در خصوص سه واحد آپارتمان است که میان خریدار (تجدیدنظرخواه) و شخصی که ولی قهری مالک رسمی بوده، منعقد گردیده است. دادگاه بدوی با این استدلال که در زمان معامله، قرینهای بر وقوع معامله به ولایت از سوی پدر وجود نداشته و نامی از مالک رسمی (فرزند صغیر) در قرارداد برده نشده است، دعوی را واجد اراده انشایی ندانسته و حکم بر بطلان معامله صادر کرده بود.
با وجود این، دادگاه تجدیدنظر با رویکردی تحلیلی و با استناد به مبانی حقوقی نمایندگی قانونی، ضمن نقض رأی بدوی، بر اساس عمده استدلالهای زیر مبادرت به صدور حکم به نفع خریدار (تجدیدنظرخواه) نموده است:
نخست آنکه، اصل بر صحت و بقای قراردادهاست و بدون دلیل کافی نمیتوان حکم به بطلان یا فقدان قصد انشاء داد.
دوم آنکه، مطابق قانون مدنی، ولی قهری نماینده قانونی صغیر در امور مالی است و اقدام او نسبت به مال صغیر اصولاً حمل بر ولایت میشود، هرچند این سمت در قرارداد تصریح نشده باشد.
سوم آنکه، دفاع فروشنده مبنی بر صوری یا تضمینی بودن معامله، متعارض و فاقد دلیل بوده و نمیتواند اراده انشایی وی را مخدوش کند.
بنابراین دادگاه تجدیدنظر، معامله را معتبر دانسته و ضمن نقض دادنامه نخستین، حکم به انجام تعهدات قراردادی و تسلیم مورد معامله صادر کرده است.
افزون بر موارد گفتهشده از سوی دادگاه، ماده ۲۵۵ قانون مدنی نیز در این خصوص، شایسته توجه است. این ماده مقرر میکند: «هر گاه كسی نسبت به مالي معامله بهعنوان فضولي نمايد و بعد معلوم شود كه آن مال ملك معاملهكننده بوده است يا ملك كسي بوده است كه معاملهكننده ميتوانسته است از قبل او ولایتاً يا وكالتاً معامله نمايد، در اين صورت نفوذ و صحّت معامله موكول به اجازه معامل است و الّا معامله باطل خواهد بود». در این پرونده نیز دلیلی بر اینکه ولی قهری نسبت به ملک مولیعلیه به عنوان فضولی معامله کرده است، وجود ندارد. همچنین، ظاهر و قراین نیز نشان میهد ولی قهری، مثل هر انسان متعارفی، میداند که از جانب مالک رسمی اقدام میکند. بنابراین، این ظاهر، بر اصل عدم اطلاع، مقدم است.
❤22👎1
حقوق مدنی پیشرفته، جلد نخست: تضمینهای دین (رهن و ضمان)
#سیدحسین_صفایی
#محمدهادی_جواهرکلام
چاپ پنجم ۱۴۰۵
#شرکت_سهامی_انتشار
کتاب «حقوق مدنی پیشرفته: تضمینهای دین» اساساً به عنوان منبع درس حقوق مدنی برای دانشجویان مقطع کارشناسی ارشد و دکترا، با تأکید بر منابع فقهی، دکترین حقوقی و رویه قضایی نگاشته شده و به دلیل آنکه آرای قضایی بسیاری، اعم از آرای وحدت رویه، اصراری و شعب دیوان عالی کشور و آرای دادگاههای تجدیدنظر استان و محاکم بدوی، در این اثر مورد استفاده و تحلیل قرار گرفته، منبع بسیار کاربردی و مفیدی برای قضات، وکلا و همچنین، استادان و پژوهشگران حقوقی به شمار میرود. در این اثر، تحلیلهای نو و تازهای در زمینههای مختلف ارائه شده که میتواند برای نظام حقوقی و رویه قضایی و اصلاح قانون مدنی بسیار سودمند باشد. برای نمونه، در این کتاب، برخلاف تألیفات موجود، اثر عقد ضمان به صورت مطلق، ضم ذمه به ذمه یا تضامن معرفی شده و در تمام مباحث مربوط به عقد ضمان نیز ضمان تضامنی اعم از تضامن طولی و عرضی مورد تحلیل قرار گرفته است.
#حقوق_مدنی_پیشرفته #تضمین_های_دین
سیدحسین_صفایی
محمدهادی_جواهرکلام
شرکت_سهامی_انتشار
#سیدحسین_صفایی
#محمدهادی_جواهرکلام
چاپ پنجم ۱۴۰۵
#شرکت_سهامی_انتشار
کتاب «حقوق مدنی پیشرفته: تضمینهای دین» اساساً به عنوان منبع درس حقوق مدنی برای دانشجویان مقطع کارشناسی ارشد و دکترا، با تأکید بر منابع فقهی، دکترین حقوقی و رویه قضایی نگاشته شده و به دلیل آنکه آرای قضایی بسیاری، اعم از آرای وحدت رویه، اصراری و شعب دیوان عالی کشور و آرای دادگاههای تجدیدنظر استان و محاکم بدوی، در این اثر مورد استفاده و تحلیل قرار گرفته، منبع بسیار کاربردی و مفیدی برای قضات، وکلا و همچنین، استادان و پژوهشگران حقوقی به شمار میرود. در این اثر، تحلیلهای نو و تازهای در زمینههای مختلف ارائه شده که میتواند برای نظام حقوقی و رویه قضایی و اصلاح قانون مدنی بسیار سودمند باشد. برای نمونه، در این کتاب، برخلاف تألیفات موجود، اثر عقد ضمان به صورت مطلق، ضم ذمه به ذمه یا تضامن معرفی شده و در تمام مباحث مربوط به عقد ضمان نیز ضمان تضامنی اعم از تضامن طولی و عرضی مورد تحلیل قرار گرفته است.
#حقوق_مدنی_پیشرفته #تضمین_های_دین
سیدحسین_صفایی
محمدهادی_جواهرکلام
شرکت_سهامی_انتشار
❤28
1_26544406451.pdf
668.4 KB
ساماندهی نظریه «وکالت معطی حق»؛ با نگاهی به رویه قضایی
نویسندگان:
دکتر محمدهادی جواهرکلام؛ استادیار گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران
عرفان غلامحسینی؛ دانشآموخته کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران
مجله مطالعات حقوقی داشگاه شیراز، دوره ۱۸، شماره ۱ (شماره پیاپی ۵۹)، اردیبهشت ۱۴۰۵، صفحه ۴۴۳-۴۸۲
نوع مقاله : مقاله پژوهشی
10.22099/jls.2025.52682.5295
نویسندگان:
دکتر محمدهادی جواهرکلام؛ استادیار گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران
عرفان غلامحسینی؛ دانشآموخته کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران
مجله مطالعات حقوقی داشگاه شیراز، دوره ۱۸، شماره ۱ (شماره پیاپی ۵۹)، اردیبهشت ۱۴۰۵، صفحه ۴۴۳-۴۸۲
نوع مقاله : مقاله پژوهشی
10.22099/jls.2025.52682.5295
❤9
ساماندهی نظریه «وکالت معطی حق»؛ با نگاهی به رویه قضایی
نویسندگان: دکتر محمدهادی جواهرکلام؛ عرفان غلامحسینی
چکیده
مقدمه: اعمال حقوقی که متعاقدین در جهان ثبوت میآفرینند، همواره به صورت کامل در عالم اثبات، نمایان نمیشود. بارزترین مثال این وضعیت، وکالتهای معطی حق، مانند وکالتهای در مقام بیع است. در این موارد، پس از تراضی طرفین بر اعطا یا انتقال برخی حقوق مانند مالکیت، تنها به تنظیم و اعطای وکالتنامه بسنده میشود. به منظور زدودن ابهام از این ناهمگونی، پرسش بنیادین، چیستی ماهیت و ساختار وکالتهای مزبور و دگرگونیهای حاصل در آثار آن است. همچنین، چنانچه این عقود، تنها وکالت در معنای اصطلاحی یا قانونی تلقی شود، با وقوع فوت یا حجر وکیل یا موکل بر اساس ماده 678 قانون مدنی، وکالت منفسخ میشود؛ حالآنکه این امر با مقصود متعاقدین و حقوق مکتسب وکیل مغایرت دارد. بنابراین، بهمنظور رفع این تعارض، دومین پرسش، چگونگی وضعیت وکالت و حق نهان در پس آن، با بروز اسباب انفساخ قهری وکالت است. نوآوری پژوهش، تبیین ماهیت وکالت معطی حق در همان قالب عقد وکالت، اما با آثاری متمایز از وکالت اصطلاحی است؛
بهنحویکه ساختار این وکالتها بر اساس رجحان اراده باطنی و تأثیر گفتگوهای بنایی تحلیل میشود تا قلمرو حقیقی عقد مشخص شود. افزون بر آن، بر اساس ملاک ماده 777 قانون مدنی و مبانی فقهی- حقوقی این ماده، همچون نظریه کفایت حدوث اذن، اسباب قهری انفساخ عقد وکالت از موارد انحلال وکالتهای معطی حق خارج میشود.
روشها: مقاله بنیادی-کاربردی حاضر، اطلاعات لازم را با روش کتابخانهای از میان منابع حقوقی، فقهی، آرای محاکم جمعآوری میکند و با رویکرد توصیفی-تحلیلی، در پی پاسخ به پرسشهای پیشگفته و ساماندهی وضع موجود است.
یافتهها: وکالت معطی حق، گونهای خاص از عقد وکالت با آثاری منحصر به فرد است. درک ارتباط آن با وکالتهای اصطلاحی و همچنین، ویژگیهای خاص آن، نیازمند شناخت ماهیت و ساختار حقیقی این عقد، بر محوریت اراده باطنی متعاقدین است. دو تحلیل برای ماهیت وکالت معطی حق در عالم ثبوت، مطرح است:
نخست، وکالتنامهای که در عالم اثبات، مظهر یافته، تنها جزئی از عقد اصلی و وسیعتر در جهان ثبوت است؛ حالآنکه اثر اصلی آن عقد نهانی که رکن اصلی آن از نظر پنهان است، ایجاد حق خواهد بود. این تحلیل، بر بنیان نظریه شروط یا مفاد بنایی، استوار است. چنانکه با مرجح و مؤثر دانستن اراده باطنی، توافقهای بنایی پیش از عقد، نظیر انتقال بر انتقال مالکیت، ولو بدون تصریح در سند اثباتی عقد به قلمروی قرارداد، وارد میشود. بنابراین وکالتنامه، تنها مظهر جزئی از عقد جامع و حقیقی است که برابر اراده یا قصد مشترک و باطنی متعاقدین منعقد شده است.
دومین تحلیل، همداستان با بخش اخیر رأی وحدت رویه شماره 847، قائل به اعطای حق و نیابت با دو عقد پیدرپی است؛ چنانکه نخست، عقدی موجد حق همچون بیع، انعقاد مییابد، سپس به تبع یا بر ابتنای این حق ایجادشده، وکالتی نیز برای اموری نظیر دریافت سند رسمی مالکیت، اعطا شود. حالآنکه همین وکالتنامه، با افاده بیع در امر اثبات، کاشف از عقد پیشین است.
در خصوص وضعیت وکالت معطی حق با بروز اسباب انفساخ قهری وکالت، نظیر فوت و حجر، باید میان حق و وکالت، قائل به تفصیل بود. حق مکتسب و نهان در وکالت معطی حق، از نظر جایگاه خود در این عمل حقوقی با سایر حقوق مکتسب افراد، تفاوتی ندارد و همچنان باقی میماند. اما در مورد وکالت، به نظر میرسد بر اساس ابتنای وکالت مزبور بر حق اعطایی و تراضی صریح یا ضمنی متعاقدین و همچنین با استناد به ملاک ماده 777 قانون مدنی، بتوان این دسته از وکالتها را حتی با وقوع فوت یا حجر متعاقدین، کماکان باقی شمرد؛ چنانکه مطالعه مبانی فقهی ماده 777 قانون مدنی، بهعنوان گونهای دیگر از وکالت معطی حق، نشان میدهد که در وکالت مبتنی بر حق رهانت، میتوان صرف حدوث اذن را کافی دانست. بنابراین اسباب انفساخ قهری مندرج در ماده ۶۷۸ قانون مدنی، میتواند ناظر بر حالت مرسوم وکالت باشد که موضوع آن، تنها حقوق موکل است.
#وکالت_معطی_حق
#وکالت_در_مقام_بیع
#انحلال_وکالت
#ماده_۷۷۷_قانون_مدنی
#دکتر_محمدهادی_جواهرکلام
❤19👍6
میزان غرامت قابل مطالبه (ثمن به نرخ روز) در فرض مستحقللغیر درآمدن مبیع در ترتب ایادی از ید ماقبل